LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA I: CONCEPTOS BÁSICOS.

Definimos muro o pared medianera como aquel elemento constructivo que separa dos propiedades y que pertenece y sirve por igual a ambos vecinos. La utilidad que estos muros proporcionan a sus copropietarios son dos:

– Servir de muro divisorio exclusivamente.

– O servir además como elemento estructural (muro de carga).

Los muros medianeros surgen como una solución que beneficia económicamente a ambos propietarios de fincas colindantes, ya que costean a medias la construcción del muro y ganan espacio, pues sólo la mitad del muro se cimenta en cada parcela. Que el muro esté construido a caballo entre ambas propiedades, es una de las características indispensables para que exista servidumbre de medianería.

Aunque viene regulada como una servidumbre en el Código Civil, no podemos entenderla exactamente como tal, pues no hay un predio dominante y uno sirviente, sino que se trata de una  servidumbre recíproca en la que ambos predios están en situación de igualdad. Los muros medianeros constituyen una comunidad de bienes especial o un condominio, en el que cada partícula del muro pertenece por igual a ambos propietarios. Este régimen de copropiedad obliga al consentimiento del otro para hacer cualquier acción que altere el muro medianero.

La constitución de la servidumbre de medianería tiene lugar mediante un acto voluntario, expresado bajo la forma de negocio jurídico entre ambos propietarios. El problema surge cuando tal acuerdo no quedó convenientemente documentado o se ha perdido con el paso del tiempo, dificultando determinar si los muros divisorios entre fincas son medianeros o no. En estos casos hay que recurrir a la presunción de medianería y a los signos a favor y en contra, tal y como recoge el Código Civil (art. 572 y 573),  requiriéndose conocimientos técnicos y jurídicos para una investigación cuasi detectivesca.

Son muchos los conflictos que surgen entre predios colindantes por la dificultad de determinar la propiedad de las paredes y muros que los delimitan. Estos muros pueden pertenecer exclusivamente a alguno de los vecinos o ser de propiedad compartida, apareciendo la servidumbre de medianería. Es incluso habitual, que un muro sea de propiedad compartida hasta una altura determinada (muro medianero), y pase a ser propiedad exclusiva de uno de los vecinos a partir del punto común de elevación (pared propia). El punto común de elevación es aquel a partir del cual sólo una de las edificaciones sigue creciendo en altura, por lo que no tiene sentido económico que el vecino cuya edificación no crece, sufrague la mitad de los gastos, pues no se ve beneficiado de la construcción de ese muro ( ver Dibujo 11).

Apoyándome en gráficos, en este artículo pretendo facilitar la comprensión de las distintas situaciones que se pueden dar entre dos vecinos, partiendo del momento en el que adquieren dos parcelas limítrofes en las que no hay nada construido (Dibujo 1)1.

A partir de este momento se pueden dar tres situaciones:

El vecino B,  se ve en la necesidad de cerrar la parcela y construye a su costa un muro divisorio en su propiedad. Cuando su vecino A necesite cerrar su parcela, se encontrará este lindero hecho con un muro que le sirve de división, pero no tendrá derecho a su utilización pues no es de su propiedad (Dibujo 2). Es posible que llegue a un acuerdo con su vecino y éste le permita utilizarlo (para colgar un abrevadero o atar los caballos por ejemplo), pero no tendrá la condición de medianero pues está construido íntegramente en la parcela de B (Dibujo 3).

 

Pero puede pasar que B, por los motivos que sean, quiera su propio muro divisorio en su parcela, construyéndose un muro adosado al de A en su propiedad que le pertenecerá y podrá hacer con él lo que quiera. Tenemos como resultado una pared doblada (Dibujo 4):

Si por el contrario ambos tienen la necesidad de cerrar sus propiedades a la vez, es lógico que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas parcelas que financiarán a medias, llegando a un acuerdo respecto su mantenimiento y régimen de utilización. De todos los ejemplos vistos hasta ahora, sólo en éste, el muro tiene la consideración medianero (Dibujo 5).

Supongamos ahora que el propietario B lo que quiere no es construir una valla, sino un edificio, mientras el otro no. Lo lógico es que lo construya en su propiedad y a su coste (Dibujo 6).

Si más adelante el vecino A quiere construirse un edificio, de nuevo podrán darse tres situaciones:

– Utiliza el muro de A sólo como cerramiento, no como muro de carga, por lo que adosa su construcción “casi” sin hacer uso del muro, para evitar así que B le obligue a llegar un acuerdo con él y a hacerse cargo de los costes que en su día incurrió construyéndolo (Dibujo 7).

 

– Si A pretende utilizar el muro ya construido por B como muro de carga, empotrando sus viguetas en él, y B lo admite, el acuerdo recogerá posiblemente el abono de parte del coste de la construcción y le impondrá unas normas de utilización. Este muro, aunque pueda utilizarlo A, no tendrá la condición de muro medianero, pues está construido íntegramente sobre la propiedad de B. (Dibujo 8).

 

– Si no hay acuerdo entre A y B, y A necesita construir su edificio, entonces tendrá que construir un muro en su propiedad, por lo que nos encontraremos con dos muros paralelos sin trabazón entre ellos (Dibujo 9).

Pero si ambos tienen la necesidad de construir sus edificios a la vez, es posible que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas propiedades que les sirva a ambos, llegando a un acuerdo recíproco de utilización. En este caso si nos encontramos con un muro medianero (Dibujo 10).

Si ocurre que el edificio de A es más bajo que el de B, parece lógico que B abone el exceso de muro, y se encargue del mantenimiento de manera exclusiva de esta elevación. Este recrecido de muro, independientemente de su espesor, tendrá consideración de pared propia de B y no de muro medianero. Es decir, el muro sólo tendrá la consideración de medianero hasta el punto común de elevación (PCE), altura desde la cual pasa a ser pared propia de B (Dibujo 11).

En el siguiente artículo abordaré qué pasa cuando con el paso del tiempo los edificios van ganando altura y quedan en el olvido los acuerdos iniciales que se suscribieron para la utilización de los muros limítrofes de sus propiedades.

Cádiz, 7 de septiembre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1. El límite entre ambas propiedades se representa en todos los dibujos con una línea discontinua y las iniciales L.P.


LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMO MODELO DE GOBERNANZA DE MUNICIPIOS

La incoherencia de tratar lo público y lo comunitario de manera distinta. Es un fenómeno curioso cómo muchas personas defensoras de la socialdemocracia como sistema de organización política y de administración de los recursos públicos, cambian diametralmente de posición cuando se integran en una Comunidad de Propietarios. Estas actitudes incoherentes conviven por la distinta apreciación que hacen de lo comunitario y lo público. Los dos umbrales en los que se percibe este cambio de actitud, son el portal de nuestro edificio, que separa lo público de lo comunitario1 y la puerta de nuestra casa, que separa lo comunitario de lo privado1. Comencemos indicando algunos de los factores que influyen en este cambio de percepción:

La educación y su influencia en el sentimiento de propiedad. Solemos sentirnos copropietarios del portal, las escaleras, el patio, etc., pero en cuanto salimos a la vía pública, este sentimiento se diluye y desaparece, sin reparar que pertenecemos a otra comunidad más grande que sostenemos con nuestros impuestos. Es natural que nos preocupemos más de lo propio que de lo ajeno, así que mientras percibamos lo público como algo que no es de nadie, o que pertenece a un distante ente público, sólo mediante la educación se podrá modificar este comportamiento.

La escala. Cuanto mayor es el tamaño de la comunidad y el número de comuneros, las zonas comunes se perciben progresivamente como más ajenas. Incluso en una urbanización privada o en un edificio de cientos de viviendas empezamos a sentir las zonas de comunicaciones interiores con la misma ajenidad que lo público.

La proximidad. Es lógico que nos preocupe más el estado de conservación y mantenimiento de nuestro rellano, que el de tres plantas más arriba, pues frente a un eventual incidente no nos afectaría directamente.

Mientras que la escala y la proximidad son factores muy humanos vinculados a que nuestra capacidad de preocupación y atención es finita, la educación debe influir en que seamos capaces de sentir como propia la plazoleta de nuestra calle. Pero no nos sentimos responsables, pues “el benefactor Estado del Bienestar se encargará”, y al contrario de lo previsto, la prevalencia de lo público como paradigma de progreso social frente a lo privado o lo comunitario1, hace que nos despreocupemos, generando desapego hacia lo público e incoherencias a la hora de gestionarlo. De ahí mi interés por analizar el modelo de gobernanza de las Comunidades de Propietarios2 frente a los actuales sistemas de gestión y planificación de los municipios, y ver si es extrapolable.

Para ello, vamos a analizar sus órganos de gobierno, sus normas, su presupuesto de gastos y su sistema impositivo, haciendo especial hincapié en las diferencias respecto el sistema de gobernanza actual. Y veremos cómo lo que es natural y nadie cuestiona para regir las Comunidades de Propietarios, sería percibido como políticamente incorrecto en un ámbito municipal.

Los órganos de gobierno. La Junta de Propietarios es el órgano de gobierno soberano de una Comunidad de Propietarios, es la que toma todas las decisiones, siendo los cargos electos por esta asamblea los ejecutores de su voluntad. La Junta de Gobierno está compuesta por todos los propietarios de la comunidad, que podrán participar en las propuestas y deliberaciones que en ella se traten para que sean objeto de votación.

Esencialmente corresponde a la Junta de Propietarios3:

– Nombrar o remover cada año a los miembros del resto de órganos de gobierno (Presidente, Vicepresidente, Secretario y Administrador).

– Aprobar los presupuestos de gastos e ingresos anuales.

– Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras necesarias o de mejoras de la comunidad.

– Aprobar o reformar los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior por el que se rigen.

– Conocer y decidir sobre cualquier otro asunto de interés general para la Comunidad.

Para la aprobación de los asuntos de la Junta, todos los comuneros podrán votar con las siguientes particularidades:

– No podrán votar los comuneros que no estén al corriente del pago de sus cuotas.

– Según la importancia del asunto a tratar se exigirá unanimidad, mayoría simple y mayoría especial4.

– Las mayorías de votos exigidas para la aprobación de acuerdos,  tienen que ir  acompañadas de una mayoría de las cuotas de participación de los votantes. Es decir, no todos los votos son iguales.

– Los votos de los comuneros ausentes, y que no han mostrado su discrepancia en un plazo determinado, se consideran favorables, incentivando de esta manera qué estén presentes.

La Junta de Gobierno se reúne al menos una vez al año, pudiendo el Presidente o los propietarios convocarla más a menudo si es necesario5.

La función del Presidente6 está limitada a representar a la Comunidad y a ejecutar los acuerdos por ella adoptada. Las labores del Secretario6 son las labores administrativas propias de cualquier organización: realizar las citaciones, redactar las actas, emitir certificados, etc.

Por último vamos a hacer referencia a la figura del Administrador6, que es el único cargo que puede no ser ejercido por un comunero, ya que suele ser encomendado a profesionales o empresas especializadas. Ésta figura se encarga de velar por el buen régimen del edificio y de la comunidad, asumiendo las labores del Secretario y todas las que le encomiende la Junta para el correcto funcionamiento de todo. Con esta figura las Comunidades se permiten tener un asesor cualificado y limitarse a la toma de decisiones, sirviendo de apoyo al Presidente en la ejecución de los acuerdos adoptados.

Las normas que rigen la Comunidad de Propietarios: Estatutos y Reglamento de Régimen Interior. Dentro del marco legislativo que supone el Código Civil y le Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), las Comunidades se rigen por sus Estatutos y Reglamentos de Régimen Interior. Ambas regulaciones pueden ser modificadas por la Comunidad, exigiéndose unanimidad para cambiar los Estatutos y mayoría para el Reglamento.

La rigidez que supone la unanimidad para la modificación de los Estatutos, es compensada con el entorno de seguridad jurídica que proporciona, ya que la compra de un inmueble es una compra a largo plazo que necesita estabilidad.

Otro aspecto destacable es la libertad de adhesión, pues si no me gustan las normas de una Comunidad de Propietarios determinada, nadie me obliga a comprar un inmueble ahí.

Control del gasto: el presupuesto de la Comunidad. La confección de los presupuestos de una Comunidad parten de una estimación de los gastos necesarios para su mantenimiento y funcionamiento: limpieza, jardinería, personal7, mantenimiento de las instalaciones, mantenimiento del edificio, seguros, etc. Es un presupuesto claro y comprensible por todos los comuneros, normalmente ajustado al máximo y sin concesiones al despilfarro. Además, los comuneros son los primeros en advertir si cualquier servicio de los contratados no se ajusta a lo requerido, exigiendo su cumplimiento o  suspensión.

Estos presupuestos y sus modificaciones se someten todos los años a su aprobación democrática en la Junta de Propietarios, pudiendo los comuneros proponer intervenciones y mejoras en el edificio que tendrán que ser aprobadas con distintas mayorías en función de su naturaleza y alcance, yendo desde mayorías simples hasta la unanimidad4.

Si algún comunero propone realizar nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad del inmueble, y éstas son aprobadas por mayoría, los disidentes no tendrán que abonar la parte que les corresponda, pero tampoco se podrán beneficiar de ellas. Si en el futuro deciden hacerlo tendrán que abonarlo actualizado las cantidades con el interés legal del dinero. Dicho de otro modo, este sistema permite no sólo no estar de acuerdo con lo que diga la mayoría sino no asumir el coste de sus decisiones.

Por ejemplo, si en una comunidad deciden hacer un gimnasio o una piscina y se aprueba, los disidentes no tendrán que hacer frente a los gastos, pero tampoco podrán disfrutarla. Desaparece el principio de solidaridad ilimitada frente a determinados gastos e inversiones.

Podemos concluir que es un presupuesto comprensible, trasparente, próximo y participativo.

Sistema impositivo: aproximación al pago por uso. Los ingresos previstos vienen de las cuotas que han de pagar los comuneros en función de una cuota de participación. Esta cuota de participación se calcula generalmente en función de la superficie útil de cada inmueble, es decir, a mayor superficie más cuota. Esta forma de calcular la cuota tiene una doble explicación:

– La  primera es que si un departamento es más grande, supuestamente tiene más parte proporcional de cimentación, estructura, instalaciones, fachada, etc. y para hacer  frente a gastos relacionados con el mantenimiento de estos elementos parece lógico aportar más.

– La segunda es una aproximación al pago por uso, ya que se presupone que cuanto más grande es una vivienda, hay más habitantes y  van a hacer más gasto de las zonas comunes, por lo que frente a esta presunción parece lógico que aporten proporcionalmente a los gastos de limpieza, electricidad, mantenimiento del ascensor, etc.

Es decir, el sistema impositivo de una Comunidad de Propietarios es proporcional al uso que cada departamento haga de los servicios y zonas comunes, y a la parte proporcional que le corresponda de mantenimiento y reparación de los elementos comunes en función de su tamaño. Si aplicásemos los principios impositivos que defiende la socialdemocracia, cada propietario tendría que pagar proporcionalmente en función de sus ingresos y en función del precio de su inmueble. Es decir lo que es válido puertas a dentro en una comunidad no es válido una vez que pisamos la calle.

Volviendo al ejemplo de la piscina, si ésta es de una comunidad de propietarios, la pagaremos en función del uso que vayamos a hacer de ella, e incluso podemos negarnos a contribuir a su construcción si no la vamos a utilizar. Pero si esta piscina es municipal, entonces estoy obligado a contribuir la use o no, y además en función de mi sueldo, ¿no es contradictorio?

Urbanizaciones y complejos inmobiliarios: comunidades tan grandes como municipios. Cuando varios edificios constituidos en Comunidades de Propietarios comparten elementos como pueden ser calles, equipamientos o servicios, se convierten en Agrupaciones de Comunidades de Propietarios8. Para gestionarlas se forma una Junta de Propietarios cuyos componentes son los presidentes de las distintas Comunidades de Propietarios que forman tal agrupación. La competencia y alcance de las decisiones de estas Juntas se limitan a los viales, instalaciones, equipamientos y servicios comunes a las distintas comunidades, sin poder menoscabar las facultades de los órganos de gobiernos de las mismas.

Las urbanizaciones por otro lado son Comunidades de Propietarios de viviendas aisladas, cuyos elementos comunes son las calles y plazas, así como los equipamientos que compartan.  Esta tipología también puede hibridarse con los complejos inmobiliarios.

La dimensión de estas urbanizaciones y complejos inmobiliarios, son asimilables a las de pequeños municipios o barrios de ciudades más grandes, siendo totalmente operativas para autogestionarse sin necesidad de los gobiernos municipales.

Una aglomeración urbana puede ser subdividida en complejos inmobiliarios, haciéndose cada uno de ellos cargo de las infraestructuras y equipamientos locales, mientras que a su vez pueden constituirse en mancomunidades de complejos inmobiliarios para gestionar los equipamientos generales.

Estas asociaciones de comunidades podrían hacerse cargo de la mayoría de las competencias que tienen los municipios relacionadas con las infraestructuras y equipamientos: mantenimiento, abastecimiento, recogidas de basuras, equipamientos deportivos, etc. No habría necesidad de revertir la titularidad pública de calles y equipamientos, sino asignarlos a complejos inmobiliarios para su gestión.

Al igual que en una comunidad, habrá decisiones que en función de su alcance tengan que ser aprobadas por unanimidad u otro tipo de mayorías cualificadas, e incluso habrá decisiones de tal calado que sea necesario hacer referéndum entre todos los propietarios. Permaneciendo el criterio expuesto de que si no son estrictamente necesarias para el funcionamiento de la ciudad, habrá quien se niegue a contribuir a ellas, siempre que se puedan excluir de su uso.

Si este sistema de gobernanza propuesto conviviera con el actual, sería necesario detraer del presupuesto municipal los gastos de las que ya se hacen cargo las mancomunidades, adelgazando también la Administración y empresas públicas que se dedican a gestionar este presupuesto.

Conclusiones. Siendo consciente de las dificultades de implantar este sistema de gobierno en la ciudad existente, voy a enumerar las que para mí son las ventajas de organizarlas con los criterios que rigen las comunidades de propietarios, sirviéndonos de marco director al que deberíamos aproximarnos:

– Gestión despolitizada y en manos privadas.

– Eliminación de los monopolios de empresas de servicios públicos como las de recogida de basura y sus recurrentes “huelgas chantaje”.

– Mayor apego a las zonas de uso público, ya que la unidad básica es una comunidad no muy grande en la que estos elementos se sienten como propios, por proximidad, por escala y por tomar consciencia de que se está aportando directamente a su mantenimiento.

-Todos participan en la toma de decisiones a través de la Junta de Propietarios, existiendo distintos tipos de mayorías en función del alcance del asunto a aprobar. Se reúne al menos una vez al año, pudiendo los comuneros o el presidente convocarla con más frecuencia.

– Las votaciones que se desarrollan en las Juntas de Propietarios son para aprobar acuerdos y no para elegir gobernantes.

– Los cargos electos se limitan a representar y a ejecutar el mandato salido de las votaciones de la Junta de Propietarios. No es que estén obligados a cumplir un “programa electoral”, es que el programa se lo dicta la Junta de Gobierno. La duración de los cargos es anual, pudiendo en este plazo ratificarlos o removerlos sin necesidad de esperar más tiempo.

– No todos los votos son iguales, debiendo cumplirse la doble mayoría de votos y cuotas. Aunque parezca políticamente incorrecto, es el criterio razonable en cualquier otro ámbito, como en cualquier sociedad donde los mayores accionistas tienen mayor capacidad de decisión frente a los minoritarios. Si en un edificio de dos departamentos uno mide 1000 m2 y otro 10 m2, parece ilógico que tengan la misma capacidad de decisión.

– Quien no está al corriente de sus pagos no decide. Parece lógico que quien no cumple con sus obligaciones “tributarias” pueda decidir qué hacer con el dinero de los demás.

– Los ausentes en las votaciones se consideran que apoyan lo aprobado, desincentivando así la no participación.

– La gestión se pone en manos de profesionales cualificados que son los Administradores, asesorando y evitando salidas de tono de los cargos electos.

– Libertad para decidir y modificar las normas que regulan la Comunidad.

– Estabilidad y seguridad jurídica de los elementos esenciales de la regulación.

– Libre adhesión.

– El  presupuesto de gastos es comprensible, trasparente, próximo, participativo, y sin  concesiones al despilfarro. El dinero público lo sentimos menos nuestro que en una comunidad de propietarios.

– Los que deciden cuánto  y cómo gastar son los comuneros a través de la Junta de Propietarios.

– Gastos muy fiscalizados por la proximidad del vecino a la ejecución del mismo.

– Salvo las mejoras y servicios necesarios para el edificio, los comuneros no están obligados a asumir el coste de mejoras aprobadas por los demás. Esto dota de cierta libertad de actuación frente a las mayorías. Este sistema permite no sólo no estar de acuerdo con lo que diga la mayoría sino no asumir el coste de sus decisiones.

– Desaparece el sistema impositivo de quien más tenga o gane, más paga, pues las aportaciones económicas de los comuneros son proporcionales al uso y participación que cada departamento hace de los servicios y elementos comunes.

– Desaparece el principio de solidaridad impuesta, lo que deja de ser solidaridad.

Espero que este análisis sirva de reflexión.

Cádiz, 13 de julio de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. En este artículo lo comunitario también es propiedad privada, pero pertenece y es utilizado por un grupo de personas.

Nota 2. Este artículo no pretende ser una explicación exhaustiva del funcionamiento de una Comunidad de Propietarios sino un análisis del espíritu que las regula.

Nota 3. Artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal

Nota 4. Artículos 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal

Nota 5. La Junta de propietarios podrá ser convocada al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere el presidente o lo pidan una cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos un 25% de las cuotas de participación (Art. 16.1 LPH).

Nota 6. Artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal

Nota 7. El personal vinculado a una Comunidad de Propietarios suelen ser porteros, jardineros, guardas de seguridad, etc.

Nota 8. Artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal


LA “TURISTIFICACIÓN” DE BARRIOS Y CIUDADES II: ¿ES CONVENIENTE INTERVENIR?

Los colectivos que identifican la “turistificación” como un fenómeno perjudicial para nuestra sociedad, presionan a los gobernantes para que intervengan y modifiquen las reglas del juego con las que actualmente se está operando.

Ante este movimiento, lo primero que hay que cuestionar es que la “turistificación” sea nociva, sin negar que produce perjuicios o externalidades negativas y una transformación urbana que no a todos complace.

Lo segundo es explicar que no todas las “turistificaciones” son equivalentes, bien por intensidad, por estacionalidad o por tipo de turista. Tampoco lo son, porque los barrios y ciudades que la acogen no son iguales, ni sus vecinos reciben el fenómeno de igual manera. Son muchas las ciudades que en verano se “turistifican” y sus habitantes mayoritariamente lo celebran y asumen los perjuicios como un mal menor que compensa el beneficio que trae a la comunidad, e incluso buscan la manera de desestacionalizar y prolongar la temporada turística. Hay otras ciudades que su razón de ser es exclusivamente el turismo, como Benidorm, Marbella o Matalascañas, mientras otras, fuera de los circuitos turísticos, anhelan mayor afluencia de turistas. Por tanto, cualquier análisis que meta a todas las ciudades o barrios en el mismo saco es erróneo.

Identificación de los problemas.

Para decidir si es conveniente intervenir en un sector tan relevante para la economía como es el turístico, es necesario identificar las externalidades negativas que genera, ya que corremos el riesgo de tratar de igual manera problemas de naturaleza muy distinta por el mero hecho de que todos tengan como origen la afluencia de turistas. Una vez identificados, habría que discutir si la intervención es la mejor solución o si sus efectos son más perjudiciales, sobre todo, si las medidas propuestas son una decisión política bajo la presión de los colectivos que más ruido hacen, limitando la libertad de acción y empresa del resto de agentes implicados1.

Problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios. Ya fue analizado en un artículo anterior2, y claramente existe un conflicto entre el derecho de poder hacer en mi propiedad lo que quiera, pero siempre que no menoscabe el derecho de mis vecinos a disfrutar de su vivienda sin ser molestados. En cualquier caso es un problema que debe resolverse en el seno de la comunidad, vía modificación de estatutos, reglamento de régimen interno o mediante la introducción de medidas correctoras y compensatorias. Hay que destacar que un vecino con problemas de convivencia, no está necesariamente en contra de la turistificación del barrio, incluso puede estar a favor, lo único que quiere es estar tranquilo en su casa.

Problemas de convivencia: alteración del orden público en calles y plazas. Hay zonas en las que las concentraciones de turistas con un espíritu “festivo”, genera ruidos, suciedad, desperfectos en el mobiliario urbano, problemas de seguridad u otras molestias al vecindario. Son claros ejemplos de alteración del orden público, y como tal han de ser solucionados por la autoridad competente. El problema no es la turistificación, sino la laxitud o la incapacidad de las autoridades que permiten estos comportamientos. Valga como ejemplo la erradicación del “botellón” de las zonas residenciales cuando prevaleció la defensa del derecho al descanso y las autoridades así lo entendieron. Por tanto si los detractores de la turistificación lo son por este motivo, la solución no es prohibirla o regularla, sino que las fuerzas y cuerpos de seguridad hagan su trabajo.

Aglomeraciones pacíficas. Otro de los problemas por el que se levantan voces contra la “turistificación” es el de las aglomeraciones de personas en las calles con mayor atractivo turístico, lo que impide a los vecinos habituales desplazarse con la densidad de personas que ellos consideren óptima. Nadie niega que sea una incomodidad, pero mientras vengan en son de paz no se debe hacer nada, salvo que alguien tenga en mente limitar la libre circulación de las personas. Como nada les impide a estos detractores hacer turismo en otras ciudades, o ir a la playa en temporada alta.

Si de verdad quieren limitar las aglomeraciones pacíficas en base a una limitación de la libre circulación, deberían ser consecuentes y que prohíban también la navidad, los carnavales, la Semana Santa, o las manifestaciones. Es un atentado contra la libertad decirle a la gente por donde puede o no puede andar en una ciudad, sean turistas o no.

Dicho esto, desde hace tiempo y en función de la densidad de viandantes se peatonalizan calles y plazas, en perjuicio del tráfico y el acceso rodado a los inmuebles allí ubicados. Son soluciones que cuando están técnicamente y socialmente bien calibradas y justificadas pueden paliar el problema de las aglomeraciones, aunque a veces traen un nuevo incremento del tráfico peatonal.

Habría que apuntar también, que el aumento de turistas deambulando por una ciudad no es achacable exclusivamente a la aparición de los apartamentos turísticos, sino que habría que analizar las estadísticas de número de turistas que no pernoctan y llegan en excursiones procedentes de cruceros, autobuses, tren o en sus propios vehículos. Una vez analizados estos datos, en determinadas ciudades se evidenciaría que los detractores de los apartamentos turísticos como motor de la “turistificación”, estarían equivocados.

Disminución de la oferta de viviendas para residencia habitual. Hay un número determinado de viviendas existentes que dejan de ofrecerse como viviendas para residencia habitual, y pasan a ofrecerse como alojamiento turístico. Esta transformación del parque residencial se produce porque los propietarios de las viviendas prefieren dedicarlas al alojamiento turístico para obtener mayores rentas y evitar los problemas que un inquilino de vivienda habitual moroso supone para desahuciarlo. Si hubiese inquilinos dispuestos a igualar o superar las rentas que ofrece el alquiler turístico, seguro que encontrarían propietarios dispuestos a arrendarles el piso, y el fenómeno se revertiría.

Desde este enfoque, el problema se puede reducir a que los demandantes de viviendas de alquiler no pueden o no quieren pagar lo que pretenden sus propietarios. Lógicamente estos demandantes tendrán que buscar acomodo en zonas en las que sus ingresos sean acordes con los precios de alquiler. Zonas, que se verán beneficiadas de la turistificación de barrios o municipios vecinos.

Si el problema es que hay escasez de vivienda, entonces el causante no es el turismo, sino quién tiene el monopolio de la clasificación y calificación del suelo: los Ayuntamientos. Son éstos los que mediante sus potestades urbanísticas limitan el libre crecimiento de las ciudades, generando una presión al alza de los precios. Una liberalización del uso del suelo solucionaría el problema.

Cambio del tipo de comercio y de establecimientos de hostelería. Una de las quejas esgrimidas es que el tejido comercial y hostelero que surge en zonas “turistificadas” no atiende a las necesidades de los residentes habituales, o si lo hace, es más caro. Me puedo tomar en serio esta queja si se estuviera produciendo un problema de desabastecimiento o si se vieran avocados a adquirir bienes de primera necesidad más caros. Ante esto me pregunto ¿no pueden hacer la compra por internet? ¿no pueden hacer, como hacemos muchos, la compra en grandes superficies donde los precios son más baratos?, ¿alquien les obliga a vivir en ese barrio si de verdad les genera tantas incomodidades?

Perdida de autenticidad del destino “turistificado”. Es recurrente el argumento de que un barrio “turistificado”, pierde autenticidad, su alma, y se convierte en un parque temático o de atracciones, ¿y supone esto un problema? La ciudad, al igual que la sociedad, es algo en continua evolución. Si la sociedad quiere viajar tendrán que aparecer destinos donde hacerlo. Es innegable que se produce un cambio y que éste no tiene por qué gustar a todos. Lo que niego es que lo “auténtico” sea lo que había justo antes de ese cambio o unas décadas antes, pues  ¿por qué no remontarnos a hace un par de siglos o a cuando no había ciudad? No es más auténtico un barrio sin “turistificar” que uno “turistificado”, igual que no escucho críticas a las reconversiones que determinados barrios industriales han sufrido para convertirse en barrios residenciales ¿es más auténtico trabajar que estar de vacaciones? ¿no son caras de la misma moneda? Nadie está obligado a vivir o a visitar un barrio determinado.

Dicho esto, sí cabe la posibilidad de que determinados enclaves pueden morir de éxito si los agentes intervinientes no cuidan sus recursos y el tipo de turismo que quieren, y como ocurre en la tragedia de los comunes3, terminan sobre explotándolo. Por eso es conveniente que los empresarios afectados estén en contacto4 para realizar un seguimiento y debatir estrategias comunes.

Soluciones a los distintos perjuicios que provoca las “turistificación”.

Soluciones desde una perspectiva intervencionista. Esencialmente los movimientos “anti-turistificación”, lo que proponen es una limitación del número de turistas que puedan acceder a determinados barrios o ciudades. Este objetivo lo pretenden conseguir limitando la capacidad de alojamiento turístico, especialmente en apartamentos y viviendas. También se han escuchado voces a favor de limitar el número de cruceros que visitan las ciudades portuarias, lo cual lleva a la reflexión de que limitan lo que es factible limitar, ya que es difícil hacerlo con el número de excursionistas que no pernoctan que llegan por cualquier otro medio de transporte. Otra medida que propugnan es la creación de tasas turísticas, que no deja de ser un impuesto que engorda las arcas públicas a costa de las empresas turísticas.

Centrándonos en los alojamientos, las soluciones pasan por limitar la libertad de utilizar tu propiedad, prohibiendo o disminuyendo los apartamentos y viviendas con fines turísticos en los edificios de viviendas. Los intervencionistas articulan estas restricciones en base a unos ratios de densidad de unidades por zona o por edificio, o limitando el número de noches que se pueden dedicar a ofrecer el servicio de alojamiento por vivienda. También proponen restringir su implantación a ubicaciones en las que el acceso a los mismos no confluya con las zonas comunes de las viviendas, como pueden ser los locales comerciales, o partes independientes de un edificio. Estas limitaciones se pueden hacer modificando la regulación urbanística o la normativa sectorial de turismo.

Soluciones desde una perspectiva liberal. En el caso de los problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios, las soluciones pasan por la introducción de medidas correctoras y compensatorias, por la autorregulación de la actividad vía estatutos o reglamento de régimen interior de las comunidades de propietarios. En los casos extremos donde los problemas traspasen la frontera de lo penal,  siempre cabe la denuncia a la autoridad competente o tomar acciones legales.

Respecto a la alteración del orden público en calles y plazas,  al tratarse de actitudes punibles, sólo cabe que la autoridad pública restablezca la convivencia de manera coercitiva vía sanciones y con la intervención de las fuerzas y cuerpos de seguridad, haciendo cumplir las normativas de convivencia ciudadana que tienen los municipios. En el caso de que se traten de incomodidades causadas por aglomeraciones pacíficas en determinadas calles y plazas, no deben ser objeto de intervención ninguna.

La disminución de la oferta de viviendas para residencia habitual en una zona determinada, será una oportunidad para los barrios o municipios colindantes que podrán captar esa salida de habitantes. Si el problema es de escasez generalizada de vivienda, la solución está clara, construir o rehabilitar más. Pero para ello, se han de clasificar y calificar nuevos suelos, o permitir más densidad en los existentes, potestad de los Ayuntamientos, y por tanto responsables de la escasez. Una liberalización del uso del suelo solucionaría el problema.

Frente a la pérdida de autenticidad del destino “turistificado”, sólo en el caso de que los agentes intervinientes vean que el exceso de turistas o su condición esté perjudicando sus intereses, no está justificado intervenir sólo porque haya colectivos a los que no les complazca el cambio. Las propuestas irán encaminadas a mejorar la imagen del destino y a buscar un tipo de turista determinado. Paralelamente se mejorarán los establecimientos y servicios turísticos, los equipamientos,  así como cualquier otro recurso que haya hecho atractivo el destino.

En cuanto al cambio del tipo de comercio y establecimientos de hostelería, no se debe intervenir, pues sería una limitación a la libertad de empresa.

Conclusiones. Los movimientos críticos a la turistificación de barrios y ciudades elevan a la categoría de problema tanto perjuicios reales como apreciaciones subjetivas, atribuyendo unos derechos inexistentes a los vecinos, pero que astutamente han politizado para propugnar medidas intervencionistas. Si a esto le sumamos la cultura que frente a cualquier problema miramos a papá estado para que intervenga, en breve veremos que han ganado la batalla, y mientras nos meten la mano en el bolsillo, pondrán trabas a la generación de riqueza. Eso sí, a todos los que estén a favor de la intervención, habría que prohibirles hacer turismo para que no se convierta en el enésimo ejercicio de cinismo.

Nota 1. En el artículo La “turistificación” de barrios y ciudades I: definición y agentes intervinientes,  (http://gumersindofernandez.com/blog/2018/05/25/la-turistificacion-de-barrios-y-ciudades-i-definicion-y-agentes-intervinientes/) se identificaron a los agentes implicados en el proceso de “turistificación”.

Nota 2. Artículo: Apartamentos turísticos III: problemas de convivencia en un edificio de viviendas. http://gumersindofernandez.com/blog/2018/05/04/apartamentos-turisticos-iii-problemas-de-convivencia-en-un-edificio-de-viviendas/

Nota 3. La tragedia de los comunes es un dilema en el que se describe una situación en la cual varios individuos, motivados solo por el interés personal y actuando independiente pero racionalmente, terminan por destruir un recurso compartido limitado (el común) aunque a ninguno de ellos, ya sea como individuos o en conjunto, les convenga que tal destrucción suceda.

Nota 4. No es necesario, ni conveniente, que sea la Administración Pública quien lidere este tipo de acciones. Lo deseable es que los agentes implicados con intereses comunes se organicen vía asociaciones o clústeres para realizar acciones conjuntas.

Nota 5. Cuadro: Problemas reales y supuestos causados por la “turistificación”.


LA “TURISTIFICACIÓN” DE BARRIOS Y CIUDADES I: DEFINICIÓN Y AGENTES INTERVINIENTES .

Cuadro agentes intervinientes en la turistificación

Como decíamos en el artículo anterior1, en barrios y ciudades con un gran atractivo turístico, muchas de las viviendas que habitaban los residentes habituales se han transformado en apartamentos y viviendas turísticas. Esta disminución del parque residencial se ve agravada por las nuevas promociones inmobiliarias2, que en vez de construir viviendas, se están dedicando a la implantación de más establecimientos hoteleros.

Paralelamente, el comercio y la hostelería de estos lugares se adaptan para ofrecer bienes y servicios a los turistas, disminuyendo los establecimientos que atendían a la población local. A este fenómeno de transformación de barrios o ciudades en las que el turista se convierte en el protagonista, se denomina en la actualidad  “turistificación”.

Este neologismo identifica una situación que no es nueva en España, pues desde hace décadas, muchas ciudades costeras han sufrido transformaciones similares, trayendo prosperidad e introduciendo cambios en su cultura y costumbres. En la actualidad, el aumento del número de turistas y el cambio de sus preferencias a la hora de visitarnos, están transformando ciudades y barrios fuera del entorno de sol y playa. La relevancia mediática que este cambio ha tenido en ciudades como Madrid o Barcelona y la presión ejercida por los colectivos que se consideran perjudicados, han trasladado el debate de la “turistificación” a la escena política, con el consiguiente riesgo de la intervención pública en busca de réditos electorales.

La “turistificación” de un entorno urbano no cae del cielo, sino que es consecuencia de una serie de decisiones individuales al margen de cualquier planificación gubernamental3. La suma de estas decisiones concatenadas en el tiempo son las que en su conjunto provocan la transformación del barrio. Los agentes que contribuyen activamente a esta transformación, lo hacen en busca de su propio beneficio, lo obtengan o no. Y gracias a ellos, hay un segundo grupo que sin intervenir se ven directamente beneficiados por el mero hecho de estar ahí. Por último, están los que la turistificación les ha causado perjuicios, algunos claramente identificables como los problemas de convivencia y otros más intangibles como la pérdida de “autenticidad” del barrio.

Una vez hemos definido el fenómeno de la “turistificación”, veamos quiénes son los principales protagonistas, cómo se ven afectados y cuál es su papel:

Agentes claramente beneficiados.

– Turistas. Son los que en base a sus preferencias personales han decidido alojarse en una zona determinada. Los motivos pueden ser muy variados: precio, patrimonio histórico, gastronomía, ambiente, proximidad a determinados enclaves, etc., e igual que eligen el destino, también deciden en qué tipo de alojamiento hacerlo y los establecimientos dónde  comer o comprar. Son los primeros beneficiados ya que gracias a la nueva competencia entre los distintos tipos de alojamiento turístico, consiguen mejores precios y servicios. Los turistas son la condición indispensable del fenómeno y los que le dan nombre.

– Propietarios de solares o edificios vacíos2.  Estos agentes deciden vender sus inmuebles al mejor postor que, en entornos “turistificados”, son los promotores de establecimientos de alojamiento turístico4. Estos empresarios ofrecen más dinero ante unas mejores expectativas de ganancias y rentabilidad que las esperadas por los promotores de oficinas o viviendas.

– Propietarios de viviendas dispuestos a vender. Son los propietarios de viviendas que las tenían arrendadas o vacías y  deciden venderlas por la revalorización que han sufrido gracias al turismo. Los nuevos compradores, por lo general,  son particulares o empresas para su explotación como vivienda turística.

– Propietarios de viviendas dispuestos a explotarlas. Son los propietarios de viviendas en las que tienen su residencia habitual, pero deciden mudarse y explotar ellos mismos5 sus inmuebles para ofrecer servicios de alojamiento turístico. De esta manera, consiguen una fuente de ingresos que compensa su traslado a otras zonas. Gracias al alojamiento turístico muchos propietarios han podido hacer frente a sus hipotecas tras la llegada de la crisis.

– Propietarios arrendadores de viviendas.  Son los propietarios de viviendas que deciden dejar de alquilar sus inmuebles como vivienda habitual para ofrecerlos como viviendas turísticas. Este cambio les proporciona mayores ganancias y evita los problemas que supone el que un inquilino te deje de pagar y además, tener que sufrir los largos períodos necesarios para desahuciarlo.

– Propietarios arrendadores de viviendas habituales. Son los que dentro de los estrictos márgenes y  plazos legales que permite la Ley de Arrendamientos Urbanos6 para viviendas habituales, renegocian al alza el precio de los mismos con sus actuales inquilinos o buscan nuevos dispuestos a pagar más. Esta subida es posible gracias a que el alquiler de vivienda habitual convive en el mismo mercado que los alquileres de alojamiento turístico, que ofrecen mejores rentabilidades para el arrendador.

– Propietarios de viviendas que se convierten en anfitriones. Son los propietarios de viviendas que permaneciendo en ellas, ejercen de anfitriones ofreciendo sus habitaciones vacías a los turistas, consiguiendo de esta manera unos ingresos adicionales por su inmueble.

– Propietarios de locales dispuestos a vender. Son los propietarios de locales comerciales que deciden venderlos a empresarios que quieren abrir nuevos negocios enfocados parcial o totalmente a los turistas. Salvo zonas muy comerciales o turísticas, los locales se han devaluado mucho por la crisis y  por la aparición del comercio electrónico. Es gracias a la “turistificación” que se han vuelto a revalorizar.

– Propietarios de locales vacíos dispuestos a alquilar. Son propietarios que no conseguían alquilar sus locales y gracias a la “turistificación” de su barrio, consiguen hacerlo para dar cabida a los nuevos negocios que surgen.

– Propietarios de locales con inquilino habitual. Son propietarios de locales comerciales que dentro de los márgenes legales de negociación, suben las rentas de los mismos a sus actuales inquilinos gracias a la mejora del mercado de alquiler por la implantación de nuevos negocios enfocados al turismo. Por lo que, tanto si el actual inquilino accede, como si se va y lo alquila a otro empresario por más dinero, se ve beneficiado.

– Comerciantes y hosteleros propietarios, o no, de su local con negocios prósperos. Son los empresarios que ven como su negocio habitual consigue más ventas gracias al turismo, que cuando sus clientes eran sólo los vecinos habituales del barrio, o al menos no se ven afectados negativamente.

Agentes potencialmente beneficiados.

– Negocios de alojamiento turístico ya existentes. Los agentes implicados en la tenencia y explotación de establecimientos como hoteles, hostales, pensiones, apartamentos turísticos, etc. se ven claramente beneficiados por el aumento de los turistas que llegan al barrio. Aunque también tendrán que lidiar con un nuevo entorno de competencia con la creciente aparición de apartamentos y viviendas turísticas.

– Empresarios hoteleros. Son los que deciden implantarse en ese barrio por su creciente atractivo turístico, invirtiendo y poniendo en riesgo sus recursos en base a unas ganancias esperadas.

– Comerciantes y hosteleros afincados en el barrio que deciden transformar su negocio. Son empresarios que atentos a la transformación que está sufriendo el barrio, deciden transformar su negocio y enfocarlo al turismo. Estos empresarios pueden ser propietarios o no del local donde desarrollan su actividad.

– Nuevos comerciantes y hosteleros. Son nuevos empresarios que aparecen en estos barrios para abrir negocios enfocados parcial o totalmente al turismo y que están dispuestos a pagar mayores precios por la compra o alquiler de los locales que necesitan para ejercer su actividad.

Agentes perjudicados con posibilidades.

– Propietarios de viviendas, a disgusto, que se marchan del barrio. Son los propietarios de viviendas habituales que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio y deciden mudarse a otro lugar más acorde con su estilo de vida. Tanto si deciden vender como alquilar su posesión, se verán beneficiados por la subida de precios.

– Propietarios de viviendas, a disgusto, que no se marchan del barrio. Son los propietarios de viviendas habituales que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio, pero que libremente deciden no mudarse, bien por motivos sentimentales, económicos, de proximidad, logística, etc.

– Comerciantes y hosteleros propietarios de locales con negocios decadentes. Son empresarios que ven como su negocio habitual, debido al turismo o a otras causas, no genera los beneficios esperados o entra en pérdidas, por lo que deciden transformarlos o cerrarlos. En caso de cerrarlos pueden  vender o alquilar sus locales, lo que es posible gracias a la turistificación del barrio.

Agentes claramente perjudicados.

– Inquilinos de viviendas, contentos, que se marchan del barrio. Son los arrendatarios de inmuebles a los que sí les gusta la transformación que ha sufrido el barrio, pero frente a una subida del importe del alquiler, no pueden o no les compensa pagarlo, por lo que cambian su lugar de residencia a otra zona.

– Inquilinos de viviendas, a disgusto, que se marchan del barrio. Son los arrendatarios de viviendas a los que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio y deciden mudarse a otro lugar más acorde con su estilo de vida.

– Comerciantes y hosteleros que se marchan del barrio. En este caso, bien sean propietarios o no del local, deciden que es mejor para el tipo de negocio que desarrollan trasladarse a otro barrio, bien porque sus clientes potenciales ya no habitan allí, bien porque su negocio es independiente de la ubicación física del mismo, o simplemente porque trasladándose consiguen alquileres más baratos que mejora su cuenta de resultado.

– Propietarios de viviendas con problemas de convivencia en el edificio. Son los propietarios a los que les gusta el barrio donde viven y que por la implantación de viviendas dedicadas al alojamiento turístico, sufren problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios. Si los problemas persisten, es posible que decidan vender o alquilar y trasladarse a otro edificio o barrio, lo cual es factible gracias a la subida de precios de su inmueble por la “turistificación”.

– Inquilinos de viviendas con problemas de convivencia en el edificio. Son inquilinos de vivienda habitual, a los que les gusta el barrio donde viven y que por la implantación de viviendas dedicadas al alojamiento turístico, sufren problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios. Si los problemas persisten es posible que decidan rescindir sus contratos y trasladarse a otro edificio o barrio.

– El caso particular de los propietarios e inquilinos de oficinas. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística, por lo general, permiten que las oficinas u otros servicios terciarios se ubiquen en edificios de uso exclusivo, en locales a pie de calle, o en plantas bajas y primeras de edificios de viviendas. Las oficinas que se encuentren en edificios de viviendas sufrirán un proceso similar al explicado para las viviendas, ya que son susceptibles de ser transformadas en alojamientos turísticos. Mientras que las que se ubiquen en locales a pie de calle, su transformación, es la ya explicada para los establecimientos comerciales y de hostelería. Los edificios de uso exclusivo de oficinas se verán menos afectados por la presión turística, aunque surjan nuevas empresas de servicios asociadas al turismo que se ubiquen en este tipo de inmuebles.

Conclusión. En este artículo he intentado aproximarme a la casuística de los diferentes agentes implicados activa o pasivamente en un proceso de turistificación. Resumiendo, podemos definir las características más destacadas de los distintos grupos:

Los agentes claramente beneficiados son además de los turistas,  los que tienen como denominador común ser propieCuadro agentes intervinientes en la turistificacióntarios de inmuebles, lo que en un entorno “turistificado” es una clara ventaja.

Los agentes potencialmente beneficiados son los que perciben la afluencia de turistas como una oportunidad y emprenden o transforman negocios para sacarle partido. Como cualquier actividad empresarial tiene riesgos implícitos y no siempre cubren sus expectativas de beneficios.

Los agentes perjudicados con posibilidades,  son los que pese a los perjuicios que les haya supuesto la turistificación, al ser propietarios de sus inmuebles, se ven beneficiados por la revalorización de los mismos.

Los agentes claramente perjudicados son los que objetiva o subjetivamente consideran que la turistificación les perjudica. En este grupo es más difícil encontrar un denominador común ya que los motivos por los que se sienten perjudicados son distintos: problemas de convivencia en su edificio, incomodidades por las aglomeraciones en el espacio público o simplemente que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio. También tenemos los que se han marchado del barrio por no poder hacer frente a la subida de los alquileres, cuyo perjuicio es no poder quedarse en un entorno turistificado en el que estaban a gusto. Es decir,  dentro de este grupo podemos encontrar agentes a  favor de la turistificación pero que se han visto perjudicados, o por la subida de precios, o por los problemas de convivencia en su edificio.

Dentro de los agentes perjudicados han surgido movimientos en contra de la “turistificación”, pretendiendo imponer sus criterios sobre el resto de agentes beneficiados. La legitimidad de estos movimientos es cuestionable desde el momento que no existe un derecho reconocido que les permita residir en un barrio o calle determinada salvo si son propietarios. Tampoco existe potestad que les permita impedir que sus vecinos actúen libremente, siempre que respeten los derechos de los demás. Aunque, como ya vimos en otro artículo7, sobre el derecho de disponer libremente de nuestra  propiedad pende la espada del intervencionismo en base a la función pública y el interés general.

Cádiz, 25 de mayo de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo: Apartamentos turísticos III: Problemas de convivencia en un edificio de viviendas. Link: http://gumersindofernandez.com/blog/2018/05/04/apartamentos-turisticos-iii-problemas-de-convivencia-en-un-edificio-de-viviendas/.

Nota 2. Las nuevas promociones en entornos “turistificados” suelen realizarse en edificios existentes, rehabilitándolos o bien demoliéndolos y construyéndolos de nuevo. La escasez de edificios vacíos propicia la compra de inmuebles con pocos inquilinos que, son desahuciados o realojados en otros barrios, favoreciendo la salida de vecinos habituales.

Nota 3. Aunque existen casos en los que el origen de la turistificación es una mejora en los equipamientos culturales o infraestructuras de una ciudad promovida por los poderes públicos, lo interesante y relevante de la turistificación es el conjunto de acciones tomadas por los agentes implicados al margen de la planificación política. Como ejemplos de intervenciones públicas que han ejercido de polo de atracción para visitantes, podemos hablar de la transformación del puerto de Málaga o de la ría Nervión y el Guggenheim en Bilbao.

Nota 4.  Dentro de los establecimientos de alojamientos turísticos están los hoteles, pensiones, hostales, albergues, hoteles-apartamentos, y edificios completos de apartamentos o viviendas turísticas.

Nota 5. Cuando decimos que la explotan ellos mismos, nos referimos a que son los titulares de la explotación, independientemente de que lo hagan directamente o contratando a una empresa gestora. Ver el artículo: Apartamentos Turísticos II: Modelos de negocio. Link:  http://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/16/apartamentos-turisticos-ii-modelos-de-negocio/

Nota 6. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos concede medidas de protección al arrendatario frente al arrendador en el caso de que la vivienda satisfaga la necesidad de vivienda habitual del individuo y de su familia, distinguiéndolo de otro tipo de arrendamientos de carácter económico o recreativo (Exposición de Motivos 3).

Nota 7. Artículo: Derecho de propiedad privada y función social. Link: http://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/15/derecho-de-propiedad-privada-y-funcion-social/

 


APARTAMENTOS TURÍSTICOS III: PROBLEMAS DE CONVIVENCIA EN UN EDIFICIO DE VIVIENDAS .

La proliferación de apartamentos y viviendas turísticas ha sido un dinamizador económico de vital importancia. No sólo ha permitido ganancias a los propietarios de los inmuebles, sino también a los negocios que se benefician de una mayor afluencia de turistas. Tal es el atractivo que estos tipos de alojamientos tienen para empresarios y turistas, que su implantación ha sido capaz de transformar barrios enteros, disminuyendo el peso del uso residencial respecto del uso turístico.

Pero como nunca llueve a gusto de todos, la potencia de éste fenómeno ha generado fricciones en dos ámbitos de distinta escala:

– En las comunidades de propietarios donde los turistas conviven con los residentes habituales.

– En el ámbito urbano, donde determinados movimientos vecinales protestan contra la “turistificación” de sus barrios.

Aunque el origen es el mismo, son problemas de distinta naturaleza. En este artículo voy a tratar las dificultades existentes en las comunidades de propietarios, mientras que la llamada “turistificación” será objeto de un análisis independiente.

Antecedentes y situación actual de los apartamentos y viviendas turísticas. Antes de nada, hay que aclarar que la explotación de apartamentos y viviendas turísticas no es un fenómeno nuevo. Tanto en la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 19641, como en la legislación vigente2, se reconoce la existencia del alquiler de temporada con fines vacacionales. Asimismo, desde el siglo pasado, la legislación sectorial en materia de turismo ha dado carta de naturaleza a las viviendas turísticas vacacionales, a la vez que ha permitido la coexistencia de apartamentos turísticos en edificios de otros usos3,  4 y 5.

La aparición en los últimos años de plataformas como Airbnb, Homeaway o Booking, ha permitido que los propietarios de viviendas las pongan en el mercado de manera sencilla, ofreciendo a los turistas una alternativa diferente y por lo general más económica que los establecimientos hoteleros. Además, estas plataformas facilitan el arrendamiento de los inmuebles para estancias cortas, permitiendo una mayor ocupación en base a una alta rotación de los turistas. Podemos decir que esta tecnología no sólo ha permitido que muchos propietarios ofrezcan sus inmuebles para alojamiento turístico, sino que ha permitido un tipo de alquiler intensivo de estancias cortas.

El incremento de inmuebles dedicados a ofrecer servicios de alojamiento turístico, también se ha visto favorecido por otros motivos:

– El aumento del número de turistas6.

– Un exceso de viviendas vacías consecuencia de la burbuja inmobiliaria.

– La necesidad de obtener ingresos para poder hacer frente a las hipotecas que cargan muchas de estas viviendas.

– El efecto llamada a invertir en apartamentos y viviendas turísticas por lo atractivo de las rentabilidades obtenidas.

Todo esto ha provocado que en las ciudades con atractivo turístico proliferen viviendas con fines turísticos y conjuntos de apartamentos turísticos7 en el seno de edificios residenciales, conviviendo con viviendas de uso habitual. En muchos casos llegan a ser mayoría y transforman de facto el uso residencial del edificio en un uso turístico.

Problemas de convivencia en una comunidad de propietarios. Dependiendo de la intensidad de uso del inmueble y de la educación de las personas alojadas, éstas podrán generar molestias al resto de los vecinos: voces, arrastre de maletas, horarios incompatibles con el descanso, etc. Incluso aunque el comportamiento sea exquisito, aparece el problema de la seguridad, ya que no sabemos con quién nos podemos encontrar en las zonas comunes de nuestros edificios. Es decir producen unas molestias o externalidades negativas al resto de los vecinos.

El problema de fondo es un conflicto de derechos de propiedad, ya que podríamos pensar que cada uno tiene derecho a hacer en su casa lo que quiera, con la limitación de que no menoscabe el derecho de sus vecinos a no ser molestado. El problema se agrava ya que en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal no sólo trasciende el uso que uno haga en el interior de su vivienda, sino el de las zonas comunes del edificio8. Ante ésto, por parte de los propietarios de las viviendas y apartamentos con fines turísticos cabría plantear las siguientes propuestas:

No molestar, o al menos no molestar más de lo que haría un vecino habitual, introduciendo en la vivienda medidas correctoras como un mayor aislamiento acústico, detectores de sonido, limitación del número de personas que lo utilicen, obligar a unas determinadas normas de uso a los inquilinos, etc.

Compensar por las molestias. Frente a los daños producidos por la mayor intensidad de uso que el resto de las viviendas, se podría compensar a la comunidad con una mayor aportación a los gastos de la misma. Por ejemplo los explotadores de viviendas con fines turísticos podrían aumentar la frecuencia de la limpieza de sus rellanos y del portal del edificio. Hoy en día gracias a la tecnología, se podría introducir el pago por uso de determinadas instalaciones como los ascensores.

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios, zonas y elementos comunes, la comunidad de propietarios podrá aprobar un Reglamento de Régimen Interior9, siempre dentro de los límites establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal10, el Título Constitutivo y los Estatutos (si es que existen, pues no es obligatorio tenerlos). La modificación del Reglamento de Régimen Interior no necesita ser aprobada por unanimidad11, por lo que en ella se pueden introducir medidas que faciliten la convivencia o que compensen molestias o el uso intensivo de los elementos comunes.

¿Se puede prohibir la implantación de apartamentos o viviendas turísticas en un edificio de viviendas? La limitación de un uso determinado en un edificio puede emanar de la normativa urbanística y sectorial de aplicación, o de las limitaciones que en la constitución y división horizontal del inmueble se regularon en el Título Constitutivo y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Esto nos lleva a cuatro situaciones:

– Que la normativa urbanística y sectorial admita un uso determinado en determinadas zonas del edificio o en su totalidad y los Estatutos de la Comunidad no, con lo cual no se podría instalar.

– Que la normativa urbanística y sectorial prohíba un uso determinado en el inmueble, y los Estatutos lo permitan, por lo que tampoco sería posible instalar tal uso en el edificio.

– Que tanto la normativa urbanística y sectorial, como los Estatutos de la Comunidad prohíban el uso, por lo que no se podrá implantar.

– Que tanto la normativa urbanística y sectorial, como los Estatutos de la Comunidad permitan (o no prohíban) la implantación del uso, siendo esta combinación la única de las vistas que permiten la implantación de un uso determinado en el edificio.

Si nos centramos en lo que depende de la Comunidad de Propietarios, habrá que comprobar que el uso de apartamentos y viviendas turísticas esté prohibido expresamente en el Título Constitutivo y en los Estatutos de la Comunidad. Si no estuviesen prohibidos, para hacerlo sólo cabe la modificación de los mismos, para lo que se necesita unanimidad11.  Lógicamente con que hubiese un único propietario con la intención de explotar su vivienda con fines turísticos sería imposible tal modificación.

Otro camino que tienen las comunidades de propietarios es demostrar ante un juez que ésta actividad es molesta contraviniendo disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas12, con lo que cabría su cese. Pero no es sencillo ya que las molestias para que sean consideradas han de ser de suficiente entidad.

Por último también cabe comprobar que los apartamentos y viviendas turísticas cuentan con la correspondiente autorización administrativa para operar, y en caso de no ser así ponerlo en conocimiento de la administración competente para su cierre. Aquí cabe que el inmueble pueda llegar a cumplir los requisitos exigibles y el propietario vuelva a ejercer la actividad una vez obtenidos, o que el inmueble no los cumpla y consigamos su cese definitivo.

Y fuera del ámbito de las comunidades de propietarios, estamos a merced de los legisladores. Tanto en la legislación turística como en la urbanística pueden aparecer modificaciones que impidan la implantación de apartamentos y viviendas turísticas. Estas limitaciones pueden venir al establecer un tope máximo de viviendas turísticas en edificios de uso residencial, o de calificar el uso de estas viviendas como turístico, por lo que habrá que estar a la compatibilidad de este uso en el planeamiento urbanístico. Si hacen tal consideración, la mayoría de los planeamientos urbanísticos municipales limitan estos usos a planta baja y primera.

Conclusiones. Lo visto hasta ahora nos permite concluir, que si bien la figura de los apartamentos y viviendas turísticas no es nueva, sí ha habido un incremento notable en su número y ha cambiado la intensidad con la que se explotan. Cabe también afirmar que se podría haber limitado su implantación vía Título Constitutivo y Estatutos de una comunidad, aunque era difícil prever la deriva que han tomado en la actualidad. Existen comunidades que lo están regulando en ambos sentidos, prohibiéndolos y permitiéndolos, según sus intereses, al igual que en su día muchas limitaron el uso de sus locales comerciales, la implantación de pensiones y hostales o de oficinas en plantas de piso.

Entiendo que quien compró una vivienda en un edificio de viviendas de uso habitual con poca rotación, compró pensado que esta situación era inmutable, si no, no hubiese comprado o lo hubiese comprado a distinto precio. Tampoco sería justo cargar las tintas contra este tipo de inmuebles cuando sabemos que no todas las comunidades disfrutan de una convivencia idílica, existiendo propietarios más corrosivos que diez apartamentos turísticos.

Pero también es injusto que alguien gane dinero a costa de molestar a los demás. Por tanto, si están obligados a convivir en el mismo edificio el uso turístico y el residencial, se deberían implantar medidas correctoras para minimizar o eliminar las molestias, y medios para aumentar la seguridad y fomentar el pago por uso.

Cádiz, 4 de mayo de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. El Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su Artículo 2.1, reconoce la existencia de los arrendamientos de temporada, bien sea verano o cualquier otra, excluyéndolos del ámbito de esta Ley y remitiendo su regulación a lo pactado entre las partes y al Código Civil.

Nota 2. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su Artículo 3.2, reconoce bajo su ámbito de aplicación los arrendamientos de temporada, bien sea verano o cualquier otra, rigiéndose por lo pactado por ambas partes y por lo regulado en ésta Ley.

Nota 3. Orden de 17 de enero de 1967 por la que se aprueba la ordenación de los apartamentos, «bungalows» y otros alojamientos similares de carácter turístico, permitiendo la figura de “conjuntos” de apartamentos turísticos que son apartamentos que pueden ocupar sólo parte de un edificio, coexistiendo con inmuebles de otros usos (Art. 2.3).

Nota 4. Real Decreto 2877/1982 de 15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales: Al igual que la disposición anterior, reconoce la figura de “conjunto” de apartamentos turísticos (Art. 2.3) y la figura de las “viviendas turísticas vacacionales”.

Nota 5. En la anterior Ley 12/1999, de 15 de diciembre, del Turismo de Andalucía, también recogía en su Artículo 43 la figura de las “viviendas turísticas vacacionales”, figura que desapareció en la vigente Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 6. No me refiero al incremento de turistas en un destino determinado, sino a que la posibilidad de hacer turismo es cada vez más asequible para una mayor parte de la población mundial, tanto por la reducción de los costes como por la mejora del nivel de vida.

Nota 7. En el artículo Apartamentos Turísticos I: Maraña legal (http://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/02/apartamentos-turisticos-i-marana-legal/), vimos los distintos tipos de regímenes jurídicos que pueden aparecer bajo la denominación popular de “apartamento turístico” en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Entre estas destacamos por su mayor relevancia las viviendas con fines turísticos y los complejos de apartamentos turísticos, pudiendo ambos tipos convivir con viviendas habituales en un edificio de uso residencial.

Nota 8. Las zonas comunes de un edificio pueden ir desde el portal, la escalera y el ascensor, hasta zonas ajardinadas con piscina e instalaciones deportivas.

Nota 9. Artículo 6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 10. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 11. Artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 12. Artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.


DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE MERCADO DE UN INMUEBLE

1Denominamos precio de mercado de un bien inmueble a la cantidad de dinero pagada por él en una transacción de compra-venta. Cualquier decisión de compra se basa en considerar más valioso para nuestros fines el inmueble adquirido que la cantidad de dinero desembolsada, mientras que el vendedor considera más valioso para sus fines la cantidad de dinero recibida que el inmueble del que se desprende. Es decir, todo intercambio surge como consecuencia de dos valoraciones subjetivas desiguales en sentido contrario, teniendo mayor capacidad de intercambio quién de una menor valoración a sus propios bienes en comparación con los bienes que quiere adquirir. El deseo de intercambiar bienes por dinero lleva implícito tres factores:

– Sólo se emprende un intercambio cuando se estima que se mejora con él.

– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia mayor que una menor.

– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia pequeña a ninguna.

Fruto de todas las transacciones que se realizan en un mercado determinado de bienes similares, aparecen unos precios monetarios que nos indican la cantidad que se ha pagado por cada uno de ellos en un pasado más o menos reciente. Tomando como punto de partida estos precios, los empresarios hacen sus cálculos económicos y proyectan en el futuro qué bienes serán los que demande el consumidor y cuánto estará dispuesto a pagar por ellos (precios futuros). Como conocer esta información es determinante para la acción empresarial, parece oportuno explicar brevemente la “Ley básica de determinación del precio” de  Eugen von Böhm-Bawerk,  mediante unos ejemplos aplicados al sector inmobiliario2  y en función del tipo de intercambio3:

1º. Determinación del precio en intercambios aislados. En este tipo de intercambio sólo hay un vendedor y un comprador potencial. Cada uno tiene una valoración subjetiva de lo que cuesta el bien, y habrá intercambio si la valoración que hace el comprador es superior a la que hace el vendedor, estando el precio entre ambos valores. Veamos un ejemplo:

Un comprador está interesado en un inmueble por motivos sentimentales (en él vivió su cantante favorito) y su propietario actual, acuciado por las deudas, está dispuesto a venderlo por 300.000 euros. Si el comprador está dispuesto a pagar hasta 500.000 euros, ¿cuál es el precio al que se producirá la transacción? Dependerá de la capacidad y habilidad negociadora de ambos. Si el comprador es mejor negociador se aproximará a los 300.000 y si es mejor negociador el vendedor se aproximará a los 500.000 euros. Si alguien comete la torpeza de enseñar sus cartas desde el inicio, conseguirá peor resultado en la negociación. En cualquier caso el precio siempre estará entre las valoraciones que ambos hacen del inmueble (mínimo 300.000- máximo 500.000).

2º. Determinación del precio en competencia unilateral entre compradores. En este segundo caso, hay un único bien y varios compradores interesados por él. Imaginemos la única vivienda que queda disponible con vistas al mar en una urbanización, o el último local comercial libre en una zona prime. Esta situación favorece al vendedor y es irrelevante lo que él quiera por su inmueble, pues el precio lo determinará la valoración más alta de los compradores potenciales. Es el equivalente a una subasta al alza en la que los potenciales compradores pujan por la vivienda. Las subastas favorecen al vendedor, ya que el precio de salida será el mínimo al que el vendedor está dispuesto a vender. En el ejemplo del cuadro tenemos 5 compradores potenciales con sus valoraciones del bien, y un único vendedor dispuesto a vender por 200.000 euros. El precio al que se produce la transacción es el del comprador que esté dispuesto a pagar más por el bien (A), siendo irrelevante lo que quiera el vendedor.

3º. Determinación del precio en competencia unilateral entre vendedores. Ahora nos encontramos en el caso contrario: un único comprador y varios vendedores. Supongamos un potencial comprador de villas de lujo en una urbanización donde hay varias similares a la venta, en un momento en el que escasean este tipo de compradores. Se trata de una subasta a la baja, en la que el vendedor que menos valore su propiedad será el que la venda. Este tipo de competencia favorece al comprador.

En el cuadro vemos que el vendedor Ba será el que conseguirá la venta, ya que la valoración subjetiva que hace de su inmueble es inferior que la que hacen los demás de los suyos. En este tipo de intercambios es irrelevante la valoración que de ese inmueble haga el comprador, siempre que las ofertas estén por debajo de lo que esté dispuesto a pagar.

4º. Determinación del precio en competencia bilateral (entre compradores y vendedores). Cuando hay muchos vendedores y muchos compradores en el mercado, el precio se fija mediante un proceso complejo y espontáneo en el que intervienen las subjetividades de todos los compradores y vendedores, decidiendo en cada momento por cuánto están dispuestos a comprar o vender. Para ilustrarlo veamos el siguiente ejemplo4 en el que encontramos 10 compradores y 8 vendedores potenciales, cada uno con distintas valoraciones subjetivas por las que están dispuestos a realizar la compra-venta:

La competencia entre los compradores dispuestos a gastar más y los vendedores a recibir menos, junto con la premisa de que ambas partes intentarán el mejor acuerdo, provoca lo siguiente:

– Los intervinientes con menor capacidad de intercambio se van excluyendo (los compradores dispuestos a gastar menos y los vendedores más caros), pues siempre habrá un vendedor y un comprador en mejor disposición de cerrar un trato.

– Los compradores aunque estén dispuestos a pagar más, siempre buscan la mayor ganancia, pagando lo menos posible si existen vendedores dispuestos a vender más barato.

– Los vendedores aunque estén dispuestos a vender más barato, siempre intentarán vender más caro que su precio de partida si ven que hay compradores dispuesto a ello.

Frente a esta dinámica de competencia en la que todos intentan defender mejor sus intereses, el precio de mercado queda fijado por lo que se denominan las parejas marginales, que delimitan un intervalo donde se encontrará el precio de mercado. Estos límites son:

– Límite superior: comprendido entre la valoración del primer comprador incluido más el primer vendedor excluido. En nuestro ejemplo el tope del precio de mercado estará entre 215.000 y 220.000 euros.

– Límite inferior: comprendido entre el primer vendedor incluido y el primer comprador excluido. Lo que en nuestro ejemplo nos lleva a la franja entre 200.000 y 210.000 euros.

Sólo las valoraciones realizadas por los compradores y vendedores de las parejas marginales determinan el precio de mercado. El resto de valoraciones de los demás compradores y vendedores son irrelevantes. Cuanto mayor sea el número de intervinientes en el mercado, el intervalo fijado por las parejas marginales será más pequeño.

Determinantes individuales del precio. A continuación vamos a explicar una serie de hechos que tienen influencia sobre el precio de mercado:

1. A igualdad de circunstancias, a más demandantes potenciales, el precio tenderá a ser más alto. Este hecho determina la importancia de la publicidad, ya que si puedo hacer llegar a un mayor número de potenciales compradores, podré vender más caro. Por otro lado, a igualdad de circunstancias, cuantos menos vendedores potenciales, el precio tenderá a ser más bajo.

2. La valoración subjetiva que compradores y vendedores hacen de los bienes influirá en los precios de mercado. Mediante la publicidad puedo aumentar el deseo de compra y aumentar las valoraciones subjetivas de los compradores.

3. No sólo es importante la valoración que los compradores hagan del bien, sino del dinero (medio de intercambio). En épocas de bonanza valoramos menos el dinero y estamos dispuestos comprar bienes que en tiempo de crisis no adquiríamos a ese precio. Igualmente en épocas de crisis estamos dispuestos a vender bienes por un precio, que en época de bonanza ni nos lo planteábamos.

Particularidades de la determinación del precio de mercado en el sector inmobiliario. En el ejemplo de la competencia bilateral, se parte de una homogeneidad en los bienes a la venta que es muy difícil de encontrar en el mercado inmobiliario. Si analizamos el mercado de viviendas en un barrio determinado, vemos que está compuesto de muchos inmuebles que no son comparables entre sí. Para conseguir un mercado lo más homogéneo posible, tendremos que buscar inmuebles con atributos similares como son el número de dormitorios, la antigüedad, el tamaño, la orientación, etc. Esta particularidad, inutiliza la utilización de muchos de los índices estadísticos de precios disponibles para fijar los precios de una promoción inmobiliaria

Otra de las particularidades para fijar el precio de mercado en el sector inmobiliario, son las negociaciones de “segunda ronda”. Aunque la competencia bilateral delimite el intervalo en el que se moverá el precio de mercado, una vez en contacto el comprador y el vendedor se produce una negociación para determinar el precio definitivo. Esta negociación es similar a la que se produce en los intercambios aislados y en competencia unilateral:

– Si la compra-venta es con un único candidato, el precio se determinará según lo explicado en los intercambios aislados.

– Si un único inmueble tiene varios interesados, el precio se determinará por competencia unilateral entre compradores.

– Si un único comprador duda entre varios inmuebles, el precio se determinará por competencia unilateral entre vendedores.

Conclusión: Aunque es vital para los empresarios conocer los  precios de mercado, éstos no dejan de ser una foto del pasado sobre el que hacer unas proyecciones. Tampoco nos informan sobre la motivación que subyace en las valoraciones subjetivas que los compradores hacen del inmueble. Por ello, hacer una promoción inmobiliaria basándonos sólo en estos números no sería prudente. La información obtenida de los precios de mercado hay que complementarla para saber qué están dispuestos a comprar nuestros clientes y por qué. Para averiguarlo, tendremos que recurrir a herramientas propias de disciplinas como la sociología, (encuestas, entrevistas, dinámicas de grupo, etc.), y utilizar metodologías como las propuestas por el Funcionalismo Inmobiliario5. Sólo así acotaremos algo más los riesgos empresariales, partiendo siempre de la base que nadie puede predecir el futuro.

Cádiz, 20 de abril de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo basado en la  “Ley básica de determinación del precio” desarrollada por  Eugen von Böhm-Bawerk en su libro Capital e Interés.

Nota 2. Esta ley vale para determinar los precios de cualquier bien. Dada la naturaleza del blog, en el artículo se han utilizado ejemplos relacionados con el sector de bienes inmuebles.

Nota 3. En realidad el  cambio aislado o unilateral (compradores/vendedores) es un caso particular de la explicación del intercambio bilateral, que es el general.

Nota 4. El  ejemplo utilizado es una personalización del de un mercado de caballos utilizado por von Böhm-Bawerk.

Nota 5. El Funcionalismo Inmobiliario es una nueva forma de aproximarse a la promoción inmobiliaria desde la identificación de necesidades existentes en la ciudadanía a través de métodos o técnicas propios de la sociología, junto con los métodos clásicos de los estudios de mercado. Esta escuela de pensamiento ha sido desarrollada por la Cátedra de Sociología Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (https://www.ipe-hn.com/).


LOS “APELLIDOS” DEL PATRIMONIO HISTÓRICO

Como avancé en el artículo “El concepto de patrimonio histórico1, hoy hablaré de los adjetivos que lo “apellidan”, definiéndolo y cualificándolo. Cada apellido determina los valores del bien en base a los que se cataloga y protege, sometiéndolo a una regulación específica que limita las intervenciones que en ellos podemos hacer.

Consustancial a este tipo de patrimonio, es el adjetivo Histórico, pues han de ser bienes relevantes para la narración y exposición de los acontecimientos del pasado de una comunidad y por tanto dignos de su memoria2. El transcurso del tiempo es uno de los filtros indispensables, pero no suficiente, para determinar si un bien tiene valor patrimonial para una sociedad.

En segundo lugar tenemos el apellido Artístico, que atribuye al bien la cualidad de ser resultado de las artes,  especialmente de las bellas artes, siendo estas la “manifestación de la actividad humana mediante la cual se interpreta lo real o se plasma lo imaginado con recursos plásticos, lingüísticos o sonoros3.

El criterio histórico-artístico atribuido a bienes muebles o inmuebles, incluso en ruinas, fueron los criterios predominantes para su protección y conservación durante mucho tiempo, pero en la actualidad, también los bienes que presenten valor arqueológico, etnológico, científico, técnico, industrial, paleontológico o documental y bibliográfico, son objeto de protección si estos se consideran relevantes para la cultura de una comunidad. A continuación vemos lo que significan estos “apellidos” del patrimonio histórico ilustrándolos con algunos ejemplos:

-Patrimonio con valor arqueológico. Son aquellos bienes y restos que permiten conocer las civilizaciones antiguas, a través de su estudio. En la imagen adjunta al artículo vemos los restos arqueológicos de una edificación romana del siglo II a. C aparecidos al ejecutar la cimentación de uno de nuestros edificios4 en Cádiz:

-Patrimonio con valor etnológico. Son bienes que aún careciendo de ningún otro valor de los enumerados en este artículo, son relevantes para el estudio de las costumbres y tradiciones de los pueblos. La Venta de Vargas, en San Fernando (Cádiz), cuenta con protección etnológica por ocupar un lugar destacado en la historia del flamenco al ser testigo de muchas actuaciones entre las que destacan las del cantaor Camarón de la Isla. Otros ejemplos de bienes de interés etnológico serían los utensilios y enseres domésticos que representan la forma de vida de una época en una zona determinada.

-Patrimonio con valor científico. Son bienes relevantes para conocer la historia de las distintas ciencias y su evolución. Una visita al Museo Nacional de Ciencias Naturales nos permite contemplar  el tipo de patrimonio al que se le atribuyen estos valores, como son las colecciones de minerales, herbarios, animales disecados, maquetas, material de laboratorio, etc.

-Patrimonio con valor técnico. En este caso hablamos de bienes destacados  para conocer la historia y evolución de las distintas técnicas y tecnologías. Muchos de los artilugios, máquinas y vehículos expuestos en los museos navales o del ferrocarril son buenos ejemplos de este tipo de patrimonio.

-Patrimonio con valor industrial. Son bienes relevantes para conocer la historia y evolución de los distintos tipos de industria y su implantación en una comunidad. Bajo este epígrafe se pueden proteger explotaciones mineras, complejos siderúrgicos, astilleros, madereras, maquinaria, etc.

-Patrimonio con valor documental y bibliográfico. Son documentos y libros que poseen relevancia bien por su antigüedad, por su representatividad o por testimoniar hechos de especial interés. Una Biblia impresa por Johannes Gutenberg, partituras originales de Ludwig van Beethoven o el ejemplar original de la Constitución de 1812, son ejemplos de bienes que cuentan con estos valores.

-Patrimonio con valor paleontológico. Son restos fósiles de especial relevancia para el estudio de seres orgánicos desaparecidos. El ya mencionado Museo Nacional de Ciencias Naturales o el Museo del Jurásico de Asturias, donde encontramos restos de esqueletos de dinosaurios, albergan restos paleontológicos protegidos.

La catalogación de determinados bienes en algunos de los grupos enumerados puede ser algo artificiosa, ya que un mismo bien puede presentar interés científico, técnico e industrial, o incluso artístico, y haber sido relevante para el estudio de las costumbres y tradiciones de los pueblos. Por tanto, independientemente de la catalogación en uno u otro grupo, hablamos de patrimonio histórico con valores concurrentes.

Los gentilicios del Patrimonio Histórico. El Patrimonio Histórico suele acompañarse de un gentilicio que lo vincula geográficamente a un lugar o a una comunidad. Así hablamos de Patrimonio Histórico Español, Andaluz, Gaditano, etc. Si abundamos en la pertenencia del patrimonio a una comunidad, lo estaremos considerando como una “herencia”, desvinculándolo de su origen. Así, nos encontramos con muchas piezas en los museos cuyo origen no es el país donde se exponen, pero que son considerados parte del patrimonio del país donde se ubica el museo. Por otra parte también cabe que el gentilicio lo cualifique geográficamente de manera que haría referencia al lugar de origen del bien, independientemente de donde se encuentre en la actualidad. Por tanto nos podemos encontrar bienes “exiliados” con doble gentilicio en función de a quién le preguntemos.

Los gentilicios también pueden encerrar una gradación en el caso de que no estén incluidos en el ámbito geográfico superior, es decir, un bien puede ser considerado bien protegido por un municipio, pero no estar catalogado por la comunidad autónoma donde se ubique, lo que implica que no es relevante a nivel autonómico pero sí a nivel municipal. Si ese bien estuviese catalogado por la comunidad autónoma entonces sí sería relevante. Como expresión máxima de esta gradación tendríamos los bienes que la UNESCO ha considerado patrimonio de la humanidad pues su importancia es tan excepcional que se consideran herencia de todos, independientemente de su lugar de origen.

Conclusión: No me gustaría pasar por alto que los valores aquí expuestos han de ser relevantes para la cultura de una comunidad, definida como el “conjunto de modos de vida y costumbres, conocimientos y grado de desarrollo artístico, científico, industrial, en una época, grupo social, etc.5. Son los gobiernos y sus órganos consultivos los que determinan qué bienes son dignos de protección y cuáles no. Echando un vistazo a todas las definiciones que hemos visto en este artículo, incluida la de cultura, es evidente que la discrecionalidad que se les presupone, puede convertirse con mucha facilidad en arbitrariedad, afectando al derecho de propiedad privada, que como ya expusimos en anteriores artículos1 y 6  es uno de los pilares en los que se basa el desarrollo y la cooperación social.

Cádiz, 6 de abril de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo del 27 de octubre de 2017, “El concepto de patrimonio histórico”. http://gumersindofernandez.com/blog/2017/10/27/43/

Nota 2. Definición de “Historia” e “Histórico” del Diccionario de la Real Academia Española.

Nota 3. Definición de “Arte” del Diccionario de la Real Academia Española.

Nota 4. Restos aparecidos en C/ Huerta del Obispo nº 10, Cádiz.

Nota 5. Definición de “Cultura” del Diccionario de la Real Academia Española.

Nota 6. Artículo del 20 de septiembre de 2017, “Derecho de propiedad privada y función social”. http://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/15/derecho-de-propiedad-privada-y-funcion-social/

 

 

 


APARTAMENTOS TURÍSTICOS II: MODELOS DE NEGOCIO.

El objetivo de los apartamentos turísticos, en cualquiera de las modalidades que vimos en el artículo anterior1, es satisfacer las necesidades de alojamiento que puedan tener sus potenciales usuarios. El servicio de alojamiento turístico consiste en facilitar hospedaje o estancia a cambio de dinero. Este servicio puede ofrecerse junto con otros adicionales2, y aunque se adjetive como turístico, no sólo engloba el hecho de viajar por placer sino por cualquier otro motivo3.

Esta actividad empresarial da lugar a diferentes modelos de negocios aunque todos comiencen y terminen de igual manera: construcción de los apartamentos y posterior explotación turística. Los distintos perfiles de los agentes intervinientes y su forma de relacionarse, son los que generan los diferentes modelos, dando cabida desde el inversor puro hasta el gestor con bajo riesgo empresarial. En este artículo voy a exponer los más habituales:

Modelo 1: El promotor del inmueble se queda con él y lo explota turísticamente. Se trata de una persona física o jurídica que construye un edificio para posteriormente y con sus medios explotarlo turísticamente. Es decir, hay un único interviniente en todo el proceso, que es titular tanto de la propiedad como de la explotación, asumiendo el riesgo empresarial de ambas fases. Este modelo4 abarca desde cadenas hoteleras que promueven y construyen sus propios establecimientos para después explotarlos, hasta el particular que se construye una vivienda unifamiliar con la intención de explotarla para obtener unos ingresos adicionales.

Modelo 2: El promotor del inmueble se queda con él y mantiene la condición de explotador pero cuenta con el apoyo de una empresa gestora para su explotación. En este segundo modelo, al igual que en el primero, la empresa que promueve la construcción del edificio mantiene su propiedad y tiene la condición de explotadora del edificio. La diferencia radica en que aparece una segunda empresa que se encarga de la gestión de la explotación. En los contratos de gestión, el titular de la explotación asume el riesgo empresarial mientras que el gestor cobra en base a sus servicios, siendo factible trasladar parte del riesgo a éste si se vinculan parte de sus honorarios a los resultados.

Si el propietario del inmueble no se implica nada en la gestión, se asimilaría esta figura a la del inversor puro que pretende una rentabilidad por la inversión realizada en la construcción del inmueble (Modelo 3). En el caso opuesto hablamos de empresarios que implicándose en la gestión de la explotación, buscan el apoyo de una empresa gestora, asimilándose más al Modelo 1.

Modelo 3: El promotor del inmueble lo arrienda a una empresa que lo explota turísticamente. En este caso quien promueve y construye el edificio pretende obtener una rentabilidad de lo invertido mediante el arrendamiento del inmueble a una empresa de explotación turística. Es decir, el propietario del edificio se desvincula totalmente de la explotación del edificio y lo que busca son unos ingresos mediante el arrendamiento del mismo. Estos contratos de arrendamientos pueden estar o no vinculados de alguna manera a los beneficios del explotador, pero su fundamento es desvincular al propietario del riesgo empresarial de la explotación turística.

Modelo 4: El promotor del inmueble lo vende a una empresa turística que lo explota. La empresa que promueve y construye el edificio, lo vende a una empresa que se encarga de su explotación turística. Estamos ante un promotor inmobiliario puro que promueve para vender, y ante una empresa turística que entiende que su negocio es explotar inmuebles de su propiedad, pero no construirlos. El resultado es el mismo que el del Modelo 1, pero sin querer asumir la empresa explotadora los riesgos de promover el edificio.

Modelo 5: El promotor del inmueble lo vende a una empresa que lo explota con la ayuda de una gestora.  Al igual que en el caso anterior, el  promotor inmobiliario se encarga de construir el edificio para venderlo a una persona física o jurídica que pese a tener la condición de titular de la explotación y asumir por tanto el riesgo empresarial, contrata la gestión turística a una empresa especializada para que se encargue parcial o totalmente de la explotación. Si la encomienda es total, se trata en el fondo de un inversor que busca una rentabilidad sin inmiscuirse en el día a día del negocio de la explotación. El resultado final es el mismo que el explicado en el Modelo 2, pero sin querer asumir los riesgos de promover el inmueble. La relación contractual entre el propietario del inmueble y el gestor se materializa mediante el contrato de gestión mencionado en dicho modelo.

Modelo 6: El promotor del inmueble lo vende a una entidad que lo arrienda a una empresa que lo explota turísticamente. En este caso, el promotor inmobiliario vende el inmueble y el comprador  se lo alquila a una empresa explotadora, por lo que la titularidad de la explotación es de esta tercera empresa y no del comprador, que busca una rentabilidad por su inversión sin asumir los riegos de la explotación turística. Al igual que en los dos modelos anteriores el resultado final es el mismo que en el Modelo 3, pero sin querer el explotador asumir los riesgos de promover el inmueble, que son asumidos por el promotor inmobiliario. Por tanto, en este modelo tenemos un promotor inmobiliario, un inversor, y una empresa de explotación turística. La relación contractual entre propietario y explotador es mediante los contratos de arrendamiento mencionados en el Modelo 3.

En el siguiente cuadro vemos esquemáticamente los diferentes modelos:

Os adjunto el cuadro en pdf:  Modelos negocios Apartamentos Turísticos

Variantes de los diferentes modelos al introducir el régimen de propiedad horizontal. Como vimos en el artículo anterior1, los edificios que alberguen apartamentos turísticos pueden constituirse en régimen de propiedad horizontal5, es decir, las unidades de alojamiento pueden ser de distintos propietarios. En el caso de los establecimientos de apartamentos turísticos y en los hoteles de apartamentos, éste régimen de copropiedad del edificio está vinculada a la unidad de explotación y a una utilización limitada por sus propietarios6.

En los tres primeros modelos vistos, como el promotor del inmueble coincide con los propietarios estaríamos hablando de autopromociones, bien en régimen de comunidad de propietarios o en régimen de cooperativa. Un ejemplo sería el de un grupo de personas que se ponen de acuerdo para construir un edificio en régimen de cooperativa y adjudicarse los inmuebles resultantes, para posteriormente explotarlos cada uno por su cuenta o conjuntamente (Modelo 1). Pudiendo a su vez contratar a un gestor que se encargue de la explotación (Modelo 2), o arrendarlos a una empresa que los explotará turísticamente (Modelo 3).

En los tres últimos modelos, el promotor del edificio lo divide horizontalmente entre los distintos apartamentos o unidades de alojamiento, incluidas las zonas comunes vinculadas a la explotación, para posteriormente venderlos individualmente. Los nuevos propietarios podrán de manera individual o conjuntamente explotarlos directamente (Modelo 4), contratar a una empresa gestora que gestione la explotación (Modelo 5), o arrendarlos a una empresa que será la explotadora turística (Modelo 6).

Agentes intervinientes en los distintos modelos. Una vez vistos todos los modelos, ya podemos identificar claramente los distintos agentes intervinientes en base a la función que realizan. El mercado permite muchas más posibilidades mediante la hibridación de los mismos y de sus relaciones contractuales, pero aquí mostraremos la modalidad “pura” de cada uno:

Empresa de Explotación Turística. Se trata de una empresa especializada en la explotación turística de inmuebles. Tiene la titularidad de la explotación y asume su riesgo empresarial. Los inmuebles soporte de la explotación los puede autopromover y construir (Modelo 1 y 2), comprarlos hechos (Modelos 4 y 5) o alquilarlos (Modelos 3 y 6).

Empresa Gestora de la Explotación Turística. Se trata de una empresa especializada en la explotación de apartamentos turísticos, que puede aparecer en los distintos modelos como apoyo y asistencia a los titulares de la explotación (Modelo 2 y 5). Estas gestoras no son titulares de la explotación turística, por lo que no asumen ese riesgo empresarial, salvo que vinculen parte de sus honorarios al éxito de la explotación.

Promotor inmobiliario. Persona física o jurídica que promueve y construye con medios propios o ajenos un edificio de apartamentos con la intención de venderlo, y obtener así un beneficio. Aparece como primer paso en los modelos 4, 5 y 6. Si en vez de venderlo lo alquila para obtener unos ingresos periódicos, estamos ante una promotora inmobiliaria de perfil patrimonialista, como la del Modelo 3.

Inversor. Persona física o jurídica que invierte una cantidad de dinero a cambio de una rentabilidad sin intervenir activamente en ninguna de las fases analizadas (Modelo 6). En el caso de que aún siendo titulares de la explotación turística encomienden al completo su gestión, también podríamos considerarlos inversores (variante de los Modelos 2 y 5)7.

Conclusión. Con estos dos artículos he intentado explicar cómo funciona el mundo de los “apartamentos turísticos”, para darnos cuenta que bajo ese término hay muchas figuras jurídicas y muchos modelos de negocios posibles. Por ello, para aventurarnos en él debemos procurarnos conocimientos o asesoramiento especializado.

Cádiz, 16 de marzo de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1. Apartamentos turísticos I: Maraña legal. (02-03-2018).

http://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/02/apartamentos-turisticos-i-marana-legal/

Nota 2. Los servicios complementarios al de alojamiento que se pueden ofrecer vienen regulados según el tipo de alojamiento, exigiéndose unos mínimos y unos máximos según la modalidad y la categoría  de los mismos.

Nota 3. El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (RAE) define turismo como: Actividad o hecho de viajar por placer. Pero además de hacer turismo, los desplazamientos y las necesidades de alojamiento surgen por motivos laborales, asuntos familiares, salud, formación, negocios, etc.

Nota 4. Una variante de este modelo es la franquicia, que permite al explotador utilizar junto con una marca reconocida, determinados servicios y conocimientos a cambio de un canon. La franquicia es más utilizada en hoteles que en apartamentos turísticos.

Nota 5. Las viviendas con fines turísticos, las viviendas turísticas de alojamiento rural y las viviendas de alquiler de temporada se pueden constituir en régimen de propiedad horizontal sin limitación ninguna en base a su explotación. Los hoteles de apartamentos y los establecimientos de apartamentos turísticos (tanto en el grupo de edificios/complejos como en el grupo conjunto) están obligados al cumplimiento del principio de unidad de explotación y a otros requisitos adicionales recogidos en el artículo 42 de Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 6. En los casos de los establecimientos de apartamentos turísticos y establecimientos de hoteles-apartamentos cuyo uso urbanístico es el turístico, las limitaciones al uso de las unidades de alojamiento por sus propietarios establecidas por la regulación turística tienen la finalidad de evitar que en este tipo de suelo existan promociones residenciales encubiertas. Ni las viviendas con fines turísticos, ni las viviendas turísticas de alojamiento rural tienen ese tipo de limitaciones.

Nota 7. Este caso es frecuente en los inmuebles que son adquiridos para obtener una rentabilidad para explotarlos como viviendas con fines turísticos en los que se contrata a una gestora que se encargue de todo.

 

 


APARTAMENTOS TURÍSTICOS I: MARAÑA LEGAL.

Cuadro alojamientos turísticos

25 Cuandohablamos coloquialmente de un “apartamento turístico” lo identificamos con un inmueble donde alojarnos de forma temporal, con estructura similar a la de una vivienda y equipado con cocina y muebles. Otra característica asociada a los “apartamentos turísticos” es que forman parte de un edificio donde hay más apartamentos, viviendas, o inmuebles de otros usos.

Pero bajo esta idea generalizada nos encontramos con distintas modalidades de alojamiento, cada una de ellos con una regulación propia. El término “apartamento turístico” jurídicamente es correcto para denominar sólo algunos de ellos, mientras que otros son viviendas u hoteles. En el caso de la Comunidad Autónoma de Andalucía son seis los regímenes jurídicos aplicables1, cuyas características principales son:

1º. Viviendas con fines turísticos. Son viviendas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se ofrece mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos. Se presume que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda es comercializada o promocionada en canales de oferta turística2. Estas viviendas deben estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato3. Una misma persona usuaria no podrá contratar los servicios de alojamiento en una vivienda con fin turístico por un período superior a dos meses4.

Este tipo de alojamiento se regula por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

2º. Viviendas turísticas de alojamiento rural. Son viviendas situadas en el medio rural5 en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público para su utilización temporal u ocasional con fines turísticos una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, tres meses al año6. Deberán estar amuebladas y disponer de los enseres necesarios para su inmediata utilización7. Cabe la existencia de viviendas con fines turísticos en el medio rural cuando éstas no cumplan las condiciones de las viviendas turísticas de alojamiento rural8.

Este tipo de alojamiento se regula por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

3º. Viviendas para alquiler de temporada. Se trata de viviendas que quedando excluidas de los dos regímenes anteriores (viviendas con fines turísticos y las viviendas turísticas de alojamiento rural) se ofrecen para un uso distinto del de vivienda habitual del arrendatario9. No hay una duración mínima ni máxima, no se exige un equipamiento o amueblamiento determinado y las condiciones serán las pactadas entre ambas partes10. Este tipo de arrendamiento se regula por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Antes de que se promulgase la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas11, y de que la legislación sectorial turística regulase las viviendas con fines turísticos y las viviendas turísticas de alojamiento rural, estos dos tipos de alojamiento turístico se regían por la Ley de Arrendamientos Urbanos12 como viviendas de temporada.

4º. Establecimientos de apartamentos turísticos: grupo edificios y complejos. En este caso ya no hablamos de viviendas (uso residencial), sino de establecimientos de uso turístico cuyas unidades de alojamiento son similares a las descritas anteriormente.

Los establecimientos de apartamentos turísticos son un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, que cumplen los requisitos establecidos en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos13. El número mínimo de apartamentos es de tres y pueden disponerse ocupando la totalidad o parte independiente de un edificio, siempre que dispongan de entrada, escaleras y ascensor independientes de uso exclusivo14. Se clasifican en categorías15 de una  a cuatro llaves, en función de los servicios ofrecidos y de las dimensiones de las zonas comunes y alojamientos.

Aunque se permite la división horizontal en las categorías de 3 y 4 llaves16, y por tanto que las unidades de alojamiento tengan distintos propietarios, en este tipo de establecimientos es obligatorio que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular (unidad de explotación17). Además, las unidades de alojamiento integrantes de los establecimientos de apartamentos turísticos quedan afectas a la prestación del servicio de alojamiento turístico, quedando prohibido destinarlas a un uso distinto, como el residencial, bajo cualquier título y, expresamente, a la actividad de alquiler de vivienda18.

El plazo máximo de duración de la estancia en este tipo de establecimientos es de 45 días19 y de dos meses para los propietarios de apartamentos constituidos en régimen de propiedad horizontal20.

5º. Establecimiento de Apartamentos Turísticos: grupo conjuntos. Se trata de un caso particular de los establecimientos de apartamentos turísticos en el que las unidades de alojamiento pueden estar dispersas en un edificio coexistiendo con otros usos, o incluso en edificios distintos21. Para ello es necesario que la normativa urbanística permita el uso turístico en los locales o viviendas que se transformen a este uso. Igualmente que en el grupo anterior, se exige un número mínimo de tres unidades y unidad de explotación.

Este régimen jurídico está presente en la regulación de las viviendas con fines turísticos, ya que cuando se pretenda explotar  tres o más de éstas por una única persona titular, pasan a regularse como  conjunto de apartamentos turísticos, lo que supone un cambio de uso de residencial a uso turístico. Este cambio de uso no siempre es permitido por el planeamiento urbanístico, provocando situaciones de difícil comprensión para el administrado.

6º. Hoteles de apartamentos. Son aquellos establecimientos turísticos que, reuniendo los requisitos exigidos a los hoteles, cuentan, además, con las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento22, es decir, son hoteles que en vez de habitaciones tienen apartamentos. Están regulados por Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros, y al igual que los establecimientos de apartamentos turísticos grupo edificios, los hoteles-apartamentos, deben ocupar la totalidad o parte independiente de un edificio, o un conjunto de edificios de forma homogénea, disponiendo de entradas propias y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo23.

En los hoteles-apartamento de categoría 4 estrellas es posible que los apartamentos se constituyan en régimen de propiedad horizontal, siempre que estén afectos al uso turístico y respetando el principio de unidad de explotación. Al igual que en los establecimientos de apartamentos turísticos se limita la duración de la estancia a un máximo de dos meses para los propietarios de apartamentos20. Estas limitaciones se ponen para evitar que suelos calificados como turísticos se conviertan en residenciales. No hay límite de la duración de la estancia a terceros.

En el siguiente cuadro he resumido las características principales de los distintos tipos de alojamiento24:

Coincidencia de los distintos regímenes en un edificio. Vistos los 6 regímenes jurídicos, y para caricaturizar el sobreesfuerzo legislativo realizado por nuestros gobernantes, imaginemos un rellano de un edificio con 5 puertas las cuales dan acceso respectivamente a: una vivienda habitual, una vivienda con fin turístico, una vivienda para alquiler de temporada y un apartamento turístico perteneciente al grupo conjunto. Si además el edificio se encuentra en un municipio en el medio rural podemos sumar una sexta puerta desde la que se accede a una vivienda turística de alojamiento rural. Aún más, en ese edificio podrían existir dos partes con accesos independientes que diesen una de ellas a un establecimiento de apartamentos turísticos del grupo edificio, y otra a un hotel de apartamentos. Lo aquí descrito es posible con la legislación actual.

Conclusiones: Gracias a plataformas como Airbnb, Homeaway o Booking, los propietarios de viviendas encontraron una manera de mejorar su rendimiento económico ofreciendo servicios de alojamiento distintos del de vivienda habitual. Estos alquileres estaban bajo el paraguas de la Ley de Arrendamientos Urbanos como alquileres de temporada, pero la modificación de esta Ley los excluyó y forzó la regulación de los mismos por las Comunidades Autónomas competentes en materia de turismo. La supuesta necesidad de regular específicamente este tipo de viviendas se sumó a las regulaciones existentes, lo que hace que la normativa de aplicación sea una maraña legal de difícil comprensión.

Así que lejos de simplificar la legislación y dejar hacer a los ciudadanos libremente, nuestros gobernantes esgrimen una serie de motivos que sustentan un “supuesto interés general” por el que es necesario regular e intervenir  las viviendas con fines turísticos, entre los que destaco:

– Eliminar la clandestinidad y la competencia desleal en la actividad turística (léase: presiones del sector hotelero u otros establecimientos ya regulados, que tienen que competir con estos alojamientos).

– Lucha contra el fraude (léase: se me están escapando algunos sin pasar por caja).

– Establecer unas mínimas garantías de calidad y seguridad, para la protección de las personas usuarias de servicios turísticos (léase: los criterios articulados de puntuación y reputación privados de los distintos portales son menos fiables que una plaquita que diga que el establecimiento está clasificado y censado en un registro oficial).

– La protección del medio ambiente y del entorno urbano, su repercusión en la convivencia vecinal, la necesidad de una cultura basada en la sostenibilidad… (léase: tiranía del pensamiento imperante o de  lo políticamente correcto).

Visto lo visto, tal y como decía el expresidente norteamericano Ronald Reagan “La visión del Gobierno sobre la economía se podría resumir en unas pocas frases cortas: si se mueve, ponle impuestos; si se sigue moviendo, regúlalo. Y si deja de moverse, subsídialo”, situaciones que conviven en sus distintas etapas en el sector turístico de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Suerte.

Cádiz, 1 de marzo de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Se excluye de este análisis las Casas Rurales, por no estar asociadas de manera generalizada al concepto de apartamento turístico.

Nota 2. Artículo 3 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 3. Artículo 6.c del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 4. Artículo 1.2.b) del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 5. La definición de medio Rural a estos efectos viene regulada en el artículo 3 del Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

Nota 6. Artículo 48.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 7. Artículo 48.2 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 8. Artículo 9 del Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

Nota 9. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos concede medidas de protección al arrendatario frente al arrendador en el caso de que vivienda satisfaga la necesidad de vivienda habitual del individuo y de su familia, frente a otro tipo de arrendamientos de carácter económico o recreativo (Exposición de Motivos 3).

Nota 9 Bis. No hay una duración mínima ni máxima, salvo en el caso de que el alquiler cumpla los requisitos del art. 5.e)  de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuyo caso sólo se podrá alquilar en este régimen hasta 2 meses cada año, sumados todas las estancias de los inquilinos. A partir de dos meses, este tipo de arrendamientos se regularán por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 10. Este tipo de arrendamientos se regula en el Título III De los arrendamientos para uso distinto del  de vivienda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Nota 11. El artículo Primero Dos de La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas introdujo una modificación en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos excluyó de su ámbito de aplicación  “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial” (art. 5.e).

Nota 12. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Nota 13. Este tipo de establecimiento de alojamiento turístico viene definido en el art. 44 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y están regulados detalladamente en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 14. Artículo 9 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. En el caso de un complejo de apartamentos turísticos estaríamos hablando de un establecimiento con varios edificios de apartamentos turísticos.

Nota 15. Artículo 11.5 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 16. Artículo 42 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 12.4 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 17. Artículo 44.4 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 5 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 18. Artículo 42 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 7.3 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 19. Artículo 25.1 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 20. Artículo 42.3.a de Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía

Nota 21. Artículo 44.3.b de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 9.3 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 22. Artículo 43.1.b de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía  y artículo 31.1 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros.

Nota 23. Artículo 31.3 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros, con la salvedad de lo dispuesto en el  artículo 7 del mismo decreto.

Nota 24. Adjunto a este artículo se proporciona el cuadro en formato pdf con anotaciones aclaratorias y referencias a la legislación.

Nota 25. Artículo actualizado el 9 de mayo de 2018.


LA OBLIGACIÓN DE PEDIR LICENCIA PREVIA DE OBRA, ¿PODRÍA SER PRESCINDIBLE?

España es un Estado de Derecho1, lo que implica que todos sus ciudadanos, incluidos funcionarios y autoridades, están obligados al cumplimiento de la ley2.

En el desarrollo de nuestra vida, tanto a nivel personal como empresarial, para el cumplimiento del ordenamiento jurídico no basta con no hacer cosas prohibidas (p. ej. robar, matar, extorsionar, etc.), sino que la ley nos obliga a hacer determinadas cosas (p. ej. respetar las normas de circulación, escolarizar a nuestros hijos, etc.). Dentro de las “obligaciones de hacer” están las de pedir autorizaciones a la Administración Pública para realizar determinadas actividades, como construir un edificio, abrir un negocio o poder conducir un coche. Estas acciones no están prohibidas, lo que está prohibido es hacerlas sin autorización previa.

Que la ley considere nocivo para la sociedad ejecutar estas acciones sin autorización previa, entra en conflicto con la libertad de acción y de empresa3, ya que la ausencia de autorización no supone que sean dañinas. Además, implica una burocratización que genera costes directos a los promotores de la acción e indirectos a toda la sociedad, debido a los medios de los que hay que disponer para ejercer tal control.

Puedo entender que como sociedad queramos que para conducir un coche se acredite tener conocimientos y capacidad para no poner en riesgo la seguridad de los demás, otra discusión será cuál es la mejor manera de acreditarlo. Pero recordemos: que yo conduzca sin el carnet de conducir no quiere decir que no vaya a respetar las normas de circulación, y que tenga carnet no asegura que no vaya a ser un peligro al volante.

Uno de los regímenes de autorización previa instalados en nuestro ordenamiento jurídico es el de las licencias urbanísticas. Este tipo de licencias controlan que determinados actos de construcción o edificación y de uso del suelo, sean conforme con la legislación urbanística. En el caso de Andalucía tienen la consideración de licencias urbanísticas las siguientes4:

– Licencias de  parcelación.

– Licencias de urbanización.

– Licencias de edificación, obras e instalaciones.

– Licencias de ocupación y de utilización.

– Licencias de otras actuaciones urbanísticas estables.

– Licencias de usos y obras provisionales

– Licencias de demolición.

En este tipo de licencias, la Administración lo único que hace es comprobar que los actos solicitados se ajustan a la ordenación territorial y urbanística vigente5,  es decir, no tiene capacidad discrecional alguna respecto a lo solicitado salvo decir si cumple o no6. Es lo que se conoce como un acto reglado, en el que la Administración lo único que hace es reconocer un derecho previo que ya tiene quien solicita la licencia. Además, la Administración también se encarga de comprobar que las construcciones se atienen a  las condiciones de  seguridad7 para no poner en peligro a sus usuarios o a terceros, control que ejerce comprobando la competencia del técnico redactor y la suficiencia documental del  proyecto.

Entonces, si realizo cualquiera de los actos sujetos a licencia urbanística según proyecto redactado por técnico competente y de acuerdo al ordenamiento jurídico, ¿a quién perjudico si no solicito licencia previa? Es decir, si construyo un edificio según un proyecto de un arquitecto, respetando las alineaciones, altura, ocupación y usos que me regula el Plan de General de Ordenación Urbanística ¿qué problema hay? ¿Qué daño causo a la sociedad si además las licencias urbanísticas se otorgan al margen de las cuestiones de propiedad y de los prejuicios que podamos causar a terceros8, cuya salvaguarda corresponde a los Tribunales de jurisdicción ordinaria?

Obviamente, la respuesta es que no causo ningún daño ni perjudico a nadie, igual que si soy un experto y prudente conductor sin carnet de conducir. Por tanto, podríamos hacernos responsables de nuestras acciones y construir sin licencia previa, eso sí, si posteriormente nos comprueban lo ejecutado bien de oficio o por una denuncia y no nos ajustamos al ordenamiento jurídico, también seremos responsables del daño patrimonial que supondría la restitución de lo ejecutado a un estado compatible con la legalidad.

Comprendo que para la Administración pasar de controlar previamente a hacerlo posteriormente sólo en caso de denuncia puede ser un poco traumático, por lo que cabe la posibilidad de que se instaure que el promotor declare responsablemente frente a la Administración lo que va a hacer, y comience las obras9. Posteriormente dentro de un plazo tasado se controlará su idoneidad, y en caso de no ajustarse a la legalidad se exigirán las correspondientes responsabilidades, llegando incluso a la demolición si las obras se han comenzado.

Las figuras de la declaración responsable o de los actos comunicados tienen cobertura en nuestro ordenamiento jurídico tras la entrada en escena de la Directiva de Servicios10 promulgada por la Unión Europea, de manera que “en ningún caso, el acceso a una actividad de servicios o su ejercicio se sujetarán a un régimen de autorización cuando sea suficiente una comunicación o una declaración responsable del prestador mediante la que se manifieste, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos y se facilite la información necesaria a la autoridad competente para el control de la actividad11”.

La trasposición de la Directiva de Servicios, incluyó el régimen de la declaración responsable y de los actos comunicados tanto en la Ley de Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas12, como en la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, permitiendo que sean utilizados por la Entidades Locales como medios para intervenir en la actividad de los ciudadanos13. Si bien, ambas leyes hacen la salvedad de que este control posterior no deberá generar daños irreversibles en el medio ambiente, en el dominio público o en el patrimonio histórico.

Teniendo en cuenta que las competencias en materia de urbanismo las ostentan las Comunidades Autónomas, son éstas las que en su legislación urbanística tendrían que recoger el régimen de la declaración responsable o de comunicación previa para las licencias urbanísticas. Las Comunidades Autónomas de Canarias, Valencia, Murcia, Aragón y  Cataluña, ya han dado un paso adelante y permiten la declaración responsable para las licencias de ocupación. Asimismo, en el ámbito de las licencias de actividad o apertura14 y 15 y para las obras menores o intervenciones de escasa entidad, las ordenanzas de la mayoría de los municipios han regulado la utilización de la declaración responsable o de los actos comunicados como herramienta de autorización administrativa.

Por tanto, si existe una legislación que unívocamente regula cómo puedo ejercer mi derecho de hacer un edificio en una parcela de manera que no sea perjudicial para la sociedad, no podemos permitirnos que por un exceso de celo de los gobernantes y Administraciones tengamos que esperar  que la autoricen, sufriendo plazos excesivos e incluso arbitrariedades. Haciendo la salvedad de no permitir ningún acto urbanístico sin control previo que pueda provocar daños irreversibles en el medio ambiente, en el dominio público o en el patrimonio histórico, no veo objeción ninguna para que la Comunidades Autónomas amplíen el régimen de la declaración responsable para poder conceder licencias urbanísticas de cualquier tipo, incluidas las de obras. De esta manera eliminaríamos de un plumazo los retrasos en la concesión de licencias, y una de las principales fuentes de corrupción que ha habido en nuestros Ayuntamientos.

Hagámonos responsables de nuestros actos a cambio de más libertad y prosperidad.

Cádiz, 16 de febrero de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo 1.1 de la Constitución Española.

Nota 2. Las leyes serán promulgadas por el poder legislativo sin vulnerar los derechos y deberes recogidos en la Constitución y de acuerdo con sus principios rectores.

Nota 3. Artículo 38 de la Constitución Española: “Se reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado. Los poderes públicos garantizan y protegen su ejercicio y la defensa de la productividad, de acuerdo con las exigencias de la economía general y, en su caso, de la planificación”.

Nota 4. Artículo 7 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de  la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Nota 5. Artículo 6 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Nota 6. La única discrecionalidad permitida a la Administración es la potestad de interpretación de las mismas, en el caso de que su redacción sea confusa.

Nota 7. Artículo 21.2 del Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales.

Nota 8. Artículo 12 del Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales.

Nota 9. Aunque me refiera a las licencias de obras, el análisis es válido para cualquiera de las licencias urbanísticas enumeradas en el artículo.

Nota 10. Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior.

Nota 11. Artículo 5.c. de la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.

Nota 12. Artículo 69 de la Ley de Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Nota 13. Artículos 84, 84 bis y 84 ter de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, modificados por el Artículo 1 de la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, y por el Artículo 41 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

Nota 14. Título I y Anexo de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios.

Nota 15. Disposición adicional decimocuarta de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.