LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA I: CONCEPTOS BÁSICOS.

Definimos muro o pared medianera como aquel elemento constructivo que separa dos propiedades y que pertenece y sirve por igual a ambos vecinos. La utilidad que estos muros proporcionan a sus copropietarios son dos:

– Servir de muro divisorio exclusivamente.

– O servir además como elemento estructural (muro de carga).

Los muros medianeros surgen como una solución que beneficia económicamente a ambos propietarios de fincas colindantes, ya que costean a medias la construcción del muro y ganan espacio, pues sólo la mitad del muro se cimenta en cada parcela. Que el muro esté construido a caballo entre ambas propiedades, es una de las características indispensables para que exista servidumbre de medianería.

Aunque viene regulada como una servidumbre en el Código Civil, no podemos entenderla exactamente como tal, pues no hay un predio dominante y uno sirviente, sino que se trata de una  servidumbre recíproca en la que ambos predios están en situación de igualdad. Los muros medianeros constituyen una comunidad de bienes especial o un condominio, en el que cada partícula del muro pertenece por igual a ambos propietarios. Este régimen de copropiedad obliga al consentimiento del otro para hacer cualquier acción que altere el muro medianero.

La constitución de la servidumbre de medianería tiene lugar mediante un acto voluntario, expresado bajo la forma de negocio jurídico entre ambos propietarios. El problema surge cuando tal acuerdo no quedó convenientemente documentado o se ha perdido con el paso del tiempo, dificultando determinar si los muros divisorios entre fincas son medianeros o no. En estos casos hay que recurrir a la presunción de medianería y a los signos a favor y en contra, tal y como recoge el Código Civil (art. 572 y 573),  requiriéndose conocimientos técnicos y jurídicos para una investigación cuasi detectivesca.

Son muchos los conflictos que surgen entre predios colindantes por la dificultad de determinar la propiedad de las paredes y muros que los delimitan. Estos muros pueden pertenecer exclusivamente a alguno de los vecinos o ser de propiedad compartida, apareciendo la servidumbre de medianería. Es incluso habitual, que un muro sea de propiedad compartida hasta una altura determinada (muro medianero), y pase a ser propiedad exclusiva de uno de los vecinos a partir del punto común de elevación (pared propia). El punto común de elevación es aquel a partir del cual sólo una de las edificaciones sigue creciendo en altura, por lo que no tiene sentido económico que el vecino cuya edificación no crece, sufrague la mitad de los gastos, pues no se ve beneficiado de la construcción de ese muro ( ver Dibujo 11).

Apoyándome en gráficos, en este artículo pretendo facilitar la comprensión de las distintas situaciones que se pueden dar entre dos vecinos, partiendo del momento en el que adquieren dos parcelas limítrofes en las que no hay nada construido (Dibujo 1)1.

A partir de este momento se pueden dar tres situaciones:

El vecino B,  se ve en la necesidad de cerrar la parcela y construye a su costa un muro divisorio en su propiedad. Cuando su vecino A necesite cerrar su parcela, se encontrará este lindero hecho con un muro que le sirve de división, pero no tendrá derecho a su utilización pues no es de su propiedad (Dibujo 2). Es posible que llegue a un acuerdo con su vecino y éste le permita utilizarlo (para colgar un abrevadero o atar los caballos por ejemplo), pero no tendrá la condición de medianero pues está construido íntegramente en la parcela de B (Dibujo 3).

 

Pero puede pasar que B, por los motivos que sean, quiera su propio muro divisorio en su parcela, construyéndose un muro adosado al de A en su propiedad que le pertenecerá y podrá hacer con él lo que quiera. Tenemos como resultado una pared doblada (Dibujo 4):

Si por el contrario ambos tienen la necesidad de cerrar sus propiedades a la vez, es lógico que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas parcelas que financiarán a medias, llegando a un acuerdo respecto su mantenimiento y régimen de utilización. De todos los ejemplos vistos hasta ahora, sólo en éste, el muro tiene la consideración medianero (Dibujo 5).

Supongamos ahora que el propietario B lo que quiere no es construir una valla, sino un edificio, mientras el otro no. Lo lógico es que lo construya en su propiedad y a su coste (Dibujo 6).

Si más adelante el vecino A quiere construirse un edificio, de nuevo podrán darse tres situaciones:

– Utiliza el muro de A sólo como cerramiento, no como muro de carga, por lo que adosa su construcción “casi” sin hacer uso del muro, para evitar así que B le obligue a llegar un acuerdo con él y a hacerse cargo de los costes que en su día incurrió construyéndolo (Dibujo 7).

 

– Si A pretende utilizar el muro ya construido por B como muro de carga, empotrando sus viguetas en él, y B lo admite, el acuerdo recogerá posiblemente el abono de parte del coste de la construcción y le impondrá unas normas de utilización. Este muro, aunque pueda utilizarlo A, no tendrá la condición de muro medianero, pues está construido íntegramente sobre la propiedad de B. (Dibujo 8).

 

– Si no hay acuerdo entre A y B, y A necesita construir su edificio, entonces tendrá que construir un muro en su propiedad, por lo que nos encontraremos con dos muros paralelos sin trabazón entre ellos (Dibujo 9).

Pero si ambos tienen la necesidad de construir sus edificios a la vez, es posible que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas propiedades que les sirva a ambos, llegando a un acuerdo recíproco de utilización. En este caso si nos encontramos con un muro medianero (Dibujo 10).

Si ocurre que el edificio de A es más bajo que el de B, parece lógico que B abone el exceso de muro, y se encargue del mantenimiento de manera exclusiva de esta elevación. Este recrecido de muro, independientemente de su espesor, tendrá consideración de pared propia de B y no de muro medianero. Es decir, el muro sólo tendrá la consideración de medianero hasta el punto común de elevación (PCE), altura desde la cual pasa a ser pared propia de B (Dibujo 11).

En el siguiente artículo abordaré qué pasa cuando con el paso del tiempo los edificios van ganando altura y quedan en el olvido los acuerdos iniciales que se suscribieron para la utilización de los muros limítrofes de sus propiedades: La servidumbre de medianería II: elevación de las construcciones (https://gumersindofernandez.com/blog/2018/10/05/la-servidumbre-de-medianeria-ii-elevacion-de-las-construcciones/).

Cádiz, 7 de septiembre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1. El límite entre ambas propiedades se representa en todos los dibujos con una línea discontinua y las iniciales L.P.

LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMO MODELO DE GOBERNANZA DE MUNICIPIOS
LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA II: ELEVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES.

Comments

  1. Buenas tardes:

    Excelente artículo! Muy bien explicado lo he entendido genial.Tengo una pregunta: mi situación es justo el dibujo 9 (cada uno tenemos nuestro muro propio) El vecino quiere poner rejillas de ventilación en su muro, que está aprovechando para el lateral de la casa. Si yo quiero construir, ¿podría tapar con mi muro esas rejillas?

    Gracias

    Un saludo!

    • GF Arquitectos
      26 junio, 2020 - 5:50 pm

      Efectivamente, puede tapar esos huecos elevando el muro que es de su propiedad, sin tocar el del vecino. Saludos.

      • Muchas gracias por la respuesta!

        Solo un inciso: me indica que sin tocar el del vecino, es decir, ¿tendría que dejar espacio entre los dos muros?

        Gracias de nuevo por responder.

        Un saludo!

  2. Hola!

    Muy bien explicado! Yo tengo una pregunta: en el caso del dibujo 9, es decir, no hay muro medianero, sino que cada uno tiene su propio muro: si el vecino no pone ventanas pero sí rejas de ventilación, ¿supondrá un problema cuando yo quiera levantar mi muro? porque al levantarlo se taparían y según el código civil podría hacerlo pero no lo tengo claro.

    Gracias

    Un saludo!

  3. Gema Rodríguez Carrero
    14 julio, 2020 - 3:11 pm

    Muchas gracias por su artículo, me queda una duda que a lo mejor usted me podía aclarar:
    hemos hecho un muro justo en la medianera donde antes habían setos plantados, los setos los quitamos porque siempre estaban llenos de oído, cochinilla y mosquitos.
    Ahora bien, por el otro lado de los setos nuestro vecino ya tenía una valla de madera, dejando evidencia de que no quería los setos.
    Al quitar los setos, hemos construido un muro de 30cm justo a mitad de la medianera 15cm ocupa de mi terreno y 15cm del suyo, su valla deteriorada y medio derribada por las riadas ha sido reparada de nuestro bolsillo y su lado del muro ha sido enlucido.
    El está en su país y nos manda una carta amenazante y nos pide que derribemos el muro. ¿ Tenemos que derribarlo?
    Muchas gracias.

  4. Gema Rodríguez Carrero
    14 julio, 2020 - 3:29 pm

    Estupendo su artículo, me queda una duda.
    Hemos construido un muro justo en la medianera donde antes había setos plantados, los setos los hemos quitado porque crecían dentro de nuestro lado y siempre llenos de oído, cochinilla y mosquitos. El vecino, puso valla dentro de su terreno dejando los setos en nuestro lado.
    El viene una o dos veces al año, este año no ha venido todavía por el covid y desde su país nos manda una carta amenazante y nos dice que lo derribemos.
    El muro ocupa 15cm de su lado y 15cm del nuestro, le hemos enlucido el muro por su lado y además arreglado su valla y recolocado después de enlucir, esta estaba ya medio suelta por las riadas que hemos tenido en Murcia. ¿ Hemos hecho mal, tenemos que derribarlo?

  5. Buenas. Mi pregunta es la siguiente: entre mi vecina y yo hay una valla de medianería de las de obra, en mi parte había arizonicas (que estaban secándose) y mi vecina se aprovechaba de ello. Ahora he quitado las arizonicas y he construido un muro de 2m de alto, se le dijo que se iba a construir pero que sería en la parte de nuestra parcela y no quitabamos la valla en ningún momento y ella no puso ninguna pega al respecto. Bien al sacar arizonicas se ha estropeado un poco su suelo y ya se ha arreglado, mi sorpresa viene cuando ella ahora me dice que va a quitar la valla delimitadora y que va a pintar el /mi muro(puesto que nunca ha querido pagarlo a medias). Yo entiendo que si no hemos pagado juntos dicho muro, éste es únicamente mío y ella no tiene derecho alguno sobre él y mucho menos quitar la valla divisoria. Esto es así, por que ella insiste en que lo va a hacer.
    Muchas gracias

  6. Buenas tardes, mi vecina quito la medianera que teníamos y levantó un muro de 2 metros y lo aprovechó para construir un trastero, ahora el ayuntamiento le sanciona por ello. Esto me afecta por estar en la mediana. Si se lo derriban o le sancionan puede el ayuntamiento reclamarme a mí.
    Un saludo

  7. En un chareado/adosado, mi vecino incorporó la terraza de su buhardilla a la casa con tabique de obra, hará unos 17 años, ocupó toda la medianera. Ahora yo no puedo cerrar la mia salvo perdiendo espacio habitable para el muro de soporte de las vigas. ¿Puedo apoyarlas en el muro que ha levantado él dado que es medianera? ¿Puedo reclamarle que tetranquee su obra? ¿Ha pasado algún plazo y ha adquirido derecho alguno?
    Gracias

  8. Hola vivo en Madrid capital en casa unifamiliar que linda con unl jardín de una mancomunidad de 2 portales y hay un muro con un desnivel de 3m que permite a la mancomunidad tener su «jardín» nivelado. En mi escritura pone que lindo con un patio de luces en ese muro de 3,88 m ( tengo 1 a cada lado que si pone en la escritura que son medianero). El problema es que como esta mancomunidad no ha puesto recogida de aguas de lluvia ha provocado que el muro de 55 años de ladrillo tenga una fractura ( adenas de tener un huerto pegado al muro de 10×5 m. Yo les he comentado que pagaria la mitad del nuevo muro pues podria entender que es miabero (aunque no lo fuera pues contiene sus tierras y hay contrafuertes por su lado. En mi lado es plano. Además han construido sin licencia numerosis elementos siendo ademas una colonia histórica protegida de Madrid). Queria saber si por lo comentado es medianero o no y si lo es si seria medianero desde el punto común de elevacion que de 3,88 se situaria sobre los 2,70 que es donde comienza su «suelo».

    Gracias y un saludo

  9. Buenas tardes.

    Excelente artículo, muchas gracias.

    Tengo una parcela en la cual hay una tapia medianera antigua. Ahora quiero levantar una tapia nueva y de mejor construcción. Los vecinos no quieren aportar nada por lo que voy a hacerla por mi lado dejando la antigua medianera construida.

    Mi pregunta es…, ¿sigue siendo medianera la antigua tapia manteniendo yo el derecho sobre la misma?

    El vecino dice que puedo hacerla medianera si yo corro con todos los gastos. ¿puedo pedirle un documento en el que se comprometa a no usar la medianera que yo haga como pared para una futura construcción suya?

    Muchas gracias y un saludo.

  10. Buenas tardes. Tengo una casa adosada y el patio tiene una pared medianera que comparte con el patio de la casa del vecino.
    Recientemente, el vecino ha colocado un cable y alguna cosa más justo por encima de la pared medianera. En vez de ponerlo por su parte de la pared, para que no se vea, lo ha puesto justo por encima de la pared. Desde mi lado de la pared se ve perfectamente, ya que, como digo, ha puesto el cable y alguna cosa más que sobresale en altura. A mí no me ha consultado en ningún momento. Es una vivienda en Castilla la Mancha.
    Quería saber qué normativa rige esta situación así como los derechos que tengo como copropietario de esa pared medianera.
    Gracias

    • Buenas tardes, salvo que en su localidad haya una ordenanza municipal que regule este tipo de intervenciones (lo dudo), lo que regula este tipo de intervenciones es el Código Civil. Saludos.

  11. Gracias por su estupendo e ilustrativo articulo. Entre todos los supuestos planteados, que son un amplio abanico, no encuentro el mío. La medianera en este caso es entre mi jardín, que comparte pared con una casa colindante que levantó un piso. No tuvo en cuenta una chimenea que ellos tenían y la cerraron de mala manera. Desde el principio, eso les dio problemas de humedad constante a ellos, agravados cuando hay lluvias y molestias y problemas a nosotros. No vivimos de forma permanente allí y continuamente quieren acceder a mi jardín y reparar (PARCHEAR) esa pared que hicieron mal desde el principio. Les avisamos que no construiríamos nunca y que debían reforzar esa pared, porque suponía SU PISO SUPERIOR, no afectaba a nuestro jardín. Hoy amenazan con denunciarme, porque resido en el extranjero y no puedo desplazarme cuando ellos desean, para reparar otra vez esa pared. No deseo darle mis llaves a nadie, sin que esté yo presente durante el LUCIDO DE LA PARED. Se niegan a atajar el problema de raíz, que es una chimenea antigua que ellos tenían y tapiaron de mala manera. Cuando les he dejado pasar otros años para reparar, se encargan de ENGORDAR LA PARED POR MI LADO, DE FORMA QUE ES VERGONZOSO EL ESTADO EN QUE ESTÁ LA PARED POR MI LADO, ABOMBADA DONDE REPARARAN Y COMIENDOME TERRENO. ¿Qué obligación tengo de responder a sus requerimientos, dejándoles pasar a mi jardín, cuando la reparación nunca ataja el verdadero problema de su chimenea antigua cerrada en falso, o cuando quieren pintar la parte que corresponde a su pared (al piso que elevaron, sin ventanas, pero su pared)? ¿Puedo reclamarles alguna cantidad por dejarles pasar a mi jardín y no disponer de mi terreno mientras duran las reparaciones, además de los daños que me originan y el abombamiento lamentable de toda esa parte de la pared, que reparan poniéndole capas por mi lado? Nunca voy a construir, como siempre les dije, ¿tengo obligación de darles paso constante y obligación de darle a alguien mis llaves para que entren a reparar en mi jardín si no estoy? Gracias de antemano.

  12. Juan José San Segundo Galán
    18 octubre, 2021 - 3:58 pm

    En hora buena por su artículo.
    Pero al no poder acceder a sus respuestas, se me quedan las dudas sin aclarar.
    Mi caso es que entre el patio de mi hermano y el mío hicimos un pequeño murete de 1/2 pie y 45 cm. de altura, sobre ambas parcelas, medianero por tanto, hace 35 años. Hace un tiempo que nuestras relaciones familiares se han deteriorado un tanto, y él se ha empeñado en hacer, y lo acaba de ejecutar, un muro de 1/2 pie de tosco, de 2 m. de altura, ocupando el 50% del existente, rompiendolo por la mitad verticalmente, sin mi consentimiento, pues yo no era partidario de hacerlo, porno empeorar más las relaciones, ya que nuestros nietos jugaban libremente todos ellos indistintamente en ambos patios, pues el murete no terminaba de separar completamente los patios pues moría 1 m. antes y los dejaba comunicados. ahora dice que ese muro es sólo suyo y yo no puedo ni tocarlo; él lo ha dejado muy recto por su lado y decorado a su gusto, y sin siquiera limpiar el sobrante de mortero por la cara de mi lado, con un aspecto muy feo, que a mí me obliga ahora a decorarlo, pero dice que no lo toque y que me haga otro doblado por mi lado, cosa que no quiero hacer, porque incluso no puedo construirlo ahí, ya que no tengo sitio suficiente para aún rompiendo el resto del que me ha dejado antigüo, tendría que montarlo sobre la acera de piedra que hice en su día, pero sin mayor cimentación para autosoportarse, pues no era necesario, y ahora me obligaría a levantarla entera, poner hormigón y volver a hacerla. Además me ha reventado en parte el murete que ha dejado en pie por mi lado.
    Lo ha ejecutado a sus expensas, y dado que obligarle a derruirlo y volver el murete original a dejarlo en su estado anterior, sería una faena para él, por lo que es mi intención pagarle la mitad de eso que ha hecho de tosco, y yo enlucir sobre ese nuevo muro un acabado a decidir, para no verlo tan intencionadamente feo que me ha dejado, pero dudo que acceda a ello.
    No sé qué derechos me asisten, y agradecería encarecidamente su opinión al respecto. Muchas gracias anticipadas.

  13. Buenos días,
    Mi caso es que nos encontramos el muro divisorio hecho por la constructora, en la escritura pone como linde los jardines de los vecinos, no habla de muro medianero.
    Dicho muro divisorio sigue la línea del muro de nuestra casa, según su artículo entiendo que nos pertenece,encima del muro de unos 50 centímetros hay una valla agarrada a la pared de nuestra casa, esta valla el constructor la coloco en la mitad de dicho muro y además agarrada a nuestra pared.
    La duda es si el muro está en nuestra propiedad, la valla retranquea 15 centímetros para su colocación en mitad del muro, ¿qué prevalece?
    Gracias.

  14. Hola, tengo una linde con un vecino, su terreno esta elevado 1,5 m. mas alto que el mio y no hay un muro construido, simplemente hay un cordon de cemento que sujeta unos postes de una valla metalica. Obviamente con el tiempo se ha deteriorado y se esta cayendo la tierra del vecino a mi terreno, incluso cuando llueve mucho me entra barro en mi parcela. He tratado de llegar a un acuerdo con él para construir un muro de medianeria a medias, pero me dice que no puede. Le he propuesto incluso pagar yo por adelantado y que me pague su parte a plazos, me dice que no. Le he propuesto tambien que si no lo hacemos ahora se comprometa a hacerlo en un plazo X y me dice que no. ¿Hay alguna via que pueda forzar al vecino a que lo construyamos a medias? ¿Por la via civil llegaria a buen puerto? Agradeceria recibir asesoramiento. Mil gracias por adelantado

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