Las personas ajenas al mundo del urbanismo podrían pensar que la distribución interior de una vivienda depende exclusivamente de la voluntad del promotor y de los arquitectos en el intento de crear un producto que satisfaga a sus clientes. Más difícil se nos hace entender que carezcamos de esa libertad cuando queremos construir o reformar nuestra propia vivienda. Sin embargo, la Administración Pública también se ha metido en el interior de las viviendas regulando hasta las dimensiones que ha de tener un cuarto de baño.
El origen justificado de esta intromisión.
En el artículo “Principios para un urbanismo liberal: un gobierno limitado”1 expliqué cómo para salvaguardar los derechos individuales de los individuos, es necesario proteger la integridad de las personas, lo que comprende, entre otras materias, velar por las condiciones de salubridad de la población.
Con este objetivo, la Orden de 29 de febrero de 1944 por la que se determinan las condiciones mínimas que han de reunir las viviendas2 introduce en nuestro ordenamiento jurídico las características que han de cumplir todo tipo de viviendas, incluyendo las condiciones de distribución. Su lectura no deja duda que los objetivos de la Orden es proteger la salubridad de la población, como apuntala que el organismo que insta su promulgación es la Comisión de Sanidad Central. En el siguiente cuadro vemos las condiciones de distribución mínimas requeridas por esta Orden, habiendo de tenerse siempre en cuenta la relación entre la capacidad de la vivienda y el número y sexo de sus moradores (Art. 1):
Además de las dimensiones de las estancias, la Orden restringe la utilización de los dormitorios como paso para llegar a otras piezas, determina la iluminación y ventilación necesaria, los tamaños de patio, la necesidad de impermeabilización, la recogida de aguas pluviales y fecales, etc.
La preocupación por la salud de la población y por las condiciones de salubridad e higiene de las viviendas hizo que en 1937 las autoridades instauraran en España la Cédula de Habitabilidad3, exigiéndose el cumplimiento de unas dimensiones mínimas, que posteriormente reguló en detalle la mencionada Orden de 29 de febrero de 1944. Estos orígenes no generan dudas sobre la legitimidad del Estado en regular unos mínimos en las condiciones de distribución de las viviendas para evitar problemas de salubridad que transcienden del ámbito privado y puedan poner en peligro al resto de la población (hacinamiento, transmisión de enfermedades, epidemias, etc.).
Antes de la promulgación de la Orden de 1944, durante el primer tercio del siglo XX, la preocupación de los gobernantes sobre la salubridad de las viviendas ya existía tal y como se plasmó en la legislación sobre la construcción de Casas Baratas4, figura predecesora de las viviendas de protección oficial, a las que se exigían unas condiciones mínimas higiénicas que afectaban a su distribución.
Y aunque se pone el foco en la salubridad de las viviendas, también se pretende influir en el comportamiento de la población, ya que el hacinamiento provocaba hábitos considerados inmorales como la promiscuidad o el alcoholismo tal y como describe en el Anteproyecto de Reforma de la Ley de 12 de junio de 1911 relativa a construcción de Casas Baratas5.
El origen de una confusión: la normativa urbanística municipal tributaria de las condiciones de distribución de las viviendas protegidas.
Los Ayuntamientos, a la hora de redactar los instrumentos urbanísticos que ordenan sus municipios, han regulado las condiciones de distribución que han de cumplir las viviendas que se construyen en su término municipal. Estas condiciones han sido relativamente homogéneas entre todos ellos, pues la mayoría han reproducido las condiciones de distribución de la legislación de aplicación para las viviendas protegidas6. Al ser estas condiciones más restrictivas que las de la Orden de 1944, el objetivo de la salubridad estaba garantizado, pero da pie a la confusión de dos conceptos: lo necesario y lo deseable.
La normativa de las viviendas con algún régimen de protección pública busca un estándar de calidad al que deben acogerse los promotores públicos y privados para ser beneficiarios de una serie de ventajas (financiación, beneficios fiscales, subvenciones, suelo a precio limitado, etc.). Estos estándares lógicamente cumplen las condiciones mínimas para que las viviendas sean salubres, pero van más allá, pues no dejan de ser unas medidas en las que la población ve reflejada el interés del Estado por su bienestar. La primera frase de la primera ley de viviendas protegidas (Ley de 19 de abril de 1939 estableciendo un régimen de protección a la vivienda de renta reducida y creando un Instituto Nacional de la Vivienda), lo deja claro con la introducción del adjetivo “alegre”:
“Facilitar la vivienda higiénica y alegre a las clases humildes es una exigencia de justicia social que el Estado Nacional Sindicalista ha de satisfacer.”
Dicho de otra manera, las condiciones de distribución que se exigen en los planeamientos municipales van más allá de la salubridad y se preocupan de definir en qué tipo de vivienda creen las Administraciones que debemos vivir, encorsetando su diseño a esos estándares.
De la vivienda digna constitucional a la perspectiva de género.
La Constitución Española, dentro de los principios rectores de la política social y económica, encomienda a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para que los españoles disfruten de una vivienda digna y adecuada. En el artículo ¿Qué es una vivienda digna y adecuada?7 ya expliqué que mientras el adjetivo “adecuada” incluye características como la salubridad de la vivienda, la “dignidad” es un concepto totalmente subjetivo.
Alineado con los deseos de proveer a los españoles de una vivienda digna, las Administraciones insisten en aumentar unilateralmente las superficies y dimensiones mínimas de las diferentes estancias, en incrementar la superficie de almacenaje, en incluir espacio para bicicletas, o en introducir la obligación de contar con terrazas tras la pandemia. Estas medidas aumentan el tamaño de la vivienda y consecuentemente su coste, dejando fuera del mercado a compradores que se conformarían con menos8.
No siendo suficiente decidir por nosotros qué es digno o no, algunas Administraciones nos dicen cómo hemos de comportarnos en nuestra casa, incorporando la “perspectiva de género” en el diseño de las viviendas, como pretende el recientemente aprobado Decreto 80/2022, de 28 de junio, de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la Comunidad Autónoma del País Vasco. Del análisis de este texto, todo queda en que ”el espacio para cocinar tendrá preferentemente las dimensiones de cocina comedor” y “en su defecto, el espacio se diseñará colindante con el estar comedor de forma que pueda unirse a éste de forma directa o tener una conexión visual directa”, para evitar un supuesto aislamiento de las mujeres en la cocina. Aunque es escaso el alcance de lo regulado9, lo preocupante es que aceptemos la injerencia de decirnos cómo vivir.
La inviolabilidad del domicilio y el derecho a la intimidad personal y familiar. Estos derechos garantizados en el artículo 18 de la Constitución Española nos sirven para reflexionar si está justificada la injerencia en la distribución del interior de nuestra vivienda, más allá de exigir que cumpla unas condiciones de salubridad mínimas necesarias para garantizar la seguridad de la población.
Además del coste de la redacción de todas estas normas, la exigencia del cumplimiento de las condiciones de distribución consume muchas horas del trabajo de los funcionarios que informan las licencias de obras e inspeccionan posteriormente lo ejecutado, sin mencionar el esfuerzo que dedicamos los arquitectos al cumplimiento de la normativa, dejando poco espacio para la innovación y la creatividad.
Otro frente que consume muchos recursos públicos son las comprobaciones de las obras menores de reformas de viviendas, donde se evidencia aún más la contradicción con la inviolabilidad del domicilio, pudiendo negarnos a la inspección salvo si lo dictamina un juez.
Conclusión. Por todo lo expuesto, eliminaría la exigencia de cumplir unas condiciones de distribución, más allá de las mínimas por salubridad e higiene, para lo que valdría la mencionada Orden de 29 de febrero de 1944 por la que se determinan las condiciones mínimas que han de reunir las viviendas. ¿Quiere esto decir que dejarán de existir viviendas como las que pretenden las Administraciones? Posiblemente no, pero aparecerán otras distintas, pues si alguien conoce bien las necesidades de los compradores de viviendas son precisamente los promotores y arquitectos que dependen de que se vendan o no para subsistir.
Una medida de menor calado que ya han aceptado algunas Administraciones es no exigir estas condiciones de distribución en el caso de los autopromotores.
Cádiz, 29 de octubre de 2022.
Fdo. Gumersindo Fernández Reyes.
Nota 1. Artículo del Blog: Principios para un urbanismo liberal: un gobierno limitado. https://gumersindofernandez.com/blog/2022/06/30/principios-rectores-para-un-urbanismo-liberal-un-gobierno-limitado/
Nota 2. La aplicabilidad de la Orden de 29 de febrero de 1944 por la que se determinan las condiciones mínimas que han de reunir las viviendas, así como de la cédula de habitabilidad se analiza en el “Estudio comparado de la regulación de las condiciones de habitabilidad de las viviendas en la normativa autonómica vigente”, de la autora Dña. María Consuelo Jiménez Renedo, de la publicación Ciudad y Territorio-Estudios Territoriales del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (https://recyt.fecyt.es/index.php/CyTET/article/view/81350/50769). En el caso de Andalucía esta Orden no ha sido derogada expresamente y no se han regulado parámetros de habitabilidad en el ámbito de sus competencias, por lo que infiere su aplicabilidad, allí donde los municipios no lo han hecho en desarrollo de sus competencias urbanísticas y de protección de la salubridad pública (art. 25.2 a y j de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, y Art. 9.1 y 9.13.f de la Ley 5/2010, de 11 de junio, de autonomía local de Andalucía).
Nota 3. La Cédula de Habitabilidad es un documento administrativo en el que se reconoce el cumplimiento de unas condiciones mínimas de habitabilidad, establecidas previamente por el ordenamiento jurídico, y que se exigía para ocupar las viviendas, ya fuera en alquiler o por cualquier otro título. La Cédula de Habitabilidad fue creada por la Orden de 16 de marzo de 1937, y establecida años después por el Decreto de 23 de noviembre de 1940, pero no se adecuó su concesión hasta la aprobación de la Orden de 29 de febrero de 1944 (todas las Órdenes son del Ministerio de Gobernación). Paralelamente se creó la Fiscalía de la Vivienda para ejercer las competencias en esta materia (Decreto de 20 de diciembre de 1936 y Decreto de 23 de noviembre de 1940). En la actualidad la Cédula de Habitabilidad sigue siendo utilizada en muchas comunidades autónomas. En el caso de Andalucía ésta se suprimió, siendo sustituida por las licencias urbanísticas de ocupación y utilización (Decreto 283/1987, de 25 de noviembre, por el que se suprimen la cédula de habitabilidad y el informe preceptivo sobre condiciones higiénicas previo a las licencias municipales de obra).
Nota 4. La legislación de las denominadas Casas Baratas predecesora directa de la legislación de las viviendas de protección oficial es:
– Ley de 12 de junio de 1911 relativa a construcción de Casas Baratas.
– Ley de 10 de diciembre de 1921 relativa a Casas Baratas.
– Real decreto aprobando el Reglamento provisional, que se inserta, para la aplicación de la ley de Casas baratas de 10 de diciembre de 1921.
– Real Decreto-ley de 10 de octubre de 1924 relativo a Casas Baratas.
Nota 5. Extracto sacado del mencionado Anteproyecto de Reforma de la Ley de 12 de junio de 1911 relativa a construcción de Casas Baratas:
“Actualmente, experiméntase la necesidad de la habitación, pero se desconoce su completa trascendencia en órdenes tan diversos de la vida como el moral, el económico, el higiénico y el social. La casa es el vínculo más fuerte para la unión de la familia, que no se concibe ni puede tener su natural desarrollo sin un hogar apropiado, y es también el lazo más firme para producir por la convivencia afectos perdurables frente a todas las contingencias de la vida. Habitar en locales impropios de la dignidad humana, en repugnante promiscuidad de sexos, es destruir en edad temprana toda idea de pudor y envilecer los más puros sentimientos, y desgraciadamente son numerosas las familias que viven en un reducido espacio que no permite la debida separación.”
“La casa fea e incómoda desplaza a sus habitantes y les impulsa a refugiarse en la taberna para buscar, durante el invierno, un local donde se hurten al frío y donde encuentren, además, con la bebida, calor artificial para sus organismos; a costa de las enormes perturbaciones que el alcoholismo produce, y que es una constante preocupación de los higienistas y gobernantes. En cambio, la vivienda sana y agradable atrae a sus habitantes, que realizan satisfechos el trabajo diario con la esperanza de volver a su casa, alIá donde los suyos, al final de la jornada, encontrando en estas horas de vida familiar la compensación de todos los esfuerzos invertidos.”
Nota 6. La legislación de vivienda protegida regulaba las condiciones de distribución de las viviendas mediante la promulgación de unas Ordenanzas. Las que más se han reproducido en las normativas de los municipios son las recogidas en la Orden de 20 de mayo de 1969 por la que se aprueba la adaptación de las ordenanzas técnicas y normas constructivas, aprobadas por Ordenes de 12 de julio de 1955 y 22 de febrero de 1968 al texto refundido y revisado de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial y su Reglamento (Ordenanzas 9ª, 11ª, 17ª y 27ª). Estas están aún en vigor aunque dependiendo de las Comunidades Autónomas han sido modificadas. En Andalucía, también es aplicable la Orden de 21 de julio de 2008, sobre normativa técnica de diseño y calidad aplicable a las viviendas protegidas en la Comunidad Autónoma de Andalucía y se agilizan los procedimientos establecidos para otorgar las Calificaciones de Viviendas Protegidas.
Nota 7. Artículo del Blog ¿Qué es una vivienda digna y adecuada?:
https://gumersindofernandez.com/blog/2020/12/30/que-es-una-vivienda-digna-y-adecuada/
Nota 8. Los efectos de imponer una superficie mínima a las viviendas fueron analizados en el artículo del blog “La dignidad de los pisos colmena y los efectos de imponer una superficie mínima de vivienda”: https://gumersindofernandez.com/blog/2021/01/29/la-dignidad-de-los-pisos-colmena-y-los-efectos-de-imponer-una-superficie-minima-de-vivienda/
Nota 9. Ya en el exterior de las viviendas, la “perspectiva de género” quiere que “todos los espacios y elementos comunes, incluidas las escaleras, en todas las plantas del edificio, serán proyectados y ejecutados con una configuración espacial adecuada en orden a garantizar la percepción de seguridad”, para lo que recoge las siguientes medidas detalladas en el apartado I-A.1 del Decreto:
– Los accesos al interior del edificio se situarán a menos de 2 m de profundidad con respecto al cerramiento de planta baja y evitarán la generación de recovecos.
– Los portales de acceso presentarán una configuración espacial clara y regular.
– Se evitará en todos los espacios comunes la existencia de ángulos muertos, retranqueos, esquinas, zonas oscuras y demás espacios que puedan poner en peligro la seguridad de las personas usuarias del edificio.
– En caso de que existan este tipo de ángulos o esquinas, se deberá disponer de espejos u otros sistemas visuales para garantizar una correcta visibilidad de los espacios.
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De la preocupación por la salud a la demagogia electoral. En el artículo anterior1 reflexioné sobre el concepto de “vivienda digna y adecuada”, indicando que, para cumplir ese difuso objetivo, una de las características que se le exige es tener unas dimensiones mínimas. La preocupación por la salud de la población y por las condiciones de salubridad e higiene de las viviendas hizo que en 1937 las autoridades instauraran en España la Cédula de Habitabilidad2, exigiéndose el cumplimiento de unas dimensiones mínimas, que posteriormente reguló en detalle la Orden de 29 de febrero de 1944 por la que se determinan las condiciones mínimas que han de reunir las viviendas. Esta Orden, que aún es de aplicación en parte de nuestro territorio3, establece unas dimensiones que han sido trasladadas con pocas modificaciones a la normativa de vivienda protegida4 y al resto de instrumentos que se encargan de regular estos aspectos (Ordenanzas y Normas Urbanísticas Municipales5). Como vemos en el siguiente ejemplo del PGOU de Cádiz, no sólo limitan la superficie mínima total de la vivienda, sino las condiciones de distribución y el tamaño que han de tener cada una de las estancias6:
Si el origen de la imposición de estas superficies mínimas pretendía fomentar la salud evitando el hacinamiento7, hoy, el parque de viviendas y el contexto socioeconómico ha cambiado, y el debate sobre la superficie mínima se está centrando en el tamaño de vivienda por debajo del cual los gobernantes la consideran indigna, como si su electorado no tuviera la capacidad de por sí mismo y decidir qué le conviene.
Es políticamente correcto y electoralmente rentable pontificar sobre la indignidad de las viviendas de reducido tamaño, lo que provoca que cada vez más se aumente la superficie mínima por Ley. Por ejemplo, en el municipio de Cádiz, la superficie útil8 y 9 de la vivienda mínima ha pasado de 25 m2 a 32 m2.
Pero al igual que la imposición de un salario mínimo deja en el paro o en la economía informal a parte de la población (salvo que el salario mínimo sea tan bajo que no tenga efectos), la imposición de un tamaño mínimo de vivienda también tiene consecuencias similares, impidiendo que sectores de la población tengan acceso a la vivienda en zonas donde el umbral del precio de la vivienda de superficie mínima reglada es superior al esfuerzo económico que pueden hacer.
Efectos de imponer una superficie mínima. Soy consciente de que la utilización de estadísticas y valores medios no reflejan con exactitud lo que es la realidad, pero nos permite comprender cómo funcionan determinados fenómenos. Por eso, he analizado el efecto de esta regulación en la ciudad de Cádiz. Para ello comienzo por obtener cuáles son las superficies mínimas de las viviendas tipo estudio y de las viviendas de uno, dos y tres dormitorios aplicando las condiciones de distribución de las Normas Urbanísticas del PGOU de Cádiz en 1995 y 20129 y 10:
Dependiendo del número de dormitorios, y utilizando el criterio de ocupar éstos con un máximo de dos personas, la vivienda podrá albergar familias de distinto tamaño, siendo el número de miembros el mostrado en el siguiente cuadro:
Una vez que tengo las superficies, obtengo los precios de mercado por metro cuadrado construido de una vivienda en venta11 y los precios medios del metro cuadrado en alquiler que se pagaría mensualmente12, así como la evolución anual de ambos. Si además obtenemos los ingresos netos medios de la población de Cádiz13, podemos calcular qué cantidad pueden dedicar mensualmente al alquiler o al pago de una hipoteca14, suponiendo que este esfuerzo es del 25% de los ingresos15.
Con esta cantidad mensual dedicada a la vivienda y los precios del m2 en venta y alquiler, puedo saber qué tamaño de vivienda es accesible para la familia media con uno o dos salarios. En las gráficas vemos cómo la variación que experimentan los precios y los ingresos, hacen que varíe la accesibilidad en función del año en el que nos encontremos.
En el caso de familias con dos salarios medios (o con un único salario equivalente a dos salarios medios), vemos que la imposición de una superficie mínima es irrelevante pues sus ingresos le permiten acceder a estudios o a viviendas de uno, dos y tres dormitorios sin problema:
Sin embargo, en el siguiente cuadro vemos cómo la superficie de vivienda a la que tienen acceso las familias con un único salario medio, quedan por debajo o se cruzan con las superficie mínima de los tipos de viviendas, lo que indica que sí tiene efectos (las líneas discontinuas que queden por encima representan el tamaño de la vivienda a la que no tienen acceso):
Las familias numerosas con ingresos equivalentes al salario medio son expulsadas de Cádiz, teniendo que buscar vivienda en los municipios limítrofes más baratos, lo que es fruto de la ley de la oferta y la demanda, y no de la imposición de una superficie mínima. Igual ocurre con la vivienda de dos dormitorios en régimen de compra desde 2013. Pero en el caso de la vivienda de dos dormitorios, vemos que si no se hubiese modificado la superficie mínima a partir de 2012 seguirían teniendo acceso una vivienda de obra nueva en alquiler. La población con salarios inferiores quedará igualmente expulsada de Cádiz cuando su curva de accesibilidad quede por debajo de las líneas de las superficies mínimas de las viviendas de un dormitorio y de las viviendas tipo estudio.
¿Qué olvidan los políticos? Este análisis estadístico pretende demostrar que muchas de las decisiones que toman nuestros gobernantes se implantan sin realizar el más mínimo análisis de sus propuestas, y que la imposición de una superficie mínima en base a una supuesta dignidad de la vivienda, y no de la salubridad, expulsa del mercado residencial a un sector de la población en ámbitos geográficos determinados.
Cualquier intento de reducir la superficie mínima ha sido un arma arrojadiza entre partidos políticos, como ya ocurrió con los minipisos de 25 m2 de las ministras de viviendas Dña. Mª Antonia Trujillo y Dña. Beatriz Corredor, o como pasa en la actualidad con la polémica implantación de pisos colmenas o la oferta de coches para pernoctar vinculados a unos servicios comunitarios16 a los que se opone la alcaldesa de Barcelona Dña. Ada Colau.
Nos olvidamos fácilmente de que cada vez que se produce una transacción de compra o alquiler de una vivienda es porque ambas partes consideran que lo que reciben tiene más valor que lo que dan a cambio, pues si no, no la harían, incluso cuando alguien decide irse a vivir a un piso colmena. Por este motivo, deberíamos escuchar los testimonios de las personas que deciden habitar en espacios de reducidas dimensiones, constatando el beneficio por ellos obtenido. Veamos algunos ejemplos:
– Estudiantes para los que es la única forma de sufragar los gastos de su carrera17.
– Personas que quieren ahorrar para más adelante tener acceso a una vivienda en propiedad.
– Padres separados que así pueden pagar la pensión de sus hijos18.
– Personas que quieren vivir en un barrio determinado y no en otro, aunque tengan que apretarse19.
– Desahuciados que prefieren estas soluciones antes que vivir en la calle u ocupar ilegalmente una vivienda20.
También cabe preguntarle a nuestra clase política ¿por qué admitimos como sociedad que un preso viva durante años en celdas de un tamaño que no cumplirían los criterios de ninguna residencia comunitaria (entre 11 y 14 m2 para dos personas), y sin embargo prohibirlo a quien quiera hacerlo de manera voluntaria?
Incluso desde el punto de vista de la sostenibilidad, estas soluciones son menos dañinas para el planeta, pues consumen menos recursos tanto en su construcción como durante su uso. Añadiendo que, por lo general, permiten vivir más cerca del lugar de trabajo, disminuyendo los desplazamientos.
Por último, cabe recordar que se está desarrollando una industria alrededor de estos inmuebles para permitir un mejor aprovechamiento del espacio reducido, como constatan estudios del MIT Media Lab21 y empresas como ORI22 o Compact Living Store23.
Conclusiones. El crecimiento de las grandes ciudades lleva tiempo haciéndonos decidir entre tamaño de vivienda y tiempo de desplazamiento. Los pisos colmena son una solución ante este fenómeno imparable, y regular sobre la dignidad de la vivienda imponiendo una superficie mínima, condena a parte de la población a no tener acceso a ella en zonas determinadas, e incluso, en casos extremos, a vivir en la calle. Es como si los políticos prohibieran el mercado de segunda mano de automóviles por indigno, y en vez de conseguir que todos vayamos en autos nuevos, consiguen que quien antes sólo tenía acceso a un coche de segunda mano, ahora vaya andando.
Cádiz, 29 de enero de 2021.
Gumersindo Fernández Reyes.
Abreviaciones utilizadas:
PGOU. Plan General de Ordenación Urbanística.
NNUU. Normas Urbanísticas incluidas en un PGOU.
PGOU Cádiz 1995. Plan General Municipal de Ordenación Urbana de Cádiz de 1995.
PGOU Cádiz 2012. Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Cádiz de aplicación desde 2012.
Nota 1. Artículo del Blog, ¿Qué es una vivienda digna y adecuada?:
¿QUÉ ES UNA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA?
Nota 2. La Cédula de Habitabilidad es un documento administrativo en el que se reconoce el cumplimiento de unas condiciones mínimas de habitabilidad, establecidas previamente por el ordenamiento jurídico, y que se exigía para ocupar las viviendas, ya fuera en alquiler o por cualquier otro título. La Cédula de Habitabilidad fue creada por la Orden de 16 de marzo de 1937, y establecida años después por el Decreto de 23 de noviembre de 1940, pero no se adecuó su concesión hasta la aprobación de la Orden de 29 de febrero de 1944 (todas las Órdenes son del Ministerio de Gobernación). Paralelamente se creó la Fiscalía de la Vivienda para ejercer las competencias en esta materia (Decreto de 20 de diciembre de 1936 y Decreto de 23 de noviembre de 1940). En la actualidad la Cédula de Habitabilidad sigue siendo utilizada en muchas comunidades autónomas. En el caso de Andalucía ésta se suprimió, siendo sustituida por las licencias urbanísticas de ocupación y utilización (Decreto 283/1987, de 25 de noviembre, por el que se suprimen la cédula de habitabilidad y el informe preceptivo sobre condiciones higiénicas previo a las licencias municipales de obra).
Nota 3. La aplicabilidad de la Orden de 29 de febrero de 1944 por la que se determinan las condiciones mínimas que han de reunir las viviendas, así como de la cédula de habitabilidad se analiza en el “Estudio comparado de la regulación de las condiciones de habitabilidad de las viviendas en la normativa autonómica vigente”, de la autora Dña. María Consuelo Jiménez Renedo, de la publicación Ciudad y Territorio-Estudios Territoriales del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (https://recyt.fecyt.es/index.php/CyTET/article/view/81350/50769). En el caso de Andalucía esta Orden no ha sido derogada expresamente y no se han regulado parámetros de habitabilidad en el ámbito de sus competencias, por lo que infiere su aplicabilidad, allí donde los municipios no lo han hecho en desarrollo de sus competencias urbanísticas y de protección de la salubridad pública (art. 25.2 a y j de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, y Art. 9.1 y 9.13.f de la Ley 5/2010, de 11 de junio, de autonomía local de Andalucía).
Nota 4. Las dimensiones mínimas y las condiciones de distribución de las viviendas de protección oficial (o con algún tipo de protección pública) han sido reguladas a nivel estatal por las Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Protección Oficial 9ª, 11ª, 17ª y 27ª, aprobadas por la Orden Ministerial de 20 de mayo de 1969 (y sus posteriores modificaciones introducidas por la Orden Ministerial de 4 de marzo de 1970, 16 de mayo de 1974, y de 21 de febrero de 1981). En Andalucía, también es aplicable la Orden de 21 de julio de 2008, sobre normativa técnica de diseño y calidad aplicable a las viviendas protegidas en la Comunidad Autónoma de Andalucía y se agilizan los procedimientos establecidos para otorgar las Calificaciones de Vivienda Protegidas.
Nota 5. Las dimensiones mínimas de viviendas vienen reguladas hoy en día en el planeamiento urbanístico municipal, siendo tributarias de la legislación que regula las viviendas con algún tipo de protección pública y de la Orden de 29 de febrero de 1944 por la que se determinan las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas.
Nota 6. Este cuadro pertenece a las Normas Urbanísticas del PGOU de Cádiz de 2012 art. 3.3.5 de las NNUU.
Nota 7. Según la publicación “Cédula de Habitabilidad y Viviendas Defectuosas” de los Servicios de la Fiscalía de la vivienda, publicado el 18 de julio de 1946, en 1936 sólo existían un 25% de viviendas higiénicas, repartiéndose el resto entre viviendas insalubres (30%) y viviendas defectuosas (45%).
Nota 8. La superficie útil de una vivienda es la superficie interior utilizable de ella (la pisable), excluyendo la superficie ocupada por los elementos constructivos como tabiques, muros, cerramientos o pilares. Cuando sí incluimos la superficie que ocupan estos elementos constructivos en el cálculo de la superficie, ésta se denomina superficie construida (propia). En el caso de que la vivienda se encuentre formando parte de un edificio, se le atribuye proporcionalmente una parte de la superficie de las zonas comunes como el portal, pasillos comunitarios, el castillete o el ascensor. Es en este último caso, estamos hablamos de superficie construida con parte proporcional de zonas comunes (PPZZCC).
Nota 9. Art. 3.2.2 y 3.2.3 del PGOU de 1995 y Art. 3.3.4 y 3.3.5 del PGOU de 2012 (Cádiz).
Nota 10. Partiendo de las superficies útiles reguladas en las NNUU del PGOU (incluyendo un 25% para almacenaje y un metro cuadrado por cada dormitorio para los pasillos y la entrada), hemos supuesto un incremento de un 10% en su superficie para convertirlas en superficies construidas propias, y de un 15% para convertirlas en superficies construidas con parte proporcional de zonas comunes. La importancia de obtener los metros cuadrados construidos propios radica en que las estadísticas oficiales y las publicaciones de los portales inmobiliarios utilizan esta magnitud para mostrar la evolución de los precios.
Nota 11. Los valores de venta de los precios del m2 construido propio se han obtenido del Ministerio de Fomento (valores de las tasaciones de viviendas de precio libre en municipios de más de 25.000 habitantes, de segunda mano y nuevas) y del portal Idealista (en la sección Idealista News/Estadísticas/Índice Idealista 50/):
Nota 12. Los valores de alquiler mensual por m2 construido propio se han del portal Idealista (en la sección de Idealista news/estadísticas/índice de precios/histórico de precio/ver datos más antiguos):
Nota 13. La renta media neta declarada se define como el cociente entre la renta neta total declarada y el número de declaraciones de la ciudad de Cádiz. Téngase en cuenta que existe un umbral mínimo de renta por debajo del cual no es obligatorio presentar declaración por I.R.P.F.
Nota 14. En el caso de compra de la vivienda se ha supuesto que los adquirientes cuentan con un ahorro del 20% del precio de la vivienda, pues las entidades financieras no suelen financiar más del 80% del precio de tasación. También se ha tenido en cuenta una mayoración del precio de la vivienda estimada en el 12% por los impuestos y gastos anexos a la compra.
Nota 15. La cantidad utilizada para pagar el alquiler o la hipoteca es del 25% del salario neto mensual, y excluye gastos como los suministros, comunidad o impuestos.
Nota 16. La empresa Haibu 4.0 ofrece en Barcelona los servicios de pisos colmenas y autos colmenas. En su canal de Youtube explica en una serie de vídeos sus instalaciones y servicios: https://www.youtube.com/channel/UCZKqSu-0BQfhjMJKQM_gkBg.
Nota 17. Vídeo «Vida dentro de un Goshiwon: la habitación más pequeña y barata de Seúl»: https://www.youtube.com/watch?v=9XCnXtxjmOw
Nota 18. Vídeo «España, viviendas colmena por necesidad»: https://youtu.be/TE7iWlEIy6o
Nota 19. Vídeo «La vida en un pequeño apartamento de 8m2 en Tokio»: https://youtu.be/TYVJbupG3Xg
Nota 20. Vídeo «Pisos colmena: ¿Dormirías en un espacio de 2,4 metros cuadrados?«: https://youtu.be/6UXTmh-hJtU
Nota 21. Vídeo demostrativo del MIT Media Labs, proyecto City Home: https://youtu.be/f8giE7i7CAE
Nota 22. https://www.oriliving.com/
Nota 23. https://compactlivingstore.com/en/
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GF Arquitectos
29 enero, 2021
