RÉGIMEN JURÍDICO O ESTATUTARIO EN EL ÁMBITO DEL URBANISMO.

Un régimen jurídico o un régimen estatutario es un conjunto de leyes y normas de obligado cumplimiento a las que debe someterse cierta materia. Este conjunto de normas se puede denominar estatuto, y una de sus características es definir los derechos y deberes que se aplican sobre una persona, una actividad o un bien, en relación con una materia concreta. Aunque cuando hablamos de que un régimen estatutario regula una “materia”, no regulamos la materia en sí, sino lo que las personas pueden hacer o no respecto a esa materia. Por ejemplo, si hablamos del régimen estatutario del suelo, no regulamos qué puede hacer algo inerte como el suelo, sino lo que pueden hacer, o no, las personas respecto a él. Es decir, el objeto de cualquier régimen estatutario en última instancia son siempre las personas. Un Estado de Derecho como es el Reino de España en el que todos estamos sometidos al imperio de la Ley, nuestro comportamiento está regulado por muchos regímenes estatutarios.

Para los que no estén familiarizados con los conceptos que definen un régimen estatutario, recomiendo la lectura de las definiciones recogidas en el Anexo 1.

Constitución Española. El principal régimen estatutario al que estamos sometidos es la Constitución Española (en adelante CE), que define nuestros derechos y deberes fundamentales en su Título I, como, por ejemplo, el derecho a la propiedad privada¹, a la libertad de empresa² o a la educación³. La combinación que hace la CE entre derechos sociales y derechos individuales^{4 y 5} hace que éstos últimos no sean inexpugnables y se desvirtúen sus contenidos mediante la promulgación de leyes habilitadas al amparo del amplio margen que da la propia Constitución dentro de los Principios Rectores⁶ que deben guiar la política social y económica. La función social que ha de cumplir la propiedad privada⁷ recogida en el Art. 33 de la CE, es un ejemplo paradigmático de este difícil equilibrio entre políticas de izquierdas, propensas a primar los derechos sociales, y políticas liberales partidarias de la defensa de los derechos individuales (como la propiedad privada).

Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. En el ejercicio que hace el Estado de su competencia exclusiva de regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales⁸, se promulga el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante TRLSRU). Uno de los objetos de esta ley es regular para todo el territorio estatal, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, relacionados con el suelo, y asimismo establecer las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo⁹.

A sabiendas de que las competencias para legislar en materia de urbanismo y ordenación del territorio las ostentan las Comunidades Autónomas, el Estado en el TRLSRU se limita a establecer unos principios programáticos para que los pongan en marcha los poderes públicos en el ámbito de sus competencias. Estos principios rectores los recoge en su Art. 3 bajo el nombre de el Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible, para definir a continuación los siguientes estatutos:

– Estatuto básico del ciudadano.

– Estatuto básico de la iniciativa y la participación en la actividad urbanística.

– Estatuto jurídico de la propiedad del suelo.

– Estatuto básico de la promoción de las actuaciones urbanísticas.

De manera previa al comentario de estos estatutos, recomiendo la lectura del artículo La Constitución Española y el urbanismo¹⁰ donde expongo los preceptos constitucionales que tienen incidencia directa en el ámbito de la ordenación del territorio y el urbanismo, y que veremos cómo se transponen al TRLSRU.

ESTATUTO BÁSICO DEL CIUDADANO.

En este estatuto se recogen los derechos y deberes en materia de suelo de los ciudadanos, sin que éstos sean agentes activos en los procesos de transformación urbanística. Según este estatuto, todos los ciudadanos tienen derecho a (Art. 5 TRLSRU):

– Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, en clara remisión al Art. 47 (vivienda), Art. 49 (accesibilidad) y Art. 45 (medio ambiente) de la CE.

– Acceder en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la utilización de las dotaciones públicas y los equipamientos colectivos, conectando con los siguientes artículos de la CE: Art. 14 (igualdad ante la ley y no discriminación), Art. 49 (accesibilidad), y con la provisión de suelo para dotaciones públicas vinculadas a centros sanitarios (Art. 41), centros educativos (Art. 27), museos y centros expositivos (Art. 44), instalaciones deportivas (Art. 43), servicios sociales (Art. 50) y similares.

– Acceder a la información de que dispongan las Administraciones Públicas sobre la ordenación del territorio y la ordenación urbanística (vinculado con el Art. 105 de la CE).

 – Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada, en clara referencia a la cédula urbanística y de nuevo en desarrollo del Art. 105 de la CE.

 – Participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de cualesquiera instrumentos de ordenación del territorio o de ordenación y ejecución urbanísticas, en desarrollo del Art. 9.2 y el 149.1.18.ª de la CE.

– Ejercer la acción pública para hacer respetar las determinaciones de la ordenación territorial y urbanística (Art. 9.2 CE).

Mientras que sus deberes son (Art. 6 TRLSRU):

 – Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente y el paisaje natural (en referencia al Art. 45 CE).

 – Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislación sujete las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, (en referencia a los Art. 43 y 45 de la CE).

– Respetar y hacer un uso racional y adecuado de los bienes de dominio público y de las infraestructuras y los servicios urbanos (en referencia al Art. 132 de la CE).

– Respetar y contribuir a preservar el paisaje urbano y el patrimonio arquitectónico y cultural (en referencia al Art 46 CE).

ESTATUTO BÁSICO DE LA INICIATIVA Y LA PARTICIPACIÓN EN LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA.

El TRLSRU, tras definir en su Art. 7 lo que son las actuaciones de transformación urbanística y las actuaciones edificatorias, establece dos estatutos, el de la iniciativa y el de la participación en la actividad urbanística.

Respecto al de la iniciativa establece (Art. 8 TRLSRU):

– El derecho de los propietarios (además de la Administración Pública) a proponer la ordenación de las actuaciones de transformación urbanística y las edificatorias. Ampliando el concepto de propietario en el medio urbano a las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de vivienda constituidas al efecto, los propietarios de construcciones, edificaciones y fincas urbanas, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento, y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera de los sujetos anteriores.

– El deber de particulares y propietarios a contribuir a la acción urbanística de los entes públicos, a los que corresponderá, en todo caso, la dirección del proceso, tanto en los supuestos de iniciativa pública, como privada.

Y respecto a la participación en la actividad urbanística (Art. 9 TRLSRU):

– El derecho a participar (además de las Administraciones Públicas competentes y las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas) tanto por los propietarios de los terrenos, como por los particulares que no ostenten dicha propiedad.

– El deber (y también un derecho) a que la participación esté sujeta a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia.

 – El derecho recíproco a suscribir convenios de colaboración entre las Administraciones Públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, que tengan como objeto, entre otros, conceder la ejecución a un Consorcio previamente creado, o a una sociedad de capital mixto de duración limitada, o por tiempo indefinido.

– El derecho de los propietarios a redactar y presentar a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión precisos, en el caso de que se haya reconocido la iniciativa privada para la transformación urbanística o la actuación edificatoria

– El derecho de los particulares a redactar y presentar a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión precisos en los casos de iniciativa pública en los que se haya adjudicado formalmente la participación privada.

– El derecho, en los casos anteriores, a que se les faciliten, por parte de los Organismos Públicos, cuantos elementos informativos precisen para llevar a cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.

– El derecho a que los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre con la Administración correspondiente, no establezcan obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente, en perjuicio de los propietarios afectados.

– En actuaciones sobre el medio urbano¹¹ (definidas en el Art. 2.1 del TRLSRU vinculadas a la regeneración y renovación urbanas), se admite el derecho a participar a las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de vivienda constituidas al efecto, los propietarios de construcciones, edificaciones y fincas urbanas, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento, y las empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en dichas operaciones y las asociaciones administrativas¹². Para que sea plenamente efectivo este derecho estos sujetos podrán actuar en el mercado jurídico con capacidad plena, pudiendo constituirse en asociaciones administrativas para participar en concursos públicos, constituir fondos de conservación y rehabilitación, asumir la gestión de obras, ser beneficiarios de medidas públicas de fomento, otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, ser beneficiarios de la expropiación de aquellas partes de pisos o locales de edificios, destinados predominantemente a uso de vivienda y constituidos en régimen de propiedad horizontal, que sean indispensables para instalar los servicios comunes y solicitar créditos (Art. 9.5 TRLSRU).

 – El derecho (y deber) de que la participación en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano se produzca, siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución de cargas y beneficios. Aunque el TRLSRU limita este precepto a las actuaciones sobre el medio urbano, en realidad es aplicable también para cualquier tipo de actuación de transformación urbanística.

ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO.

El régimen jurídico del derecho de propiedad se nutre y completa con la legislación en materia de suelo, la cual, de manera continuista¹³ con las legislaciones anteriores, recoge en su Art. 11 que:

“El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.”

Es decir, se anula la capacidad de los propietarios de un suelo para decidir qué hacer en él, quedando como premio de consolación lo recogido en el apartado anterior respecto a la iniciativa y participación en la actividad urbanística. La potestad de decidir qué, cuánto y cuándo se puede hacer en un suelo se traslada a los poderes públicos que lo plasman a través de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística. En palabras del Art. 4 del TRLSURU:

“La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.”

Por tanto, la determinación de la función social que delimita el contenido del derecho de propiedad es una función pública.

Además, pese a esa remisión a la ordenación territorial y urbanística, la previsión de edificabilidad prevista en los instrumentos de ordenación, tampoco integra el contenido del derecho de propiedad hasta que ésta se haga efectiva, y siempre que se haya cumplido con los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda.

La literalidad de este precepto da a entender que hasta que no se consiga la primera ocupación o utilización de un edificio, el propietario no ha patrimonializado la edificabilidad asignada a su parcela, lo que parece un abuso. Pero lo cierto es que el propio TRLSRU cuando regula las valoraciones¹⁴ admite el valor económico de esta edificabilidad, por lo que, de facto, la edificabilidad asignada por la ordenación urbanística sí es patrimonializada por el propietario del suelo, incluso en supuestos como el de la expropiación forzosa, en los que la propia Administración es la beneficiaria. Esta edificabilidad sí es reconocida en el ámbito privado, lo que se pone de manifiesto en cualquier transacción, y también en el ámbito de las valoraciones necesarias para utilizar los inmuebles como garantías hipotecarias.

Por ello, el único sentido que encuentro a la literalidad de tal precepto es que el legislador quisiera incidir en la protección económica del derecho que tiene la Administración a modificar la ordenación urbanística y territorial que afecte a la previsión de edificabilidad recogida en la ordenación previa, sin que el propietario pueda patrimonializarla. Pero incluso en estos casos, la legislación andaluza reconoce circunstancias en las que cabe la patrimonialización de un aprovechamiento urbanístico preexistente¹⁵.

Una vez vistos estos conceptos, veamos el contenido expreso del derecho de propiedad en los siguientes apartados:

– Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades (Art. 12 TRLSRU).

– Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural: facultades (Art. 13 TRLSRU).

– Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: facultades (Art. 14 TRLSRU).

– Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas (Art. 15 TRLSRU).

– Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural o vacante de edificación: deberes y cargas (Art. 16 TRLSRU).

– Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: deberes y cargas (Art. 17 TRLSRU).

Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.

De manera genérica, el Art. 12 del TRLSRU recoge que las facultades de los propietarios de un suelo son:

1.Facultades de uso, disfrute y explotación conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien.

2. Facultad de disposición (enajenar, ceder, arrendar, gravar, segregar, dividir, etc.) salvo cuando el resultado de esta facultad vaya en contra de lo que esté permitido, como por ejemplo la formación de parcelaciones urbanísticas en suelo rústico o la división en parcelas por debajo de la parcela mínima.

 Teniendo en cuenta que estas facultades alcanzan tanto al vuelo como al subsuelo, hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público¹⁶.

 Antes de proseguir, conviene recordar que el TRLSRU reconoce dos situaciones básicas del suelo, rural y urbanizado, definidas en su Art. 21, debido a que los derechos y deberes los asigna de manera distinta dependiendo de esta situación.

Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural: facultades.

Las facultades de los propietarios de un suelo rural incluyen (Art.13.1 TRLSRU):

1. La facultad de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro del respeto a los valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación aplicable.

2. La facultad de realizar, con carácter excepcional, actos y usos específicos que sean de interés público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural¹⁷.

Además, si se prevé o permite la transformación del suelo rural a la situación de suelo urbanizado, se añaden las siguientes facultades (Art. 13.2 TRLSRU):

– El derecho a consultar a las Administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación. 

– El derecho de elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda, cuando la Administración no se haya reservado la iniciativa pública de la ordenación y ejecución.

– El derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de nueva urbanización, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas.

– La facultad de realizar usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística, o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística.

– El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con lo previsto en las facultades de los propietarios de un suelo rural no sometido a una actuación de transformación urbanística, siempre que sea compatible con la previsión ya contenida en el instrumento de ordenación territorial y urbanística en relación con su paso a la situación de suelo urbanizado.

Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: facultades.

Las facultades de un propietario de un suelo urbanizado son (Art. 14 TRLSRU):

– La facultad de completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones establecidos para su edificación (este es un derecho del propietario que puede ejercer en el caso de que se le esté impidiendo, pero también es un deber).

– La facultad de edificar sobre una unidad apta para ello en los plazos establecidos y poder realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificación en un buen estado de conservación. El cumplimiento de los plazos y la obligación de conservar, son en realidad deberes, que se transforman en derechos cuando la Administración se oponga a la voluntad del propietario de ejercerlos.

– La facultad de obtener, en su caso, la conformidad o autorización administrativas correspondientes para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano¹¹, lo que determinará la afección real directa e inmediata de las fincas implicadas al cumplimiento del deber de costear las obras.

Cuando el suelo urbanizado sea susceptible de transformarse, los derechos serán:

– La facultad de participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, o de dotación en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas.

– La facultad de realizar usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística, o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística.

– El derecho a consultar a las Administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación.

– El derecho de elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda, cuando la Administración no se haya reservado la iniciativa pública de la ordenación y ejecución.

Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.

Según el Art. 15 del TRLSRU, los propietarios de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones, independientemente de que se encuentren en suelo en situación de urbanizado o rural, tienen los siguientes deberes:

– El deber de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

– El deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

– El deber de realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación.

Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural o vacante de edificación: deberes y cargas.

En el Art. 16 del TRLSRU se recogen los deberes y cargas de los propietarios de suelo en situación rural o vacante de edificación que son los siguientes:

– El deber de conservarlo, que incluye: costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, así como daños o perjuicios a terceros o al interés general, incluidos los medioambientales; garantizar la seguridad o salud públicas; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas en los términos dispuestos por su legislación específica; y asegurar el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.

– El deber de satisfacer las prestaciones patrimoniales que establezca la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, y costear y ejecutar las infraestructuras de conexión de las instalaciones y construcciones autorizables, con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración competente para su incorporación al dominio público, cuando deban formar parte del mismo. Estos deberes son para el caso de usos privados del suelo en situación rural no vinculados a su explotación primaria.

– El deber de no efectuar divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, que conlleve a la formación de parcelaciones urbanísticas.

En el caso de un suelo en situación rural sometido a una actuación de transformación urbanística, también está entre sus deberes:

– El deber de asumir, como carga real, la participación en los deberes legales de la promoción de una actuación de transformación urbanística, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras.

Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: deberes y cargas.

El Art. 17 del TRLSRU recoge los deberes y cargas de los propietarios de suelo en situación urbanizado que son los siguientes:

– El deber de completar la urbanización con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación.

– El deber de edificar en los plazos establecidos cuando así se prevea por la ordenación urbanística.

– El deber de participar en las actuaciones en el medio urbano impuestas por la Administración en el régimen de distribución de beneficios y cargas que corresponda.

– El deber de satisfacer los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) dentro del deber legal de conservación.

– El deber de adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la edificación existente, les sean explícitamente exigibles en cada momento, dentro del deber legal de conservación.

En los próximos artículos analizaré como este régimen jurídico establecido por el TRLSRU se complementa con la legislación en materia de urbanismo y ordenación del territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Cádiz a 29 de noviembre de 2024

Gumersindo Fernández Reyes

Abreviaturas utilizadas:

CE. Constitución Española.

LOUA. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

LS56. Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana.

LISTA. Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

LOE. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación

RGLISTA. Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

TRLSRU. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Notas:

 Nota 1. Art. 33 CE.

Nota 2. Art. 38 CE.

Nota 3. Art. 27 CE.

Nota 4. La Constitución Española reconoce una serie de derechos sociales como principios programáticos cuya eficacia depende de las leyes que los desarrollen (derecho a la educación, a la vivienda, a un medio ambiente adecuado, etc.). Frente a los derechos sociales se encuentran los derechos individuales que son los que gozan los individuos como particulares y que no deben ser restringidos por los gobernantes (derecho a la vida, de pensamiento, religión, etc.).

Nota 5. La diferencia entre los derechos sociales y los derechos individuales la abordo con más detenimiento en el artículo de mi blog Los derechos sociales y el nuevo Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda: https://gumersindofernandez.com/blog/2020/10/30/los-derechos-sociales-y-el-nuevo-anteproyecto-de-ley-por-el-derecho-a-la-vivienda/

Nota 6. Capítulo Tercero de la CE.

Nota 7. En los siguientes artículos de mi blog analizo con más detalle lo que es la función social de la propiedad: “Derecho de propiedad privada y función social” y “Legitimidad de las leyes del suelo y urbanísticas españolas. El caso del Anteproyecto de la Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA): https://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/15/derecho-de-propiedad-privada-y-funcion-social/; https://gumersindofernandez.com/blog/2020/06/26/legitimidad-de-las-leyes-del-suelo-y-urbanisticas-espanolas-el-caso-del-anteproyecto-de-la-ley-de-impulso-para-la-sostenibilidad-del-territorio-de-andalucia-lista/

Nota 8. Art. 149.1 CE.

Nota 9. Art. 1 TRLSRU.

Nota 10. Artículo del blog La Constitución Española y el urbanismo:

https://gumersindofernandez.com/blog/2022/12/06/la-constitucion-espanola-y-el-urbanismo/

Nota 11. Art. 2.1. TRLSRU Definiciones:  Actuaciones sobre el medio urbano: las que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y las de regeneración y renovación urbanas cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. Las actuaciones de regeneración y renovación urbanas tendrán, además, carácter integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria.

Nota 12. A estos efectos el Art. 10 del TRLSRU define las asociaciones administrativas.

Nota 13. El régimen estatutario del suelo en su concepción actual tiene su origen en la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana, y se fue perfeccionando en las posteriores legislaciones (1975, 1990, 1998).

Nota 14. El TRLSRU regula las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, cuando tengan por objeto (Art. 34):

a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.

b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.

c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.

d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

Nota 15. El aprovechamiento urbanístico preexistente se contabiliza a la hora de establecer las cesiones obligatorias en las actuaciones de mejora urbana y en las de reforma interior (Art. 28. A y 30.a de la LISTA. El Art. 52.5 del RGLISTA define el aprovechamiento existente, en el que, al contrario que la LOUA ni siquiera es necesario descontar los deberes y cargas urbanísticas que se encontraran pendientes de satisfacer (Art. 59.5 LOUA).

Nota 16. Este tema lo trato en profundidad en el artículo del blog El aprovechamiento urbanístico del subsuelo: https://gumersindofernandez.com/blog/2024/01/19/el-aprovechamiento-urbanistico-del-subsuelo/

Nota 17. La realización de este tipo de actos fueron analizados en los siguientes artículos del blog: Actuaciones ordinarias y extraordinarias en suelo rústico: antecedentes legislativos:

https://gumersindofernandez.com/blog/2024/03/01/actuaciones-ordinarias-y-extraordinarias-en-suelo-rustico-antecedentes-legislativos/

Actuaciones ordinarias y extraordinarias en suelo rústico en la legislación vigente:

https://gumersindofernandez.com/blog/2024/04/05/actuaciones-ordinarias-y-extraordinarias-en-suelo-rustico-en-la-legislacion-vigente/

Nota 18. Es posible que en el ámbito de aplicación de la LOE en edificios existentes recogida en su Art. 2.2. b y c no queden amparadas todas las obras de conservación exigibles a un edificio, por lo que entiendo que este requisito, sólo es aplicable para las que estén en el ámbito de aplicación de la LOE.

Anexo 1. Definiciones.

Estas definiciones están extraídas del Diccionario de la lengua española (DEL) y el Diccionario panhispánico del español jurídico (DPEJ) ambos de la Real Academia Española.

Carga. Necesidad de realizar determinados actos para poder ejercitar un derecho o evitar un perjuicio (DPEJ). Impuesto o tributo ligado a una propiedad o a un estado y al uso que de estos se hace (DEL).

Deber. Aquello a lo que las personas están obligadas bien sea por razones de orden moral, bien por determinación de las leyes, o como resultado de las obligaciones contraídas o los contratos que han podido celebrar (DPEJ).

Derecho. Facultad de hacer o exigir todo aquello que la ley o la autoridad establece en nuestro favor, o que el dueño de una cosa nos permite en ella (DEL). Prerrogativa o facultad de una persona reconocida por el ordenamiento jurídico, o derivada de relaciones jurídicas con otros sujetos (DPEJ).

Estatuto. Norma escrita en que se plasma un régimen jurídico específico (DPEJ).

Facultad. Poder o derecho para hacer algo (DEL). En sentido amplio, posibilidad jurídica de hacer algo por derecho propio o por derecho recibido de otro (DPEJ).

Régimen. Conjunto de normas por las que se rige una institución, una entidad o una actividad (DEL).