EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DEL SUBSUELO.

Subsuelo

En este artículo abordo el derecho que tiene un propietario de una parcela para poder usar y disponer de su subsuelo (en suelo urbano). Para ello analizaremos las distintas “capas” legislativas que lo delimitan, desde la Constitución Española (en adelante CE) hasta el instrumento de ordenación urbanística detallada que le sea de aplicación en función del municipio y ámbito en el que se ubique.

PRIMERA CAPA LEGISLATIVA: EL CÓDIGO CIVIL.

De todas las capas legislativas que voy a analizar, la que tiene más raigambre es el Código Civil, no sólo porque su promulgación es de 1889, sino porque muchas de las reglas que contiene han prevalecido para la resolución de conflictos de convivencia durante miles de años1 y 2.

En su artículo 348, el Código Civil (en adelante CC) define a la propiedad como el “derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, lo que deja la puerta abierta a que el poder legislativo merme a su antojo las facultades del propietario. De hecho, hasta mucho después de la redacción de este artículo3 no aparece el concepto de la función social de la propiedad4 que tanto ha limitado al propietario de un suelo a la hora de decidir qué poder hacer con él.

En su artículo 350, el Código Civil recoge que “El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía”. Es decir, reconoce el derecho del propietario de una parcela a utilizar el subsuelo a su conveniencia con las siguientes limitaciones:

– Servidumbres públicas o privadas que puedan existir, estando las públicas vinculadas generalmente a redes de distribución e infraestructuras de transporte, y teniendo en cuenta que muchas servidumbres que afectan al vuelo, también se proyectan sobre el subsuelo.

– Las recogidas en las leyes que regulan los recursos mineros e hídricos que se encuentren en el subsuelo5, que, salvo excepciones, tienen la consideración de bienes de dominio público.

– Las recogidas en los reglamentos de policía, que, por la redacción del artículo y fecha de la promulgación del CC, entendemos que se refiere a los reglamentos de policía urbana que trataban esencialmente sobre cuestiones de alineaciones, seguridad, salubridad y ornato6 y no tanto a decisiones vinculadas con la planificación total7 hacia la que ha evolucionado la disciplina del urbanismo.

Concluyendo este apartado, podemos decir que el CC reconoce al propietario de un suelo su dominio sobre el subsuelo, con las limitaciones impuestas por las leyes (que en la época en la que se promulgó el CC no eran tan agresivas con el derecho de propiedad) y con las limitaciones impuestas por las servidumbres públicas o privadas, por la legislación sectorial en materia de minas y aguas subterráneas, y por los reglamentos de policía urbana, cuyo contenido en la actualidad está subsumido en las ordenanzas municipales y en los instrumentos de ordenación urbanística.

SEGUNDA CAPA LEGISLATIVA: LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA.

La CE reconoce en su Art. 338 el derecho a la propiedad privada, si bien delimita este derecho en base a la función social4 que dicha propiedad ha de cumplir. La función social de la propiedad establece que un suelo ya no ha de ser útil en exclusividad a su propietario, sino que ha de ofrecer un servicio a la sociedad limitando la soberanía de su titular para hacer con él lo que considere más oportuno para sus planes vitales.

El contenido de la función social es desarrollado por leyes que persiguen el cumplimiento de los derechos fundamentales y, especialmente, los principios rectores de la política social y económica recogidos en la Constitución, entre los que destacamos9:

– Proteger el medio ambiente natural (Art. 45 CE).

– Proteger el Patrimonio Histórico Artístico y Cultural (Art. 46 CE).

– Tutelar la salud pública (Art. 43 CE).

– Proveer suelo para dotaciones públicas (Art. 27, 41, 43, 44 y 50 CE).

–  Hacer un urbanismo accesible (Art. 49 CE).

– Facilitar el acceso a la vivienda (Art. 47 CE).

– Evitar la especulación y redistribuir la riqueza (Art. 47 CE).

– Planificar la actividad económica y social (Art. 131 CE).

De estos principios constitucionales, por su interés para el objeto de este artículo, destaco la exigencia del Art. 47 en el que se impone que la comunidad participe en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos10. Esta participación en las plusvalías se traduce en una cesión de suelo gratuita y libre de cargas a la Administración (o su sustituto económico). Esta participación viene regulada estatalmente por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante TRLSRU) que establece unas horquillas en las que ha de moverse la legislación urbanística y los instrumentos de planeamiento que la desarrollen.

Al carácter impositivo que tiene esta cesión de la participación en las plusvalías hay que aplicarle otro principio constitucional recogido en su artículo 31, por el que ésta, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio11.

Abundando en los límites que tiene la Administración pública frente al derecho de propiedad, el apartado 3 del Art. 33 dice claramente que:

Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

 Concluyendo este apartado, la CE reconoce el derecho a la propiedad privada, pero habilita que la legislación delimite este derecho en base a la función social, a la vez que admite la expropiación por causa justificada de utilidad pública o interés social. Como contrapartida en el caso de la privación de la propiedad (expropiación), debe mediar la correspondiente indemnización, y como garantía frente a la función social que se le puede exigir a la propiedad privada, ésta debe emanar de preceptos con rango de ley, a la vez que se impide que la participación en las plusvalías tenga carácter confiscatorio.

TERCERA CAPA LEGISLATIVA: LA LEGISLACIÓN ESTATAL EN MATERIA DE SUELO.

Uno de los objetos del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante TRLSRU) es la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, relacionados con el suelo12 y 13, por lo que sus preceptos prevalecen en todo el territorio nacional siempre que no invadan las competencias urbanísticas autonómicas14. Además, el TRLSRU insta a los poderes públicos a que promuevan las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos establecidos en esta Ley sean reales y efectivos15.

Para conseguir la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, el TRLSRU exige unas garantías a la legislación sobre la ordenación del territorio y urbanística, y establece un régimen estatutario para los distintos tipos de suelo y para las actuaciones de transformación urbanística.

Entre las garantías, el TRLSRU obliga a que la legislación sobre la ordenación del territorio y urbanística garantice “la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción de los entes públicos en los términos previstos por esta ley y las demás que sean de aplicación”16, en desarrollo del Art. 47 de la CE.

En cuanto al estatuto jurídico de la propiedad del suelo, se establece que su destino se concretará por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística17 y sus facultades son las que se recogen el Art. 14 para el caso concreto de suelo urbano18 y en su Art. 12, que por su interés reproducimos a continuación:

Artículo 12. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.

 1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien.

Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo 26.

 2. Las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.

Por tanto, el TRLSU establece un límite claro a las facultades del propietario del suelo (vuelo y subsuelo) que viene determinado por el aprovechamiento que establezcan los instrumentos de ordenación urbanística, sobrepasados los cuales deja de ser dominio del propietario (o espacio de proyección de facultades19), no quedando claro si a partir de ese punto, con carácter residual, pasa a ser un bien de dominio público, un bien patrimonial o, como el aire que ocupa el vuelo de una propiedad, carece de entidad jurídica hasta que sobre él se proyecten las facultades que la Administraciones públicas de manera específica posee para zonas concretas del subsuelo20.

 

En cuanto al suelo urbano sometido a actuaciones de transformación urbanística21, (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización o actuaciones de dotación) el propietario del suelo deberá entregar a la Administración suelo libre de cargas en el porcentaje que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.  El TRLSRU establece una horquilla de la cantidad de suelo a entregar que oscila entre el 5% y el 15% de la edificabilidad media ponderada (aprovechamiento urbanístico medido en unidades de aprovechamiento22) con algunas excepciones, y no fija una horquilla para las actuaciones de dotación23.

A efectos instrumentales, el TRLSRU reconoce como finca24la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo”, y como parcela25la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente”. También es relevante que el TRLSRU se abre a la posibilidad de entregar a la Administración, bajo determinadas circunstancias, en vez de suelo para dotaciones públicas, superficie edificada o edificabilidad no lucrativa situadas en un complejo inmobiliario26 y 27, pudiendo situarse de manera superpuestas en suelo y subsuelo.

Concluyendo este apartado, tenemos que el TRLSRU establece un régimen estatutario al suelo y a las actuaciones de transformación urbanística, reconociendo que las facultades del propietario alcanzan tanto al vuelo como al subsuelo sin distinción, y de conformidad con los que establezca el instrumento de ordenación urbanística, y que la cesión de aprovechamiento urbanístico deberá moverse en una horquilla entre el 5% y el 10% (salvo las actuaciones de dotación), siendo la legislación urbanística autonómica la que la concrete.

CUARTA CAPA LEGISLATIVA: LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA AUTONÓMICA: LA LISTA.

La Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (en adelante LISTA), establece el régimen urbanístico de la propiedad del suelo, definiendo su función social al delimitar el contenido del derecho de propiedad mediante la “clasificación, categoría y las restantes determinaciones de ordenación territorial y urbanística del suelo, que  vinculan los terrenos y las construcciones, edificaciones y equipamientos a los correspondientes destinos y usos”28.

También recoge que “El uso urbanístico del subsuelo se acomodará a las previsiones de los instrumentos de ordenación y a las leyes aplicables, con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público y la implantación de infraestructuras y servicios técnicos, así como a la preservación del patrimonio arqueológico, quedando en todo caso su aprovechamiento subordinado a las exigencias del interés público29.

Por último, y en coherencia con el TRLSRU, la LISTA indica que las facultades de la propiedad del suelo “alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación, y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público30.

Es decir, las facultades que otorga el contenido urbanístico de la propiedad del suelo son iguales tanto para el vuelo como para el subsuelo, y quedan determinadas por lo que los instrumentos de ordenación permitan hacer en ellos. Si bien, en el caso el subsuelo, hace una advertencia adicional en cuanto a que estas facultades deben quedar subordinadas a las exigencias del interés público (como si las de las actuaciones permitidas en el vuelo no lo estuvieran).

Esta subordinación no implica que el subsuelo pase automáticamente a ser de titularidad pública, sino que el aprovechamiento privado del mismo (urbanístico o no), queda subordinado a las exigencias del interés público. Este interés público se materializará en una lista abierta donde la LISTA destaca: la protección del dominio público y la implantación de infraestructuras y servicios técnicos, así como la preservación del patrimonio arqueológico31.

Mientras que la derogada Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante LOUA), expresamente presumía de titularidad pública todo el subsuelo cuando el instrumento de planeamiento no precisaba en él aprovechamiento urbanístico32, la LISTA no lo hace, por lo que parece abogar por la tesis en la que el subsuelo, en general, es un espacio sobre el que se proyectan las facultades del propietario del suelo, subordinadas a las exigencias del interés público y con las excepciones de aquellas partes del subsuelo que sean expresamente de dominio público por la legislación sectorial (p.ej. un acuífero).

Cuando el instrumento de ordenación urbanística otorga aprovechamiento urbanístico al subsuelo urbano de manera expresa o implícita33, pero éste se ve limitado por exigencias del interés público, el propietario del suelo será indemnizado si se dan las circunstancias recogidas en el Art. 48.b del TRLSRU34 y 35.

Respecto al régimen urbanístico de deberes del propietario del subsuelo, la LISTA no hace distinción alguna entre el vuelo y subsuelo36, como tampoco hace distinción entre ellos en el régimen de las Actuaciones de Transformación Urbanística en suelo urbano respecto a sus deberes37 (en coherencia con lo visto en el TRLSRU). En cuanto a las cesiones gratuitas de aprovechamiento, éstas se limitan al 10% del incremento de aprovechamiento urbanístico, de nuevo sin distinción entre suelo y subsuelo38.

Concluyendo este apartado, la LISTA, al igual que el TRLSRU no hace distinción entre el régimen urbanístico del vuelo y el subsuelo. Para un suelo de titularidad privada, quien tiene la facultad de llegar a materializar y patrimonializar ese aprovechamiento urbanístico es el propietario del suelo, con la obligación de ceder un 10% sobre el incremento de aprovechamiento en el caso de encontrarse sometido a una actuación de transformación urbanística.

QUINTA CAPA LEGISLATIVA: LOS INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA.

En último lugar, nos encontraremos con los instrumentos de ordenación urbanística general y detallada, que son los que pormenorizadamente indicarán que se puede hacer en cada parcela39 y si éstas están sometidas a actuaciones de transformación urbanística. Estos instrumentos son los que atribuirán, o no, aprovechamiento urbanístico al subsuelo. La información incluida en estos instrumentos de ordenación completará el régimen estatutario de la propiedad del suelo para cada caso.

LA DIMENSIÓN VERTICAL DEL DOMINIO PRIVADO DEL SUBSUELO: LAS CIMENTACIONES.

No sólo la legislación vista hasta ahora tiene incidencia en la dimensión del dominio privado del subsuelo, pues la profundidad de éste también depende de cuestiones materiales y técnicas. Aunque los instrumentos de ordenación sólo atribuyan aprovechamiento urbanístico al vuelo y no al subsuelo, para poder materializarlo es necesaria una infraestructura de cimentación de espesor variable dependiendo del tipo de edificación y del tipo de suelo40. Esta infraestructura, intrínsicamente necesaria para materializar el aprovechamiento urbanístico, determina el límite inferior del dominio privado del subsuelo.

Por lo expuesto, se puede concluir que el límite vertical del dominio privado del subsuelo no depende sólo del aprovechamiento urbanístico que los instrumentos de ordenación le atribuyan al suelo, sino de factores variables como el tipo de cimentación a utilizar.

CONCLUSIONES.

Mientras que el CC y la CE reconocen a los propietarios de un suelo su dominio sobre el subsuelo, éste se verá limitado por la función social de la propiedad. El aparato estatal, imbuido en una dinámica de superproducción legislativa, da contenido a la función social de la propiedad mediante leyes de minas, de aguas, de carreteras, de ferrocarriles, de protección del patrimonio histórico, de protección del medioambiente, etc., destacando por su especialidad, las leyes en materia de suelo, ordenación del territorio y ordenación urbanística (TRLSURU y en el caso de Andalucía la LISTA).

Éstas últimas dan contenido y regulan de manera genérica la función social de la propiedad para todo el suelo del territorio nacional, estableciendo para el derecho de propiedad un régimen estatutario de facultades, derechos y deberes en función de la clase de suelo y si éste está sometido a actuaciones de transformación urbanística.

Ni el TRLSURU ni la LISTA, hacen una distinción entre las facultades del propietario de un suelo respecto el vuelo y el subsuelo, estableciendo en ambos casos unas cesiones gratuitas de aprovechamiento del 10% sobre el incremento de éste sobre el preexistente para las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano. Obligar a cesiones superiores a este porcentaje, tanto en suelo como en el subsuelo son ilegales.

En la Comunidad Autónoma de Andalucía, el subsuelo no se presupone público, salvo las zonas que la legislación sí haya establecido expresamente la titularidad pública patrimonial o demanial.  Se constituye así, bajo la rasante del terreno, un espacio de proyección de las facultades del propietario que le atribuyan los instrumentos de ordenación urbanística, facultades que pueden verse alteradas por las exigencias de interés general a las que están subordinadas.

Aunque este artículo trata sobre el subsuelo urbano, la mayoría de las conclusiones son aplicables para el suelo rústico.

Cádiz, 19 de enero de 2024.

Fdo. Gumersindo Fernández Reyes.

 Abreviaturas utilizadas en el artículo.

 

CC. Código Civil.

CE. Constitución Española.

LISTA. Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

LOUA. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

RLISTA. Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

RLISTA. Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

TRLSRU. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

 

Notas.

Nota 1. En el artículo del blog “Instituciones sociales evolutivas: un punto de partida para analizar el urbanismo actual” explico cómo hay una serie de normas que ha asumido el derecho actual (como la propiedad privada) que llevan conviviendo con nosotros durante miles de años y que no, necesariamente, son fruto de la razón:

https://gumersindofernandez.com/blog/2021/07/30/instituciones-sociales-evolutivas-un-punto-de-partida-para-analizar-el-urbanismo-actual/

Nota 2. En el artículo del blog, “El derecho que alimenta el urbanismo: leyes buenas y leyes malas”, analizo como en la disciplina del urbanismo coexisten leyes con distintos orígenes, complementando el análisis del artículo reseñado en el punto anterior:

https://gumersindofernandez.com/blog/2021/10/29/el-derecho-que-alimenta-al-urbanismo-leyes-buenas-y-leyes-malas/

Nota 3. La función social de la propiedad no aparece en nuestro ordenamiento jurídico hasta la promulgación de la Constitución de la República Española de 1931, tal y como explico en mi artículo del Blog “Evolución del derecho a la propiedad privada en las constituciones españolas y su influencia en el urbanismo”: https://gumersindofernandez.com/blog/2022/09/28/evolucion-del-derecho-a-la-propiedad-privada-en-las-constituciones-espanolas-y-su-influencia-en-el-urbanismo/

Nota 4. En el artículo del blog “Derecho de propiedad privada y función social” explico este concepto: https://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/15/derecho-de-propiedad-privada-y-funcion-social/

Nota 5. Sobre el abuso estatal a la hora de acaparar estos recursos del subsuelo, ya lo expliqué en el artículo del Blog: “La confiscación de los recursos hídricos y minerales de una propiedad privada”: https://gumersindofernandez.com/blog/2019/08/30/la-confiscacion-de-los-recursos-hidricos-y-minerales-de-una-propiedad-privada/

Nota 6. En el artículo del Blog “El urbanismo y la ordenación del territorio como función pública. Propuesta al Anteproyecto de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA)”, expliqué la evolución de la intervención pública en materia urbanística, desde su ausencia hasta la intervención total:

https://gumersindofernandez.com/blog/2020/07/31/el-urbanismo-y-la-ordenacion-del-territorio-como-funcion-publica-propuesta-al-anteproyecto-de-la-ley-de-impulso-para-la-sostenibilidad-del-territorio-de-andalucia-lista/

Nota 7. En el artículo del Blog “La planificación social y el urbanismo” expliqué como la ideología imperante de corte intervencionista ha convertido al urbanismo en una herramienta de planificación social:

https://gumersindofernandez.com/blog/2019/10/30/la-planificacion-social-y-el-urbanismo/

Nota 8. Art. 33 CE. 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

  1. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
  2. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Nota 9. Estos aspectos han sido desarrollados más detenidamente en el artículo del Blog “La Constitución Española y el urbanismo”:https://gumersindofernandez.com/blog/2022/12/06/la-constitucion-espanola-y-el-urbanismo/

Nota 10. Apoyándome en la enmienda a este artículo que hizo Don Manuel Iglesias Corral en el proceso constituyente, sostengo que la participación en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos se ha extendido sin fundamento a la participación en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes privados, aplicándose indistintamente a ambos casos. Esta postura la desarrollo en el artículo del Blog “El himno de Andalucía y la cesión gratuita de suelo”: https://gumersindofernandez.com/blog/2019/02/27/el-himno-de-andalucia-y-la-cesion-gratuita-de-suelo/

Nota 11. No hay un límite claro a partir del cual un impuesto se considera confiscatorio, moviéndose según las interpretaciones entre el 50% y el 100%. Recomiendo la lectura del artículo “La confiscatoriedad de los impuestos. Límites reales”, escrito por D. Joaquín Azpitarte: https://juandemariana.org/ijm-actualidad/analisis-diario/la-confiscatoriedad-de-los-impuestos-limites-reales/

Nota 12. Art. 1. a) TRLSRU.

Nota 13. El principio de “igualdad” viene recogido en los artículos de la CE 14, 31.1 y  Art. 149.1.1ª.

Nota 14. Las competencias en materia de ordenación del territorio y urbanísticas son autonómicas en base al 148.1.3 ª de la CE, el Art. 56 del Ley Orgánica 2/2007, de 19 de marzo, de reforma del Estatuto de Autonomía para Andalucía, y la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97.

Nota 15. Art. 3.4 TRLSRU.

Nota 16. Art. 4.2.b) TRLSRU.

Nota 17. Art. 11.1 TRLSRU.

Nota 18. El TRLSRU, para evitar la intromisión en las competencias urbanísticas autonómicas, denomina al suelo urbano, suelo en situación básica de urbanizado, ya que la clasificación del suelo está fuera de sus competencias. EL TRLSRU describe las dos situaciones básicas del suelo (rural o urbanizado) en su Art. 21.

Nota 19. EL TRLSRU en su Art. 11.2 recoge que la previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo y que la patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva, por lo que hablar de dominio sólo es correcto cuando se cumplen estos requisitos, y hasta entonces sería más bien un espacio de proyección de facultades.

Nota 20. Estas tres posiciones doctrinales están expuestas en el artículo “El régimen jurídico del subsuelo y la implantación de infraestructuras ferroviarias” de Carles Pareja y Gemma Segura López. La primera posición (dominio público) es defendida por D. Tomás Ramón Fernández, la segunda (bien patrimonial de la Administración) por D. Luciano Parejo Alfonso, y la tercera (espacio de proyección de dominio y facultades) por D. Juan Manuel Alegre Ávila.

Nota 21. El TRLSRU distingue en su Art. 7 las actuaciones de transformación urbanísticas  dependiendo si son de urbanización (nueva urbanización en suelo rural o de reforma o renovación de la urbanización en suelo urbanizado) o las de dotación (las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de éste).

Nota 22. El TRLSRU utiliza el término “edificabilidad media ponderada” para referirse al aprovechamiento urbanístico expresado en unidades de aprovechamiento que le corresponde al propietario de suelo en una actuación de transformación urbanística. En el artículo del Blog “El aprovechamiento urbanístico” explico detalladamente estos conceptos y cómo se obtiene:

https://gumersindofernandez.com/blog/2023/10/27/el-aprovechamiento-urbanistico/

Nota 23.  Además de las excepciones recogidas en el Art. 18. 1 b) TRLSRU para las actuaciones de urbanización (nueva o reforma), el Art. 18.2.a) no fija una horquilla para las actuaciones de dotación, remitiendo su regulación a la legislación urbanística.

Nota 24. Art. 26.1.a) TRLSRU.

Nota 25. Art. 26.1.b) TRLSRU.

Nota 26. Art. 18.2.b) TRLSRU.

Nota 27. Art. 26.4, 5 y 6 TRLSRU.

Nota 28. Art. 15.1 LISTA.

Nota 29. Art. 15.3 LISTA.

Nota 30. Art. 16.2 LISTA.

Nota 31. En el artículo del Blog ¿Quién paga los gastos de la excavación arqueológica cuando hacemos una obra? ¿A quién pertenecen los restos que aparecen? explico las obligaciones de los propietarios frente a la aparición de restos arqueológicos:

https://gumersindofernandez.com/blog/2019/07/26/quien-paga-los-gastos-de-la-excavacion-arqueologica-cuando-hacemos-una-obra-a-quien-pertenecen-los-restos-que-aparecen/

Nota 32. Art. 49.3 LOUA.

Nota 33. El planeamiento puede de manera expresa permitir o imponer la construcción de un número de sótanos en un ámbito determinado, o simplemente no prohibirlo, y recoger las condiciones que han de cumplir en la regulación de los usos susceptibles de ubicarse bajo rasante, junto con unas exigencias de dotaciones mínimas de garajes que habitualmente se ubican en los sótanos.

Nota 34. La mesiánica función social de la propiedad que vacía y llena de contenido a su antojo los derechos de los propietarios de un suelo mediante las determinaciones de los instrumentos de ordenación urbanística, tiene su máxima expresión en el Art. 11 del TRLSRU (y 15.2 de la LISTA) según el cual ni siquiera la previsión de edificabilidad se integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo, hasta su realización efectiva, lo que allana el camino para las expropiaciones e indemnizaciones que deba abonar la Administración. Sin embargo, y contradiciéndose a sí mismo, el propio TRLSRU cuando regula el régimen de las valoraciones, sí concede valor a la previsión de edificabilidad en determinadas situaciones. Asimismo, en su Art. 48 reconoce unos supuestos indemnizatorios cuando entiende que se han lesionado los bienes y derechos de los propietarios. Uno de estos supuestos es la vinculación y limitación singular que lleve consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa en el ámbito donde se encuentra, de manera que no puede repercutir esa carga procedente de las exigencias de interés general entre el resto de los propietarios del ámbito. Es decir, para que proceda el derecho a ser indemnizado, deben concurrir los siguientes supuestos:

1º. Una restricción del aprovechamiento urbanístico.

2º. Una limitación singular.

3º. La imposibilidad de una distribución equitativa.

Un ejemplo claro sería la imposibilidad de construir un segundo sótano a un edificio como resultado de la proximidad o servidumbres de alguna canalización de servicios de suministro públicos o de un túnel del sistema de comunicaciones.

Nota 35. Si nos atenemos al suelo urbano, y en base a los supuestos indemnizatorios recogidos en el Art. 48.b) del TRLSRU, veamos que ocurre cuando el instrumento de ordenación urbanística otorga aprovechamiento urbanístico en el subsuelo urbano de manera expresa o implícita, pero que, pese a ese reconocimiento, éste se ve limitado por las exigencias del interés público:

– En el caso de que el instrumento de ordenación urbanística reconozca expresamente un aprovechamiento urbanístico en el subsuelo de una parcela urbana y éste no pudiera materializarse por motivos de interés público, el propietario será indemnizado.

– En el caso de que el instrumento de ordenación urbanística no reconozca expresamente un aprovechamiento urbanístico en el subsuelo de una parcela urbana, pero lo permita y éste no pudiera materializarse por motivos de interés público, el propietario será indemnizado en base la media más utilizada de uso del subsuelo en su entorno (STS de Cataluña de 16 de febrero de 2001).

– En el caso de un suelo urbano sometido a una actuación de transformación urbanística de mejora urbana, en cuya ordenación se reconozca expresamente una previsión de aprovechamiento urbanístico al subsuelo, pero este ve limitada su materialización por motivos de interés público, el propietario será indemnizado.

– En el caso de un suelo urbano sometido a una actuación de transformación urbanística de reforma interior, en cuya ordenación se reconozca un aprovechamiento urbanístico al subsuelo, pero este ve limitada su materialización por motivos de interés público, salvo que la limitación al aprovechamiento urbanístico del subsuelo se pueda equidistribuir entre los propietarios del ámbito, el propietario o propietarios afectados serán indemnizado.

– También sería indemnizable cuando la afección que tenga el subsuelo en base al interés general afecte a la materialización de una edificabilidad reconocida expresamente por el instrumento de ordenación urbanística en el vuelo (p. ej. No permita cimentar e impida construir sobre la rasante).

Las indemnizaciones resultado de las situaciones descritas se calcularán en base a lo recogido en los Art. 38 y 39 del TRLSRU, y 28 y 29 del RV (Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo).

Nota 36. Art. 17 y 18 LISTA.

Nota 37. Art. 28 y 30 de la LISTA.

Nota 38. Art. 28.a) y 30.a) de la LISTA.

Nota 39. Art.74 a 78 RLISTA.

Nota 40. El tipo de cimentación a utilizar en un edificio no es una decisión unívoca, ya que, además de cuestiones geotécnicas existen otras decisiones de carácter técnico o económico que llevan a los autores del proyecto a inclinarse por un sistema u otro de cimentación.

DEL FUERA DE ORDENACIÓN AL ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN O AFO.

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