PROHIBICIÓN DE NUEVOS HOTELES Y APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN CÁDIZ.

Consulta previa mod PGOU

El Ayuntamiento de Cádiz ha abierto un plazo para recabar opiniones sobre la Modificación del Plan General de Ordenación Urbanística para la regulación de la transformación del uso residencial en uso de hospedaje. El partido político que gobierna la ciudad es Adelante Cádiz, formado por una coalición de partidos y activistas de izquierda, que tienen al frente como Alcalde al popular José M.ª González, alias “Kichi”.

En este artículo transcribo las propuestas y comentarios que presenté a dicha propuesta de modificación y que transcribo a continuación, incorporándole algunas anotaciones aclaratorias a pie de página.

Adjunto a este artículo está el Pdf del documento publicado por el Ayuntamiento, y al final del artículo están los enlaces a otros artículos del blog donde trato detalladamente la problemática de los apartamentos turísticos y el fenómeno de la turistificación.

PROPUESTAS Y COMENTARIOS A LA CONSULTA PREVIA DE MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE CÁDIZ, PARA LA REGULACIÓN DE LA TRANSFORMACIÓN DEL USO RESIDENCIAL EN USO DE HOSPEDAJE.

 OBJETO DE LA MODIFICACIÓN: SU FILOSOFÍA Y CONSECUENCIAS.

El objeto de la Modificación del PGOU no es otro que limitar la implantación de la actividad turística por motivos ideológicos de los actuales regidores del Ayuntamiento. Para ello, hacen uso de la potestad de planificar la sociedad que habilita nuestro marco legislativo, siendo un requisito indispensable el supuesto “interés general”. El interés general es ambiguo y maleable, y se justifica con análisis estadísticos y sesudos informes que suelen concluir con el argumentario político del partido que los encargó, como el que utiliza la Modificación del PGOU propuesta.

Toda planificación social (y esta modificación lo es) tiene como consecuencia cercenar la libertad individual y la libertad de empresa, lo que denota un desprecio hacia la capacidad de los ciudadanos de decidir y gestionar su propia vida. Además, cualquier modificación legislativa que proponga seguir hinchando la parasitaria función social de la propiedad1, limitando el ya maltrecho derecho a la propiedad privada, se alejará de la prosperidad que esta institución jurídica ha proporcionado a la humanidad a lo largo de la Historia2.

El objetivo de la Modificación propuesta por el Ayuntamiento es nítido:

Prohibir la implantación de nuevos establecimientos hoteleros y de apartamentos turísticos en parcelas calificadas con uso residencial en todo el municipio, salvo en las fincas protegidas Grado 0 y Grado 1 del Catálogo de Arquitectura Residencial Histórica y del Catálogo de Arquitectura Residencial Moderna. La posibilidad de implantar edificios destinados al hospedaje se ve limitada a determinados inmuebles calificados con el uso de Actividades Económicas.

Prohibir la implantación de nuevas viviendas con fines turísticos en todo el Casco Histórico (Ordenanza de Zona del Casco Histórico y edificios residenciales catalogados Grado 2 y 3).

Limitar la implantación de viviendas con fines turísticos a las plantas bajas, primera y segunda de las zonas residenciales del resto del municipio (Zona de Ordenanzas del Ensanche Moderno y Ciudad Jardín), a lo que hay que sumar la limitación ya existente de que el acceso a estas viviendas se haga desde las zonas comunes, no permitiéndose acceso directo desde la vía pública (Art. 3.3.8.1 NNUU).

– Prohibir la implantación de viviendas con fines turísticos u otro tipo de uso de hospedaje ocupando sólo parte de un edificio, en el ámbito de la Ordenanza de Ejes Comerciales.

UNA MODIFICACIÓN BASADA EN UN ESTUDIO DESACTUALIZADO Y PARCIAL.

La coartada utilizada por el Gobierno Municipal es el Estudio de la Vivienda con Fines Turísticos en la ciudad de Cádiz3 de 2019 (en adelante Estudio). Dicho Estudio realiza un diagnóstico detallado sobre todos los tipos de alojamiento turístico, su implantación y su evolución en la ciudad.  No pongo en cuestión la calidad del Estudio, sino el enfoque inducido por el Pliego de Contratación y la desactualización del mismo. A continuación, paso a comentar varias apreciaciones sobre el Estudio:

– Un estudio previo a la pandemia. Si se quiere dotar de credibilidad a esta Modificación del PGOU, parece razonable esperar a ver cómo evoluciona el turismo y la economía una vez finalice la pandemia provocada por el coronavirus COVID-19. Uno de los sectores que se puede ver más afectado por los nuevos hábitos que surjan tras la pandemia es el turismo, siendo su alcance aún desconocido. Aventurarse a limitar una actividad como el turismo en Cádiz ante tal incertidumbre, como poco es imprudente, cualidad no deseable en nuestros dirigentes políticos. La premura de la presentación de esta Modificación parece tener más que ver con los plazos electorales.

– Un estudio carente del efecto que tiene el sector turístico en otros sectores. Huelga decir que el turismo no es una actividad aislada y que tiene efectos económicos en la ciudad, y por supuesto en el empleo. Por ello, echo en falta en el Estudio el efecto que el turismo tiene en otros sectores como la hostelería, el comercio, la construcción, el sanitario, etc., y por supuesto, su incidencia en el desempleo de la ciudad. Regular sin esta información es igual que regular a ciegas.

– Los alojamientos turísticos no sólo albergan turistas. También echo en falta en el Estudio un análisis de los huéspedes, y el motivo de su estancia en Cádiz. Las viviendas con fines turísticos y el resto de alojamientos, no sólo dan servicio a turistas, sino también a los desplazamientos necesarios por trabajo, por salud, por formación y congresos, o por otros motivos no vinculados al ocio y el descanso. Una limitación de la capacidad de alojamiento de la ciudad tendrá efectos colaterales sobre estas actividades.

– Facilitar el acceso a la vivienda. Una de las fuerzas motrices que empuja la redacción de este Estudio y la Modificación del PGOU, es la incidencia que las viviendas con fines turísticos tienen sobre los precios del alquiler. Para ello habría que abrir el marco geográfico de estudio y entender que Cádiz no funciona aisladamente, sino en un área de carácter metropolitano. De nuevo el Pliego de Contratación del Estudio mermaba esta posibilidad a los redactores del mismo.

– Índices de densidad turística o capacidad de acogida.  Los distintos umbrales de densidad turística respecto el uso residencial utilizados en el Estudio (4%-6%-8%-10%) por encima de los cuales se considera perjudicial para la ciudad, son límites totalmente arbitrarios, que responden a la intencionalidad política de limitar el turismo (como el propio Estudio indica a la hora de evaluar la capacidad de acogida de la ciudad en su punto 5.2).

 REFLEXIONES Y ANÁLISIS DE LA MODIFICACIÓN DE PLANEAMIENTO.

A continuación, expondré mi parecer sobre la propuesta de Modificación del PGOU:

-Oportunidad de su formulación. Como ya he mencionado, parece razonable esperar a ver cómo evoluciona el turismo y la economía una vez finalice la pandemia provocada por el coronavirus COVID-19 como, por ejemplo, para ver el efecto que tendrá el teletrabajo en el parque residencial y turístico de Cádiz.

– Inseguridad jurídica. El mero anuncio de esta modificación, así como los intentos previos que han sido rechazados en el Pleno del Ayuntamiento, generan una inseguridad jurídica que ahuyenta la inversión en la ciudad. La formulación de la Modificación del Planeamiento es el primer paso de un camino tortuoso en el que, previsiblemente, se incumplirán los plazos legales para su aprobación definitiva, sobrepasando los plazos de suspensión previstos en la legislación urbanística, y por tanto, intercalándose períodos en los que la normativa anterior vuelva a estar en vigor.

– Análisis económico del derecho. Cualquier regulación que se precie debe contar con un análisis de los efectos económicos que la misma puede producir en la sociedad donde se aplica. Análisis que debe recoger, al menos, los diferentes escenarios y posibles alternativas.

– Coste económico en indemnizaciones. El escenario que abre una modificación de planeamiento lleva aparejado un coste para indemnizar a las personas o empresas cuyas licencias de obras solicitadas y concedidas se vean afectadas por la Modificación del PGOU. Indemnizaciones que, obviamente, salen de los impuestos que pagamos todos.

– Herramientas de intervención del mercado del suelo. Como uno de los objetivos que persigue la Modificación del PGOU es facilitar el acceso a la vivienda, llama la atención la desidia municipal a la hora de aplicar las herramientas que proporciona la LOUA en su Título III Instrumentos de intervención en el mercado del suelo, cuya finalidad es precisamente “Conseguir una intervención pública en el mercado de suelo, de entidad suficiente para incidir eficazmente en la formación de los precios”. Tampoco se hace uso, ni se ha regulado, el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, lo que sería consecuente con el alto número de fincas vacías que hay en la ciudad tal y como recoge el Estudio del Ayuntamiento.

– El uso intensivo de las viviendas con fines turísticos. En términos medioambientales tenemos claro que es mejor el uso del coche compartido que del individual, ya que reduciría el parque automovilístico. Consecuentemente, debemos considerar que las viviendas con fines turísticos reducen el número de viviendas secundarias con fines vacacionales, que quedan vacías gran parte del año y fomentan la estacionalidad del turismo. Por lo que se haría un mejor uso del parque de viviendas existente y, por tanto, con un menor coste medioambiental. Igualmente, los propietarios de estas viviendas secundarias tendrían la posibilidad de transformarlas en viviendas con fines turísticos en las temporadas que no las usen, evitando el efecto de la estacionalidad, posibilidad que quedaría prohibida o limitada, según los casos, con la nueva Modificación de Planeamiento.

– Protección del Patrimonio Histórico. La inversión que los promotores turísticos han realizado en el Casco Histórico de Cádiz ha evitado el deterioro de gran número de fincas y las han puesto en valor. La Modificación de Planeamiento suprimiría la oportunidad que supone la inversión turística para actuar en la gran cantidad de edificios históricos vacíos que aún quedan en la ciudad.

– El carácter identitario de la ciudad. Según el documento publicado uno de los objetos de la Modificación del PGOU es reforzar el carácter identitario de la ciudad. Si definimos identidad como el conjunto de rasgos propios de una colectividad que los caracterizan frente a los demás (definición del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española), el carácter identitario de una ciudad debe ser algo similar, pero sumándole más características: urbana, arquitectónica, social, empresarial, natural, histórica, etc. Por lo que deviene complejo entender qué quieren decir con “reforzar el carácter identitario de la ciudad”, ¿el paro estructural es identitario? ¿las chirigotas ilegales?, ¿el olor a mar? ¿las calles comerciales? ¿los cruceros? ¿o las deposiciones caninas aún tan frecuentes? No niego que Cádiz, como cualquier otra ciudad tenga una identidad propia, lo que no sé es qué pretenden reforzar de esa identidad pues no lo explican. Por lo que presumo, a tenor de la Modificación propuesta, que lo que quieren es que se quede todo igual, pero con menos turismo. Pretender conservar la “identidad” de una ciudad significa no entender su carácter dinámico, su evolución y el cambio que ha sufrido según se vinculaba a la agricultura, a la pesca, al comercio de ultramar, a la industria, al sector servicios, al turismo o a lo que sea que nos depare el futuro. Legitimar una identidad como la “correcta” o la “auténtica” y pretender encorsetarla, tiene difícil justificación histórica, pues tan auténtico era el Cádiz fenicio como el del siglo XIII o el actual. Yo, si puedo elegir, prefiero que mi ciudad se identifique con una en la que exista bastante libertad para que sus ciudadanos decidan qué hacer con sus propiedades.

PROBLEMAS TÉCNICO-JURÍDICOS DE LA MODIFICACIÓN DE PLANEAMIENTO.

 Existencia de vinculaciones singulares. La modificación propuesta no responde a la “saturación turística” de determinadas zonas de la ciudad recogidas en el Estudio previo realizado, sino que se limita de manera genérica a todo el término municipal con la única excepción de las fincas protegidas Grado 0 y 1. Esta limitación, en función del grado de protección, no responde a ningún parámetro de saturación turística que diferencie a efectos de su aplicación a las fincas protegidas Grado 2 y 3 y al resto de fincas sin protección del Casco Histórico. Es más, durante mis años como miembro de la Comisión Municipal de Patrimonio se veía con recelo la transformación en establecimientos hoteleros de las fincas con alto nivel de protección, ya que se las sometía a una mayor partición de los espacios “nobles” y sufrían una mayor alteración.

El criterio impuesto por la Modificación del PGOU nos lleva a que, en un mismo tramo de calle, nos encontremos con fincas vecinas en las que por el grado de protección unas tengan restricciones de uso respecto otras, con un criterio que deviene arbitrario por carecer de fundamento en términos de protección del Patrimonio Histórico. El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), en su artículo 48.b identifica estos supuestos como indemnizables. El principio constitucional de interdicción de la arbitrariedad y la consideración de indemnizable de la restricción de uso en virtud del art. 48.b del TRLSU, puede provocar una serie de reclamaciones de los propietarios afectados cuya cuantía habrá que sumar al resto de las indemnizaciones por las licencias solicitadas y concedidas antes del período de suspensión. La exigencia de este derecho se puede articular como una demanda colectiva que, de ser considerada por los tribunales, supondrá un importante quebranto de las cuentas municipales.

Modulación del uso de las viviendas con fines turísticos. Los propietarios de las viviendas con fines turísticos pueden explotarlas todo el año, o sólo durante días o temporadas. Habrá un límite entre ambas opciones en las que el uso de la vivienda pase de residencial a ser considerado como uso de hospedaje. La presunción de habitualidad y finalidad turística seguida por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, tiene como finalidad establecer las condiciones de calidad que han de cumplir este tipo de viviendas, pero no calificar urbanísticamente su uso. La Modificación del PGOU propuesta no sigue ningún criterio de modulación de la actividad de hospedaje, lo que, en mi opinión, es una limitación que excede la función social de la propiedad.

PROPUESTAS DE MODIFICACIÓN DEL PGOU.

– Utilización de los bajos para uso residencial y hospedaje. Para poder dar uso residencial y turístico a la gran cantidad de locales comerciales que se encuentran vacíos en la actualidad, propongo la eliminación de la obligación de acceder a las viviendas desde zonas comunes recogida en el Art. 3.3.8.1 de las NNUU. De esta manera, podrían convertirse en viviendas o en viviendas con fines turísticos, lo que, además, evitaría las molestias que puedan causar en las zonas comunes del edificio. Aunque no está recogido en el PGOU, el Ayuntamiento también ha seguido este criterio para los Conjuntos de Apartamentos Turísticos, en mi opinión de manera ilegal, por lo que, con esta modificación, también se permitiría el acceso de apartamentos turísticos directamente desde la vía pública.

– Eliminación de los Ejes Comerciales. Por el mismo motivo expuesto en el punto anterior de dar uso a la gran cantidad de locales comerciales que se encuentran vacíos, la eliminación de la Ordenanza de Ejes Comerciales permitiría la utilización de los bajos para uso residencial, lo que aumentaría la oferta de vivienda en Cádiz, tal y como pretende la Modificación del PGOU propuesta por el Ayuntamiento.

Cádiz, 20 de agosto de 2021

Fdo. Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1. Artículo del blog Derecho de propiedad privada y función social:

https://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/15/derecho-de-propiedad-privada-y-funcion-social/

Nota 2. La propiedad privada es una institución social evolutiva, concepto que es explicado en el artículo del blog Instituciones sociales evolutivas: un punto de partida para analizar el urbanismo actual:

https://gumersindofernandez.com/blog/2021/07/30/instituciones-sociales-evolutivas-un-punto-de-partida-para-analizar-el-urbanismo-actual/

Nota 3. Enlace del estudio mencionado:

https://transparencia.cadiz.es/wp-content/uploads/2019/09/Estudio_municipal_sobre_vivienda.pdf

 

Artículos relacionados con los apartamentos turísticos y el fenómeno de la turistificación:

Apartamentos turísticos I: maraña legal. (02-03-2018 y 09-05-2018).

https://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/02/apartamentos-turisticos-i-marana-legal/

– Apartamentos turísticos II: modelos de negocio. (16-03-2018).

https://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/16/apartamentos-turisticos-ii-modelos-de-negocio/

-Apartamentos turísticos III: problemas de convivencia en un edificio de viviendas (04-05-2018 y 14-03-2021).

https://gumersindofernandez.com/blog/2018/05/04/apartamentos-turisticos-iii-problemas-de-convivencia-en-un-edificio-de-viviendas/

-La “turistificación” de barrios y ciudades I: definición y agentes intervinientes (25-05-2018).

https://gumersindofernandez.com/blog/2018/05/25/la-turistificacion-de-barrios-y-ciudades-i-definicion-y-agentes-intervinientes/

-La “turistificación” de barrios y ciudades II: ¿es conveniente intervenir? (15-06-2018).

https://gumersindofernandez.com/blog/2018/06/15/la-turistificacion-de-barrios-y-ciudades-ii-es-conveniente-intervenir/

INSTITUCIONES SOCIALES EVOLUTIVAS: UN PUNTO DE PARTIDA PARA ANALIZAR EL URBANISMO ACTUAL.
OBRAS MAYORES Y OBRAS MENORES ¿PARA QUÉ VALE ESTA DISTINCIÓN?

Comments

  1. Pues me parece otra cacicada más de la bienpensante izquierda. La modificación es inconstitucional y anticomunitaria al vulnerar el Tratado UE. Es una atentado a la libre circulación de bienes así como a la libertad de empresa, a la economía de mercado y a la propiedad privada.
    Es de primero de Derecho vamos.
    Además no se da cuenta que le hace el juego capitalista entonces a los empresarios hoteleros y ponen un numerus clausus que les viene muy bien a los ya instalados. Si prohíben los pisos turísticos y por otro la nueva construcción de hoteles ¿abrirán más campings?

  2. «Puertas al mar»

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