DIEZ PRINCIPIOS BÁSICOS PARA EMPRENDER EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Abordemos una serie de principios básicos para emprender en el sector inmobiliario:

1. El futuro es una incertidumbre inerradicable. Esta es una afirmación categórica que nos lleva inexorablemente al concepto de riesgo. Lo más que podemos hacer en cualquier empresa que acometemos es acotar los riesgos en la medida de lo posible. En el sector inmobiliario estos riesgos pueden ser comerciales, financieros, jurídicos, urbanísticos, etc. Existen riesgos que con una gestión diligente y profesional pueden desparecer, como la viabilidad urbanística de un proyecto. Pero hay otros riesgos que a lo más que aspiramos es a reducirlos, como saber si nuestros inmuebles tendrán aceptación en el mercado y qué precio estarán dispuestos a pagar por ellos.

2. Acometemos una actividad empresarial con la intención de mejorar nuestras vidas (y así mejoramos las de los demás). Nadie acomete una actividad empresarial si no es para obtener un beneficio a cambio. Este beneficio podrá ser monetario o de otro tipo, pero supondrá en cualquier caso un intento por mejorar la vida de quien lo emprende. Si un empresario tiene éxito es porque los productos o servicios que ofrecen son apreciados por los consumidores que están dispuestos a adquirirlos, ya que consideran que con éstos mejorarán su vida. Por tanto cualquier empresa con éxito consigue en primera instancia mejorar la vida del empresario e implícitamente la de sus clientes.

3. Los consumidores adquieren productos o servicios sólo si con ello creen que van a mejorar su vida. El hombre aspira a mejorar sus condiciones materiales de vida a través de sus acciones, pretendiendo cambiar un estado menos satisfactorio por otro que lo sea más. La adquisición o alquiler de un inmueble, para establecer un negocio o para vivir en él, es una de las decisiones más importantes que se toman. Una vez tomada se renuncia a adquirir otros muchos bienes o servicios por considerarse menos importantes para el fin propuesto. A lo que se renuncia constituye el precio de lo que se adquiere. Por tanto en el mercado inmobiliario no sólo competimos con el resto de productos similares, sino con muchos otros de diferente naturaleza, incluso algunos que aún no existen. Alguien puede decidir no comprar un piso por estudiar un máster, por viajar,  por comprarse un coche o simplemente por ahorrar para pretender comprarse algo mejor en el futuro.

4. El empresario debe ser un mandatario del consumidor. El empresario actúa a modo de mandatario de los consumidores, como un representante de los mismos, a los que ha de prestar atención y detectar e interpretar sus necesidades. Sólo anticipándose a qué productos o servicios son los que están dispuestos a adquirir los consumidores es posible tener éxito. Una vez decidido cuál es el producto, el empresario dirige sus medios materiales y humanos hacia la consecución de esa meta.

5. La soberanía es del consumidor. En la sociedad de mercado podríamos llevarnos la impresión de que son los empresarios los que mandan, los que deciden que hay que consumir y a qué precio, pero no es así. Los empresarios están sometidos incondicionalmente a las órdenes del consumidor. Quién acierte con sus deseos y lo que están dispuesto a pagar por ellos, triunfará y el que no, fracasará estrepitosamente.

6. No hay fuerzas ocultas que muevan el mercado, sino individuos tomando decisiones. Hay que alejarse de concepciones holísticas para acotar riesgos comerciales. El holismo es una doctrina que propugna la concepción de cada realidad como un todo distinto de la suma de las partes que lo componen. El holismo se enfrenta al individualismo. Ejemplos de concepciones holísticas serían las que recogen frases como: “los extranjeros compran aquí por nuestro clima”, “los españoles prefieren comprar a alquilar”, “todos los ciudadanos de tal ciudad desean tener un chalet en las afueras”, etc. Cada uno de los individuos que forman tales colectivos toman decisiones de manera individual y en función de sus intereses, coincidiendo o no con las de los demás. Se dan muchos casos en los que en un mismo edificio con unos productos inmobiliarios homogéneos, conviven individuos de orígenes y necesidades muy dispares, además alejadas de las previsiones iniciales del promotor.

7. Si estoy perdido, plan B: la flexibilidad. A la hora de acotar los riesgos de cualquier desarrollo inmobiliario, prejuicios holísticos y una mala utilización e interpretación de las herramientas que la sociología pone a nuestra disposición puede hacernos errar. Si no podemos prever quién va a ocupar nuestros edificios, debemos hacer diseños flexibles, plantas intercambiables, distintas opciones, que nos permitan adecuar el producto a casi a cualquier cliente que entre por la puerta.

8. La omnisciencia del consumidor tampoco existe, de ahí la importancia del buen nombre comercial. No sólo tiene incertidumbres el promotor cuando diseña un producto, lo clientes al adquirirlo también. La omnisciencia consiste en saber o conocer todo, es decir el conocimiento absoluto. Es una propiedad que se le atribuye a Dios. De ahí que no podamos tener una opinión experta de todos los productos que adquirimos a lo largo de nuestra vida. Es posible que sepamos mucho de coches pero no de neveras o trajes de etiqueta. Para intentar acertar en nuestras decisiones de compra nos apoyamos en la reputación y confianza que nos proporcione el fabricante. Por eso es importante cuidar la imagen o el buen nombre comercial de la empresa o profesionales que desarrollen el producto inmobiliario además del producto en sí. Conquistar un buen nombre comercial no sólo exige honestidad y dedicación sino también gastos monetarios que lo fortalezcan.

9. El precio de un inmueble no lo determinan los costes sino lo que los clientes estén dispuestos a pagar por él. Si entendemos por precio el valor monetario al que se consuma una transacción en el mercado, los costes no determinan los precios, sino al contrario. Los empresarios estiman los productos y los precios a los que los consumidores podrán consumirlos, y luego ajustan los costes que tienen. El empresario intentará que el producto que ha creado y cree que se venderá a un precio determinado, sea viable haciendo que los costes sean inferiores a los ingresos. Todo producto inmobiliario que está en el mercado intercambiándose es por esta viabilidad, si no, no existirían (o no se intercambiarían).

Muchos de los costes que tiene la promoción de un inmueble tienen cierta flexibilidad, pero quizás donde se visualiza mejor esta idea es en el precio del suelo. Un producto inmobiliario idéntico en diseño y costes (salvo el suelo), puede tener precios distintos dependiendo de su ubicación, ya que en un barrio céntrico los compradores están dispuestos a pagar más por él que junto a un vertedero. Vemos que el suelo, que es un factor de producción más, se ajusta en función de lo que los consumidores están dispuestos a pagar (precio).

10. La importancia de la publicidad. Es muy difícil vender un producto inmobiliario si no se da a conocer entre los posibles demandantes. Hasta aquí una obviedad, así que cuantos más potenciales clientes conozcan un inmueble será más fácil encontrarle comprador. Lo que no es tan obvio es que ese inmueble se podrá vender a un precio más elevado. Ésta es una de las leyes de tendencia que se cumplen a igualdad de circunstancias, es decir, si lo comparamos con un mismo inmueble que se publicita en menor medida, será más difícil venderlo al mismo precio que otro que se publicita más. Por tanto, la importancia de la publicidad no sólo se basa en la búsqueda de potenciales demandantes, sino también en el precio.

Gumersindo Fernández Reyes.


PROMOCIÓN DE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA.

Descripción y funcionamiento. Esencialmente una cooperativa consiste en un grupo de personas (cooperativistas) que se ponen de acuerdo para auto-promover un edificio de viviendas para su posterior adjudicación y disfrute. De esta manera desaparece la figura del promotor, lo que puede suponer un ahorro en el precio final de las viviendas.

Para ello crean una empresa con personalidad jurídica propia (Sociedad Cooperativa), se dotan de unas normas de funcionamiento (Estatutos de la Cooperativa) y de un órgano de dirección elegido democráticamente mediante Asamblea (Consejo Rector).

Se consigue con este sistema que los cooperativistas sean quienes tomen las decisiones dentro del proceso de promoción y construcción de sus viviendas, acordadas democráticamente a través de la Asamblea y el Consejo Rector elegido por ellos.

Los cooperativistas, por lo general, no tienen los conocimientos necesarios para llevar esta empresa a su fin, por lo que contratan el asesoramiento de una Gestora de Cooperativas para que se encargue de la gestión y administración de la misma. La Gestora elaborará y proporcionará a los Socios la documentación necesaria para que puedan llevar a cabo eficientemente su labor como autopromotores.

Entre los principios generales que rigen las cooperativas se encuentran:

– La libre adhesión y baja voluntaria de los socios.

– Estructura, gestión y control democráticos, todos los aspectos de la Cooperativa estarán regidos de forma democrática por sus socios.

– Igualdad de derechos y obligaciones de las personas socias. Todos los socios serán iguales entre ellos sin ninguna preferencia, pudiendo cualquiera de ellos ocupar los cargos que les correspondan en el órgano de administración.

La voluntad de la Cooperativa se manifiesta a través de la Asamblea General, que estará formada por todos y cada uno de los socios, donde cada Socio tendrá derecho a votar en igualdad de condiciones al resto. A la Asamblea General le corresponderá aprobar todas las directrices de la Cooperativa, por mayoría de votos salvo en los casos en los que necesite mayoría reforzada y siempre respetando los derechos individuales de cada cooperativista.

La Cooperativa contará con un órgano de Administración, el Consejo Rector, que será quien ejecute los acuerdos alcanzados en Asamblea General y quien participará en todas y cada una de las decisiones de la promoción, los miembros del Consejo Rector serán elegidos por y de entre los socios.

La legislación que regula las cooperativas es similar en todas las Comunidades Autónomas. Existe una legislación estatal que funciona con carácter supletorio a las autonómicas que es la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas.

En Andalucía, el funcionamiento de las cooperativas de viviendas está regulado por la siguiente legislación:

– Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

– Decreto 123/2014, de 2 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

Asimismo existe un Registro de Cooperativas Andaluzas, dependiente de la Junta de Andalucía, en el que se inscriben los documentos esenciales de la gestión cooperativa, velando por su adecuación a la normativa.

Financiación de las viviendas. La promoción y construcción del edificio se financia con las aportaciones económicas de los cooperativistas. La totalidad de las aportaciones económicas que hace cada cooperativista se corresponden con el precio de su vivienda. Si sumamos los precios de todas las viviendas y de otros departamentos como garajes, locales o trasteros, el resultado debe ser igual a la suma de todos los costes necesarios para la promoción y construcción del edificio.

El presupuesto de costes de una Cooperativa es una estimación detallada que no tiene la consideración de presupuesto cerrado. Las variaciones que se puedan producir en él supondrían un abaratamiento o encarecimiento del precio de las viviendas. En cualquier caso, un aumento de la cuantía total de las aportaciones para financiar las viviendas en más de un 5%, legitimará al Socio a darse de baja de la Cooperativa de forma justificada, lo que le dará derecho a un reintegro total de sus aportaciones.

Es habitual que la compra del suelo se realice con recursos propios de los cooperativistas, por lo que hay de contar con ahorros suficientes para ello. El resto hasta completar el precio de la vivienda, se suele financiar mediante un crédito que solicita la Sociedad Cooperativa a una entidad financiera. Una vez adjudicadas las viviendas los cooperativistas se subrogarán en la parte del crédito que recaiga sobre su inmueble, o si es el caso cancelarla.

En la Comunidad Autónoma de Andalucía, una de las ventajas de hacer una promoción en régimen de cooperativa es la exención fiscal que tiene del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) en el ejercicio y cumplimiento de sus fines sociales.

Por todo lo expuesto en el artículo, vemos que la promoción en régimen de cooperativa es un sistema de adquisición de viviendas muy interesante para un perfil determinado de comprador.

Gumersindo Fernández Reyes.


DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADA Y FUNCIÓN SOCIAL

DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADA Y FUNCIÓN SOCIAL .

El derecho de propiedad privada y las limitaciones que al mismo se imponen en base al interés general están en guerra. El abuso de la función social de la propiedad, que es como se conocen estas limitaciones a su normal uso y disfrute, tiene consecuencias negativas en nuestro día a día como propietarios. Pero más devastadoras son las consecuencias del mismo a nivel social, consiguiendo un resultado opuesto al pretendido.

Para ilustrar veamos algunos ejemplos de limitaciones del derecho de propiedad basados en el interés general:

– El propietario de una explotación agraria en medio del campo quiere hacerse una vivienda para pasar los fines de semana con la familia  y la normativa urbanística se lo prohíbe.

– Un particular quiere alquilar su vivienda por fines de semanas y días sueltos y la normativa turística me lo limita o la urbanística se lo prohíbe.

– Una promotora tiene un solar en la ciudad que quiere destinar a un edificio de viviendas y la normativa urbanística le obliga a hacer oficinas.

– La comunidad de propietarios de un edificio en un Casco Histórico quiere pintar su fachada de un determinado color y la normativa de protección del patrimonio histórico se lo prohíbe.

– Una familia tiene una parcela junto al mar y no puede construir porque la ley de Costas marca unas servidumbres legales de protección que se lo impiden.

El derecho de propiedad privada me permite poseer cosas y disponer de ellas para su uso y disfrute. La propiedad de algo se obtiene habitualmente intercambiándola por dinero a su actual propietario, dinero conseguido con nuestro esfuerzo laboral o empresarial. Toda acción humana tiene como finalidad mejorar nuestra vida y en muchas ocasiones para alcanzarla necesitamos adquirir bienes en régimen de propiedad privada (casa, coche, ropa, comida, libros…).

El esfuerzo que hacemos por ofrecer bienes o servicios que cubran las necesidades de los demás y que me reporten beneficios para adquirir los que me ayuden a mejorar mi vida, es uno de los pilares fundamentales del desarrollo y bienestar de nuestra sociedad. Si no existiese la propiedad privada no habría que esforzarse para obtener esos bienes, pero no nos engañemos, tampoco existirían muchos de esos bienes y servicios porque nadie se habría esforzado en crearlos.

Por tanto, el derecho de propiedad privada debe ser mimado como pocos otros (junto a la libertad y el derecho de no agresión), pues su importancia transciende del mero uso y disfrute de la posesión en sí, para convertirse sin ser conscientes de ello, en un dinamizador económico y de bienestar social.

Honestamente os digo, que no me preocuparía tanto por mejorar la calidad de nuestros servicios y la atención a nuestros clientes si de ello no dependiera la adquisición de bienes que considero esenciales para mejorar mi vida y la de mi familia. La propiedad privada marca unas reglas del juego y unas relaciones de cooperación social en las que todos salimos ganando.

Límites y limitaciones al derecho de propiedad privada. Una vez expuesta la importancia del derecho de propiedad privada es necesario analizar sus límites y limitaciones para determinar si atentan perjudicialmente contra él. Los dividiremos en dos grupos:

– Límites y limitaciones por razón del interés privado

– Limitaciones por razón del interés público.

Límites y limitaciones por razón del interés privado: Las relaciones de vecindad. Si nos centramos en la propiedad de inmuebles, podemos entender que este derecho a la propiedad privada puede tener unos límites que se generan en base a las relaciones de vecindad o el principio de no agresión.  Es decir, que el normal uso y disfrute de nuestra propiedad no afecte negativamente a las propiedades contiguas y viceversa. Estaríamos alterando el derecho de propiedad de nuestro vecino si sobre él vertemos aguas, desechos, emitimos humos, olores, ruidos, le impedimos el soleamiento, etc.

También existe un tipo de limitaciones al derecho de propiedad que son fruto de un acuerdo mutuo entre particulares como pueden ser las servidumbres de paso, vistas, iluminación, medianería, etc.

El Código Civil, parte de la legislación medioambiental y ciertas ordenanzas municipales son las que regulan, no sin dificultad, los conflictos que surgen entre particulares. En tanto que estas regulaciones se basen en normas consuetudinarias y no en ocurrencias de nuestros legisladores no son un riesgo para nuestra sociedad, pues no desvirtúan la esencia del derecho de propiedad.

Limitaciones por razón del interés público: Función Social de la propiedad. Hablemos de los límites del derecho de propiedad privada  en base a los intereses generales de la comunidad. Desde la Constitución Española se recoge el derecho a la propiedad privada, pero delimitando su contenido en base a la función social:

Artículo 33 (Constitución Española).

  1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
  2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
  3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Es decir, el poder legislativo (nuestra clase política) podrá imponernos limitaciones a la forma de disponer y usar nuestras propiedades privadas en base a un interés general o comunitario.

El problema es que bajo el paraguas del interés general cabe casi cualquier cosa si nuestros gobernantes se ponen a ello, y además es muy vendible electoralmente. Bajo la grandilocuencia de la protección del medio ambiente, la sostenibilidad, la igualdad o la cultura se puede seguir inflando la burbuja legislativa hasta extremos en los que paralicen la actividad económica.

Habría que sumar un segundo problema: la soberbia del legislador y sus equipos técnicos de presumir que bajo sus análisis y sus recetas son capaces de saber lo que es mejor para todos. Esta capacidad planificadora de los poderes públicos también se recoge en la Constitución:

Artículo 131. 1. El Estado, mediante ley, podrá planificar la actividad económica general para atender a las necesidades colectivas, equilibrar y armonizar el desarrollo regional y sectorial y estimular el crecimiento de la renta y de la riqueza y su más justa distribución.

Determinada información económica que se genera en una sociedad es inalcanzable parar los poderes públicos, pues está dispersa en el pensamiento de todos nosotros, y hay que dejar que en base a ésta información, cada uno tome sus propias decisiones para disponer de sus propiedades y mejorar su vida. Es decir, hay que dejar más libertad de decisión a los ciudadanos y eliminar la ineficiente planificación e intervencionismo.

Las leyes redactadas al amparo de la función social que subordinan el derecho de propiedad son esencialmente, las agrarias, la de expropiación forzosa, la de minas, patrimonio histórico, medio ambiente y sobre todo las sucesivas leyes del suelo y ordenación urbana.

En estas líneas hemos apuntado la batalla que se libra entre la libre disposición de nuestras propiedades en base a nuestros criterios y conocimiento del entorno, frente a la limitación que de ella se nos hace desde la Administración en base al interés general. Pero aún hay más, lean este otro artículo de la Constitución Española:

Artículo 128. 1. Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general.

Es decir todo lo tuyo y lo mío si alguna Ley lo recoge, nos lo pueden quitar si se subordina al interés general… ¿y no hemos salido a manifestarnos a la calle a pedir que se modifique estos preceptos constitucionales?

Cuando hablo del poder legislativo, hagan el ejercicio de visualizar a nuestros políticos decidiendo qué es importante para todos y qué no, y disponiendo o limitando el uso de nuestras propiedades si lo consideran necesario. Ésta es la mejor forma de ganar adeptos a esta causa frente al abuso de las limitaciones del derecho de propiedad en base al interés general.

Gumersindo Fernández Reyes.


Bienvenidos a mi blog

Hola a todos. Tras unos cuantos años de profesión me apetece compartir con vosotros mis conocimientos y experiencias por si os son de ayuda. En el Blog se mezclarán artículos de carácter técnico, jurídico, u opinión y siempre dentro del ámbito del sector inmobiliario.

La periodicidad del mismo será quincenal, y en ocasiones contaremos con colaboraciones de otros profesionales.

Espero que os sea de utilidad.

Saludos