LA “TURISTIFICACIÓN” DE BARRIOS Y CIUDADES II: ¿ES CONVENIENTE INTERVENIR?

Los colectivos que identifican la “turistificación” como un fenómeno perjudicial para nuestra sociedad, presionan a los gobernantes para que intervengan y modifiquen las reglas del juego con las que actualmente se está operando.

Ante este movimiento, lo primero que hay que cuestionar es que la “turistificación” sea nociva, sin negar que produce perjuicios o externalidades negativas y una transformación urbana que no a todos complace.

Lo segundo es explicar que no todas las “turistificaciones” son equivalentes, bien por intensidad, por estacionalidad o por tipo de turista. Tampoco lo son, porque los barrios y ciudades que la acogen no son iguales, ni sus vecinos reciben el fenómeno de igual manera. Son muchas las ciudades que en verano se “turistifican” y sus habitantes mayoritariamente lo celebran y asumen los perjuicios como un mal menor que compensa el beneficio que trae a la comunidad, e incluso buscan la manera de desestacionalizar y prolongar la temporada turística. Hay otras ciudades que su razón de ser es exclusivamente el turismo, como Benidorm, Marbella o Matalascañas, mientras otras, fuera de los circuitos turísticos, anhelan mayor afluencia de turistas. Por tanto, cualquier análisis que meta a todas las ciudades o barrios en el mismo saco es erróneo.

Identificación de los problemas.

Para decidir si es conveniente intervenir en un sector tan relevante para la economía como es el turístico, es necesario identificar las externalidades negativas que genera, ya que corremos el riesgo de tratar de igual manera problemas de naturaleza muy distinta por el mero hecho de que todos tengan como origen la afluencia de turistas. Una vez identificados, habría que discutir si la intervención es la mejor solución o si sus efectos son más perjudiciales, sobre todo, si las medidas propuestas son una decisión política bajo la presión de los colectivos que más ruido hacen, limitando la libertad de acción y empresa del resto de agentes implicados1.

Problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios. Ya fue analizado en un artículo anterior2, y claramente existe un conflicto entre el derecho de poder hacer en mi propiedad lo que quiera, pero siempre que no menoscabe el derecho de mis vecinos a disfrutar de su vivienda sin ser molestados. En cualquier caso es un problema que debe resolverse en el seno de la comunidad, vía modificación de estatutos, reglamento de régimen interno o mediante la introducción de medidas correctoras y compensatorias. Hay que destacar que un vecino con problemas de convivencia, no está necesariamente en contra de la turistificación del barrio, incluso puede estar a favor, lo único que quiere es estar tranquilo en su casa.

Problemas de convivencia: alteración del orden público en calles y plazas. Hay zonas en las que las concentraciones de turistas con un espíritu “festivo”, genera ruidos, suciedad, desperfectos en el mobiliario urbano, problemas de seguridad u otras molestias al vecindario. Son claros ejemplos de alteración del orden público, y como tal han de ser solucionados por la autoridad competente. El problema no es la turistificación, sino la laxitud o la incapacidad de las autoridades que permiten estos comportamientos. Valga como ejemplo la erradicación del “botellón” de las zonas residenciales cuando prevaleció la defensa del derecho al descanso y las autoridades así lo entendieron. Por tanto si los detractores de la turistificación lo son por este motivo, la solución no es prohibirla o regularla, sino que las fuerzas y cuerpos de seguridad hagan su trabajo.

Aglomeraciones pacíficas. Otro de los problemas por el que se levantan voces contra la “turistificación” es el de las aglomeraciones de personas en las calles con mayor atractivo turístico, lo que impide a los vecinos habituales desplazarse con la densidad de personas que ellos consideren óptima. Nadie niega que sea una incomodidad, pero mientras vengan en son de paz no se debe hacer nada, salvo que alguien tenga en mente limitar la libre circulación de las personas. Como nada les impide a estos detractores hacer turismo en otras ciudades, o ir a la playa en temporada alta.

Si de verdad quieren limitar las aglomeraciones pacíficas en base a una limitación de la libre circulación, deberían ser consecuentes y que prohíban también la navidad, los carnavales, la Semana Santa, o las manifestaciones. Es un atentado contra la libertad decirle a la gente por donde puede o no puede andar en una ciudad, sean turistas o no.

Dicho esto, desde hace tiempo y en función de la densidad de viandantes se peatonalizan calles y plazas, en perjuicio del tráfico y el acceso rodado a los inmuebles allí ubicados. Son soluciones que cuando están técnicamente y socialmente bien calibradas y justificadas pueden paliar el problema de las aglomeraciones, aunque a veces traen un nuevo incremento del tráfico peatonal.

Habría que apuntar también, que el aumento de turistas deambulando por una ciudad no es achacable exclusivamente a la aparición de los apartamentos turísticos, sino que habría que analizar las estadísticas de número de turistas que no pernoctan y llegan en excursiones procedentes de cruceros, autobuses, tren o en sus propios vehículos. Una vez analizados estos datos, en determinadas ciudades se evidenciaría que los detractores de los apartamentos turísticos como motor de la “turistificación”, estarían equivocados.

Disminución de la oferta de viviendas para residencia habitual. Hay un número determinado de viviendas existentes que dejan de ofrecerse como viviendas para residencia habitual, y pasan a ofrecerse como alojamiento turístico. Esta transformación del parque residencial se produce porque los propietarios de las viviendas prefieren dedicarlas al alojamiento turístico para obtener mayores rentas y evitar los problemas que un inquilino de vivienda habitual moroso supone para desahuciarlo. Si hubiese inquilinos dispuestos a igualar o superar las rentas que ofrece el alquiler turístico, seguro que encontrarían propietarios dispuestos a arrendarles el piso, y el fenómeno se revertiría.

Desde este enfoque, el problema se puede reducir a que los demandantes de viviendas de alquiler no pueden o no quieren pagar lo que pretenden sus propietarios. Lógicamente estos demandantes tendrán que buscar acomodo en zonas en las que sus ingresos sean acordes con los precios de alquiler. Zonas, que se verán beneficiadas de la turistificación de barrios o municipios vecinos.

Si el problema es que hay escasez de vivienda, entonces el causante no es el turismo, sino quién tiene el monopolio de la clasificación y calificación del suelo: los Ayuntamientos. Son éstos los que mediante sus potestades urbanísticas limitan el libre crecimiento de las ciudades, generando una presión al alza de los precios. Una liberalización del uso del suelo solucionaría el problema.

Cambio del tipo de comercio y de establecimientos de hostelería. Una de las quejas esgrimidas es que el tejido comercial y hostelero que surge en zonas “turistificadas” no atiende a las necesidades de los residentes habituales, o si lo hace, es más caro. Me puedo tomar en serio esta queja si se estuviera produciendo un problema de desabastecimiento o si se vieran avocados a adquirir bienes de primera necesidad más caros. Ante esto me pregunto ¿no pueden hacer la compra por internet? ¿no pueden hacer, como hacemos muchos, la compra en grandes superficies donde los precios son más baratos?, ¿alquien les obliga a vivir en ese barrio si de verdad les genera tantas incomodidades?

Perdida de autenticidad del destino “turistificado”. Es recurrente el argumento de que un barrio “turistificado”, pierde autenticidad, su alma, y se convierte en un parque temático o de atracciones, ¿y supone esto un problema? La ciudad, al igual que la sociedad, es algo en continua evolución. Si la sociedad quiere viajar tendrán que aparecer destinos donde hacerlo. Es innegable que se produce un cambio y que éste no tiene por qué gustar a todos. Lo que niego es que lo “auténtico” sea lo que había justo antes de ese cambio o unas décadas antes, pues  ¿por qué no remontarnos a hace un par de siglos o a cuando no había ciudad? No es más auténtico un barrio sin “turistificar” que uno “turistificado”, igual que no escucho críticas a las reconversiones que determinados barrios industriales han sufrido para convertirse en barrios residenciales ¿es más auténtico trabajar que estar de vacaciones? ¿no son caras de la misma moneda? Nadie está obligado a vivir o a visitar un barrio determinado.

Dicho esto, sí cabe la posibilidad de que determinados enclaves pueden morir de éxito si los agentes intervinientes no cuidan sus recursos y el tipo de turismo que quieren, y como ocurre en la tragedia de los comunes3, terminan sobre explotándolo. Por eso es conveniente que los empresarios afectados estén en contacto4 para realizar un seguimiento y debatir estrategias comunes.

Soluciones a los distintos perjuicios que provoca las “turistificación”.

Soluciones desde una perspectiva intervencionista. Esencialmente los movimientos “anti-turistificación”, lo que proponen es una limitación del número de turistas que puedan acceder a determinados barrios o ciudades. Este objetivo lo pretenden conseguir limitando la capacidad de alojamiento turístico, especialmente en apartamentos y viviendas. También se han escuchado voces a favor de limitar el número de cruceros que visitan las ciudades portuarias, lo cual lleva a la reflexión de que limitan lo que es factible limitar, ya que es difícil hacerlo con el número de excursionistas que no pernoctan que llegan por cualquier otro medio de transporte. Otra medida que propugnan es la creación de tasas turísticas, que no deja de ser un impuesto que engorda las arcas públicas a costa de las empresas turísticas.

Centrándonos en los alojamientos, las soluciones pasan por limitar la libertad de utilizar tu propiedad, prohibiendo o disminuyendo los apartamentos y viviendas con fines turísticos en los edificios de viviendas. Los intervencionistas articulan estas restricciones en base a unos ratios de densidad de unidades por zona o por edificio, o limitando el número de noches que se pueden dedicar a ofrecer el servicio de alojamiento por vivienda. También proponen restringir su implantación a ubicaciones en las que el acceso a los mismos no confluya con las zonas comunes de las viviendas, como pueden ser los locales comerciales, o partes independientes de un edificio. Estas limitaciones se pueden hacer modificando la regulación urbanística o la normativa sectorial de turismo.

Soluciones desde una perspectiva liberal. En el caso de los problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios, las soluciones pasan por la introducción de medidas correctoras y compensatorias, por la autorregulación de la actividad vía estatutos o reglamento de régimen interior de las comunidades de propietarios. En los casos extremos donde los problemas traspasen la frontera de lo penal,  siempre cabe la denuncia a la autoridad competente o tomar acciones legales.

Respecto a la alteración del orden público en calles y plazas,  al tratarse de actitudes punibles, sólo cabe que la autoridad pública restablezca la convivencia de manera coercitiva vía sanciones y con la intervención de las fuerzas y cuerpos de seguridad, haciendo cumplir las normativas de convivencia ciudadana que tienen los municipios. En el caso de que se traten de incomodidades causadas por aglomeraciones pacíficas en determinadas calles y plazas, no deben ser objeto de intervención ninguna.

La disminución de la oferta de viviendas para residencia habitual en una zona determinada, será una oportunidad para los barrios o municipios colindantes que podrán captar esa salida de habitantes. Si el problema es de escasez generalizada de vivienda, la solución está clara, construir o rehabilitar más. Pero para ello, se han de clasificar y calificar nuevos suelos, o permitir más densidad en los existentes, potestad de los Ayuntamientos, y por tanto responsables de la escasez. Una liberalización del uso del suelo solucionaría el problema.

Frente a la pérdida de autenticidad del destino “turistificado”, sólo en el caso de que los agentes intervinientes vean que el exceso de turistas o su condición esté perjudicando sus intereses, no está justificado intervenir sólo porque haya colectivos a los que no les complazca el cambio. Las propuestas irán encaminadas a mejorar la imagen del destino y a buscar un tipo de turista determinado. Paralelamente se mejorarán los establecimientos y servicios turísticos, los equipamientos,  así como cualquier otro recurso que haya hecho atractivo el destino.

En cuanto al cambio del tipo de comercio y establecimientos de hostelería, no se debe intervenir, pues sería una limitación a la libertad de empresa.

Conclusiones. Los movimientos críticos a la turistificación de barrios y ciudades elevan a la categoría de problema tanto perjuicios reales como apreciaciones subjetivas, atribuyendo unos derechos inexistentes a los vecinos, pero que astutamente han politizado para propugnar medidas intervencionistas. Si a esto le sumamos la cultura que frente a cualquier problema miramos a papá estado para que intervenga, en breve veremos que han ganado la batalla, y mientras nos meten la mano en el bolsillo, pondrán trabas a la generación de riqueza. Eso sí, a todos los que estén a favor de la intervención, habría que prohibirles hacer turismo para que no se convierta en el enésimo ejercicio de cinismo.

Nota 1. En el artículo La “turistificación” de barrios y ciudades I: definición y agentes intervinientes,  (http://gumersindofernandez.com/blog/2018/05/25/la-turistificacion-de-barrios-y-ciudades-i-definicion-y-agentes-intervinientes/) se identificaron a los agentes implicados en el proceso de “turistificación”.

Nota 2. Artículo: Apartamentos turísticos III: problemas de convivencia en un edificio de viviendas. http://gumersindofernandez.com/blog/2018/05/04/apartamentos-turisticos-iii-problemas-de-convivencia-en-un-edificio-de-viviendas/

Nota 3. La tragedia de los comunes es un dilema en el que se describe una situación en la cual varios individuos, motivados solo por el interés personal y actuando independiente pero racionalmente, terminan por destruir un recurso compartido limitado (el común) aunque a ninguno de ellos, ya sea como individuos o en conjunto, les convenga que tal destrucción suceda.

Nota 4. No es necesario, ni conveniente, que sea la Administración Pública quien lidere este tipo de acciones. Lo deseable es que los agentes implicados con intereses comunes se organicen vía asociaciones o clústeres para realizar acciones conjuntas.

Nota 5. Cuadro: Problemas reales y supuestos causados por la “turistificación”.


LA “TURISTIFICACIÓN” DE BARRIOS Y CIUDADES I: DEFINICIÓN Y AGENTES INTERVINIENTES .

Cuadro agentes intervinientes en la turistificación

Como decíamos en el artículo anterior1, en barrios y ciudades con un gran atractivo turístico, muchas de las viviendas que habitaban los residentes habituales se han transformado en apartamentos y viviendas turísticas. Esta disminución del parque residencial se ve agravada por las nuevas promociones inmobiliarias2, que en vez de construir viviendas, se están dedicando a la implantación de más establecimientos hoteleros.

Paralelamente, el comercio y la hostelería de estos lugares se adaptan para ofrecer bienes y servicios a los turistas, disminuyendo los establecimientos que atendían a la población local. A este fenómeno de transformación de barrios o ciudades en las que el turista se convierte en el protagonista, se denomina en la actualidad  “turistificación”.

Este neologismo identifica una situación que no es nueva en España, pues desde hace décadas, muchas ciudades costeras han sufrido transformaciones similares, trayendo prosperidad e introduciendo cambios en su cultura y costumbres. En la actualidad, el aumento del número de turistas y el cambio de sus preferencias a la hora de visitarnos, están transformando ciudades y barrios fuera del entorno de sol y playa. La relevancia mediática que este cambio ha tenido en ciudades como Madrid o Barcelona y la presión ejercida por los colectivos que se consideran perjudicados, han trasladado el debate de la “turistificación” a la escena política, con el consiguiente riesgo de la intervención pública en busca de réditos electorales.

La “turistificación” de un entorno urbano no cae del cielo, sino que es consecuencia de una serie de decisiones individuales al margen de cualquier planificación gubernamental3. La suma de estas decisiones concatenadas en el tiempo son las que en su conjunto provocan la transformación del barrio. Los agentes que contribuyen activamente a esta transformación, lo hacen en busca de su propio beneficio, lo obtengan o no. Y gracias a ellos, hay un segundo grupo que sin intervenir se ven directamente beneficiados por el mero hecho de estar ahí. Por último, están los que la turistificación les ha causado perjuicios, algunos claramente identificables como los problemas de convivencia y otros más intangibles como la pérdida de “autenticidad” del barrio.

Una vez hemos definido el fenómeno de la “turistificación”, veamos quiénes son los principales protagonistas, cómo se ven afectados y cuál es su papel:

Agentes claramente beneficiados.

– Turistas. Son los que en base a sus preferencias personales han decidido alojarse en una zona determinada. Los motivos pueden ser muy variados: precio, patrimonio histórico, gastronomía, ambiente, proximidad a determinados enclaves, etc., e igual que eligen el destino, también deciden en qué tipo de alojamiento hacerlo y los establecimientos dónde  comer o comprar. Son los primeros beneficiados ya que gracias a la nueva competencia entre los distintos tipos de alojamiento turístico, consiguen mejores precios y servicios. Los turistas son la condición indispensable del fenómeno y los que le dan nombre.

– Propietarios de solares o edificios vacíos2.  Estos agentes deciden vender sus inmuebles al mejor postor que, en entornos “turistificados”, son los promotores de establecimientos de alojamiento turístico4. Estos empresarios ofrecen más dinero ante unas mejores expectativas de ganancias y rentabilidad que las esperadas por los promotores de oficinas o viviendas.

– Propietarios de viviendas dispuestos a vender. Son los propietarios de viviendas que las tenían arrendadas o vacías y  deciden venderlas por la revalorización que han sufrido gracias al turismo. Los nuevos compradores, por lo general,  son particulares o empresas para su explotación como vivienda turística.

– Propietarios de viviendas dispuestos a explotarlas. Son los propietarios de viviendas en las que tienen su residencia habitual, pero deciden mudarse y explotar ellos mismos5 sus inmuebles para ofrecer servicios de alojamiento turístico. De esta manera, consiguen una fuente de ingresos que compensa su traslado a otras zonas. Gracias al alojamiento turístico muchos propietarios han podido hacer frente a sus hipotecas tras la llegada de la crisis.

– Propietarios arrendadores de viviendas.  Son los propietarios de viviendas que deciden dejar de alquilar sus inmuebles como vivienda habitual para ofrecerlos como viviendas turísticas. Este cambio les proporciona mayores ganancias y evita los problemas que supone el que un inquilino te deje de pagar y además, tener que sufrir los largos períodos necesarios para desahuciarlo.

– Propietarios arrendadores de viviendas habituales. Son los que dentro de los estrictos márgenes y  plazos legales que permite la Ley de Arrendamientos Urbanos6 para viviendas habituales, renegocian al alza el precio de los mismos con sus actuales inquilinos o buscan nuevos dispuestos a pagar más. Esta subida es posible gracias a que el alquiler de vivienda habitual convive en el mismo mercado que los alquileres de alojamiento turístico, que ofrecen mejores rentabilidades para el arrendador.

– Propietarios de viviendas que se convierten en anfitriones. Son los propietarios de viviendas que permaneciendo en ellas, ejercen de anfitriones ofreciendo sus habitaciones vacías a los turistas, consiguiendo de esta manera unos ingresos adicionales por su inmueble.

– Propietarios de locales dispuestos a vender. Son los propietarios de locales comerciales que deciden venderlos a empresarios que quieren abrir nuevos negocios enfocados parcial o totalmente a los turistas. Salvo zonas muy comerciales o turísticas, los locales se han devaluado mucho por la crisis y  por la aparición del comercio electrónico. Es gracias a la “turistificación” que se han vuelto a revalorizar.

– Propietarios de locales vacíos dispuestos a alquilar. Son propietarios que no conseguían alquilar sus locales y gracias a la “turistificación” de su barrio, consiguen hacerlo para dar cabida a los nuevos negocios que surgen.

– Propietarios de locales con inquilino habitual. Son propietarios de locales comerciales que dentro de los márgenes legales de negociación, suben las rentas de los mismos a sus actuales inquilinos gracias a la mejora del mercado de alquiler por la implantación de nuevos negocios enfocados al turismo. Por lo que, tanto si el actual inquilino accede, como si se va y lo alquila a otro empresario por más dinero, se ve beneficiado.

– Comerciantes y hosteleros propietarios, o no, de su local con negocios prósperos. Son los empresarios que ven como su negocio habitual consigue más ventas gracias al turismo, que cuando sus clientes eran sólo los vecinos habituales del barrio, o al menos no se ven afectados negativamente.

Agentes potencialmente beneficiados.

– Negocios de alojamiento turístico ya existentes. Los agentes implicados en la tenencia y explotación de establecimientos como hoteles, hostales, pensiones, apartamentos turísticos, etc. se ven claramente beneficiados por el aumento de los turistas que llegan al barrio. Aunque también tendrán que lidiar con un nuevo entorno de competencia con la creciente aparición de apartamentos y viviendas turísticas.

– Empresarios hoteleros. Son los que deciden implantarse en ese barrio por su creciente atractivo turístico, invirtiendo y poniendo en riesgo sus recursos en base a unas ganancias esperadas.

– Comerciantes y hosteleros afincados en el barrio que deciden transformar su negocio. Son empresarios que atentos a la transformación que está sufriendo el barrio, deciden transformar su negocio y enfocarlo al turismo. Estos empresarios pueden ser propietarios o no del local donde desarrollan su actividad.

– Nuevos comerciantes y hosteleros. Son nuevos empresarios que aparecen en estos barrios para abrir negocios enfocados parcial o totalmente al turismo y que están dispuestos a pagar mayores precios por la compra o alquiler de los locales que necesitan para ejercer su actividad.

Agentes perjudicados con posibilidades.

– Propietarios de viviendas, a disgusto, que se marchan del barrio. Son los propietarios de viviendas habituales que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio y deciden mudarse a otro lugar más acorde con su estilo de vida. Tanto si deciden vender como alquilar su posesión, se verán beneficiados por la subida de precios.

– Propietarios de viviendas, a disgusto, que no se marchan del barrio. Son los propietarios de viviendas habituales que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio, pero que libremente deciden no mudarse, bien por motivos sentimentales, económicos, de proximidad, logística, etc.

– Comerciantes y hosteleros propietarios de locales con negocios decadentes. Son empresarios que ven como su negocio habitual, debido al turismo o a otras causas, no genera los beneficios esperados o entra en pérdidas, por lo que deciden transformarlos o cerrarlos. En caso de cerrarlos pueden  vender o alquilar sus locales, lo que es posible gracias a la turistificación del barrio.

Agentes claramente perjudicados.

– Inquilinos de viviendas, contentos, que se marchan del barrio. Son los arrendatarios de inmuebles a los que sí les gusta la transformación que ha sufrido el barrio, pero frente a una subida del importe del alquiler, no pueden o no les compensa pagarlo, por lo que cambian su lugar de residencia a otra zona.

– Inquilinos de viviendas, a disgusto, que se marchan del barrio. Son los arrendatarios de viviendas a los que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio y deciden mudarse a otro lugar más acorde con su estilo de vida.

– Comerciantes y hosteleros que se marchan del barrio. En este caso, bien sean propietarios o no del local, deciden que es mejor para el tipo de negocio que desarrollan trasladarse a otro barrio, bien porque sus clientes potenciales ya no habitan allí, bien porque su negocio es independiente de la ubicación física del mismo, o simplemente porque trasladándose consiguen alquileres más baratos que mejora su cuenta de resultado.

– Propietarios de viviendas con problemas de convivencia en el edificio. Son los propietarios a los que les gusta el barrio donde viven y que por la implantación de viviendas dedicadas al alojamiento turístico, sufren problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios. Si los problemas persisten, es posible que decidan vender o alquilar y trasladarse a otro edificio o barrio, lo cual es factible gracias a la subida de precios de su inmueble por la “turistificación”.

– Inquilinos de viviendas con problemas de convivencia en el edificio. Son inquilinos de vivienda habitual, a los que les gusta el barrio donde viven y que por la implantación de viviendas dedicadas al alojamiento turístico, sufren problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios. Si los problemas persisten es posible que decidan rescindir sus contratos y trasladarse a otro edificio o barrio.

– El caso particular de los propietarios e inquilinos de oficinas. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística, por lo general, permiten que las oficinas u otros servicios terciarios se ubiquen en edificios de uso exclusivo, en locales a pie de calle, o en plantas bajas y primeras de edificios de viviendas. Las oficinas que se encuentren en edificios de viviendas sufrirán un proceso similar al explicado para las viviendas, ya que son susceptibles de ser transformadas en alojamientos turísticos. Mientras que las que se ubiquen en locales a pie de calle, su transformación, es la ya explicada para los establecimientos comerciales y de hostelería. Los edificios de uso exclusivo de oficinas se verán menos afectados por la presión turística, aunque surjan nuevas empresas de servicios asociadas al turismo que se ubiquen en este tipo de inmuebles.

Conclusión. En este artículo he intentado aproximarme a la casuística de los diferentes agentes implicados activa o pasivamente en un proceso de turistificación. Resumiendo, podemos definir las características más destacadas de los distintos grupos:

Los agentes claramente beneficiados son además de los turistas,  los que tienen como denominador común ser propieCuadro agentes intervinientes en la turistificacióntarios de inmuebles, lo que en un entorno “turistificado” es una clara ventaja.

Los agentes potencialmente beneficiados son los que perciben la afluencia de turistas como una oportunidad y emprenden o transforman negocios para sacarle partido. Como cualquier actividad empresarial tiene riesgos implícitos y no siempre cubren sus expectativas de beneficios.

Los agentes perjudicados con posibilidades,  son los que pese a los perjuicios que les haya supuesto la turistificación, al ser propietarios de sus inmuebles, se ven beneficiados por la revalorización de los mismos.

Los agentes claramente perjudicados son los que objetiva o subjetivamente consideran que la turistificación les perjudica. En este grupo es más difícil encontrar un denominador común ya que los motivos por los que se sienten perjudicados son distintos: problemas de convivencia en su edificio, incomodidades por las aglomeraciones en el espacio público o simplemente que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio. También tenemos los que se han marchado del barrio por no poder hacer frente a la subida de los alquileres, cuyo perjuicio es no poder quedarse en un entorno turistificado en el que estaban a gusto. Es decir,  dentro de este grupo podemos encontrar agentes a  favor de la turistificación pero que se han visto perjudicados, o por la subida de precios, o por los problemas de convivencia en su edificio.

Dentro de los agentes perjudicados han surgido movimientos en contra de la “turistificación”, pretendiendo imponer sus criterios sobre el resto de agentes beneficiados. La legitimidad de estos movimientos es cuestionable desde el momento que no existe un derecho reconocido que les permita residir en un barrio o calle determinada salvo si son propietarios. Tampoco existe potestad que les permita impedir que sus vecinos actúen libremente, siempre que respeten los derechos de los demás. Aunque, como ya vimos en otro artículo7, sobre el derecho de disponer libremente de nuestra  propiedad pende la espada del intervencionismo en base a la función pública y el interés general.

Cádiz, 25 de mayo de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo: Apartamentos turísticos III: Problemas de convivencia en un edificio de viviendas. Link: http://gumersindofernandez.com/blog/2018/05/04/apartamentos-turisticos-iii-problemas-de-convivencia-en-un-edificio-de-viviendas/.

Nota 2. Las nuevas promociones en entornos “turistificados” suelen realizarse en edificios existentes, rehabilitándolos o bien demoliéndolos y construyéndolos de nuevo. La escasez de edificios vacíos propicia la compra de inmuebles con pocos inquilinos que, son desahuciados o realojados en otros barrios, favoreciendo la salida de vecinos habituales.

Nota 3. Aunque existen casos en los que el origen de la turistificación es una mejora en los equipamientos culturales o infraestructuras de una ciudad promovida por los poderes públicos, lo interesante y relevante de la turistificación es el conjunto de acciones tomadas por los agentes implicados al margen de la planificación política. Como ejemplos de intervenciones públicas que han ejercido de polo de atracción para visitantes, podemos hablar de la transformación del puerto de Málaga o de la ría Nervión y el Guggenheim en Bilbao.

Nota 4.  Dentro de los establecimientos de alojamientos turísticos están los hoteles, pensiones, hostales, albergues, hoteles-apartamentos, y edificios completos de apartamentos o viviendas turísticas.

Nota 5. Cuando decimos que la explotan ellos mismos, nos referimos a que son los titulares de la explotación, independientemente de que lo hagan directamente o contratando a una empresa gestora. Ver el artículo: Apartamentos Turísticos II: Modelos de negocio. Link:  http://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/16/apartamentos-turisticos-ii-modelos-de-negocio/

Nota 6. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos concede medidas de protección al arrendatario frente al arrendador en el caso de que la vivienda satisfaga la necesidad de vivienda habitual del individuo y de su familia, distinguiéndolo de otro tipo de arrendamientos de carácter económico o recreativo (Exposición de Motivos 3).

Nota 7. Artículo: Derecho de propiedad privada y función social. Link: http://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/15/derecho-de-propiedad-privada-y-funcion-social/

 


APARTAMENTOS TURÍSTICOS III: PROBLEMAS DE CONVIVENCIA EN UN EDIFICIO DE VIVIENDAS .

La proliferación de apartamentos y viviendas turísticas ha sido un dinamizador económico de vital importancia. No sólo ha permitido ganancias a los propietarios de los inmuebles, sino también a los negocios que se benefician de una mayor afluencia de turistas. Tal es el atractivo que estos tipos de alojamientos tienen para empresarios y turistas, que su implantación ha sido capaz de transformar barrios enteros, disminuyendo el peso del uso residencial respecto del uso turístico.

Pero como nunca llueve a gusto de todos, la potencia de éste fenómeno ha generado fricciones en dos ámbitos de distinta escala:

– En las comunidades de propietarios donde los turistas conviven con los residentes habituales.

– En el ámbito urbano, donde determinados movimientos vecinales protestan contra la “turistificación” de sus barrios.

Aunque el origen es el mismo, son problemas de distinta naturaleza. En este artículo voy a tratar las dificultades existentes en las comunidades de propietarios, mientras que la llamada “turistificación” será objeto de un análisis independiente.

Antecedentes y situación actual de los apartamentos y viviendas turísticas. Antes de nada, hay que aclarar que la explotación de apartamentos y viviendas turísticas no es un fenómeno nuevo. Tanto en la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 19641, como en la legislación vigente2, se reconoce la existencia del alquiler de temporada con fines vacacionales. Asimismo, desde el siglo pasado, la legislación sectorial en materia de turismo ha dado carta de naturaleza a las viviendas turísticas vacacionales, a la vez que ha permitido la coexistencia de apartamentos turísticos en edificios de otros usos3,  4 y 5.

La aparición en los últimos años de plataformas como Airbnb, Homeaway o Booking, ha permitido que los propietarios de viviendas las pongan en el mercado de manera sencilla, ofreciendo a los turistas una alternativa diferente y por lo general más económica que los establecimientos hoteleros. Además, estas plataformas facilitan el arrendamiento de los inmuebles para estancias cortas, permitiendo una mayor ocupación en base a una alta rotación de los turistas. Podemos decir que esta tecnología no sólo ha permitido que muchos propietarios ofrezcan sus inmuebles para alojamiento turístico, sino que ha permitido un tipo de alquiler intensivo de estancias cortas.

El incremento de inmuebles dedicados a ofrecer servicios de alojamiento turístico, también se ha visto favorecido por otros motivos:

– El aumento del número de turistas6.

– Un exceso de viviendas vacías consecuencia de la burbuja inmobiliaria.

– La necesidad de obtener ingresos para poder hacer frente a las hipotecas que cargan muchas de estas viviendas.

– El efecto llamada a invertir en apartamentos y viviendas turísticas por lo atractivo de las rentabilidades obtenidas.

Todo esto ha provocado que en las ciudades con atractivo turístico proliferen viviendas con fines turísticos y conjuntos de apartamentos turísticos7 en el seno de edificios residenciales, conviviendo con viviendas de uso habitual. En muchos casos llegan a ser mayoría y transforman de facto el uso residencial del edificio en un uso turístico.

Problemas de convivencia en una comunidad de propietarios. Dependiendo de la intensidad de uso del inmueble y de la educación de las personas alojadas, éstas podrán generar molestias al resto de los vecinos: voces, arrastre de maletas, horarios incompatibles con el descanso, etc. Incluso aunque el comportamiento sea exquisito, aparece el problema de la seguridad, ya que no sabemos con quién nos podemos encontrar en las zonas comunes de nuestros edificios. Es decir producen unas molestias o externalidades negativas al resto de los vecinos.

El problema de fondo es un conflicto de derechos de propiedad, ya que podríamos pensar que cada uno tiene derecho a hacer en su casa lo que quiera, con la limitación de que no menoscabe el derecho de sus vecinos a no ser molestado. El problema se agrava ya que en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal no sólo trasciende el uso que uno haga en el interior de su vivienda, sino el de las zonas comunes del edificio8. Ante ésto, por parte de los propietarios de las viviendas y apartamentos con fines turísticos cabría plantear las siguientes propuestas:

No molestar, o al menos no molestar más de lo que haría un vecino habitual, introduciendo en la vivienda medidas correctoras como un mayor aislamiento acústico, detectores de sonido, limitación del número de personas que lo utilicen, obligar a unas determinadas normas de uso a los inquilinos, etc.

Compensar por las molestias. Frente a los daños producidos por la mayor intensidad de uso que el resto de las viviendas, se podría compensar a la comunidad con una mayor aportación a los gastos de la misma. Por ejemplo los explotadores de viviendas con fines turísticos podrían aumentar la frecuencia de la limpieza de sus rellanos y del portal del edificio. Hoy en día gracias a la tecnología, se podría introducir el pago por uso de determinadas instalaciones como los ascensores.

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios, zonas y elementos comunes, la comunidad de propietarios podrá aprobar un Reglamento de Régimen Interior9, siempre dentro de los límites establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal10, el Título Constitutivo y los Estatutos (si es que existen, pues no es obligatorio tenerlos). La modificación del Reglamento de Régimen Interior no necesita ser aprobada por unanimidad11, por lo que en ella se pueden introducir medidas que faciliten la convivencia o que compensen molestias o el uso intensivo de los elementos comunes.

¿Se puede prohibir la implantación de apartamentos o viviendas turísticas en un edificio de viviendas? La limitación de un uso determinado en un edificio puede emanar de la normativa urbanística y sectorial de aplicación, o de las limitaciones que en la constitución y división horizontal del inmueble se regularon en el Título Constitutivo y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Esto nos lleva a cuatro situaciones:

– Que la normativa urbanística y sectorial admita un uso determinado en determinadas zonas del edificio o en su totalidad y los Estatutos de la Comunidad no, con lo cual no se podría instalar.

– Que la normativa urbanística y sectorial prohíba un uso determinado en el inmueble, y los Estatutos lo permitan, por lo que tampoco sería posible instalar tal uso en el edificio.

– Que tanto la normativa urbanística y sectorial, como los Estatutos de la Comunidad prohíban el uso, por lo que no se podrá implantar.

– Que tanto la normativa urbanística y sectorial, como los Estatutos de la Comunidad permitan (o no prohíban) la implantación del uso, siendo esta combinación la única de las vistas que permiten la implantación de un uso determinado en el edificio.

Si nos centramos en lo que depende de la Comunidad de Propietarios, habrá que comprobar que el uso de apartamentos y viviendas turísticas esté prohibido expresamente en el Título Constitutivo y en los Estatutos de la Comunidad. Si no estuviesen prohibidos, para hacerlo sólo cabe la modificación de los mismos, para lo que se necesita unanimidad11.  Lógicamente con que hubiese un único propietario con la intención de explotar su vivienda con fines turísticos sería imposible tal modificación.

Otro camino que tienen las comunidades de propietarios es demostrar ante un juez que ésta actividad es molesta contraviniendo disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas12, con lo que cabría su cese. Pero no es sencillo ya que las molestias para que sean consideradas han de ser de suficiente entidad.

Por último también cabe comprobar que los apartamentos y viviendas turísticas cuentan con la correspondiente autorización administrativa para operar, y en caso de no ser así ponerlo en conocimiento de la administración competente para su cierre. Aquí cabe que el inmueble pueda llegar a cumplir los requisitos exigibles y el propietario vuelva a ejercer la actividad una vez obtenidos, o que el inmueble no los cumpla y consigamos su cese definitivo.

Y fuera del ámbito de las comunidades de propietarios, estamos a merced de los legisladores. Tanto en la legislación turística como en la urbanística pueden aparecer modificaciones que impidan la implantación de apartamentos y viviendas turísticas. Estas limitaciones pueden venir al establecer un tope máximo de viviendas turísticas en edificios de uso residencial, o de calificar el uso de estas viviendas como turístico, por lo que habrá que estar a la compatibilidad de este uso en el planeamiento urbanístico. Si hacen tal consideración, la mayoría de los planeamientos urbanísticos municipales limitan estos usos a planta baja y primera.

Conclusiones. Lo visto hasta ahora nos permite concluir, que si bien la figura de los apartamentos y viviendas turísticas no es nueva, sí ha habido un incremento notable en su número y ha cambiado la intensidad con la que se explotan. Cabe también afirmar que se podría haber limitado su implantación vía Título Constitutivo y Estatutos de una comunidad, aunque era difícil prever la deriva que han tomado en la actualidad. Existen comunidades que lo están regulando en ambos sentidos, prohibiéndolos y permitiéndolos, según sus intereses, al igual que en su día muchas limitaron el uso de sus locales comerciales, la implantación de pensiones y hostales o de oficinas en plantas de piso.

Entiendo que quien compró una vivienda en un edificio de viviendas de uso habitual con poca rotación, compró pensado que esta situación era inmutable, si no, no hubiese comprado o lo hubiese comprado a distinto precio. Tampoco sería justo cargar las tintas contra este tipo de inmuebles cuando sabemos que no todas las comunidades disfrutan de una convivencia idílica, existiendo propietarios más corrosivos que diez apartamentos turísticos.

Pero también es injusto que alguien gane dinero a costa de molestar a los demás. Por tanto, si están obligados a convivir en el mismo edificio el uso turístico y el residencial, se deberían implantar medidas correctoras para minimizar o eliminar las molestias, y medios para aumentar la seguridad y fomentar el pago por uso.

Cádiz, 4 de mayo de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. El Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su Artículo 2.1, reconoce la existencia de los arrendamientos de temporada, bien sea verano o cualquier otra, excluyéndolos del ámbito de esta Ley y remitiendo su regulación a lo pactado entre las partes y al Código Civil.

Nota 2. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su Artículo 3.2, reconoce bajo su ámbito de aplicación los arrendamientos de temporada, bien sea verano o cualquier otra, rigiéndose por lo pactado por ambas partes y por lo regulado en ésta Ley.

Nota 3. Orden de 17 de enero de 1967 por la que se aprueba la ordenación de los apartamentos, «bungalows» y otros alojamientos similares de carácter turístico, permitiendo la figura de “conjuntos” de apartamentos turísticos que son apartamentos que pueden ocupar sólo parte de un edificio, coexistiendo con inmuebles de otros usos (Art. 2.3).

Nota 4. Real Decreto 2877/1982 de 15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales: Al igual que la disposición anterior, reconoce la figura de “conjunto” de apartamentos turísticos (Art. 2.3) y la figura de las “viviendas turísticas vacacionales”.

Nota 5. En la anterior Ley 12/1999, de 15 de diciembre, del Turismo de Andalucía, también recogía en su Artículo 43 la figura de las “viviendas turísticas vacacionales”, figura que desapareció en la vigente Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 6. No me refiero al incremento de turistas en un destino determinado, sino a que la posibilidad de hacer turismo es cada vez más asequible para una mayor parte de la población mundial, tanto por la reducción de los costes como por la mejora del nivel de vida.

Nota 7. En el artículo Apartamentos Turísticos I: Maraña legal (http://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/02/apartamentos-turisticos-i-marana-legal/), vimos los distintos tipos de regímenes jurídicos que pueden aparecer bajo la denominación popular de “apartamento turístico” en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Entre estas destacamos por su mayor relevancia las viviendas con fines turísticos y los complejos de apartamentos turísticos, pudiendo ambos tipos convivir con viviendas habituales en un edificio de uso residencial.

Nota 8. Las zonas comunes de un edificio pueden ir desde el portal, la escalera y el ascensor, hasta zonas ajardinadas con piscina e instalaciones deportivas.

Nota 9. Artículo 6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 10. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 11. Artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 12. Artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.


APARTAMENTOS TURÍSTICOS II: MODELOS DE NEGOCIO.

El objetivo de los apartamentos turísticos, en cualquiera de las modalidades que vimos en el artículo anterior1, es satisfacer las necesidades de alojamiento que puedan tener sus potenciales usuarios. El servicio de alojamiento turístico consiste en facilitar hospedaje o estancia a cambio de dinero. Este servicio puede ofrecerse junto con otros adicionales2, y aunque se adjetive como turístico, no sólo engloba el hecho de viajar por placer sino por cualquier otro motivo3.

Esta actividad empresarial da lugar a diferentes modelos de negocios aunque todos comiencen y terminen de igual manera: construcción de los apartamentos y posterior explotación turística. Los distintos perfiles de los agentes intervinientes y su forma de relacionarse, son los que generan los diferentes modelos, dando cabida desde el inversor puro hasta el gestor con bajo riesgo empresarial. En este artículo voy a exponer los más habituales:

Modelo 1: El promotor del inmueble se queda con él y lo explota turísticamente. Se trata de una persona física o jurídica que construye un edificio para posteriormente y con sus medios explotarlo turísticamente. Es decir, hay un único interviniente en todo el proceso, que es titular tanto de la propiedad como de la explotación, asumiendo el riesgo empresarial de ambas fases. Este modelo4 abarca desde cadenas hoteleras que promueven y construyen sus propios establecimientos para después explotarlos, hasta el particular que se construye una vivienda unifamiliar con la intención de explotarla para obtener unos ingresos adicionales.

Modelo 2: El promotor del inmueble se queda con él y mantiene la condición de explotador pero cuenta con el apoyo de una empresa gestora para su explotación. En este segundo modelo, al igual que en el primero, la empresa que promueve la construcción del edificio mantiene su propiedad y tiene la condición de explotadora del edificio. La diferencia radica en que aparece una segunda empresa que se encarga de la gestión de la explotación. En los contratos de gestión, el titular de la explotación asume el riesgo empresarial mientras que el gestor cobra en base a sus servicios, siendo factible trasladar parte del riesgo a éste si se vinculan parte de sus honorarios a los resultados.

Si el propietario del inmueble no se implica nada en la gestión, se asimilaría esta figura a la del inversor puro que pretende una rentabilidad por la inversión realizada en la construcción del inmueble (Modelo 3). En el caso opuesto hablamos de empresarios que implicándose en la gestión de la explotación, buscan el apoyo de una empresa gestora, asimilándose más al Modelo 1.

Modelo 3: El promotor del inmueble lo arrienda a una empresa que lo explota turísticamente. En este caso quien promueve y construye el edificio pretende obtener una rentabilidad de lo invertido mediante el arrendamiento del inmueble a una empresa de explotación turística. Es decir, el propietario del edificio se desvincula totalmente de la explotación del edificio y lo que busca son unos ingresos mediante el arrendamiento del mismo. Estos contratos de arrendamientos pueden estar o no vinculados de alguna manera a los beneficios del explotador, pero su fundamento es desvincular al propietario del riesgo empresarial de la explotación turística.

Modelo 4: El promotor del inmueble lo vende a una empresa turística que lo explota. La empresa que promueve y construye el edificio, lo vende a una empresa que se encarga de su explotación turística. Estamos ante un promotor inmobiliario puro que promueve para vender, y ante una empresa turística que entiende que su negocio es explotar inmuebles de su propiedad, pero no construirlos. El resultado es el mismo que el del Modelo 1, pero sin querer asumir la empresa explotadora los riesgos de promover el edificio.

Modelo 5: El promotor del inmueble lo vende a una empresa que lo explota con la ayuda de una gestora.  Al igual que en el caso anterior, el  promotor inmobiliario se encarga de construir el edificio para venderlo a una persona física o jurídica que pese a tener la condición de titular de la explotación y asumir por tanto el riesgo empresarial, contrata la gestión turística a una empresa especializada para que se encargue parcial o totalmente de la explotación. Si la encomienda es total, se trata en el fondo de un inversor que busca una rentabilidad sin inmiscuirse en el día a día del negocio de la explotación. El resultado final es el mismo que el explicado en el Modelo 2, pero sin querer asumir los riesgos de promover el inmueble. La relación contractual entre el propietario del inmueble y el gestor se materializa mediante el contrato de gestión mencionado en dicho modelo.

Modelo 6: El promotor del inmueble lo vende a una entidad que lo arrienda a una empresa que lo explota turísticamente. En este caso, el promotor inmobiliario vende el inmueble y el comprador  se lo alquila a una empresa explotadora, por lo que la titularidad de la explotación es de esta tercera empresa y no del comprador, que busca una rentabilidad por su inversión sin asumir los riegos de la explotación turística. Al igual que en los dos modelos anteriores el resultado final es el mismo que en el Modelo 3, pero sin querer el explotador asumir los riesgos de promover el inmueble, que son asumidos por el promotor inmobiliario. Por tanto, en este modelo tenemos un promotor inmobiliario, un inversor, y una empresa de explotación turística. La relación contractual entre propietario y explotador es mediante los contratos de arrendamiento mencionados en el Modelo 3.

En el siguiente cuadro vemos esquemáticamente los diferentes modelos:

Os adjunto el cuadro en pdf:  Modelos negocios Apartamentos Turísticos

Variantes de los diferentes modelos al introducir el régimen de propiedad horizontal. Como vimos en el artículo anterior1, los edificios que alberguen apartamentos turísticos pueden constituirse en régimen de propiedad horizontal5, es decir, las unidades de alojamiento pueden ser de distintos propietarios. En el caso de los establecimientos de apartamentos turísticos y en los hoteles de apartamentos, éste régimen de copropiedad del edificio está vinculada a la unidad de explotación y a una utilización limitada por sus propietarios6.

En los tres primeros modelos vistos, como el promotor del inmueble coincide con los propietarios estaríamos hablando de autopromociones, bien en régimen de comunidad de propietarios o en régimen de cooperativa. Un ejemplo sería el de un grupo de personas que se ponen de acuerdo para construir un edificio en régimen de cooperativa y adjudicarse los inmuebles resultantes, para posteriormente explotarlos cada uno por su cuenta o conjuntamente (Modelo 1). Pudiendo a su vez contratar a un gestor que se encargue de la explotación (Modelo 2), o arrendarlos a una empresa que los explotará turísticamente (Modelo 3).

En los tres últimos modelos, el promotor del edificio lo divide horizontalmente entre los distintos apartamentos o unidades de alojamiento, incluidas las zonas comunes vinculadas a la explotación, para posteriormente venderlos individualmente. Los nuevos propietarios podrán de manera individual o conjuntamente explotarlos directamente (Modelo 4), contratar a una empresa gestora que gestione la explotación (Modelo 5), o arrendarlos a una empresa que será la explotadora turística (Modelo 6).

Agentes intervinientes en los distintos modelos. Una vez vistos todos los modelos, ya podemos identificar claramente los distintos agentes intervinientes en base a la función que realizan. El mercado permite muchas más posibilidades mediante la hibridación de los mismos y de sus relaciones contractuales, pero aquí mostraremos la modalidad “pura” de cada uno:

Empresa de Explotación Turística. Se trata de una empresa especializada en la explotación turística de inmuebles. Tiene la titularidad de la explotación y asume su riesgo empresarial. Los inmuebles soporte de la explotación los puede autopromover y construir (Modelo 1 y 2), comprarlos hechos (Modelos 4 y 5) o alquilarlos (Modelos 3 y 6).

Empresa Gestora de la Explotación Turística. Se trata de una empresa especializada en la explotación de apartamentos turísticos, que puede aparecer en los distintos modelos como apoyo y asistencia a los titulares de la explotación (Modelo 2 y 5). Estas gestoras no son titulares de la explotación turística, por lo que no asumen ese riesgo empresarial, salvo que vinculen parte de sus honorarios al éxito de la explotación.

Promotor inmobiliario. Persona física o jurídica que promueve y construye con medios propios o ajenos un edificio de apartamentos con la intención de venderlo, y obtener así un beneficio. Aparece como primer paso en los modelos 4, 5 y 6. Si en vez de venderlo lo alquila para obtener unos ingresos periódicos, estamos ante una promotora inmobiliaria de perfil patrimonialista, como la del Modelo 3.

Inversor. Persona física o jurídica que invierte una cantidad de dinero a cambio de una rentabilidad sin intervenir activamente en ninguna de las fases analizadas (Modelo 6). En el caso de que aún siendo titulares de la explotación turística encomienden al completo su gestión, también podríamos considerarlos inversores (variante de los Modelos 2 y 5)7.

Conclusión. Con estos dos artículos he intentado explicar cómo funciona el mundo de los “apartamentos turísticos”, para darnos cuenta que bajo ese término hay muchas figuras jurídicas y muchos modelos de negocios posibles. Por ello, para aventurarnos en él debemos procurarnos conocimientos o asesoramiento especializado.

Cádiz, 16 de marzo de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1. Apartamentos turísticos I: Maraña legal. (02-03-2018).

http://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/02/apartamentos-turisticos-i-marana-legal/

Nota 2. Los servicios complementarios al de alojamiento que se pueden ofrecer vienen regulados según el tipo de alojamiento, exigiéndose unos mínimos y unos máximos según la modalidad y la categoría  de los mismos.

Nota 3. El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (RAE) define turismo como: Actividad o hecho de viajar por placer. Pero además de hacer turismo, los desplazamientos y las necesidades de alojamiento surgen por motivos laborales, asuntos familiares, salud, formación, negocios, etc.

Nota 4. Una variante de este modelo es la franquicia, que permite al explotador utilizar junto con una marca reconocida, determinados servicios y conocimientos a cambio de un canon. La franquicia es más utilizada en hoteles que en apartamentos turísticos.

Nota 5. Las viviendas con fines turísticos, las viviendas turísticas de alojamiento rural y las viviendas de alquiler de temporada se pueden constituir en régimen de propiedad horizontal sin limitación ninguna en base a su explotación. Los hoteles de apartamentos y los establecimientos de apartamentos turísticos (tanto en el grupo de edificios/complejos como en el grupo conjunto) están obligados al cumplimiento del principio de unidad de explotación y a otros requisitos adicionales recogidos en el artículo 42 de Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 6. En los casos de los establecimientos de apartamentos turísticos y establecimientos de hoteles-apartamentos cuyo uso urbanístico es el turístico, las limitaciones al uso de las unidades de alojamiento por sus propietarios establecidas por la regulación turística tienen la finalidad de evitar que en este tipo de suelo existan promociones residenciales encubiertas. Ni las viviendas con fines turísticos, ni las viviendas turísticas de alojamiento rural tienen ese tipo de limitaciones.

Nota 7. Este caso es frecuente en los inmuebles que son adquiridos para obtener una rentabilidad para explotarlos como viviendas con fines turísticos en los que se contrata a una gestora que se encargue de todo.

 

 


APARTAMENTOS TURÍSTICOS I: MARAÑA LEGAL.

Cuadro alojamientos turísticos

25 Cuandohablamos coloquialmente de un “apartamento turístico” lo identificamos con un inmueble donde alojarnos de forma temporal, con estructura similar a la de una vivienda y equipado con cocina y muebles. Otra característica asociada a los “apartamentos turísticos” es que forman parte de un edificio donde hay más apartamentos, viviendas, o inmuebles de otros usos.

Pero bajo esta idea generalizada nos encontramos con distintas modalidades de alojamiento, cada una de ellos con una regulación propia. El término “apartamento turístico” jurídicamente es correcto para denominar sólo algunos de ellos, mientras que otros son viviendas u hoteles. En el caso de la Comunidad Autónoma de Andalucía son seis los regímenes jurídicos aplicables1, cuyas características principales son:

1º. Viviendas con fines turísticos. Son viviendas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se ofrece mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos. Se presume que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda es comercializada o promocionada en canales de oferta turística2. Estas viviendas deben estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato3. Una misma persona usuaria no podrá contratar los servicios de alojamiento en una vivienda con fin turístico por un período superior a dos meses4.

Este tipo de alojamiento se regula por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

2º. Viviendas turísticas de alojamiento rural. Son viviendas situadas en el medio rural5 en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público para su utilización temporal u ocasional con fines turísticos una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, tres meses al año6. Deberán estar amuebladas y disponer de los enseres necesarios para su inmediata utilización7. Cabe la existencia de viviendas con fines turísticos en el medio rural cuando éstas no cumplan las condiciones de las viviendas turísticas de alojamiento rural8.

Este tipo de alojamiento se regula por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

3º. Viviendas para alquiler de temporada. Se trata de viviendas que quedando excluidas de los dos regímenes anteriores (viviendas con fines turísticos y las viviendas turísticas de alojamiento rural) se ofrecen para un uso distinto del de vivienda habitual del arrendatario9. No hay una duración mínima ni máxima, no se exige un equipamiento o amueblamiento determinado y las condiciones serán las pactadas entre ambas partes10. Este tipo de arrendamiento se regula por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Antes de que se promulgase la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas11, y de que la legislación sectorial turística regulase las viviendas con fines turísticos y las viviendas turísticas de alojamiento rural, estos dos tipos de alojamiento turístico se regían por la Ley de Arrendamientos Urbanos12 como viviendas de temporada.

4º. Establecimientos de apartamentos turísticos: grupo edificios y complejos. En este caso ya no hablamos de viviendas (uso residencial), sino de establecimientos de uso turístico cuyas unidades de alojamiento son similares a las descritas anteriormente.

Los establecimientos de apartamentos turísticos son un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, que cumplen los requisitos establecidos en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos13. El número mínimo de apartamentos es de tres y pueden disponerse ocupando la totalidad o parte independiente de un edificio, siempre que dispongan de entrada, escaleras y ascensor independientes de uso exclusivo14. Se clasifican en categorías15 de una  a cuatro llaves, en función de los servicios ofrecidos y de las dimensiones de las zonas comunes y alojamientos.

Aunque se permite la división horizontal en las categorías de 3 y 4 llaves16, y por tanto que las unidades de alojamiento tengan distintos propietarios, en este tipo de establecimientos es obligatorio que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular (unidad de explotación17). Además, las unidades de alojamiento integrantes de los establecimientos de apartamentos turísticos quedan afectas a la prestación del servicio de alojamiento turístico, quedando prohibido destinarlas a un uso distinto, como el residencial, bajo cualquier título y, expresamente, a la actividad de alquiler de vivienda18.

El plazo máximo de duración de la estancia en este tipo de establecimientos es de 45 días19 y de dos meses para los propietarios de apartamentos constituidos en régimen de propiedad horizontal20.

5º. Establecimiento de Apartamentos Turísticos: grupo conjuntos. Se trata de un caso particular de los establecimientos de apartamentos turísticos en el que las unidades de alojamiento pueden estar dispersas en un edificio coexistiendo con otros usos, o incluso en edificios distintos21. Para ello es necesario que la normativa urbanística permita el uso turístico en los locales o viviendas que se transformen a este uso. Igualmente que en el grupo anterior, se exige un número mínimo de tres unidades y unidad de explotación.

Este régimen jurídico está presente en la regulación de las viviendas con fines turísticos, ya que cuando se pretenda explotar  tres o más de éstas por una única persona titular, pasan a regularse como  conjunto de apartamentos turísticos, lo que supone un cambio de uso de residencial a uso turístico. Este cambio de uso no siempre es permitido por el planeamiento urbanístico, provocando situaciones de difícil comprensión para el administrado.

6º. Hoteles de apartamentos. Son aquellos establecimientos turísticos que, reuniendo los requisitos exigidos a los hoteles, cuentan, además, con las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento22, es decir, son hoteles que en vez de habitaciones tienen apartamentos. Están regulados por Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros, y al igual que los establecimientos de apartamentos turísticos grupo edificios, los hoteles-apartamentos, deben ocupar la totalidad o parte independiente de un edificio, o un conjunto de edificios de forma homogénea, disponiendo de entradas propias y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo23.

En los hoteles-apartamento de categoría 4 estrellas es posible que los apartamentos se constituyan en régimen de propiedad horizontal, siempre que estén afectos al uso turístico y respetando el principio de unidad de explotación. Al igual que en los establecimientos de apartamentos turísticos se limita la duración de la estancia a un máximo de dos meses para los propietarios de apartamentos20. Estas limitaciones se ponen para evitar que suelos calificados como turísticos se conviertan en residenciales. No hay límite de la duración de la estancia a terceros.

En el siguiente cuadro he resumido las características principales de los distintos tipos de alojamiento24:

Coincidencia de los distintos regímenes en un edificio. Vistos los 6 regímenes jurídicos, y para caricaturizar el sobreesfuerzo legislativo realizado por nuestros gobernantes, imaginemos un rellano de un edificio con 5 puertas las cuales dan acceso respectivamente a: una vivienda habitual, una vivienda con fin turístico, una vivienda para alquiler de temporada y un apartamento turístico perteneciente al grupo conjunto. Si además el edificio se encuentra en un municipio en el medio rural podemos sumar una sexta puerta desde la que se accede a una vivienda turística de alojamiento rural. Aún más, en ese edificio podrían existir dos partes con accesos independientes que diesen una de ellas a un establecimiento de apartamentos turísticos del grupo edificio, y otra a un hotel de apartamentos. Lo aquí descrito es posible con la legislación actual.

Conclusiones: Gracias a plataformas como Airbnb, Homeaway o Booking, los propietarios de viviendas encontraron una manera de mejorar su rendimiento económico ofreciendo servicios de alojamiento distintos del de vivienda habitual. Estos alquileres estaban bajo el paraguas de la Ley de Arrendamientos Urbanos como alquileres de temporada, pero la modificación de esta Ley los excluyó y forzó la regulación de los mismos por las Comunidades Autónomas competentes en materia de turismo. La supuesta necesidad de regular específicamente este tipo de viviendas se sumó a las regulaciones existentes, lo que hace que la normativa de aplicación sea una maraña legal de difícil comprensión.

Así que lejos de simplificar la legislación y dejar hacer a los ciudadanos libremente, nuestros gobernantes esgrimen una serie de motivos que sustentan un “supuesto interés general” por el que es necesario regular e intervenir  las viviendas con fines turísticos, entre los que destaco:

– Eliminar la clandestinidad y la competencia desleal en la actividad turística (léase: presiones del sector hotelero u otros establecimientos ya regulados, que tienen que competir con estos alojamientos).

– Lucha contra el fraude (léase: se me están escapando algunos sin pasar por caja).

– Establecer unas mínimas garantías de calidad y seguridad, para la protección de las personas usuarias de servicios turísticos (léase: los criterios articulados de puntuación y reputación privados de los distintos portales son menos fiables que una plaquita que diga que el establecimiento está clasificado y censado en un registro oficial).

– La protección del medio ambiente y del entorno urbano, su repercusión en la convivencia vecinal, la necesidad de una cultura basada en la sostenibilidad… (léase: tiranía del pensamiento imperante o de  lo políticamente correcto).

Visto lo visto, tal y como decía el expresidente norteamericano Ronald Reagan “La visión del Gobierno sobre la economía se podría resumir en unas pocas frases cortas: si se mueve, ponle impuestos; si se sigue moviendo, regúlalo. Y si deja de moverse, subsídialo”, situaciones que conviven en sus distintas etapas en el sector turístico de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Suerte.

Cádiz, 1 de marzo de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Se excluye de este análisis las Casas Rurales, por no estar asociadas de manera generalizada al concepto de apartamento turístico.

Nota 2. Artículo 3 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 3. Artículo 6.c del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 4. Artículo 1.2.b) del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 5. La definición de medio Rural a estos efectos viene regulada en el artículo 3 del Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

Nota 6. Artículo 48.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 7. Artículo 48.2 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 8. Artículo 9 del Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

Nota 9. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos concede medidas de protección al arrendatario frente al arrendador en el caso de que vivienda satisfaga la necesidad de vivienda habitual del individuo y de su familia, frente a otro tipo de arrendamientos de carácter económico o recreativo (Exposición de Motivos 3).

Nota 9 Bis. No hay una duración mínima ni máxima, salvo en el caso de que el alquiler cumpla los requisitos del art. 5.e)  de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuyo caso sólo se podrá alquilar en este régimen hasta 2 meses cada año, sumados todas las estancias de los inquilinos. A partir de dos meses, este tipo de arrendamientos se regularán por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 10. Este tipo de arrendamientos se regula en el Título III De los arrendamientos para uso distinto del  de vivienda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Nota 11. El artículo Primero Dos de La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas introdujo una modificación en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos excluyó de su ámbito de aplicación  “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial” (art. 5.e).

Nota 12. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Nota 13. Este tipo de establecimiento de alojamiento turístico viene definido en el art. 44 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y están regulados detalladamente en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 14. Artículo 9 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. En el caso de un complejo de apartamentos turísticos estaríamos hablando de un establecimiento con varios edificios de apartamentos turísticos.

Nota 15. Artículo 11.5 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 16. Artículo 42 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 12.4 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 17. Artículo 44.4 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 5 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 18. Artículo 42 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 7.3 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 19. Artículo 25.1 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 20. Artículo 42.3.a de Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía

Nota 21. Artículo 44.3.b de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 9.3 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 22. Artículo 43.1.b de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía  y artículo 31.1 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros.

Nota 23. Artículo 31.3 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros, con la salvedad de lo dispuesto en el  artículo 7 del mismo decreto.

Nota 24. Adjunto a este artículo se proporciona el cuadro en formato pdf con anotaciones aclaratorias y referencias a la legislación.

Nota 25. Artículo actualizado el 9 de mayo de 2018.