DIFERENCIAS ENTRE SUPERFICIE ÚTIL, SUPERFICIE CONSTRUIDA “PROPIA” Y SUPERFICIE CONSTRUIDA CON PARTE PROPORCIONAL DE ZONAS COMUNES.

Tanto para las personas que quieran adquirir o alquilar una vivienda como para los profesionales del sector es importante tener claro estos tres conceptos. Para su explicación vamos a utilizar un edificio de viviendas, aunque sus enseñanzas son extrapolables a inmuebles de otros usos.

Una característica común a los tres conceptos es que son magnitudes de superficie horizontal, como si mirásemos el edificio desde arriba (en planta), y no magnitudes de superficie vertical (paredes o fachadas). Por ello, siempre que describamos una vivienda o alguna de sus estancias con una superficie horizontal estaremos dando una información incompleta, pues no sabemos la altura que tiene. No es lo mismo un salón de 20 m² de superficie útil con 1,8 m de altura libre¹, en la que tendríamos que entrar agachados, que un salón de igual superficie, pero con 5,0 m de altura, en el que podríamos instalar una fantástica librería de dos pisos. En la imagen vemos como la superficie útil de la vivienda del señor de amarillo no es comparable a la que disfruta el señor de rojo por la diferencia de altura entre ambas:

Pasemos a definir los tres tipos de superficies horizontales que utilizamos habitualmente:

Superficie útil. La superficie útil de una vivienda es su superficie interior utilizable. Como su propio nombre indica es la parte útil de la vivienda, la disponible para el usuario, la que se puede pisar y sobre la que antes de amueblar se puede pasar una escoba para limpiarla. La superficie útil también incluye la superficie interior de los armarios empotrados si existieran. Esta superficie está delimitada por la cara interior de las paredes y puertas que separan la vivienda del exterior o de las zonas comunes del edificio, y excluye la superficie ocupada por elementos constructivos como tabiques, muros, cerramientos, huecos de instalaciones, pilares, etc.² En la siguiente imagen vemos sombreado en color crema la superficie útil de esta vivienda:

La superficie útil de la vivienda del dibujo es la recogida en el siguiente cuadro, tanto por cada estancia como la total:

Para el cómputo de la superficie útil de una vivienda se deben excluir aquellos espacios cuya altura libre sea tan baja que no permita su utilización, como el hueco que queda bajo una escalera, o espacios bajo las cubiertas inclinadas (aunque se utilicen como almacenaje). En el caso de que no se excluyan, al menos habría que indicar esta característica³.

Saber cuál es la superficie útil de una vivienda es esencial cuando vamos a adquirir una, especialmente si la compramos sobre planos, ya que es la magnitud que me informa de la superficie de la que voy a poder disfrutar. Trasladar esta información adecuadamente al comprador es obligatorio para el vendedor⁴, además de ser lo correcto.

Cuando una vivienda tiene balcones, terrazas, porches u otros elementos abiertos, su superficie se mide con los mismos criterios definidos y se considera superficie útil. Pero es muy importante que, en la información que nos proporcionen de la vivienda, nos diferencien la superficie útil interior de la superficie útil exterior, pues si no, nos estarían dando una información confusa respecto lo que realmente mide el interior de la vivienda⁵ y lo que mide la terraza (u otro elemento exterior).

Superficie construida propia (de la vivienda). Si incluimos la superficie que ocupan los elementos constructivos que hemos excluido en el cálculo de la superficie útil, la magnitud que obtendremos se denomina superficie construida. Al igual que el adjetivo “útil” hace referencia a la superficie que se puede utilizar, el adjetivo “construida” implica que se tienen en cuenta para su cálculo todos los elementos construidos que conforman la vivienda (pilares, muros, bajantes, tabiques, etc.). Estos elementos materiales han de estar en el interior de la envolvente que delimita mi vivienda⁶. En la imagen vemos sombreada en verde y delimitada por la línea exterior la superficie construida propia de la misma vivienda del ejemplo anterior:

Y en el siguiente cuadro vemos la superficie útil y la superficie construida propia de la vivienda:

Al añadir el adjetivo “propia” indicamos que dicha superficie conforma la superficie interior privativa de la vivienda, diferenciándose de la superficie de las zonas comunes del edificio, que, aunque se adscriban a ella, son de propiedad compartida con el resto de los vecinos.

Existen elementos constructivos que se encuentran en la unión de dos viviendas, como puede ser el cerramiento que separe a una de otra. En estos casos, se suele dividir la superficie del elemento entre las dos viviendas, adscribiendo el 50% de la superficie a cada una.

En cuanto a la superficie construida de balcones, terrazas, porches u otros elementos abiertos, de cara a un comprador, es suficiente que se le traslade el dato de la superficie útil de estos elementos. Pero debemos saber que a efectos de la información recogida en las fichas del Catastro Inmobiliario (donde no se indica la superficie útil, sólo superficies construidas): “Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computarán al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.”⁶

Superficie construida con parte proporcional de zonas comunes. En el caso de que una vivienda se encuentre formando parte de un edificio⁷ en el que hay más viviendas (o locales), existen unas zonas comunes que pertenecen a todas ellas en régimen de copropiedad. Estos elementos son el portal, los pasillos comunitarios, el castillete, el ascensor, la portería, los cuartos de instalaciones, etc.

Aunque no formen parte de la superficie privativa de la vivienda, la superficie construida de estos elementos se reparte “proporcionalmente^{8 y 9}” entre cada una de ellas, sumándose a la superficie construida propia. El valor que obtenemos de esta adición es la superficie construida con parte proporcional de zonas comunes, que se abrevia como PPZZCC:

Sup. Const. con PPZZCC = Sup. Const. propia + una parte de la Sup. Const. de las ZZCC del edificio.

Por ello, cuando nos dicen que una vivienda tiene una superficie construida con PPZZCC determinada, debemos saber que sólo parte de esa superficie es la que podemos disfrutar privadamente, pues el resto se corresponde con las zonas comunes del edificio.

Veamos un ejemplo real de lo explicado. Un edificio de 7 viviendas tiene una superficie construida total de 709,07 m² que incluye tanto la superficie construida de las viviendas (579,99 m²) como la superficie construida de las zonas comunes (129,08 m²). En el cuadro vemos la superficie construida total del edificio distribuida por cada planta:

En el siguiente plano vemos diferenciada la superficie construida propia de las viviendas (verde claro) y la superficie construida de las zonas comunes (verde oscuro) en la planta del edificio donde se encuentra la vivienda del ejemplo:

Si con los criterios explicados en este artículo procedemos a cuantificar la superficie útil y construida propia de cada vivienda, obtenemos el siguiente cuadro:

La diferencia entre la superficie construida total del edificio y la superficie construida propia de las viviendas es, lógicamente, la superficie construida de las zonas comunes, que suponen 129,08 m². Esta superficie construida de zonas comunes es la que tenemos que asignar en régimen de copropiedad a cada vivienda. Un criterio para su asignación es hacerlo proporcionalmente a la superficie construida propia de cada vivienda (aunque también se podría hacer en base a la superficie útil). Para ello dividiremos la superficie construida total del edificio (709,07 m²) entre la superficie construida propia total de las viviendas (579,99 m²) obteniendo un valor (coeficiente de conversión 1,22154461) que multiplicado por la superficie construida propia de cada vivienda nos da la superficie construida con PPZZCC, como reflejamos en el siguiente cuadro:

Vemos que, a mayor superficie construida propia, mayor superficie construida con PPZZCC. Este criterio es el más habitual y parece el más correcto para distribuir las zonas comunes entre los inmuebles que tengan acceso y puedan hacer uso de ellas. En el caso de que este edificio tuviera un local comercial que no tuviese acceso a las zonas comunes, lo usual es no asignarle copropiedad de dichas zonas, coincidiendo en ese caso la superficie construida propia con la superficie construida con PPZZCC.

¿Para qué utilizar cada tipo de superficie? La superficie útil es la magnitud idónea para informarnos sobre el tamaño de una vivienda, ya que nos indica realmente la superficie que vamos a poder utilizar de ella. Es importante que en esta magnitud se indique qué superficie se corresponde con espacios exteriores (terrazas, porches, etc.) y que se complemente con la altura de las diferentes estancias, ya que existen piezas cuya altura las hacen inhábiles para habitarlas, como altillos o “bajoescaleras” que son útiles sólo para almacenaje.

Para un comprador, la superficie construida propia es la apropiada para comparar viviendas en el mercado, ya que es el valor que se suele utilizar en los portales inmobiliarios y también uno de los valores que aparecen en las fichas catastrales. En cualquier caso, es importante asegurarse de qué superficie es la que nos están indicando cuando nos venden una vivienda, ya que para poder compararlas con otras debemos utilizar las mismas magnitudes (“peras con peras”).

Por este mismo motivo, si un promotor está haciendo un estudio de mercado y quiere saber a cuánto se vende el m² de un barrio determinado, el resultado que obtendrá será el del metro cuadrado construido propio. Por ejemplo, si una casa de 100 m² construidos propios se vende a 200.000 €/m², ya sabe que el m² construido propio vale 2.000 €/m² y le vale de referencia para poner precio a su nueva promoción. Pero ha de tener muy claro que una vivienda de 100 m² construidos llevará adscritos una serie de metros cuadrados de zonas comunes si forma parte de un edificio, por ejemplo un 20% más, por lo que para vender 100 m² de vivienda tendrá que construir 120 m², que será la superficie construida con parte proporcional de zonas comunes y que es la superficie que determinará el coste de la vivienda, pues representa los metros que ha de construir realmente.

Por ello, para un promotor, la importancia de la superficie construida propia es que es la unidad comúnmente utilizada en los portales inmobiliarios, por lo que para comparar inmuebles es la unidad utilizada, mientras que la superficie construida con PPZZCC, es una unidad apropiada para determinar los costes en los estudios de viabilidad de promociones inmobiliarias, ya que nos indica los metros que hay que construir realmente.

La superficie construida sin apellidos. Debemos advertir que cuando nos encontramos en la descripción de una vivienda el término “superficie construida” sin indicar si es propia o con parte proporcional de zonas comunes, lo habitual es que se estén refiriendo a ésta última, es decir a la superficie construida con PPZZCC. Este es el criterio seguido por el DECRETO 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, que en este caso es inocuo porque debe ir acompañado siempre de la superficie útil, pero en el caso de que nos den sólo esta información genera confusión. De ahí que mi consejo es que siempre que nos den el dato de la superficie construida en edificios de viviendas, pensemos que lleva incluida la parte proporcional de las zonas comunes, y solicitemos la superficie útil de la vivienda.

Conclusiones: la importancia de cada tipo de superficie. La magnitud más importante a la hora de comprar un piso es su superficie útil, ya que nos informa de cuál es la superficie que realmente vamos a disfrutar. Dos viviendas con idéntica superficie útil pueden tener superficies construidas muy diferentes, dependiendo sobre todo del espesor de sus cerramientos y tabiques, ya que si estos son muros de carga como ocurre en muchos edificios rehabilitados, para la misma superficie útil la superficie construida será mayor. En la siguiente imagen, vemos como la vivienda de la izquierda tiene mayor superficie construida propia al ser mayor el espesor de sus muros exteriores, sin embargo, ambas tienen la misma superficie útil:

Si además la vivienda forma parte de un edificio, debemos tener en cuenta que la superficie construida puede ser la propia de la vivienda, o incluir una parte de las zonas comunes del edificio como el portal, las escaleras, etc.

En las últimas imágenes vemos que la superficie de vivienda que podemos disfrutar es la misma en los cuatro casos (igual superficie útil), pero si nos dejamos informar sólo por la superficie construida propia o la superficie construida con PPZZCC tendrían valores distintos.

Cádiz, 30 de abril de 2021.

Gumersindo Fernández Reyes.

Abreviaciones utilizadas en el artículo:

RICCAVA. Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.

Orden ECO/805/2003. Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras

NTVC. Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Notas:

Nota 1. La altura libre de una estancia es la distancia que hay entre el suelo y el techo. No incluye el espesor de los elementos constructivos, como son la estructura, solería o el falso techo, por lo que se puede medir con una cinta métrica o medidor laser desde el interior.

Nota 2. A continuación vemos otras definiciones del concepto superficie útil dadas por diferentes disposiciones legales:

– Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras:

Art. 4. Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

– DECRETO 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía (RICCAVA):

Art.2.e) Superficie útil: Es la superficie del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo, incluirá la mitad de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos u otros hasta un máximo del 10% de la superficie útil cerrada.

Del cómputo de superficie útil queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a ciento cincuenta centímetros.

Cuando se trate de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un mismo edificio, para el cómputo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección superior a cien centímetros cuadrados, se tomará la media aritmética de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al 100%.

– Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbanística de Cádiz:

Art. 2.1.16. Superficie Útil. Es la correspondiente al espacio limitado por los cerramientos verticales de una pieza y, por agregación de la anterior, la utilizable en un local o en el conjunto del edificio. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados.

Nota 3. Tanto en el art.4 de la Orden ECO 808/2003 como en el art. 2.e) del RICCAVA no se tendrán en cuenta superficies cuya altura sea inferior a 1,5 m. Aunque sea para el cómputo de la superficie construida, la Norma 11. 3 de las NTVC también utiliza la misma altura de 1,5 m para excluir dicha superficie de su cómputo.

Nota 4. El RICCAVA regula la información que debe facilitarse a los consumidores en la compraventa y arrendamiento de viviendas en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Nota 5. El RICCAVA incluye dentro de la superficie útil a trasladar al consumidor la superficie de “los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos u otros hasta un máximo del 10% de la superficie útil cerrada”, lo que en mi opinión puede generar confusión, debiendo darse esta información siempre por separado.

Nota 6. A continuación vemos la definición de superficie construida dada por la NTVC:

“Norma 11. 3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.

En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.”

Nota 7. No solo de un edificio, también puede haber comunidades de propietarios de viviendas unifamiliares cuyos elementos comunes sean edificios independientes.

Nota 8. Aunque se suele utilizar el término “parte proporcional de zonas comunes” y lo habitual es que esos metros en copropiedad comunitarios se repartan proporcionalmente según la superficie útil o construida propia de cada vivienda o departamento independiente, no es un criterio de reparto obligatorio impuesto por la legislación. Es más, es habitual que a departamentos de un edificio como los locales comerciales que no tienen su acceso por las zonas comunes, no se les asigne superficie de zonas comunes, ya que no hacen uso de ellas.

Nota 9. El criterio que utiliza la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal en su artículo tercero para fijar una cuota de participación en la copropiedad de esos elementos comunes es un criterio económico y no de superficie: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble”. Y para calcular la cuota de participación en los gastos que tiene un edificio, en su artículo 5 dice que se hará tomando “como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”, es decir, parte de un criterio de proporcionalidad que puede ser alterado por las características de cada inmueble.

DIFERENCIAS ENTRE PARCELA Y SOLAR .

Parcela y solar son términos que se utilizan para identificar superficies de terrenos o suelos. Tanto parcelas como solares son unidades de suelo atribuidas a un propietario, o varios en proindiviso, y por tanto inscribibles como fincas independientes en el Registro de la Propiedad. Aunque con los matices¹ que recoge el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante TRLSRU), parcela y solar son unidades de suelo, que se diferencian del término finca^{2, 3, y 4} en que este último vale para identificar tanto un suelo como una construcción. Por ello, podemos decir que una parcela o un solar son tipos específicos de fincas que representan suelo, no edificación, mientras que el término finca es asimilable a cualquier tipo de propiedad inmueble que pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad, bien sea un suelo, una edificación o parte de ella.

Todos los solares son parcelas, pero no todas las parcelas son solares. Coloquialmente, cuando hablamos de una parcela⁵, nos referimos a una superficie de suelo o terreno delimitado por linderos, independientemente de que se sitúe en un entorno rústico o urbano. Pero cuando nos referimos a un solar⁶, solemos referirnos exclusivamente a una parcela ubicada en un entorno urbano. Otra diferencia entre ambos términos es que el solar está vacante de edificación, mientras que una parcela puede estar vacía o edificada. Por lo que un solar es un tipo específico de parcela que por su ubicación urbana y vacuidad parece estar lista para ser construida. Si pasamos al mundo de la legislación urbanística, el significado es similar, pero hay que afinar algo más como veremos en este artículo.

Solar

La condición de solar en la legislación urbanística. Según la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante LOUA) tienen la condición de solar las parcelas de suelo urbano dotadas de los servicios y características que determine la ordenación urbanística y que como mínimo deben ser⁷:

– Acceso rodado por vía urbana pavimentada.

– Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficiente para la edificación, construcción e instalación prevista.

– Evacuación de aguas residuales a la red pública.

– Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento.

Por ello, aunque la parcela cumpla estas cuatro condiciones enumeradas en el art. 148 de la LOUA, no son suficientes para tener la consideración de solar si previamente no está clasificada como suelo urbano por el Plan General de Ordenación Urbanística⁸ (en adelante PGOU). El PGOU es el instrumento con capacidad de clasificar la totalidad del suelo de un municipio dentro de las distintas clases y categorías existentes⁹, pero no de manera discrecional, sino atendiendo a las características intrínsecas de los suelos. En el caso del suelo urbano, estas características son las descritas en el art. 45 de la LOUA:

a) Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse en él en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión.

b) Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior.

c) Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones.

Si comparamos las características que ha de tener una parcela para ser clasificada como urbana (art. 45 LOUA), y las que ha tener para considerarse solar (Art. 148 LOUA) vemos que son casi idénticas, salvo por las exigencias del entorno en el que se ubica:

– Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse a él en ejecución del PGOU.

– Estar ya consolidado en, al menos, dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el PGOU proponga e integrado en la malla urbana.

– Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico.

Pues bien, si una parcela cumple todas las características descritas en ambos artículos (45 y 148 de la LOUA) tendrá la condición de solar, y así lo deberá recoger el PGOU, además de adscribirlo a la categoría de suelo urbano consolidado, con las salvedades que veremos más adelante.

¿Pueden clasificarse como suelo urbano consolidado determinadas parcelas que no tengan la condición de solar? La respuesta es sí. Si una parcela cumple las condiciones del art. 45 de la LOUA, podrá estar clasificada como suelo urbano consolidado, pero no tendrá la condición de solar si no cumple las condiciones adicionales del art. 148 de la LOUA. Se trata de parcelas ya urbanizadas, pero que su urbanización es insuficiente para la ordenación prevista en el planeamiento urbanístico. Por ejemplo, si nos encontramos con una parcela ordenada urbanísticamente para construir una vivienda unifamiliar que cumple todos los requisitos exigibles para ser un solar, pero que al entrar en vigor un nuevo planeamiento se propone un ensanchamiento de la calle con un retranqueo de la parcela y una edificación de mayor altura, la urbanización a ojos del nuevo planeamiento es insuficiente, pues de la misma definición de solar vemos que:

– Respecto al acceso rodado por vía urbana pavimentada: queda una franja de vía urbana por pavimentar y en la que completar las instalaciones urbanas que deban discurrir por ella.

– Respecto al suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficiente para la edificación prevista: sí existen tales suministros, pero dimensionadas para una vivienda unifamiliar, por lo que para la nueva edificación prevista puede que sea insuficientes, de manera que las compañías suministradoras obliguen, por ejemplo, a conectarse lejos de la parcela y por tanto a hacer obras de urbanización complementarias.

Es decir, la parcela está dotada con un mínimo de servicios “de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión” para que el suelo sea clasificado como urbano consolidado, pero estas dotaciones no son suficientes para la edificación prevista por la ordenación y que se exigen para que tenga la condición legal de solar. Por tanto, hay parcelas que pueden ser clasificadas como suelo urbano consolidado, pero que necesitan unas obras complementarias de urbanización para tener la condición de solar.

Las obras complementarias de urbanización. En cuanto a la dotación de servicios necesarios para la nueva edificación prevista en el PGOU, no es infrecuente que para conectarse a ellos haya que intervenir en la urbanización existente (conexiones a centros de transformación distantes, ejecución de nuevos pozos de saneamiento para el enganche, etc.), o como hemos visto en el ejemplo anterior, que sea necesario ejecutar parte del acerado. La ejecución de estas obras son las que convierten a la parcela en solar.

El propietario de la parcela está obligado a ejecutar estas obras para completar la urbanización a su costa¹⁰, pero en el caso de retranqueo para ampliar el viario urbano, no tiene el deber de ceder la franja de suelo, tal y como vimos en el anterior artículo de mi Blog¹¹.

Este tipo de obras que completan la urbanización para hacerla adecuada al edificio previsto, no son objeto de una licencia de urbanización, sino que se autorizan con la licencia de las obras de la edificación como obras complementarias a la misma¹² y deben quedar concluidas antes de poner la edificación en servicio¹³.

Parcelas y solares urbanos que dejan de serlo. Como hemos visto, la adscripción de un suelo como urbano, en la categoría de consolidado, surge de sus características intrínsecas descritas en el art. 45, de la LOUA, y no de una potestad municipal, pero hay una excepción, que es que en el ejercicio de la función pública¹⁴ que es la planificación urbanística, el PGOU lo incluya dentro de una actuación de dotación definida en el art. 45.2.B.c de la LOUA o en el art.7.1.b del TRLSRU, situación en la que tendría que clasificar dichas parcelas como suelo urbano no consolidado. Las actuaciones de dotación incrementan sustancialmente el aprovechamiento objetivo de las parcelas derivado de un aumento de edificabilidad, densidad o de cambio de uso respecto el aprovechamiento preexistente. Si este incremento de aprovechamiento objetivo es inferior al 10% del preexistente, las parcelas seguirían clasificadas como suelo urbano consolidado, pudiendo ejecutarse la edificación adaptando la urbanización a ese cambio de aprovechamiento como obras complementarias. Pero en caso contrario, necesitaríamos proyecto de urbanización¹⁵ con la finalidad llevar a la práctica las previsiones y determinaciones del instrumento de planeamiento que ordene esa área homogénea de suelo urbano no consolidado.

Conclusiones. De la literalidad del art. 45.2.A de la LOUA, donde define el suelo urbano consolidado, nace una distinción entre terrenos urbanizados y solares, pues que un suelo esté urbanizado no implica que esta urbanización sea suficiente para soportar la edificación prevista para esa parcela, como sí ocurre en el caso del solar:

“Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el apartado anterior cuando estén urbanizados o tengan la condición de solares y no deban quedar comprendidos en el apartado siguiente.”

Esta distinción también se hace patente en el mismo título del art. 148 de la LOUA (Edificación de parcelas y solares) donde en su apartado 1 dice literalmente:

 “La ejecución del planeamiento tiene lugar mediante la directa realización, en las correspondientes parcelas o solares, de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento objetivo previsto por aquél, cuando dicha ejecución no deba tener lugar en unidades de ejecución delimitadas a tal fin y a través de los sistemas de actuación definidos en esta Ley.”

Por último, y en coherencia con lo que dice la LOUA, el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RGU), en su artículo 39.1 dice:

“En suelo urbano sólo podrá edificarse cuando los terrenos adquieran la condición de solar o cuando se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación.”

Lo que complementa con las garantías que se le exige a las parcelas urbanas para la construcción previa o simultánea de la urbanización¹⁶.

Por ello concluyo que, dentro del suelo clasificado como urbano consolidado conviven dos tipos de parcelas, ambas urbanizadas, pero mientras a una le falta completar la urbanización para soportar la edificación prevista en el planeamiento (parcela a secas o parcela urbana), la otra está lista para edificar sin necesidad de ninguna obra de urbanización complementaria, siendo esta última la que se denomina solar.

Cádiz, 26 de marzo de 2021.

Gumersindo Fernández Reyes.

Abreviaciones utilizadas:

TRLSRU. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

LOUA. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

RDUA. Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

RGU. Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

PGOU. Plan General de Ordenación Urbanística de Cádiz.

RAE. Real Academia Española.

DEJ RAE. Diccionario panhispánico del español jurídico de la Real Academia Española.

DEL RAE. Diccionario de la lengua española de la Real Academia Española.

Nota 1. El TRLSRU en su artículo 26 define parcela como “la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente”, es decir, la parcela ya no tiene que ser una realidad física única, pues pueden desdoblarse o superponerse en complejos inmobiliarios de manera virtual como realidad jurídica.

Nota 2. Definición de finca dada por el art. 26.1.a) del TRLSRU: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

Nota 3. Definición de finca registral del diccionario panhispánico del español jurídico de la RAE: unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo, que abre folio en el Registro de la Propiedad.

Nota 4. Definición de finca del diccionario de la lengua española RAE: 1. Propiedad inmueble, rústica o urbana.

Nota 5. Definición de parcela del diccionario de la lengua española RAE: 1. Porción pequeña de terreno, de ordinario sobrante de otra mayor que se ha comprado, expropiado o adjudicado. 2. En el catastro, cada una de las tierras de distinto dueño que constituyen un pago o término.

Nota 6. Definición de solar del diccionario de la lengua española RAE: 3. Porción de terreno donde se ha edificado o que se destina a edificar.

Nota 7. Art. 148. 4 de la LOUA.

Nota 8. Aunque en el artículo hagamos referencia a los Planes Generales de Ordenación Urbanística, este término es sustituible por cualquier otro instrumento de planeamiento con capacidad para clasificar y calificar suelo.

Nota 9. Las distintas clases y categorías de suelo que recoge la LOUA son:

–  Clase: suelo no urbanizable. Categorías: no urbanizable de especial protección por legislación específica, no urbanizable de especial protección por la planificación territorial o urbanística, no urbanizable de carácter natural o rural y no urbanizable del Hábitat Rural Diseminado.

– Clase: Suelo urbanizable. Categorías: urbanizable ordenado, urbanizable sectorizado y urbanizable no sectorizado

– Clase: suelo urbano. Categorías: urbano consolidado y urbano no consolidado.

Nota 10. Art. 56 de la LOUA que remite al 55.2.B.b y c.

Nota 11. Artículo del Blog “La cesión gratuita de suelo en parcelas de suelo urbano consolidado”:

LA CESIÓN GRATUITA DE SUELO EN PARCELAS DE SUELO URBANO CONSOLIDADO.

Nota 12. Art. 99.2 de la LOUA y Art. 7. b) del RDUA.

Nota 13. Art. 149.2 de la LOUA y 39 y 40 del RGU.

Nota 14. En el artículo del Blog “El urbanismo y la ordenación del territorio como función pública. propuesta al anteproyecto de la Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (31-07-2020)”, explicábamos la evolución de la función pública en el urbanismo:

EL URBANISMO Y LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO COMO FUNCIÓN PÚBLICA. PROPUESTA AL ANTEPROYECTO DE LA LEY DE IMPULSO PARA LA SOSTENIBILIDAD DEL TERRITORIO DE ANDALUCÍA (LISTA).

Nota 15. Art. 98 de la LOUA.

Nota 16. Art. 40 del RGU.

¿QUÉ ES UNA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA?

El art. 47¹ de nuestra Constitución, no sólo insta a los poderes públicos a que la vivienda sea accesible, sino a que ésta sea digna y adecuada. La utilización de estos adjetivos y no otros, suscitó una enmienda del premio Nóbel de Literatura D. Camilo José Cela² durante la redacción de la Constitución Española, nombrado senador de la primeras Cortes Generales por designación real³. Su profundo conocimiento del castellano le hizo presentar un total de 40 enmiendas de corte léxico y gramatical al texto constitucional⁴ y, aunque se le atribuya una labor de estilo y corrección lingüística, no debemos olvidar que el uso de una determinada palabra en vez de otra no es inocuo, sobre todo si éstas forman parte de un texto sumamente relevante y sometido a interpretaciones políticas y legales durante su vigencia⁵. La redacción propuesta por D. Camilo José Cela al artículo es la siguiente⁶:

“La persona tiene derecho a disfrutar de vivienda idónea y los poderes públicos regularán la utilización del suelo y harán partícipe a la comunidad de las plusvalías que pudieran originarse.”

Enmienda que D. Camilo justificaba de la siguiente manera:

“El texto aprobado por el Congreso habla de vivienda digna y adecuada. Sobre significar más o menos lo mismo (digno=correspondiente, proporcionado al mérito y condición; adecuar = proporcionar, acomodar, apropiar una cosa a otra) y proceder, por tanto, por reiteración, el señalamiento es clasista por cuanto según él: 1. A la persona de mayor mérito o mejor condición corresponde mayor y mejor vivencia, porque 2. La vivienda debe estar proporcionada, acomodada y apropiada al mérito y condición de la persona. Idóneo: Que tiene buena disposición y suficiencia.”

Camilo José Cela. Senador por designación Real.

¿Qué es una vivienda digna? Si nos atenemos al concepto de “vivienda digna”, debemos buscar las características que ha de tener una vivienda en la subjetividad propia o ajena. Las acepciones del adjetivo “digna” del Diccionario de la lengua española⁷ son las siguientes:

Digna.

2. adj. Correspondiente, proporcionado al mérito y condición de alguien o algo.

4. adj. Propio de la persona digna.

5. adj. Dicho de una cosa: Que puede aceptarse o usarse sin desdoro. Salario digno. Vivienda digna.

6. adj. De calidad aceptable. Una novela muy digna.⁸

Todas estas definiciones implican tener una concepción formada de lo que es vivir dignamente, lo que depende de quien habite la vivienda, o de quien valore si la vivienda es digna para una tercera persona (a efectos de mi análisis, estas terceras personas son los legisladores). Digna es una caravana para un hippie que ha decidido vivir así, e indigna una vivienda de protección oficial a ojos de un presidente de gobierno con ínfulas. A similar conclusión llega el Diccionario panhispánico del español jurídico:

“Concepto social que alcanza la idea de que las condiciones generales del sitio en que se vive se pueden aceptar y usar sin desdoro o menoscabo de la estimación propia o ajena.”

¿Qué es una vivienda adecuada? Si analizamos el concepto de “vivienda adecuada”, de la propia definición del adjetivo “adecuada”, vemos de nuevo una componente subjetiva, pero también otra de carácter objetiva. Veamos la definición del Diccionario de este adjetivo y del de “apropiada” utilizado a su vez en la definición:

Adecuada. adj. Apropiado para alguien o algo.

Apropiada. adj. Ajustado y conforme a las condiciones o a las necesidades de alguien o de algo.

De nuevo será quien more la vivienda quien decida si es adecuada para él, o un tercero el que lo juzgue, pero “adecuada” también implica características objetivas que determinan si una vivienda es adecuada y apropiada para su habitabilidad. O como proponía D. Camilo José Cela, que la vivienda sea idónea (“adecuada y apropiada para algo” según el Diccionario).

Calificar de adecuada una vivienda, como objetivo constitucional, implica que, como mínimo, ésta tenga unas condiciones de seguridad y salubridad suficientes para su habitabilidad. Estas condiciones mínimas nos deben permitir vivir en ellas sin enfermar y en condiciones de seguridad que no comprometan nuestra integridad física. También debemos añadir a estos requisitos los que permitan acceder y utilizar las viviendas por personas con discapacidad.

La salubridad de una vivienda supone tener una dotación suficiente de agua potable, cuartos de baños con un sistema de evacuación de las aguas residuales, una adecuada iluminación, ventilación, soleamiento y aislamiento (térmico y acústico). La seguridad debe proteger nuestra integridad física, frente a daños estructurales, incendios, o a la propia utilización del edificio.

El derecho a una vivienda adecuada como principio rector de las políticas públicas, ha sido implementado mediante la regulación de los requisitos mínimos que ésta ha de cumplir. Por un lado, Ley de Ordenación de la Edificación⁹ mediante el Código Técnico de la Edificación¹⁰ es el instrumento legal que regula los requisitos básicos que ha de cumplir la edificación¹¹, y por otro, las ordenanzas y los planes urbanísticos municipales, que regulan la calidad e higiene de los edificios definiendo el tamaño de patios, ventanas, la vivienda mínima, las condiciones de distribución interior, condiciones de habitabilidad, etc¹².

La subjetividad de los límites objetivos de una vivienda adecuada. Aunque parezca que las características que debe cumplir una “vivienda adecuada” son determinadas con criterios objetivos, existe un rango de decisiones que, de nuevo, nos llevan al terreno de la subjetividad. Para explicar esta idea hagámonos varias preguntas:

– ¿Cuántos cuartos de baño debe tener una vivienda? ¿uno cada dormitorio? ¿cada dos? ¿cada tres…?

– ¿Cuál es el tamaño mínimo que debe tener una vivienda? ¿25 m², 35 m², u 80 m² como decía el arquitecto D. Arturo Soria para no ser seres desdichados¹³?

– ¿Tienen que tener aire acondicionado obligatoriamente?

– ¿Cuál es el aislamiento acústico óptimo?

-Etc.

Es decir, hay ciertas exigencias de calidad y de tamaño que serán innecesarias para muchos usuarios en función de sus niveles de tolerancia, de sus costumbres y de su escala de prioridades.

Conclusiones. Para los gobernantes es fácil y políticamente correcto aumentar las prestaciones y dimensiones mínimas de una vivienda, pero han de saber que estas decisiones encarecen su producción dejando fuera del mercado a muchos potenciales adquirientes cuyos umbrales de tolerancia y percepción de lo que es una vivienda digna y adecuada difiere de la de ellos. Las circunstancias de la vida hacen que nuestras necesidades de alojamiento sean distintas cuando nos emancipamos, cuando formamos una familia o cuando nos jubilamos, y probablemente un pequeño dormitorio compartido en un piso de estudiantes nos parezca digno y adecuado en unas circunstancias, y en otras no. Al igual que le quitaríamos la posibilidad de viajar a muchas personas si se prohibieran los hostales y pensiones y sólo se permitiesen hoteles de 5 estrellas, en el caso de las viviendas, el legislador, como mucho, debería proponer unos requisitos mínimos que no excluyesen a nadie del mercado, y éste se encargará de ofrecer viviendas adaptadas a las necesidades y exigencias de la sociedad.

En un próximo artículo analizaré el efecto que supone imponer una superficie mínima de vivienda entre quienes quieren vivir en una ciudad como Cádiz.

Cádiz, 30 de diciembre de 2020.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Constitución Española, Art. 47: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.”

Nota 2. D. Camilo José Cela y Trulock,​ (Iria Flavia, 11 de mayo de 1916-Madrid, 17 de enero de 2002) fue un escritor español. Autor prolífico y representante de la literatura de posguerra, se desempeñó como novelista, periodista, ensayista, editor de revistas literarias y conferenciante. Fue académico de la Real Academia Española y resultó galardonado, entre otros, con el Premio Príncipe de Asturias de las Letras en 1987, el Premio Nobel de Literatura en 1989 y el Premio Cervantes en 1995 (Fuente Wikipedia).

Nota 3. La Ley 1/1977, de 4 de enero, para la Reforma Política que permitió articular la transición española, autorizaba al Rey elegir directamente a 41 senadores que participaron en el proceso constituyente. Con el comienzo del año de 1979 y con la convocatoria de nuevas elecciones generales, Cela concluyó su etapa de senador por designación real.

Nota 4. El Proyecto de Constitución elaborado por el Congreso de los Diputados fue sometido a las enmiendas del Senado. El senador D. Camilo José Cela presentó 40 enmiendas de las que se aprobaron 17.

Nota 5. Como el mismo D. Camilo José Cela afirmó en una mesa redonda mantenida con redactores de la Agencia EFE en 1978, la “lexicografía es también política, ya que rigurosamente léxico no hay nada y rigurosamente aséptico tampoco”.

Nota 6. Enmienda nº 167 de la Agrupación Independiente del Senado al artículo nº 43 (con la numeración actual artículo nº 47).

Nota 7. Diccionario de la lengua española de la Real Academia Española.

Nota 8. Esta acepción se ha incorporado al Diccionario con posterioridad a la versión de 2001. No se encuentra en la versión del diccionario de 2001: https://www.rae.es/drae2001/.

Nota 9. Art. 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 10. El Código Técnico de la Edificación es el desarrollo reglamentario de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 11. Art. 1 de la Parte I del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

Nota 12. La normativa municipal es tributaria de la legislación que regula las viviendas con algún tipo de protección pública y de la Orden de 29 de febrero de 1944 por la que se determinan las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas.

Nota 13.  Extraído de la publicación “Principios fundamentales de la Ciudad Lineal (1930)” de Arturo Soria y Mata: “El mínimum de la superficie de la vivienda del ser humano más desdichado, no debería ser inferior a un cuadrado de 20 metros de lado, 400 metros cuadrados: 80 para vivienda-taller, 320 para cría de animales domésticos, huerta, jardín y árboles frutales; el cercado de arbustos defensivos y de valor agrícola o industrial.”

POLÍTICAS DE CONTROL DE PRECIOS MÁXIMOS DE ALQUILER Y EL NUEVO ANTEPROYECTO DE LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA.

Archivo adjunto: Propuestas al anteproyecto de Ley Estatal Derecho a la Vivienda

El Gobierno de España ha anunciado la redacción de una Ley por el Derecho a la Vivienda que, presumiblemente, sentará las bases para el control de los precios máximos de alquiler. Esta medida persigue mejorar la accesibilidad de los ciudadanos a una vivienda, sin atender a los efectos perjudiciales que estos controles tendrán a medio y largo plazo. Así se ha demostrado en muchos de los estudios que analizan experiencias similares en otros países, sin olvidar los efectos que los alquileres de “renta antigua” y el derecho de adquisición preferente¹ han tenido en el parque de viviendas de nuestro país.

En este artículo reproduzco y amplío parte de las reflexiones que he presentado a la consulta pública previa a la redacción del Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, cuyo texto íntegro se adjunta en pdf.

EL SISTEMA DE PRECIOS Y LA ESCASEZ.

Todos los bienes económicos son escasos por naturaleza, lo que implica que no todos podemos acceder a ellos, o que no podemos acceder en la cantidad o condiciones que nos gustaría. La escasez implica un decalaje entre la oferta y la demanda que se puede resolver de las siguientes maneras:

– Con el racionamiento del bien, para lo que el Estado tendrá que establecer un control sobre los bienes existentes y su producción, para, acto seguido, repartirlo entre aquellos que cumplan unos requisitos establecidos previamente según criterios políticos.

– Con colas o listas de espera, bien por orden de llegada o por un orden establecido según criterios políticos, no pudiendo acceder al bien hasta que llegue el turno.

– Con el sistema de precios, en el que acceden a los bienes las personas que estén dispuestas a pagar más por él.

Un precio es un valor numérico en unidades monetarias que los ofertantes de un bien o servicio piden a cambio del mismo. El precio permite a los demandantes y ofertantes valorar si el sacrificio que tienen que hacer para adquirirlo o producirlo les merece la pena, o lo que es lo mismo, si les aporta un beneficio, pues no se producen transacciones si ambas partes no valoran más lo que reciben que lo que entregan. La valoración subjetiva de lo que aporta una compraventa no se toma de manera aislada, pues para conseguir dinero los compradores necesitarán ofrecer su trabajo o actuar como empresarios, tejiendo una tupida red de interrelaciones entre bienes, servicios, consumidores, usuarios y productores. Todas estas operaciones son más fáciles realizarlas si además de las valoraciones subjetivas de los distintos agentes, contamos con una herramienta que nos permita el cálculo económico para comparar cuantitativamente los costes de oportunidad de cada decisión. Esta herramienta es el sistema de precios que opera en un mercado libre de interferencias.

El sistema de precios es un mecanismo que surgió espontáneamente en la sociedad para coordinar los intercambios cada vez más indirectos entre las personas, permitiendo interactuar entre ellas y trasmitiendo información sobre lo que en cada momento es más o menos valorado en base a criterios de escasez y apreciación subjetiva por parte de los consumidores. Si entendemos por valioso aquello por lo que estamos dispuesto a pagar más, este sistema consigue que los recursos de una sociedad se destinen a los fines que se consideran más valiosos, dirigiendo su producción.

El sistema de precios en un mercado libre soluciona el problema del racionamiento y las colas, asignando los bienes escasos a las personas que estén dispuestas a pagar más por ellos. Si dejamos de lado las prácticas ilícitas y las actividades favorecidas por el Estado, la capacidad económica de una persona dependerá del éxito que haya tenido ofreciendo bienes y servicios a los demás, y si tenemos en cuenta que en cada compraventa ambas partes ganan, tendrá más capacidad económica aquel que haya enriquecido más a la sociedad. No encuentro mejor incentivo social, ni mejor premio para estas personas que poder acceder preferencialmente a los bienes escasos.

Si la nueva Ley renuncia al sistema de precios establecidos libremente por los arrendadores y aceptados por los arrendatarios, nos encontraremos con un mercado intervenido en el que se controlarán los precios máximos de alquiler, pudiendo, adicionalmente, decidir quién va a acceder a ellos mediante el racionamiento y las listas de espera (como ya hace con las viviendas de precio máximo limitado²). Esta decisión tiene una serie de efectos perjudiciales que pasamos a describir.

EFECTOS NEGATIVOS DE LA LIMITACIÓN DE LOS PRECIOS DE ALQUILER.

Disminución de la oferta y aumento de la demanda. Los controles de precios tienen el atractivo político de actuar de manera inmediata sin coste presupuestario. Pero la evidencia empírica es incuestionable respecto al fracaso del control de los precios máximos, no solo en el campo de los alquileres, sino en cualquier otro mercado de bienes y servicios. En primera instancia, este fracaso se debe a que, una vez fijado el precio máximo por debajo del de mercado³, se producirá un aumento de la demanda al haber más personas que se lo puedan permitir, mientras que, por el lado de la oferta, ésta bajará al considerar los propietarios marginales⁴ que no les interesa poner sus viviendas en alquiler por esas rentas limitadas. Lo que lleva en términos relativos a una mayor carestía.

En el siguiente gráfico visualizamos el efecto de la limitación de los precios de alquiler en la oferta y la demanda. El precio de mercado es un dato objetivo que surge del conjunto de intercambios que se producen y cuya formación ya explicamos en el artículo del Blog⁵ “Determinación del precio de mercado de un inmueble”. Sin embargo, la forma de las “curvas” de oferta y demanda son una aproximación del comportamiento de los procesos que se dan en el mercado, y su tendencia a cruzarse una vez establecido el precio de mercado (no al revés). En ambos casos, más que de líneas deberíamos hablar de nubes de puntos o de franjas de valores.

A continuación, enumeramos otros efectos adicionales que el control de precios máximos de alquiler produce entre los demandantes (arrendatarios/inquilinos):

– Asignación ineficiente de los diferentes tamaños de viviendas. La bajada de precios, que instaura el control de precios máximos, hace que muchos de los arrendatarios que tenían poder adquisitivo para alquilar en el mercado libre, alquilen viviendas más grandes de lo que tenían previsto. Este fenómeno supone una asignación ineficiente del parque de viviendas existente, pues éste se había dimensionado según las señales que enviaba el mercado mediante el sistema de precios libres.

– Los inquilinos tienden a permanecer más tiempo en las viviendas. Con el control de los precios máximos de alquiler, una vez que se ha accedido a una vivienda en este régimen, la tendencia de los inquilinos es la de conservarla más tiempo. Este efecto se refuerza siempre que, el sistema de control de precios impuesto, no sólo limite el precio de acceso sino las revisiones de rentas anuales, ya que en términos relativos el alquiler será cada vez más barato para un arrendatario de larga duración comparado con los que accedan por primera vez, o respecto al mercado de precios de alquiler del mercado no regulado (en el caso de que no se regulen todos). Este fenómeno ya se observó en nuestro país por parte de las familias que disfrutaban de viviendas de “renta antigua”. Otro efecto que produce esta tendencia es la pérdida de movilidad laboral de los inquilinos, objetivo opuesto al que propugnan muchos políticos cuando fomentan el régimen de tenencia en alquiler frente al de propiedad.

– Discriminación de los demandantes por su capacidad económica. Si los arrendadores no pueden utilizar los precios como criterio de selección, utilizarán otros criterios que les proporcionen más seguridad en el cobro de las rentas, bien con garantías adicionales, o simplemente eligiendo de entre los potenciales inquilinos a aquellos que tengan mayor poder adquisitivo. La consecuencia de este cribado supone un efecto opuesto al perseguido con el control de precios, pues serán las personas con las rentas más altas las que tengan más fácil el acceso a la vivienda, y por menos precio del que estaban dispuestos a pagar.

– Aparición de economía sumergida en torno a los alquileres. Muchos arrendadores y arrendatarios estarán dispuestos a llegar a acuerdos al margen de los precios oficiales para alquilar los inmuebles, lo que fomentará la economía informal.

En cuanto a los propietarios de las viviendas (arrendadores), el control de precios produce los siguientes efectos:

– Disminución de la oferta de viviendas en alquiler. Como ya vimos en el gráfico, el primer efecto de fijar un precio por debajo del de mercado, es la disminución de la oferta. Los propietarios que menos rentabilidad consiguen, al bajar aún más por la fijación de los precios máximos, valorarán si les merece la pena seguir alquilándolos, teniendo en cuenta las molestias, gastos y riesgos que supone tenerlos ocupados. Las opciones de estos propietarios son:

1. Ponerlos a la venta.
2. Dejarlos vacíos, conformándose con la rentabilidad proveniente de su revalorización con el paso del tiempo, y que recogerán en el momento que decidan venderlos.
3. Buscar otro mercado alternativo del alquiler residencial como el de los alquileres turísticos u oficinas.

– Falta de inversión en nuevas viviendas para ponerlas en alquiler. Los promotores inmobiliarios e inversores que estuvieran dispuestos a construir edificios de viviendas para ponerlas en alquiler, disminuirán al ver que la rentabilidad de este producto ha bajado por “decreto”, y nada les impide pensar que los precios puedan sufrir nuevas alteraciones arbitrarias en el futuro. Estas inversiones se desviarán a otros usos compatibles urbanísticamente en el suelo residencial como los establecimientos hoteleros, los apartamentos turísticos, oficinas, etc., lo que a su vez disminuye el potencial parque de viviendas.

– Menor inversión en mantenimiento del inmueble. Una menor renta percibida disminuirá los recursos del propietario, el cual tenderá a invertir menos en el mantenimiento de la vivienda para salvar la rentabilidad esperada. Esto redundará en un deterioro del inmueble. Un ejemplo evidente lo hemos vivido en España con la congelación de las rentas de alquiler y el carácter indefinido de los contratos incluidos en las leyes de arrendamiento urbano de la primera mitad del siglo XX que desembocó en una degradación generalizada de los cascos urbanos de muchas ciudades. Aún hoy en día, perviven muchos de estos alquileres.

– Subidas de precio de los alquileres que no estén sujetos al control. Al disminuir la oferta de pisos en alquiler con precios máximos limitados, los demandantes expulsados buscan en los mercados donde el precio de alquiler no está regulado (municipios o barrios limítrofes), en los que inevitablemente se produce un aumento de precio al aumentar la demanda. Además, en los mercados no regulados se tenderá a subir los precios frente a la posibilidad de que tarde o temprano también sean intervenidos. En el caso de que el precio se pueda fijar libremente pero no las actualizaciones de las rentas, éste tenderá a ser más caro de inicio para compensar las pérdidas de rentabilidad posteriores.

– Subida de precio de los alquileres por debajo del precio máximo limitado. En el caso de inmuebles cuyos alquileres estén por debajo del precio máximo limitado, es posible que se alineen al alza con dicho precio ante la disminución de la oferta y el aumento de la demanda. Es un efecto marginal pues la mayoría de los alquileres estarán por encima del precio máximo en el momento de la implantación de la medida.

– Pérdida de valor de los activos inmobiliarios. La limitación del precio de alquiler afecta automáticamente a la rentabilidad de un inmueble y por tanto disminuye su valor, efecto al que hay que sumar el ya mencionado del deterioro por menor inversión en mantenimiento. Esta disminución del valor de los activos inmobiliarios es generalizada en los ámbitos dónde se limita el precio, y disminuye su valor como garantía hipotecaria. La disminución de la riqueza que termina provocando esta medida, también afecta a los negocios y equipamientos de los barrios o ciudades afectadas. Una bajada artificial de precios provoca un empobrecimiento generalizado de los propietarios de una ciudad, lo que afectará a sus rentas disponibles para ahorrar, invertir o consumir.

– Corrupción y clientelismo. La tarea de fijar los precios máximos de las viviendas no es fácil por la heterogeneidad del parque de viviendas. Utilizar un baremo que homogenice el precio medio del metro cuadrado de alquiler no tendrá en cuenta los múltiples parámetros que hacen difícil encontrar dos viviendas iguales (situación, soleamiento, estado de conservación, vecinos, proximidad a comercios o equipamientos, etc.). De ahí que la baremación de estos precios máximos pueda dar lugar a presiones de determinados colectivos, y que, por interés político, se atiendan sus pretensiones, creando una red clientelar de los grupos beneficiados. Esta discrecionalidad o arbitrariedad para fijar los precios, también puede desembocar en prácticas corruptas que en un mercado libre no tendrían razón de ser.

EFECTOS POSITIVOS PARA LOS INQUILINOS.

El sistema de control de precios máximos tiene un efecto negativo generalizado que afecta a la economía en su conjunto, pero dentro de este empobrecimiento, no impide que los inquilinos que accedan a una vivienda de alquiler de precio limitado, y lo perpetúen en el tiempo, se vean beneficiados a costa de sus arrendadores (estos inquilinos se empobrecen menos que los demás). Los que defienden este sistema arguyen los siguientes beneficios:

– Bajada de precios a corto plazo. Los inquilinos que tengan la suerte de acogerse a este sistema disfrutarán de precios más bajos que los que hubieran encontrado en el mercado libre.

– Disminución de la asimetría de la negociación. Las leyes de arrendamientos urbanos que obliguen a prórrogas forzosas y a incrementos limitados de las rentas disminuyen la supuesta posición de fuerza del arrendador en la negociación. Se ve que, la clase política que defiende este sistema, aún no ha comprendido que, en cualquier mercado, los que deciden en última instancia qué servicios o productos tienen éxito son los consumidores. Un arrendador muy exigente en sus negociaciones lo único que le puede pasar es que no encuentre inquilinos. Un inquilino sólo accederá si considera que con ello obtiene un beneficio, como en cualquier transacción.

– Eliminación de la incertidumbre temporal. Se arguye que la obligatoriedad de unos plazos mínimos y unas prórrogas obligatorias permite la planificación de las familias en la toma de decisiones laborales y de consumo. De nuevo, los partidarios de estos controles parecen olvidar que para los arrendadores no hay mejor inquilino que el buen pagador que dura en el tiempo, y si para ello tienen que pactar libremente períodos largos de estancia y prórrogas en sus contratos, lo harán. Es más, hoy en día el inquilino ha perdido esa herramienta de negociación al venir obligado por Ley, ya que podría obtener alquileres más bajos comprometiéndose a estancias largas.

– Acumulación de capital para gastar en otros bienes y servicios en el barrio. Otro de los argumentos es que el ahorro en los precios de alquiler permite a los arrendatarios gastar en otros bienes y servicios en su entorno. No olvidemos que ese ahorro es a costa de lo que podría ganar el arrendador y de igual magnitud, por lo que en caso de no haber control de precios serían los arrendadores los que consumirían produciendo el mismo efecto (lo que parece más legítimo al ser quienes generan las rentas con su emprendimiento).

– Política redistributiva de la renta que mejora la desigualdad. La única igualdad legítima es la igualdad ante la ley, siempre que las leyes no promuevan la desigualdad, como es este caso. La desigualdad no nos debe preocupar, sólo la pobreza. La política redistributiva consiste en quitarles a unos ciudadanos lo ganado legítimamente para dárselos a otros con criterios políticos, más allá del principio de subsidiaridad.

CONCLUSIONES.

Para bajar el precio de la vivienda en alquiler, lo mejor que se puede hacer es aumentar la oferta. El aumento de la oferta se puede hacer:

– Incorporando en el mercado viviendas vacías o dedicadas a otros usos como el turístico. Para lo que habrá que aumentar la seguridad jurídica, tomando medidas como invertir en justicia para agilizar los procedimientos de impagos y desahucios, y modificar la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, permitiendo la libertad de pactos entre ambas partes, o al menos equilibrando la tendencia de proteger más al inquilino que al propietario.

– Aumentar la cantidad de suelo mediante la clasificación y calificación urbanística⁶ para que el sector privado pueda construir viviendas, lo que hará que el precio disminuya (o suba en menor proporción) por el aumento de la oferta. Este aumento del número de viviendas neutraliza el efecto por dos vías, ya que al aumentar el parque de vivienda en régimen de propiedad baja su precio y al estar relacionado con el precio de las viviendas en alquiler éste también baja; y una segunda vía es que muchas de las nuevas viviendas construidas se incorporarán en el mercado del alquiler, y al aumentar la oferta, también disminuirán los precios.

Ambas decisiones dependen de las Administraciones Públicas y pasan por poner coto a la expansiva función social⁷ de la propiedad privada que están desnaturalizando su contenido.

Como dijo el economista sueco Assar Lindbeck, “aparte de un bombardeo, el control de alquileres es una de las técnicas más eficientes hasta ahora conocidas para destruir ciudades”.

Cádiz, 27 de noviembre de 2020.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. El derecho de adquisición preferente es el derecho que tiene el inquilino a comprar la vivienda en la que se aloja en el caso de que esta se ponga en venta. Mientras los alquileres que se paguen sean a precio de mercado, sólo limita se la libertad del propietario de venderlo a quién quiera, pero no altera el precio. El problema surge con los alquileres limitados de “renta antigua”, ya que se da la circunstancia de que el propietario no puede vender la vivienda a precio de mercado, pues nadie se lo pagaría teniendo en cuenta la baja rentabilidad que proporcionan estos alquileres. Y si el propietario se ve obligado a vender por debajo de precio de mercado, el inquilino puede ejercer su derecho de adquisición preferente, haciéndose con una vivienda a bajo precio, capitalizando la pérdida del propietario, pues el sí podrá en el futuro venderla al precio que quiera.

Nota 2. En Andalucía, el sistema de listas ya está instaurado mediante el Registro de Demandantes de Viviendas que cada municipio debe tener para asignar los inmuebles de las promociones de viviendas con algún tipo de protección pública

Nota 3. Si el precio máximo se establece por encima del precio de mercado, el efecto es irrelevante. Si se fija un precio mínimo y este está por encima del de mercado, el efecto es el contrario al perseguido pues encarece el precio del alquiler.

Nota 4. Cuando hablamos de propietarios marginales nos referimos al grupo de propietarios cuya valoración subjetiva para alquilar o no, está próxima al precio de mercado, por lo que una variación del mismo puede hacerlos cambiar de opinión.

Nota 5. Artículo del Blog Determinación del precio de mercado de un inmueble (20-04-2018):

DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE MERCADO DE UN INMUEBLE

Nota 6. La limitación del suelo para aumentar la oferta de viviendas ya ha sido tratado en los siguientes artículos del Blog: Los derechos sociales y el  nuevo Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda (30/10/2020):

LOS DERECHOS SOCIALES Y EL NUEVO ANTEPROYECTO DE LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA.

El derecho a una vivienda digna y adecuada, y la limitación del suelo urbanizable (28/12/2018):

EL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA, Y LA LIMITACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE.

Nota 7. En el artículo del Blog “Derecho de propiedad privada y función social (20-09-2017)”, se profundizaba sobre el concepto de la función social de la propiedad:

DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADA Y FUNCIÓN SOCIAL

CENSURA AL ARQUITECTO QUE DEFENDIÓ A LOS APAREJADORES.

2017-01-24_Sentencia Mesoncillo 8 (Constantina)

2020-04-16_ Sentencia Calle Ciega 11 (Constantina)

Hace unos meses, fui invitado a formar parte del Foro de Buenas Prácticas de Urbanismo en la Administración de Andalucía, en la red social Telegram. En dicha red, más de trescientos técnicos y jurídicos al servicio de la administración pública² exponen y debaten sus dudas sobre sus quehaceres diarios. Es impresionante el vasto conocimiento que destilan sus intervenciones y la cantidad de dudas que se resuelven (sin olvidar el efecto armonizador que consigue entre los criterios de las administraciones a las que pertenecen).

Sin duda, este grupo es una gran iniciativa organizada por el Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla (COAS) a través de su Agrupación de Arquitectos de la Administración Pública (AAAP), contando con la colaboración del Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Arquitectos (CACOA) y del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE). Aunque el foro surge del colectivo de arquitectos, que son mayoría en el grupo (236), también hay 77 licenciados en derecho, 42 arquitectos técnicos, además de algunos ingenieros y geógrafos.

Pero, cuál fue mi sorpresa cuando el pasado 27 de octubre un comentario mío fue censurado y eliminado del chat a instancias del COAS³. Al día siguiente, escribí un correo a la Decana del COAS reclamando su publicación de nuevo en el foro y, a día de hoy, todavía no recibido respuesta alguna (tras la publicación de este artículo, la Decana me ha respondido en un correo que la «Junta de Gobierno ni tiene, ni quiere, tener control alguno sobre el mismo», versión contradictoria con la del director/moderador del Foro en la que hace referencia que cargos colegiales mostraron su disconformidad).

El asunto sobre el que se debatía era la prescripción de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado de los inmuebles no catalogados situados en entornos BIC^{4 y 5}. Al hilo, hice referencia a su similitud con la de los inmuebles no catalogados situados en el interior de Conjuntos Históricos declarados BIC, trayendo a colación dos sentencias correspondientes a los juicios que perdió el COAS contra el Ayuntamiento de Constantina y en los que participó el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Sevilla (COAATS). En estos litigios, el COAS defendía que los inmuebles no catalogados en el interior de un Conjunto Histórico declarado BIC, tenían la consideración de elementos catalogados a la hora de delimitar los técnicos competentes para intervenir en ellos⁶. Es decir, pretendían que los aparejadores quedaran vetados en casi todas las intervenciones que se pueden realizar en los Conjuntos Históricos declarados BIC.

Conocía bien esos casos porque el COOAT me contrató para hacer los informes periciales para defender las licencias concedidas por el Ayuntamiento de Constantina que amparaba la competencia de los arquitectos técnicos que realizaron los proyectos. También he de decir que decliné redactar informes periciales en asuntos similares en los que no compartía los criterios del COAAT.

Que un arquitecto defienda a los arquitectos técnicos diciendo que hay una parcela de competencias concurrentes donde el COAS defendía la exclusividad de los arquitectos, no sentó bien, y como respuesta se me incoó un expediente disciplinario en el que se me acusaba de haber cometido una infracción grave, lo que suponía una suspensión del ejercicio profesional de hasta dos años.

La amenaza de una sanción grave que supone ser expulsado durante un tiempo de tu profesión por decir lo que a tu leal entender es correcto, asusta y no es agradable, pues atenta contra tu modo de ganarte la vida. El COAS lo sabe y lo utilizó como herramienta de coacción para que no haya ningún colegiado que se atreva a hacer informes que vayan en contra de sus intereses (aunque esto suponga omitir la verdad). Indirectamente también están impidiendo que los jueces cuenten con peritajes de parte que les ayuden a resolver con toda la información posible.

La interpretación que hice de la ley en mis informes fue avalada por los tribunales, pues en todos los juicios que intervine perdió el COAS. Y respecto el expediente disciplinario finalmente me apercibieron de oficio, lo que obviamente recurrí y gané en el Contencioso Administrativo, quedando libre de cualquier sanción.

Quien haya leído alguno de los artículos de mi Blog sabe que soy un ferviente defensor de la libertad y considero que es mi obligación no ceder frente a actitudes totalitarias que mediante la coacción pretendan silenciar opiniones contrarias a sus intereses. Además, me parece lamentable que, desde una corporación de derecho público, como es un Colegio Profesional, se censure una opinión (avalada por los tribunales) vulnerando la libertad de expresión, contraviniendo lo recogido en el artículo 20 de la Constitución Española.

Para mí, lo cómodo sería seguir la corriente y no meterme en líos. Pero creo que generacionalmente cometemos el error de pensar que las libertades de las que disfrutamos hoy son inamovibles, y que nuestra pasividad permite que nos dejemos comer el terreno por los que activamente atentan contra ellas en pos de sus intereses particulares. Es un error y hay que seguir luchando, pues como decía Thomas Jefferson “El precio de la libertad es la eterna vigilancia”.

Espero que el texto que escribí vuelva a ser publicado en el grupo de Telegram de donde se eliminó (tras la publicación de este artículo y expresar públicamente mi queja en el foro, el director/moderador ha vuelto a publicar el comentario^{7 y 8}). También espero del COAS una disculpa pública por el expediente disciplinario. Aunque, tal vez, soy un iluso.

Como documentación anexa a este artículo dejo las sentencias mencionadas en el artículo para quien las quiera consultar.

Cádiz, 3 de noviembre de 2020.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. En este artículo uso indistintamente el término aparejador o arquitecto técnico, pues es irrelevante a efectos de su contenido.

Nota 2. Excepcionalmente el director/moderador del grupo también invita a participantes que, aunque no se encuentren al servicio de la Administración Pública, piense que pueden aportar algo al grupo. Este es mi caso, ya que, aunque durante un tiempo trabajé para la Diputación de Cádiz y para el Ayuntamiento de Cádiz, en la actualidad ejerzo como profesional libre.

Nota 3. Según me informó el director/moderador del grupo cuando le pregunté por su desaparición.

Nota 4. Art. 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Nota 5. Bien de Interés Cultural.

Nota 6. Art. 2.2.c y Art. 10.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 7. El comentario censurado decía:

«Aunque he de decir que he visto como el COA de Sevilla ha intentado hacer extensiva la catalogación a todos los inmuebles que se encuentren en el interior de un Conjunto Histórico para defender las competencias profesionales de los arquitectos según LOE. Yo me encargué de hacer unos informes al respecto para el Colegio de Aparejadores y he visto como uno tras otro este colegio se lo ha ganado al de Arquitectos. Que por cierto me expedientó y amonestó por defender a los aparejadores, lo que también he ganado en los tribunales. «

«Para mi no están catalogados y por tanto prescribe. En el interior de un CH puede haber a su vez edificios catalogados por el catálogo urbanístico e incluso BIC, por lo que se ve una decisión deliberada de no catalogarlo todo ya que podrían haberlo hecho. Es el caso que comenté (pero a efectos de competencias) que perdió el COA de Sevilla, lo que conllevaría que los aparejadores no podrían actuar en los CH.«

Nota 8. Comentario incorporado por el director/moderador:

“Es delicado administrar un foro de estas características donde aunque a sus miembros nos una el urbanismo y el trabajo con las administraciones públicas, hay muchas profesiones incluidas en este foro donde en el ejercicio de la profesión libre se producen enfrentamientos de competencias. La supresión de esos comentarios fue simplemente por evitar debates personales entre compañeros de distintas profesiones los cuales no creo que ayuden a este Foro. Aunque cargos colegiales de arquitectos me mostraron su disconformidad con los comentarios, su retirada por mi parte fue simplemente por no generar un debate que nos pudiese enfrentar entre nosotros. Dicho esto, os reproduzco los comentarios eliminados para que quede claro que salvo por faltas de educación no somos partidarios del uso de la censura.”

LEGITIMIDAD DE LAS LEYES DEL SUELO Y URBANÍSTICAS ESPAÑOLAS. EL CASO DEL ANTEPROYECTO DE LA LEY DE IMPULSO PARA LA SOSTENIBILIDAD DEL TERRITORIO DE ANDALUCÍA (LISTA).

Tanto tiempo llevamos sumidos en el mismo sistema urbanístico, que nos resulta difícil cuestionar su legitimidad y plantearnos otros sistemas posibles. Sus preceptos nacidos de la dictadura¹, mantenidos durante el arranque de la socialdemocracia², y consolidados en la diáspora legislativa de las Comunidades Autónomas³, han marcado el devenir de varias generaciones de españoles.

Las leyes de ordenación del territorio y las urbanísticas, se encargan de regular y limitar la potestad de usar, disfrutar y disponer de un suelo por sus propietarios, más allá del respeto a las relaciones de vecindad y de la compensación por las externalidades negativas que se puedan causar⁴. Como no hay actividad humana que no requiera el uso de un metro cuadrado de suelo o de techo, interferir en su derecho de propiedad supone una intromisión en los proyectos vitales de las personas.

Los objetivos “superiores” que subordinan los derechos del propietario del suelo: la función social de la propiedad.

Si partimos de que los seres humanos tienen una serie de derechos inalienables⁵ que los gobiernos deben proteger, entonces somos sujetos de derecho y soberanos de nuestros actos (lo que conlleva el deber de respetar los derechos de los demás). Por ejemplo: tengo libertad para pintar la fachada de mi edificio del color que quiera, y he de aceptar el color en el que mis vecinos hayan decidido pintar las suyas.

Pero, si el individuo se subordina a los intereses de la mayoría (o de una minoría con el poder), deja de ser sujeto de derecho para convertirse en objeto de derecho. Es decir, el ordenamiento jurídico pasa de proteger nuestros derechos, a legislar sobre lo que podemos o no podemos hacer para conseguir un objetivo “superior” distinto del que nos hayamos marcado individualmente. Por ejemplo: la ley me obliga a pintar la fachada de mi edificio en tonos pasteles para no romper la imagen de conjunto que quieren mantener la mayoría de sus vecinos.

Cuando el ordenamiento jurídico limita esta libertad individual en aras de un “fin superior”, éste suele tomar la forma de principios religiosos, ideologías nacionalistas, protección del patrimonio cultural, defensa del medioambiente, o cualquier otro que se le atribuya un supuesto interés general. Los Estados que asuman alguno de estos principios y lo trasladen a su ordenamiento jurídico, están coartando la libertad de los que no comulguen con ellos, ya que no los han suscrito voluntariamente, bien por no haberlos votado, o por una desconexión entre lo prometido en elecciones y lo ejecutado tras las mismas por los gobernantes.

En el caso de que estos “fines superiores” los decida la mayoría, y teniendo en cuenta que son conceptos abiertos y ampliamente interpretables, en realidad, no estamos cediendo nuestra soberanía individual en un campo concreto y por el interés de todos, sino a los intereses de un grupo de individuos que ha conseguido el poder para imponer su programa ideológico (acertado o no, al margen de sus intenciones).

La propiedad privada al servicio de la comunidad: la función social de la propiedad.

En una socialdemocracia como la nuestra⁶, los individuos no cargan sólo con el deber de abstenerse de intervenir en los planes de los demás, sino también con el deber de proporcionar a otros individuos aquello que necesitan para cumplir alguno de sus fines, es decir, deberán dejar de lado parte de sus proyectos vitales para trabajar para los demás. Por ejemplo: un ciudadano que no tuviese que pagar impuestos para subvencionar la industria del carbón o del cine, podría utilizar ese dinero para arreglar su casa o trabajaría menos para dedicar más tiempo a su familia.

Si no se pone límite a las privaciones que resultan de esta colaboración coactiva para satisfacer los planes vitales de otros, nos convertimos en sus esclavos. El límite a esta colaboración obligatoria es el difuso principio de igualdad, que evitaría un sometimiento evidente de unos individuos sobre otros. La igualdad junto con la justicia y la libertad son valores superiores de nuestro ordenamiento jurídico recogidos en el artículo primero de nuestra Constitución, pero su desarrollo y plasmación en las leyes puede hacerlos incompatibles entre sí e incluso antagónicos.

Esto se debe a que este principio de igualdad lleva implícita la semilla de la discriminación positiva y de la desigualdad de los individuos ante el Estado, ya que, el ordenamiento jurídico transfiere recursos de unos ciudadanos a otros para “igualarlos” más allá del principio de subsidiariedad⁷. Y aunque la Constitución también defienda la loable igualdad ante la ley, el problema surge cuando son las leyes las que nos hacen desiguales en la búsqueda de esta redistributiva “igualdad social”.

Por todo lo expuesto, nuestro sistema político hace que los propietarios de suelo vean mermado su derecho de usar, disfrutar y disponer de sus bienes, y se les obligue a brindar un servicio a la comunidad (como ceder gratuitamente parte de su propiedad para que se construya un parque). Este servicio o transferencia de recursos, es lo que se denomina en nuestro ordenamiento jurídico  función social de la propiedad⁸. Su legitimación legal la encontramos en la habilitación que tienen los poderes públicos para perseguir determinados “derechos sociales⁹” recogidos en los principios rectores de la política social y económica enumerados en la Constitución¹⁰, a lo que sumamos el contenido literal del Art. 131.1:

“El Estado, mediante ley, podrá planificar la actividad económica general para atender a las necesidades colectivas, equilibrar y armonizar el desarrollo regional y sectorial y estimular el crecimiento de la renta y de la riqueza y su más justa distribución.”

Con estos antecedentes, cabe preguntarse cómo se delimita esta función social de la propiedad privada en el caso del suelo. Para ello, analizaremos algunos artículos del borrador de anteproyecto de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (en adelante LISTA).

La limitación al derecho de propiedad en la LISTA.

El interés general perseguido por la función social de la propiedad es un concepto abstracto al que las leyes deben dar contenido, pero este precepto debe ser compatible con los principios de seguridad jurídica e interdicción de la arbitrariedad también recogidos en la Carta Magna¹¹.

El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana¹² (en adelante TRLSRU), las leyes urbanísticas como la LISTA y los instrumentos de ordenación¹³, son los que materializan las limitaciones del derecho de propiedad en base a su función social, es decir, son los que te determinan: qué usos se le puede dar a un suelo, qué aprovechamiento es permitido, cuánto aprovechamiento se queda la Administración, y cuáles son las cesiones de suelo gratuitas para viarios, equipamientos y dotaciones.

Por tanto, el interés general que se le presupone a los fines y principios que han de perseguir la Ordenación del Territorio y Urbanística, deben ser nítidos y ausentes de margen para la arbitrariedad. Sin embargo, cuando analizamos en la LISTA el “Art.2 Fines de la ordenación territorial y urbanística”, y el “Art. 3 Principios generales de la ordenación territorial y urbanística”, nos encontramos con muchos conceptos grandilocuentes, huecos de contenido y de difícil comprensión, mientras que los que sí son comprensibles, podemos clasificarlos como jurídicamente indeterminados.

Estas indefiniciones, no favorecen la discrecionalidad sino la arbitrariedad del planificador o de quien lo fiscaliza, abonando el terreno para la inseguridad jurídica. Soy consciente de que muchos de estos conceptos vienen heredados del corsé del TRLSRU, lo que no es óbice para que el legislador autonómico los clarifique. También nos encontramos con objetivos para los que la ordenación del territorio o la urbanística, no parecen ser las herramientas más adecuadas para conseguirlos (p.ej. promover la igualdad de género).

En los siguientes cuadros realizo un análisis pormenorizado de preceptos y conceptos en base a los que la LISTA legitima la intervención pública en la transformación y usos del suelo, y los criterios según los cuales se delimita la función social de la propiedad. En ellos indico los que, a mi entender, son o no comprensibles y los que considero jurídicamente indeterminados. En tono ocre marco los que pasan el filtro (es decir, los que son conceptos comprensibles y no son jurídicamente indeterminados, y por tanto susceptibles de convertirse en puntos de partida para desarrollar la Ley, independientemente de que se pueda estar o no de acuerdo con ellos):

Conclusiones:

Del análisis realizado, se desprende que:

– Al amparo de la legislación del suelo, de ordenación del territorio y la urbanística, conviven el individuo como sujeto de derecho en cuanto se respeta el derecho de propiedad (pilar fundamental de la prosperidad humana), y el individuo como objeto de derecho, pues también se le limita para atender a fines superiores basados en el interés general. Esto supone una transferencia coactiva de recursos desde el propietario a la sociedad (p. ej. cesión gratuita de suelo para dotaciones).

– Aunque se respete parcialmente el derecho de propiedad, su contenido no depende de los valores intrínsecos del suelo (orografía, localización, accesibilidad, etc.) sino de lo que los poderes públicos decidan que se pueda hacer en él (clasificación, calificación, protecciones, servidumbres, etc.).

– El interés general que debe dar contenido a la función social de la propiedad, se basa, en gran parte, en fines y principios grandilocuentes, vacíos de contenido y de difícil comprensión, habilitando a nuestra clase política a intervenir en nuestras vidas y limitar nuestros derechos con fuertes dosis de arbitrariedad.

– Muchos de los objetivos que persiguen estas leyes no son mesurables, por lo que nunca sabremos si son políticas acertadas o no, al margen de que estemos de acuerdo con ellas (p. ej. sostenibilidad cultural, cohesión ambiental, mitigación del cambio climático, etc.).

– El sistema urbanístico analizado, basado en la intervención sistemática en el mercado del suelo y en la limitación de los derechos de propiedad por los fines expuestos en el artículo, no es el único sistema posible, aunque sea el que impera en España desde la mitad del siglo pasado.

Por todo ello, podemos concluir que existe una falta de legitimidad moral para intervenir en la vida de los ciudadanos cuando los objetivos que se persiguen son, en gran medida, un discurso poético de vaguedades electoralistas proclamando un “mundo mejor”. Estas propuestas contaminan los objetivos legítimos y factibles que la ordenación del territorio y la urbanística deben buscar y concretar, como los que avancé en mi artículo Planificación social y urbanismo¹⁴.

Aclaración:

Aunque haya puesto como ejemplo a la LISTA para realizar este análisis, mis críticas son extensibles a la mayoría de las leyes del suelo y urbanísticas de este país. Sin embargo, he de reconocer que, en otros aspectos, este anteproyecto de Ley ha dado pasos significativos en el buen camino, por lo que la intención de este texto es proponer una mejora del contenido de los artículos analizados, teniendo en cuenta que, en la fecha en la que lo estoy redactando, está abierto el plazo de audiencia e información pública de la Ley.

Cádiz, a 26 de junio de 2020.

Gumersindo Fernández Reyes.

Abreviaciones utilizadas en este artículo.

CE. Constitución Española.

LISTA. Anteproyecto de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía.

TRLSRU. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Nota 1. La Ley que origina el sistema urbanístico actual es la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956. Antes de la Constitución Española también se promulgó la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Nota 2. El período democrático ha contado con las siguientes leyes de suelo estatales con contenido urbanístico:

– Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.

– Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo de 1997, en la que se aclaran cuales son las competencias estatales y autonómicas en materia urbanística, se promulgan las siguientes leyes de suelo:

– Ley 1/1997, de 18 de junio, por la que se adoptan con carácter urgente y transitorio disposiciones en materia de régimen de suelo y ordenación urbana.

– Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.

– Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.

– Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo.

– Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana.

Nota 3. En el caso de la Comunidad Autónoma de Andalucía, la legislación en materia de ordenación del territorio y urbanística es la siguiente:

– Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

– Ley 1/1997, de 18 de junio, por la que se adoptan con carácter urgente y transitorio disposiciones en materia de régimen de suelo y ordenación urbana.

– Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Nota 4. Estas limitaciones son tratadas con mayor profundidad en mi artículo del Blog “Derecho de propiedad privada y función social”:

DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADA Y FUNCIÓN SOCIAL

Nota 5. A efectos de este artículo, destacamos como derechos inalienables la libertad personal para conseguir nuestros planes vitales (con el deber intrínseco del respeto de las libertades de los demás), el derecho de no agresión y el derecho a la propiedad privada (reconocido en la mayoría de tratados que enumeran cuáles deben de ser los derechos fundamentales del ser humano).

Nota 6. Art. 1 de la CE define a España como un Estado social y democrático de derecho.

Nota 7. Si dividimos la sociedad en individuo, familia, organizaciones intermedias, y la sociedad entera o Estado, el principio de subsidiaridad delimita cuales son las competencias de cada unidad y cuándo debe intervenir en su ayuda la unidad superior. El principio de subsidiariedad implica que el Estado sólo presta su ayuda si el resto ha fallado, y siempre que no suponga una tutela o relajación de los esfuerzos de la unidad inferior por conseguir sus objetivos.

Nota 8. Art. 33 de la CE: 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Nota 9. La Constitución Española reconoce una serie de derechos sociales como principios programáticos cuya eficacia depende de las leyes que los desarrollen (derecho a la educación, a la vivienda, a un medio ambiente adecuado, etc.). Frente a los derechos sociales se encuentran los derechos individuales que son los que gozan los individuos como particulares y que no pueden ser restringidos por los gobernantes (derecho a la vida, de pensamiento, religión, etc.).

Nota 10. Artículos 39 a 52 CE.

Nota 11. Art. 9.3 CE.

Nota 12. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Nota 13. Hasta la LISTA, y en la mayoría de las leyes urbanísticas los Instrumentos clásicos de planeamiento son:

– Planeamiento general:

Planes Generales de Ordenación Urbanística (Art. 8, 9 y 10).

Otros instrumentos de planeamiento general:

Planes de Ordenación Intermunicipal.

Planes de Sectorización.

– Planes de desarrollo

Planes Parciales de Ordenación.

Planes Especiales.

Estudios de Detalle.

– Los Catálogos

– Los restantes instrumentos de la ordenación urbanística:

Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística.

Ordenanzas Municipales de Edificación y Ordenanzas Municipales de Urbanización

Nota 14. Artículo del blog “La planificación social y el urbanismo”:

LA PLANIFICACIÓN SOCIAL Y EL URBANISMO.