Pdf adjunto: Esquema Procedimiento Licencia de Obras
El carácter reglado de las licencias urbanísticas. Las licencias de obras, así como el resto de licencias urbanísticas1, son actos administrativos2 en los que el Ayuntamiento3 resuelve autorizar la construcción de un edificio o cualquier otro acto de transformación urbanística4. Para ello, junto a la solicitud de licencia, se aportará un proyecto5 donde se defina suficientemente la actuación pretendida, de manera que el Ayuntamiento pueda comprobar que se ajusta a la legalidad urbanística. Este control reglado de la legalidad, se limita a constatar desde el punto de vista urbanístico que no existen obstáculos para que la licencia sea concedida.
Que las licencias urbanísticas sean actos reglados, implica que, si nos ajustamos a la legalidad, el Ayuntamiento no nos puede denegar la licencia, pues como propietarios, tenemos derecho a actuar sobre el suelo en los términos que permita la ordenación territorial y urbanística6. Por tanto, las licencias urbanísticas no nos otorgan un derecho, sino que se limitan a reconocerlo.
Para realizar este control, las propuestas presentadas deben ser analizadas por el personal técnico y jurídico de los Ayuntamientos, que elaborarán sendos informes, donde se comprobarán los siguientes aspectos7:
a) La vigencia de los instrumentos de ordenación del territorio y urbanísticos que amparan la intervención8.
b) La adecuación, de los actos sujetos a licencia, a las determinaciones urbanísticas establecidas en los instrumentos de planeamiento vigentes y a las normas urbanísticas en ellos contenidas, así como a la planificación territorial.
c) La incidencia de la actuación propuesta en el grado de protección de los bienes y espacios incluidos en los Catálogos Urbanísticos.
d) La existencia de los servicios urbanísticos necesarios para que la edificación pueda ser destinada al uso previsto.
Naturaleza de los informes técnico y jurídico. El informe técnico, es redactado habitualmente por arquitectos o arquitectos técnicos, y en él se comprueban todos los parámetros urbanísticos mencionados desde una óptica técnica. A partir de este informe, se redactará el informe jurídico, indicándose en él aspectos como el procedimiento a seguir para el otorgamiento de la licencia, el órgano competente para resolver9, o la procedencia del otorgamiento o denegación de la licencia. El informe jurídico también recoge la propuesta de resolución, que sirve de fundamento para que el órgano competente otorgue o deniegue la licencia. Sin embargo, el contenido de estos informes no es vinculante para ellos, aunque lógicamente para resolver en sentido contrario, tendrán que motivarlo sobradamente y mantenerse dentro de la legalidad.
La existencia de los informes técnicos y jurídicos en los expedientes de concesión de licencias además de obligatoria10, es esencial, pues su ausencia vaciaría de contenido el control que ejercen, de manera que las licencias concedidas sin ellos, son nulas. Decimos por ello, que los informes técnicos y jurídicos en el procedimiento de concesión de licencias son:
– Preceptivos u obligatorios en el expediente de concesión de licencias.
– Determinantes o esenciales dentro del procedimiento de concesión de licencias.
– No vinculantes para el órgano competente para resolver el otorgamiento de la licencia.
Además, las licencias urbanísticas son un tipo de licencia municipal. Uno de los medios a través de los que los Ayuntamientos pueden intervenir en la actividad de los ciudadanos, es el sometimiento a previa licencia11 de dicha actividad, siendo la licencia urbanística sólo una de ellas (otras licencias municipales son: las licencias de actividad o apertura, las de taxis, o las de tenencia de animales potencialmente peligroso, etc.).
Por tanto, además de la legislación urbanística, tendremos que recurrir a la legislación de régimen local12 para completar los aspectos que deben comprobar los informes municipales en este tipo de licencias. El art. 21.2 del Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales13, declara que, además de las cuestiones urbanísticas ya mencionadas, en todo caso se examinará si la construcción se atiene a las condiciones de seguridad, salubridad y estética adecuada a su emplazamiento. Veamos el alcance de este examen:
– Las condiciones de salubridad necesarias para la concesión de una licencia de obras suelen venir recogidas en las propias normas urbanísticas, donde se regulan para los distintos usos urbanísticos las condiciones de ventilación, iluminación, condición de exterior de una pieza, tamaño de patios, altura de locales y habitaciones, etc. También, los Planes Generales de Ordenación Urbanística hacen propia alguna normativa sectorial, como las disposiciones mínimas que han de cumplir los lugares de trabajo14, de manera que se convierten así en materia a comprobar por las licencias urbanísticas. Caso distinto son las condiciones de salubridad y habitabilidad de las actividades que son reguladas en ordenanzas municipales15 y sectoriales, y que han de ser comprobadas en las licencias de actividad o apertura, pero no en las de obras. Aunque esta línea es a veces difusa, tendremos que remitirnos a la literalidad de las normas para determinar que procedimiento es el encargado de su comprobación.
– Las condiciones estéticas de los edificios, también vienen recogidas en la normativa urbanística, pudiendo existir además ordenanzas municipales específicas, al margen del Plan General de Ordenación Urbanística16 (en adelante PGOU). También se incluyen en los PGOU las condiciones estéticas relacionadas con la protección del Patrimonio Histórico a través de los Catálogos Urbanísticos y de las regulaciones que la legislación sectorial obliga a incorporar en el planeamiento urbanístico.
– Sin embargo, el control de las condiciones de seguridad, los Ayuntamientos lo realizan comprobando que el técnico que redacte el proyecto tenga la habilitación competencial para ello17, y que los proyectos presentados cuenten con todos los documentos exigibles legalmente. Este control de la integridad formal de los proyectos, se realiza requiriendo el visado18 del Colegio Profesional correspondiente. Adicionalmente, para determinados edificios, los Ayuntamientos pueden tener Ordenanzas Municipales de los servicios de prevención contra incendios, en los que además de la normativa técnica exigible según el Código Técnico de la Edificación19 DB-SI20, soliciten medidas complementarias21. El celo regulatorio de algunos municipios los ha llevado a recoger literalmente en sus normas urbanísticas el nombre de alguna norma (p.ej. la NBE-CPI22) que posteriormente ha sido derogada (CTE-DB-SI20), quedando obligada a exigir el cumplimiento de la misma hasta que sea modificada la norma urbanística donde aparecía.
Resumiendo, la condición de licencia municipal de la licencia urbanística, hace que en el informe técnico y en el informe jurídico se deban comprobar las condiciones de seguridad, salubridad y estética que no estén incluidas en las normas urbanísticas y estén reguladas en otras ordenanzas municipales. Además, deben comprobar que el técnico redactor del proyecto tienen las competencias legales para ello y la integridad formal del proyecto, que se suplen con la exigencia del visado colegial del documento.
Esta dispersión de normas municipales, deriva en dos situaciones respecto a los informes necesarios:
(1) Que sea el técnico municipal que informa sobre los temas urbanísticos quien compruebe todo lo demás, (2) o que sea necesario recabar informes de otras delegaciones municipales, teniendo estos segundos informes una categoría diferente a los informes técnicos y jurídicos regulados expresamente en el procedimiento de concesión de licencias. Una vez recabados estos informes, tendrán que ser incorporados en los informes técnicos y jurídicos previos a la propuesta de resolución de la licencia, que se eleva al órgano competente para resolver.
La emisión de estos informes “secundarios” derivados del cumplimiento de Ordenanzas Municipales complementarias, debe venir regulada en dichas ordenanzas, o en caso contrario, atenerse a lo regulado en los artículos 80 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas23.
Comprobación de las exigencias básicas de la calidad de la edificación y de las instalaciones previstas en los edificios. El procedimiento de concesión de licencia, no entra a valorar las exigencias básicas de calidad de la edificación, o de las instalaciones previstas en los edificios, más allá de lo mencionado en el apartado anterior respecto a la seguridad, salubridad y estética24. Los responsables del adecuado cumplimiento de estos requisitos de calidad detallados en el CTE25, son los agentes recogidos en la LOE26. De igual manera, respecto a las instalaciones serán responsables quienes los proyecten y certifiquen conforme su normativa reguladora.
Lo explicitado en el párrafo anterior, determina que de las dos fases de las que consta un proyecto, Básico y Ejecución27, sólo es necesaria la presentación del Proyecto Básico para la tramitación y obtención de la licencia. El Proyecto de Ejecución sólo habrá que aportarlo una vez obtenida la licencia para que se autorice el comienzo de las obras. Es el Proyecto de Ejecución, la fase donde se detalla técnicamente todos los requisitos de calidad y las características de las instalaciones, de manera suficiente para ser construido, información irrelevante en el procedimiento de concesión de licencias. De las dos fases del proyecto, sólo es obligatorio visar el Proyecto de Ejecución28.
Los informes municipales y la normativa sectorial29. Además de todo lo visto hasta ahora, en el caso de que los actos sujetos a licencia, que por su naturaleza, tengan que cumplir con alguna normativa sectorial, la licencia no puede otorgarse sin la comprobación previa de su adecuación a dicha normativa30. Esta comprobación puede venir explicitada de tres maneras distintas:
1. Que sea la administración sectorial la que se encarga de su comprobación, por lo que para conceder la licencia se debe incorporar en el expediente el informe o la autorización pertinente emitido por ellos31.
2. Que la normativa sectorial encomiende al Ayuntamiento la comprobación del cumplimiento de la normativa sectorial32. En la Comunidad Autónoma de Andalucía, ocurre con la comprobación de la normativa de accesibilidad33, o con la verificación del cumplimiento de la normativa acústica34.
3. También puede ser que las controle el Ayuntamiento por delegación de competencias del organismo sectorial correspondiente, como ocurre con los dictámenes que han de emitir las Comisiones Técnicas Municipales de Patrimonio, para determinados bienes pertenecientes al Patrimonio Histórico35, tema que será tratado con detenimiento en otro artículo.
Conclusión. La naturaleza de las licencias de “acto reglado”, impide que se le exija al administrado más de lo legalmente establecido para la concesión de una licencia y poder ejercer así su derecho a construir. Esta comprobación de la legalidad se plasma en los informes técnicos y jurídicos, que servirán de base a los órganos competentes para resolver el expediente de concesión de una licencia. En todo caso, y sin margen para la arbitrariedad, estos informes tendrán que comprobar los siguientes aspectos:
– La normativa territorial y urbanística.
– Las ordenanzas municipales de salubridad, en caso de existir, y que afecten a las licencias urbanísticas (no a las licencias de actividad o apertura).
– Las ordenanzas municipales que regulen las condiciones estéticas de los edificios en caso de que existan.
– La seguridad mediante la comprobación de la titulación del técnico redactor y el visado del proyecto.
– La normativa sectorial que obligue al Ayuntamiento a ser quien la compruebe.
– La existencia de informes y autorizaciones sectoriales preceptivos.
Cádiz, 27 de septiembre de 2019.
Gumersindo Fernández Reyes.
Se adjunta el pdf del mismo esquema del procedimiento de licencia de obras que se incorporó en el artículo Procedimiento de concesión de licencia de obras (https://gumersindofernandez.com/blog/2019/04/26/procedimiento-de-concesion-de-licencias-de-obras/) con los matices que sobres los informes se han mencionado en el artículo.
Abreviaciones utilizadas en las Notas:
RDUA. Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
TRLSRU. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
LBRL. Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local.
LMMGL. Ley 57/2003, de 16 de diciembre, de medidas para la modernización del gobierno local.
RSCL. Decreto de 17 de junio de 1955, por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales.
NNUU. Normas Urbanísticas.
PGOU. Plan General de Ordenación Urbanística o instrumento de planeamiento general equivalente (Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, Delimitaciones de Suelo Urbano).
LOE. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
CTE. Código Técnico de la Edificación.
LPACAP. Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
LOUA. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
LPHE. Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español.
LPHA. Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía.
Nota 1. Los distintos tipos de licencias urbanísticas se especifican en el art. 7 del RDUA, y son: las de parcelación, las de urbanización, las de edificación, obras e instalaciones, las de ocupación y de utilización, las de otras actuaciones urbanísticas estables, las de usos y obras provisionales, y las de demolición.
Nota 2. Un acto administrativo es una declaración presunta o expresa por la cual, la Administración pública en el ejercicio de una potestad legalmente atribuida, manifiesta una decisión resolutoria o de trámite, informativa, declarativa, consultiva, coercitiva, etc., sobre algún aspecto concreto en el seno de un expediente administrativo. Un expediente administrativo es el conjunto ordenado de documentos y actuaciones que sirven de antecedente y fundamento a la resolución administrativa, así como las diligencias encaminadas a ejecutarla.
Nota 3. En el artículo, nos referimos al Ayuntamiento por ser el órgano de gobierno y administración de los municipios que interviene en los procedimientos de concesión de licencia, aunque en municipios pequeños pueda ser sustituido en algunas de sus funciones, como la de realizar los informes técnicos y jurídicos, por las Diputaciones Provinciales.
Nota 4. En el art. 8 del RDUA, se enumeran cuáles son los actos sujetos a licencia urbanística municipal.
Nota 5. Las solicitudes de licencia, definirán suficientemente los actos de construcción o edificación, instalación y uso del suelo y del subsuelo que se pretenden realizar, mediante el documento oportuno que, cuando corresponda, será un proyecto técnico, y cuando este no sea exigible una memoria descriptiva y gráfica de las características de la intervención (Art. 13.1 RDUA).
Nota 6. En los art. 12, 13 y 14, del TRLSRU, se define el contenido del derecho de propiedad del suelo.
Nota 7. Art. 6 del RDUA.
Nota 8. Art. 4.2 del RDUA.
Nota 9. Dentro del Ayuntamiento y para municipios de régimen común, el órgano competente para resolver los expedientes de concesión de licencias urbanísticas es el alcalde, competencia delegable en tenientes de alcalde y en la Junta de Gobierno o en algunos de sus miembros si ésta existiese (Art. 21.1.q y Art. 21.3 LBRL). En los municipios de gran población, el órgano competente es la Junta de Gobierno Local (Art. 127.1.e) LBRL).
Nota 10. Art. 12. 2 del RDUA.
Nota 11. Art. 84.1 de la LBRL y Art. 1 del RSCL.
Nota 12. Legislación de regimen local que afecta directamente a las licencias municipales:
– Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local.
– Decreto de 17 de junio de 1955, por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales.
– Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía.
Nota 13. Reproducción literal del art. 21.2 del RSCL:
“2. En todo caso se examinará si el acto proyectado se ajusta a los planes de ordenación urbana y, además, si concurren las circunstancias que se expresan para cada uno de los relacionados:
a) si la parcelación o reparcelación se refiere a sector para el que ya esté aprobado un plan de ordenación, en cuyo defecto la solicitud deberá reunir los requisitos y seguir la tramitación dispuesta para los planes de urbanismo;
b) si los movimientos de tierras modifican el relieve del suelo de modo que pueda dificultar el destino previsto en los planes de ordenación o la armonía del paisaje, así como si se cumplen las condiciones técnicas de seguridad y salubridad;
c) si las obras de edificación se proyectan sobre terreno que cumpla lo dispuesto por el artículo 138 de la Ley o, en su defecto, si el peticionario asume el deber de costear y realizar simultáneamente la urbanización, y si la construcción se atiene a las condiciones de seguridad, salubridad y estética adecuadas a su emplazamiento;
d) si el edificio puede destinarse a determinado uso, por estar situado en zona apropiada y reunir condiciones técnicas de seguridad y salubridad y, en su caso, si el constructor ha cumplido el compromiso de realizar simultáneamente la urbanización; y
e) si las construcciones pueden ser demolidas por carecer de interés histórico o artístico o no formar parte de un conjunto monumental y si el derribo se proyecta con observancia de las condiciones de seguridad y salubridad.”
Nota 14. Ejemplo extraído de las NNUU del PGOU de Cádiz donde habrá que aplicar con carácter complementario el Real Decreto 486/1997, de 14 de abril, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo.
Nota 15. La redacción de Ordenanzas Municipales, es una de las potestades que la LBRL les atribuye a los Ayuntamientos para intervenir en la actividad de los ciudadanos.
Nota 16. El Plan General de Ordenación Urbanística es el instrumento de planeamiento general que recoge en cada municipio la ordenación prevista y las normas urbanísticas de aplicación. En municipios pequeños, en ausencia de Plan General, suelen existir Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, o Delimitaciones de Suelo Urbano.
Nota 17. Se entiende por técnico competente a aquel técnico que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos técnicos en el ámbito de su competencia y atribuciones profesionales. Dichas atribuciones están basadas en la formación académica recibida. Las regula la LOE y Ley 12/1986, de 1 de abril, sobre regulación de la atribuciones profesionales de los Arquitectos e Ingenieros técnicos.
Nota 18. El Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio, es quien se encarga de regular qué tipo de proyectos tienen que ser visados obligatoriamente. A su vez, los Colegios Profesionales, se encargan de regular y comprobar la integridad formal de la documentación en que deba plasmarse el trabajo, con arreglo a la normativa de obligado cumplimiento de pertinente aplicación en cada caso (Artículo 31 de los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Arquitectos, aprobado por Real Decreto 327/2002, de 5 de abril).
Nota 19. El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).
Nota 20. Este Documento Básico del Código Técnico (DB-SI) tiene por objeto establecer reglas y procedimientos que permiten cumplir las exigencias básicas de seguridad en caso de incendio.
Nota 21. Estas medidas nunca pueden ser menos restrictivas que las del CTE.
Nota 22. Antes de la entrada en vigor del CTE-DB-SI, la normativa para la protección contra incendios era el Real Decreto 2177/1996, de 4 de octubre, por el que se aprueba la Norma Básica de la Edificación NBE-CPI/96 «Condiciones de Protección Contra Incendios en los Edificios«.
Nota 23. LPACAP, Art. 80, Emisión de informes.
1. Salvo disposición expresa en contrario, los informes serán facultativos y no vinculantes.
2. Los informes serán emitidos a través de medios electrónicos y de acuerdo con los requisitos que señala el artículo 26 en el plazo de diez días, salvo que una disposición o el cumplimiento del resto de los plazos del procedimiento permita o exija otro plazo mayor o menor.
3. De no emitirse el informe en el plazo señalado, y sin perjuicio de la responsabilidad en que incurra el responsable de la demora, se podrán proseguir las actuaciones salvo cuando se trate de un informe preceptivo, en cuyo caso se podrá suspender el transcurso del plazo máximo legal para resolver el procedimiento en los términos establecidos en la letra d) del apartado 1 del artículo 22.
4. Si el informe debiera ser emitido por una Administración Pública distinta de la que tramita el procedimiento en orden a expresar el punto de vista correspondiente a sus competencias respectivas, y transcurriera el plazo sin que aquél se hubiera emitido, se podrán proseguir las actuaciones.
El informe emitido fuera de plazo podrá no ser tenido en cuenta al adoptar la correspondiente resolución.”
Nota 24. Art. 6.3 del RDUA.
Nota 25. La LOE, en su artículo 3, declara que es el Código Técnico de la Edificación el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios de nueva construcción y de sus instalaciones, así como de las intervenciones que se realicen en los edificios existentes.
Nota 26. La LOE, en su Capítulo III define los agentes intervinientes en el proceso edificatorio, y en el Capítulo IV sus responsabilidades.
Nota 27. Art. 6.1.3 y Anexo III del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.
Nota 28. Art. 2 del Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio.
Nota 29. Se conoce por normativa sectorial, aquella que regula de manera específica un ámbito concreto de alguna materia o actividad. Son muchas las que afectan al urbanismo, como por ejemplo el medioambiente, turismo, costas, la protección del Patrimonio Cultural, etc.
Nota 30. Art. 5.2 del RDUA y 169.1 y 172.2 de la LOUA.
Nota 31. Art.5.2. y art. 8 del RDUA, y art. 169.1 de la LOUA.
Nota 32. Art. 6.2 y art. 12.3 del RDUA.
Nota 33. Art. 135.1. del Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el reglamento que regula las normas para la accesibilidad en las infraestructuras, el urbanismo, la edificación y el transporte en Andalucía.
Nota 34. Comprobación en las Licencias de Primera Ocupación de los objetivos de calidad acústica aplicables al espacio interior, según Art. 27.3 Decreto 6/2012, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía, y se modifica el Decreto 357/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento para la Protección de la Calidad del Cielo Nocturno frente a la contaminación lumínica y el establecimiento de medidas de ahorro y eficiencia energética.
Nota 35. Art. 40 de la LPHA y Art. 20 de la LPHE.
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GF Arquitectos
27 septiembre, 2019
Documento adjunto en pdf: Esquema Procedimiento Licencia de Obras
La licencia de obras1 es uno de los trámites administrativos que más quebraderos de cabeza causan tanto a los administrados como a las Administraciones Públicas. Con el ánimo de ayudar a los implicados en este proceso, en este artículo adjunto un esquema gráfico donde se pueden ver los pasos y acciones necesarios para conseguir la ansiada licencia y la posterior autorización para el comienzo de las obras de edificación.
La especificidad de este procedimiento administrativo2 viene regulada en la normativa urbanística de cada Comunidad Autónoma, que ha de ajustarse a los principios generales recogidos en legislación estatal de procedimiento administrativo común (LPACAP)3 y a la legislación sobre régimen local4, ambas con carácter supletorio y complementario. Además, cada Ayuntamiento podrá aprobar ordenanzas municipales reguladoras para la concesión de licencias, que tendremos que tener en cuenta. En el caso de Andalucía, la legislación urbanística de aplicación es:
– Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).
– Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía (RDUA).
Información para la comprensión del gráfico. En el esquema gráfico que adjunto como guía, se diferencian tres agentes intervinientes, identificados cada uno con un color distinto:
– El administrado (color ocre): que representa la figura del promotor, incluidos los servicios propios o ajenos que utiliza para conseguir su objetivo de obtener licencia.
– El Ayuntamiento5 (color amarillo), dentro del que se engloban los diferentes servicios o departamentos que intervienen en el procedimiento, y que tienen asignadas las competencias para la instrucción, ordenación y resolución del expediente.
– Las Administraciones Sectoriales6 (color verde), que aparecerán en la tramitación sólo en el caso de que la edificación proyectada requiera autorización o informe previo según la legislación sectorial (art. 5.2 RDUA). En función de la normativa que las regule, estos informes o autorizaciones, se pueden incorporar junto con la solicitud de la licencia (de manera previa), o bien es el Ayuntamiento quien se encarga de solicitarlos a la Administración Sectorial que corresponda. Cabe también la posibilidad de que sea el mismo Ayuntamiento el que se encargue de comprobar la legislación sectorial, en el caso de que ésta así se lo encomiende (art. 12.3 RDUA). La tramitación de estos informes o autorizaciones, se representan de manera esquemática, pues cada Administración Sectorial tendrá un procedimiento específico para su tramitación.
Dentro de cada agente especificamos por columnas la acción o tarea que desarrolla y el documento que genera. Cada documento mantendrá el color del agente que lo ha redactado. Las líneas rojas continuas representan los registros de entrada o salida, bien del Ayuntamiento, o de la Administración Sectorial.
Respecto al plazo máximo de 3 meses7 que tiene la administración para resolver, éste puede ser suspendido (siempre que se notifique al interesado) en el período de subsanación de la solicitud (indicado como T2 en el esquema), en el período que transcurra entre la solicitud de informes o autorizaciones sectoriales hasta su resolución (T3), y en período de subsanación de deficiencias (T5). Según la nomenclatura utilizada en el esquema gráfico, ésto, nos lleva a la siguiente fórmula:
Plazo máximo para resolver (3 meses) = T1+T4+T6-T2-T3-T5
En el esquema adjunto se ha solicitado la licencia de obra con el proyecto básico8, por lo que una vez concedida la licencia, será necesario presentar el proyecto de ejecución junto con la documentación complementaria8 para el comienzo de las obras.
Espero que os sea de utilidad.
Cádiz, 26 de abril de 2019.
Gumersindo Fernández Reyes
Nota 1: La licencia de edificación, obras e instalaciones es una tipología de licencia urbanística. En Andalucía el Reglamento de Disciplina Urbanística (art. 7 RDUA) reconoce 7 tipologías distintas:
- a) De parcelación.
- b) De urbanización.
- c) De edificación, obras e instalaciones.
- d) De ocupación y de utilización.
- e) De otras actuaciones urbanísticas estables.
- f) De usos y obras provisionales.
- g) De demolición.
Nota 2: En el artículo del Blog: “Sobrevivir a la Administración Pública: la importancia de conocer el procedimiento administrativo”, introduje los conceptos generales de lo que es el procedimiento administrativo.
https://gumersindofernandez.com/blog/2017/11/24/sobrevivir-a-la-administracion-publica-la-importancia-de-conocer-el-procedimiento-administrativo/
Nota 3: Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LPACAP).
Nota 4: La normativa de régimen local de aplicación es:
– Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (LBRL).
– Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales (RSCL).
– Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía (LALA).
– Ley 57/2003, de 16 de diciembre, de medidas para la modernización del gobierno local (LMMGL).
– Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales.
Nota 5: Los Ayuntamientos son los organismos de gobierno y gestión de los municipios, y ostentan las competencias en materia de concesión de licencias urbanísticas.
Nota 6: Las legislaciones sectoriales afectan al ámbito del urbanismo y de la edificación en tanto se encargan de regular aspectos concurrentes con ellas como: el patrimonio histórico, el medio ambiente, las costas, las carreteras, la defensa, los ferrocarriles, los puertos, los establecimientos comerciales, los establecimientos turísticos, etc. Las Administraciones Sectoriales son los organismos públicos encargados de su tutela y gestión.
Nota 7: Artículo 20 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía (RDUA).
Nota 8: A efectos de su tramitación administrativa, todo proyecto de edificación podrá desarrollarse en dos etapas: la fase de proyecto básico y la fase de proyecto de ejecución, definidos sus contenidos en el art. 6.1.3 de la Parte I del Código Técnico de la Edificación.
Nota 9: Artículo 21 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía (RDUA).
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GF Arquitectos
26 abril, 2019
El artículo 471 de la Constitución Española, habilita a los poderes públicos a regular el suelo para impedir la especulación, como medio para hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. De la lectura literal del artículo se desprende que la especulación es algo negativo que perjudica el acceso de los españoles a la vivienda.
Sin embargo, en el proceso de elaboración de la Constitución Española hubo tres versiones previas de este artículo en las que no aparecía el término especulación. Fue tras los votos particulares de los ponentes constitucionales y tras las enmiendas en el Congreso de los Diputados al Anteproyecto de Constitución, cuando el Dictamen de la Comisión de Asuntos Constitucionales y Libertades Públicas la incluyó, quedando redactado en términos muy similares al aprobado definitivamente (al final del artículo en la Nota 2, se incluyen todas las versiones del artículo hasta su redacción definitiva).
El por qué de este cambio hay que buscarlo en la presión ejercida por los partidos socialistas y comunistas3, por lo que cabe preguntarnos acerca de la carga ideológica y de lo acertado de su inclusión en el texto constitucional. Para ello, vamos a analizar la especulación desde distintos prismas, concluyendo que sólo la especulación administrativa descrita en el artículo anterior4 es contraria a los objetivos constitucionales:
La especulación como característica intrínseca del comportamiento humano. Especular es tratar de visualizar el futuro a la luz de la información disponible en el presente, con el fin de maximizar el rendimiento de los recursos propios5. Hasta aquí no hay nada reprochable, pues tanto particulares como empresarios especulan lícitamente para obtener el mayor rédito posible a sus recursos, bien sean éstos bienes materiales, dinero o su capacidad de trabajo. La especulación sólo sería reprochable cuando la información utilizada se obtenga de manera ilícita como resultado de privilegios políticos o corruptelas. Especular es una cualidad positiva inherente al ser humano y a su empresarialidad, por lo que no debe ser objeto de ningún impedimento.
La especulación como retención de suelo. Una acepción bastante extendida del concepto especulación inmobiliaria se refiere a la retención deliberada de suelo urbano o urbanizable con la expectativa de incrementar su precio y obtener así plusvalías, propiciando una subida del precio de las viviendas. Para analizar la retención de suelo en el proceso de expansión de una ciudad, utilizaremos como ejemplo una zona de crecimiento residencial, donde está previsto que se construyan una estación de metro, un colegio y un centro comercial. En este escenario, es obvio que se tendrán que vender más baratas las viviendas al principio, pues hay muchas incertidumbres para los potenciales compradores, ya que:
– No tienen la certeza de cuándo se construirán las infraestructuras y dotaciones.
– No saben aún con qué tipo de vecindario tendrán que convivir.
– Desconocen si se convertirá en una urbanización fantasma en la que sólo esté su edificio.
El comprador de esta fase, está dispuesto a correr el riesgo y sufrir las molestias, pues supone que si el sector llega a buen puerto, habrá hecho una muy buena compra, a la que posiblemente no tenga acceso por precio en el futuro, y que en caso de desprenderse de ella obtendrá cuantiosas plusvalías.
Por otro lado, existen compradores que sólo estarán dispuestos a comprar en fases posteriores de desarrollo, es decir, cuando el barrio está consolidado y con todos sus servicios y dotaciones en funcionamiento. Estos compradores tendrán que pagar más por una vivienda similar a la de los compradores pioneros del barrio.
Si los propietarios de las parcelas no son promotores inmobiliarios, tendrán que decidir en base a sus necesidades y expectativas cuándo las venden, especulando cuándo será el mejor momento para ellos. Los promotores inmobiliarios, que no son propietarios del suelo, según el estadio de desarrollo del sector especularán con cuánto estarán dispuestos a pagar los compradores potenciales de viviendas y en función de eso ofrecerán más o menos dinero por el suelo.
Si el sector urbano se desarrolla satisfactoriamente, el propietario de suelo que más ha tardado en vender, será el que obtenga mayor beneficio, pero también es el que ha asumido más riesgo. Aunque todos los propietarios hayan seguido el mismo proceso mental de especulación, sólo se acusa peyorativamente de especulador al que ha tardado más en vender su suelo, aunque lo que haya hecho es asumir más riesgos para satisfacer una demanda que estaba dispuesta a pagar más.
Como hemos visto en el ejemplo, la retención del suelo, eleva el precio de las viviendas, lo que es contrario a la intención de los redactores de la Constitución, pero sólo ven el fenómeno desde este prisma, sin apreciar que hay compradores de viviendas que están dispuestos a comprar en fases posteriores del desarrollo por valorar más los servicios que ofrece el barrio consolidado que el diferencial de dinero que ha de pagar por ello. Si no existiesen propietarios dispuestos a retener suelo, obligarían a asumir riesgos e incomodidades a un perfil determinado de compradores (por ejemplo familias con niños que necesitan de la proximidad del colegio). El promotor que está dispuesto a pagarle al propietario más por ese suelo retenido, es porque entiende que una vivienda no es sólo lo que encierran sus paredes, sino el entorno en el que se ubica, y éste es diferente en función del estadio de desarrollo de un sector.
Si el legislador hubiera entendido esto, quizás no hubiera incorporado la especulación como algo a perseguir.
Inversiones productivas frente a inversiones especulativas. Ahondando en el concepto de especulación, diferenciemos ahora lo que se entiende por inversiones productivas y especulativas, y la utilidad de estas últimas. Si bien, todos los negocios son especulativos, este elemento pesa más en unos que en otros.
Si un promotor compra un suelo y a continuación quiere construir un edificio de viviendas, necesita contratar técnicos, operarios, comprar materiales de construcción, etc., consiguiendo en caso de éxito contribuir al bienestar de los clientes que hayan adquirido su producto. A este tipo de negocios se le conoce como inversiones productivas (al igual que alguien que monta una fábrica, un hotel, o explota agrícolamente un terreno).
Sin embargo, si un empresario compra ese mismo suelo, y lo retiene sin darle uso durante varios años con la simple expectativa de que suba de precio, la inversión se denomina especulativa. Al igual que pasaba con los edificios construidos en último lugar en el ejemplo anterior, este tipo de inversores especulativos mantienen en sus balances suelos durante un tiempo superior al que muchas empresas promotoras pueden soportar financieramente, por lo que están colaborando con ellas a cambio de unas plusvalías por el riesgo asumido.
Todo recurso escaso se convierte en un bien económico, y el suelo no es ninguna excepción. Los propietarios que deciden no desarrollarlo y esperar, es porque piensan que ese suelo satisfará necesidades más valiosas en el futuro que las que puede satisfacer en la actualidad que es menos valorado, y por tanto, contribuirán en mayor medida al bienestar de la sociedad que si lo promueven ahora.
Por tanto, el especulador coordina intertemporalmente la oferta de un bien presente y su demanda futura, adelantándose a su tiempo, y asumiendo un importante riesgo empresarial, pues el futuro cuanto más lejano más incierto.
La especulación administrativa. En el artículo anterior4 definimos la especulación administrativa como la retención artificiosa de suelo urbanizable que hacen las distintas administraciones competentes en materia de urbanismo. Esta retención surge esencialmente por:
– No clasificar suficiente suelo urbanizable.
– Clasificarlo, pero asignarle cargas que hagan inviable su desarrollo.
– Burocratizar tanto su transformación efectiva, que sea muy lento o imposible ejecutarlo.
En el proceso de elaboración y aprobación de la Constitución Española, de todas las propuestas de modificación al actual artículo 47 en las que se hablaban de la especulación, sólo la enmienda del senador Don Manuel Iglesias Corral6 (Candidatura Democrática Gallega) propuso “impedir toda especulación administrativa o particular”, pero no fue aceptada.
La especulación en el Diccionario de la Real Academia Española. Si atendemos a las definiciones de “especular” que hace el Diccionario de la Real Academia Española relacionadas con éste artículo tenemos las siguientes acepciones:
- Efectuar operaciones comerciales o financieras con la esperanza de obtener beneficios aprovechando las variaciones de los precios o de los cambios. U. m. en sent. peyor.
- Comerciar, traficar.
- Procurar provecho o ganancia fuera del tráfico mercantil.
Es reseñable, que el Diccionario recoge el prejuicio que recorre el pensamiento mayoritario, pues en su acepción 3, recoge que el uso del verbo especular es mayoritariamente peyorativo. Respecto a la acepción 4, traficar se puede utilizar para comerciar lícitamente, pero también ilícitamente, lo que nos lleva a la acepción 5 que claramente nos indica que la ilicitud se encuentra fuera del tráfico puramente mercantil, como cuando alguien especula con información privilegiada o permisividad política fruto de la corrupción.
La asimilación del “malvado” empresario al especulador. El porqué de la inclusión de la persecución de la especulación en la Constitución, hay que buscarla en los prejuicios que la ideología de izquierda tiene respecto del empresario, al que le atribuyen el origen de todos los males de la “clase trabajadora”. Especulador, promotor, constructor, son términos que ideológicamente se han asimilado entre sí, y a su vez con la creencia de que el enriquecimiento de unos empobrece a otros, como si la economía fuese un juego de suma cero7. Los empresarios obtienen sus beneficios por la aceptación o no que sus productos tienen entre los consumidores, que voluntariamente al comprarlos los valoran más que el dinero que pagan por ellos. Es decir, ganan ambas partes, por lo que, cuanto más rico sea un empresario, más habrá hecho ganar a sus clientes. Lógicamente, dejamos al margen los empresarios que han obtenido sus riquezas por privilegios obtenidos gracias a la clase política y no por ofrecer bienes y servicios en libre competencia.
Conclusiones: Hay que proteger el derecho a especular.
Nuestra Constitución, lejos de proteger a los españoles de la intervención del Estado, lo habilita ampliamente para interferir en nuestras vidas, con artículos como el analizado nº 47. Este artículo que promulga el derecho a la vivienda, ha impregnado toda la legislación del suelo, la urbanística y la de vivienda en cuyos textos aparece sin excepción como objetivo impedir la especulación.
Sin embargo, a la vista de los efectos positivos que tiene la tan denigrada especulación, (salvo la ejercida por las administraciones públicas), no sólo habría que dejar el artículo en su redacción previa a las presiones ideológicas de izquierdas, sino que habría que proteger el derecho a especular, aceptando lo beneficioso de esta actitud humana en el desarrollo y progreso de nuestra sociedad.
Cádiz, 25 de enero de 2019.
Gumersindo Fernández Reyes
Nota 1. Constitución Española. Artículo 47. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
Nota 2. Versiones del artículo durante el proceso de elaboración y aprobación de la Constitución Española de 1978:
1ª. Borrador del Proyecto de Constitución de la Ponencia:
Artículo 40. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas adecuadas para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, con participación de la comunidad en las plusvalías que generen la acción urbanística de los centros públicos.
2ª. Anteproyecto de Constitución de la Ponencia:
Artículo 40. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones para hacer efectivo este derecho y regularán la utilización del suelo de acuerdo con el interés general.
3ª. Informe de la ponencia tras las enmiendas del Congreso:
Artículo 43. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas adecuadas para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, con participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
4ª. Dictamen de la Comisión de Asuntos Constitucionales y Libertades Públicas:
Artículo 43. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas adecuadas para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación, con participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
5ª. Dictamen de la Comisión de Constitución del Senado tras las enmiendas del Senado al texto que vino del Congreso:
Artículo 47. Todos los españoles tienen derecho a que se les facilite su acceso a una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
6ª. Modificaciones al texto del Congreso aprobadas por el Pleno del Senado (igual que el anterior):
Artículo 47. Todos los españoles tienen derecho a que se les facilite su acceso a una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
7ª. Dictamen de la Comisión Mixta Congreso-Senado sobre el Proyecto de Constitución, versión igual a la aprobada definitivamente:
Artículo 47. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
Nota 3. Votos particulares y enmiendas previas a la inclusión en el artículo el objetivo de “impedir la especulación” durante la elaboración y aprobación de la Constitución Española:
– Voto particular al Anteproyecto de la Constitución del Grupo Parlamentario Socialista del Congreso, que propone se incorpore “que excluya la especulación”.
– Enmienda del Congreso de la Coalición Euskadico Ezkerra (Grupo Mixto) adhiriéndose al voto particular del Grupo Parlamentario Socialista anterior.
– Enmienda del Congreso del Grupo Parlamentario Comunista, en el que Don Ramón Tamames Gómez, no propone expresamente la inclusión del término especulación en el artículo, pero en su motivación habla de “poner coto constitucionalmente a una dimensión especulativa de excepcionales dimensiones en la historia más reciente”.
– Enmienda del Congreso del Partido Socialista Popular de Enrique Tierno Galván, en el que no hablan de impedir la especulación porque directamente proponen “la socialización del suelo”.
Nota 4. Artículo del Blog: El derecho a una vivienda digna y adecuada, y la limitación del suelo urbanizable (28/12/2018):
EL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA, Y LA LIMITACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE.
Nota 5. Definición dada en el glosario del texto complementario de la Universidad Francisco Marroquín al libro El Proceso Económico de D. Manuel F. Ayau Cordón.
Nota 6. Enmienda nº 122 de Don Manuel Iglesias Corral al artículo 43.
Debe decir:
“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas adecuadas para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, con el régimen preciso para impedir toda especulación administrativa o particular y para regular el régimen de participación de la comunidad en las plusvalías creadas por la acción urbanística de los entes públicos.”
Justificación:
La especulación acusa una fea conducta que viene siendo administrada y atribuida con criterio muy vulgar . Con una generalización barroca, aplicándola a muchos infelices que ni en la conducta ni en los medios proceden de modo torticero. Y también ocurre con demasiada frecuencia que se especula, por ejemplo, cuando una zona verde deja de serlo para convertirse en edificable, «ad hoc», cuando se inmovilizan los terrenos en una planificación que se mantiene en parálisis abusiva que enrarece la concurrencia de solares al mercado y alza su coste. La idea de especulación es claro que hay que residenciarla, ya se encuentre en los particulares o en los órganos públicos. Y la participación en las plusvalías creadas por la acción urbanística requieren eso: una acción urbanística . Sin ello, lo que se llama participación pudiera llamarse usurpación.
Nota 7. Al lector que quiera profundizar sobre este concepto le recomiendo la lectura del artículo “No es un juego de suma cero” de Juan Ramón Rallo, publicado en Libertad Digital el 18/03/2011 (https://www.libertaddigital.com/opinion/juan-ramon-rallo/no-es-un-juego-de-suma-cero-58914/).
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GF Arquitectos
25 enero, 2019
En este artículo vamos a ver cómo se forma el precio de una vivienda en una promoción en régimen de cooperativa. Para ello, explicaré cómo se reparten los costes de la promoción y los gastos financieros entre los cooperativistas. También veremos qué pasa si el presupuesto de la cooperativa sufre variaciones y cómo se asignan los extras individuales solicitados por cada cooperativista. Comencemos fijando el criterio de reparto de gastos:
Coeficiente de participación en los gastos1. El presupuesto de gastos de una cooperativa debe ser igual al presupuesto de ingresos. Los ingresos provienen de sumar los precios de todas las viviendas2. Si dividimos el precio de cada inmueble entre los ingresos totales (suma de todos los precios de las viviendas), obtenemos el coeficiente o porcentaje de participación (precio vivienda/total presupuesto ingresos), que representa el porcentaje que cada cooperativista tiene que pagar de todos los gastos. En el ejemplo3, vemos como la Vivienda 1 (V1), debe pagar un 40% de todos los gastos, lo que es equivalente al precio de su vivienda:
Coeficiente de participación V1= 440.000/1.100.000= 0,4 = 40%
La determinación de este porcentaje es crucial, pues cualquier variación del presupuesto inicial será asumida por el propietario en base a este coeficiente. En el siguiente gráfico4 representamos la necesaria igualdad entre el presupuesto de gastos y el de ingresos, y visualizamos los ingresos como la suma del precio de todas las viviendas con su correspondiente coeficiente de participación (CP):
Gráfico 1.
Reparto de los gastos financieros. Si todos los cooperativistas cuentan con ahorros suficientes para sufragar la cantidad de dinero que cuesta su vivienda, la cooperativa no tendrá gastos financieros. En este caso, todos los gastos se repartirán en base al coeficiente de participación explicado en el apartado anterior.
Pero lo usual es que los cooperativistas no cuenten con la totalidad del dinero, por lo que la cooperativa recurrirá a contratar un crédito promotor con una entidad financiera, como explicamos en el artículo anterior5. Esto implica la aparición de unos gastos financieros consistentes en el pago de los intereses durante el período de carencia, las comisiones de estudio y apertura, la tasación, la monitorización, los gastos de escrituración y registro, y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (salvo en las comunidades autónomas en las que las cooperativas de viviendas estén exentas como la de Andalucía).
Si todos los cooperativistas financian en igual proporción, este gasto se pagará en base al porcentaje de participación ya explicado en el Gráfico 1.
Si desglosamos el presupuesto de costes entre gastos financieros y resto de gastos, cada cooperativista pagará en función a su porcentaje de participación. En el caso de la Vivienda 1 (V1), un 40% de los gastos financieros más un 40% del resto de gastos, lo que sumado, lógicamente es un 40% de todos los gastos como vemos en el Gráfico 2:
Gráfico 2.
Pero supongamos que estamos en una cooperativa en la que sólo algunos de sus miembros no necesitan financiar (V1 en el ejemplo propuesto), y paga la totalidad del precio de su vivienda mediante cuotas. Veamos cómo se articula esta situación para que este cooperativista pueda ahorrarse los gastos financieros. El primer paso será dividir el presupuesto de la cooperativa en dos familias de gastos:
– Los gastos financieros.
-Y el “resto de gastos”, es decir, todos los demás gastos que no son financieros.
El segundo paso consiste en disminuir la partida de gastos financieros, ya que no va a ser necesario financiar el 40% que aporta V1. Si V1 suponía el 40% de los gastos financieros, éstos disminuirán6 en un 40%, pasando a ser de 60.000 euros.
Ahora, habrá que recalcular los nuevos porcentajes de participación exclusivamente de los gastos financieros, determinando el coeficiente de participación en gastos financieros (necesidades de financiación/financiación total solicitada por la cooperativa).
Si suponemos estaba previsto financiar un 80% del presupuesto total, 880.000 euros, de los cuales 352.000 euros eran para V1 (40%), 264.000 euros para V2 (30%) y 264.000 euros para V3 (30%). Al no financiar V1, sólo será necesario solicitar financiación por 528.000 euros, cantidad en la que subrogarán o tendrán que abonar en el momento de la adjudicación V2 y V3.
Coeficiente de participación en Gastos Financieros V1= 0/528.000 = 0,0 = 0%
Coeficiente de participación en Gastos Financieros V2= 264.000/528.000 = 0,5 = 50%
Coeficiente de participación en Gastos Financieros V3= 264.000/528.000 = 0,5 = 50%
Estas variaciones introducidas harán que varíe el precio de V1, pero no el de V2 y V3.
Gráfico 3:
En realidad habría un tercer grupo de gastos que serían los correspondientes al seguro o afianzamiento de las cantidades a cuenta aportadas, cuyo reparto se calcula de manera similar al de los gastos de financiación, pero no se ha incluido en el ejemplo para facilitar su comprensión. Los gastos de financiación y los de afianzamiento son vasos comunicantes, de manera que quien no financia, no tiene gastos financieros, pero su seguro de afianzamiento es más caro, ya que aporta más capital antes de la entrega de las viviendas.
Variaciones del presupuesto inicial en la partida “resto de gastos”. Una de las características de una cooperativa es que el precio de la vivienda no está cerrado. Si por cualquier imprevisto, el presupuesto de la cooperativa aumenta, el precio de las viviendas también lo hará. Supongamos que en el caso del ejemplo hay una desviación de 200.000 euros. Esta desviación se abonará por cada cooperativista en función de su porcentaje de participación, por lo que el precio de su vivienda se verá alterado.
Gráfico 4:
El Gráfico 4 representa una desviación del presupuesto al alza, pero también puede ocurrir que se produzca un ahorro y el precio de las viviendas disminuya. En el ejemplo hemos supuesto que la variación del precio de las viviendas se sufraga con ahorros, por lo que no se aumenta la partida de financiación, pero en caso contrario, ésta también aumentaría.
Extras o mejoras pedidas individualmente por cada cooperativista. Puede ocurrir que la cooperativa permita que sus miembros introduzcan mejoras en sus viviendas. Lógicamente estos gastos tendrán que ser abonados por cada uno de ellos bajo el concepto de extras. En el ejemplo, la Vivienda 1 (V1) ha pedido mejoras por valor de 10.000 euros, y la Vivienda 3, ha pedido mejoras por valor de 5.000 euros, mientras que la Vivienda 2, no ha solicitado ninguno. Los precios de las viviendas, se ven incrementados con los extras, además de con la desviación vista en el punto anterior:
Gráfico 5.
Recapitulación. Para determinar el precio final de una vivienda o lo que es lo mismo, cuánto tiene que pagar cada cooperativista, necesitamos:
- Determinar el coeficiente o porcentaje de participación que cada cooperativista pagará sobre el total de los costes de la promoción, descontados los gastos financieros. Este se obtiene dividiendo el precio inicial de la vivienda, entre el presupuesto total de ingresos (suma de los precios de todos los inmuebles que constituyen el edificio).
- Dividir el presupuesto de la cooperativa entre gastos financieros y resto de gastos.
- Aplicando el porcentaje de participación a la partida “resto de gastos”, obtendremos el primer sumando del precio de la vivienda.
- Determinar la cantidad total de financiación bancaria solicitada, y cuánto corresponde a cada cooperativista. De esta relación se obtendrá el coeficiente o porcentaje de participación de cada cooperativista en los gastos financieros.
- Aplicando el porcentaje de participación de cada cooperativista a los gastos financieros que ha tenido la cooperativa, tendremos el segundo sumando del precio de la vivienda.
- Determinar los extras solicitados individualmente por cada cooperativista, lo que constituirá el tercer sumando.
- El precio total que deberá pagar cada cooperativista por su vivienda es la suma de estos tres sumandos:
– Porcentaje de participación x (Presupuesto General – Gastos financieros).
– Porcentaje de participación en gastos financieros x Gastos financieros.
– Coste de los extras individuales solicitados.
Gráfico 6.
Nota 1. En este artículo se utilizará indistintamente los términos costes y gastos, pues en una cooperativa no es relevante la distinción entre ambos conceptos.
Nota 2. En el caso de que la promoción cuente con inmuebles que se venden a terceros no socios (locales, trasteros, garajes, etc.), en la columna de ingresos deberán aparecer con su precio de venta. Pero se diferencian de los inmuebles de los cooperativistas, en que su precio es fijo, pues no está sometido a las variaciones del presupuesto de la cooperativa (salvo que no se vendan hasta el final y su precio se adecúe a tales variaciones).
Nota 3. Se ha utilizado el mismo ejemplo del artículo anterior de una cooperativa de sólo tres socios.
Nota 4. Los gráficos utilizados en el artículo se adjuntan en un archivo pdf: Gráficos 4 5 y6 Gráficos 1 2 y3
Nota 5. Financiación de una promoción de viviendas en régimen de cooperativa:
https://gumersindofernandez.com/blog/2018/10/26/financiacion-de-una-promocion-de-viviendas-en-regimen-de-cooperativa/
Nota 6. No todas las partidas de los denominados gastos financieros disminuyen proporcionalmente con el capital solicitado, aunque sí los más importantes. La tasación, la monitorización (Project monitoring) y algunos de los gastos de notaría y registro serían la excepción.
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GF Arquitectos
30 noviembre, 2018
En un artículo anterior1, explicamos que los costes necesarios para realizar un edificio en régimen de cooperativa, se financian con las aportaciones económicas que realizan los socios cooperativistas. Si éstos no disponen de ahorros suficientes para afrontar estos pagos, al menos deben tener capacidad de endeudamiento2 para convencer a un particular o a un banco para que le preste ese dinero. Veamos cómo se articulan estas dos situaciones utilizando como ejemplo una promoción de tres viviendas con los siguientes costes y precios por inmueble:
Cooperativistas con ahorros. Si los cooperativistas disponen de la totalidad del dinero, las aportaciones se harán según un plan de pagos que permitirá a la Cooperativa hacer frente a los gastos en los que incurra mes a mes. Supongamos que en el plan de pagos acordado por la Cooperativa se solicita una entrada del 30% del precio de la vivienda mientras que el 70% restante se divide en 18 mensualidades:
Si partimos de una hipotética distribución temporal de gastos de la promoción, en la que se hace un desembolso inicial de 300.000 euros para la compra del suelo y posteriormente unos gastos constantes de 40.000 euros mensuales durante 20 meses, y lo cruzamos con los ingresos previstos en los planes de pago, tendremos como resultado un flujo de tesorería (cash flow) favorable en el que no se produce ningún descubierto. En esta situación, la Cooperativa siempre tendrá liquidez para hacer frente a sus compromisos económicos como vemos en el gráfico:
Cooperativistas sin ahorros suficientes. Lo habitual es que los cooperativistas no dispongan de la totalidad del dinero que cuesta su vivienda, y tengan que pedirlo a una entidad financiera. Ésta les pedirá el inmueble como garantía para prestarle el dinero, constituyendo lo que se conoce como préstamo hipotecario3 o hipoteca. El problema que tiene este tipo de préstamos, es que hasta que no le entreguen la vivienda al cooperativista, el banco no abonará el dinero.
Supongamos una cooperativa en la que los socios pueden aportar sólo el 35% del precio de la vivienda, teniendo que financiar el 65% restante. Ajustándonos a estas circunstancias, la Asamblea puede aprobar un plan de pagos en el que se abone un 30% de entrada y el otro 5% distribuido en 18 cuotas:
La cooperativa sólo podrá disponer del 35% para hacer frente a los gastos de la promoción, por lo que no podrá pagar a todos los proveedores, ya que sólo a la entrega de las viviendas recibirá el 65% restante. Si aplicamos a estos ingresos el mismo esquema de gastos anterior tenemos que la Cooperativa no tiene tesorería suficiente para hacer frente a los costes de la promoción, pues sólo al final recibirá el dinero necesario para hacer frente a la totalidad:
El crédito promotor. Para solucionar este problema, la Cooperativa tiene que pedir dinero prestado. Las entidades financieras ofrecen un producto conocido como crédito promotor4 que se adecúa a las necesidades de financiación de las promociones inmobiliarias. Este tipo de producto aporta el dinero necesario para completar la promoción, disponiéndose de manera progresiva5 según se justifiquen los gastos. Una de las características de este crédito, es que hay un período de carencia, en el que no se devuelve el capital prestado, pero sí se abonan los intereses del capital dispuesto. Habitualmente el período de carencia es de dos años, tiempo que debería ser suficiente para terminar el edificio y adjudicar las viviendas.
La cantidad que se solicita en el crédito promotor es igual a la suma de las necesidades de financiación de todos los cooperativistas, que en el ejemplo utilizado sería del 65%:
Por tanto, a las aportaciones hechas por los cooperativistas, sumaríamos las disposiciones de capital hecha por la entidad financiera con la que se ha contratado el crédito promotor, salvando así los problemas de liquidez de la Cooperativa.
La devolución del capital prestado en el crédito promotor se produce una vez se hayan entregado las viviendas y los cooperativistas hayan liquidado su deuda con la cooperativa. Si bien éstos tienen dos posibilidades:
– Constituir el préstamo hipotecario con una entidad financiera distinta a la que dio el crédito promotor, por lo que saldará su deuda con la cooperativa y ésta a su vez cancelará el crédito promotor.
– Constituir el préstamo hipotecario con la misma entidad financiera que concedió el crédito promotor, subrogándose en la deuda que contrajo la cooperativa. En esta opción, el crédito promotor se “transforma” en un préstamo hipotecario por cada cooperativista subrogado.
En su contratación y durante su duración, el crédito promotor tiene unos gastos que debe abonar la Cooperativa, y que se conocen como gastos financieros, entre los que están:
– Comisión de estudio y apertura.
– Gastos de notaría y registro.
– Tasación.
– Intereses.
– Honorarios de la gestoría impuesta por el banco.
– Honorarios por la monitorización del proyecto o Project Monitoring (según el tamaño de la promoción).
– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en el caso de que no esté exento).
Conclusión: Salvo que los cooperativistas cuenten con la totalidad del dinero que cuestan sus viviendas, éstos necesitarán que una entidad financiera les preste el dinero, contratando un préstamo hipotecario en el momento de la adjudicación. Asimismo, la Cooperativa hasta el momento de la adjudicación necesitará también pedir dinero prestado para poder realizar el edificio. Para sortear esta situación, contratarán con las entidades financieras un crédito promotor.
Cádiz, 26 de octubre de 2018.
Gumersindo Fernández Reyes
Nota 1. Artículo “Promoción de viviendas en régimen de cooperativa1”, publicado el 30/09/2017: https://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/29/promocion-de-viviendas-en-regimen-de-cooperativa/
Nota 2. La capacidad de endeudamiento es el capital por el que una persona se puede endeudar con una probabilidad alta de poder devolverlo y sin poner en peligro su integridad financiera. Depende esencialmente de la cuota de devolución períodica que, en el caso de la adquisición de inmuebles, se estima entre el 25 y 35% de los ingresos mensuales.
Nota 3. El préstamo hipotecario es el producto que le permite disponer de la cantidad necesaria para comprar una vivienda u otro inmueble, cuya principal característica es que el titular del préstamo pone de garantía (hipoteca) el propio inmueble, que pasará a la entidad financiera en caso de impago. Además de la garantía hipotecaria -el imueble- las entidades financieras estudiarán la capacidad de pago del cooperativista para asegurarse los cobros de las mensualidades.
Nota 4. El crédito promotor también tiene garantía hipotecaria y permite que los compradores finales se subroguen en él, ahorrándoles gastos pero obligándoles a aceptar las condiciones que el promotor contrae en el momento de obtener el crédito.
Nota 5. Las disposiciones del crédito promotor se suelen distribuir con un pago inicial a la firma, otro a la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, y el resto mes a mes justificándolo con las certificaciones de obra.
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GF Arquitectos
26 octubre, 2018
Una vez vistos los conceptos básicos sobre la servidumbre de medianería en el artículo anterior1, en éste, vamos a complicar un poco más las cosas, analizando los distintos escenarios que se dan cuando los propietarios deciden elevar sus edificaciones más de una planta:
Muro o pared propia. Si B ha construido una edificación con los muros en su propiedad, y su vecino A edifica posteriormente, éste podrá utilizar el muro de B como cerramiento sin cargar la estructura en él, por lo que no necesitará llegar a acuerdo alguno con B. Eso sí, si algún día B demuele su edificación, la de A quedará carente de este cerramiento lateral del que se aprovechó, y se verá obligado a construirlo en su propiedad.
Si con el paso del tiempo se diluye el límite de la propiedad entre ambas fincas, al no existir cargas sobre este muro por el lado de A, éste tendrá la presunción de pared propia de B, tal y como fue concebido. Según el Código Civil (Art. 573), las viguetas apoyando sólo en una de las caras del muro, supone un signo a favor de considerar ese muro como propio, mientras que si las viguetas cargan por ambas caras, entonces el muro tendrá la presunción de muro medianero.
Supongamos que B llega a un acuerdo con A y permite que carguen sus vigas sobre su muro. Si con el paso del tiempo no queda constancia de este acuerdo y se diluye el límite de propiedad, los signos aparentes atribuirán erróneamente a este muro la condición de medianero, perdiendo la condición de pared propia.
Muros doblados. Si dos vecinos han construido cada uno un muro en su propiedad, cuando decidan construir más plantas, lo normal es que sigan recreciendo su edificación sobre sus propios muros.
Pero también son posibles más variantes:
Variante1. Que decidan construir un muro a medias sobre los muros doblados, teniendo éste por tanto la condición de medianero sólo desde planta primera.
Variante 2. Que el muro doblado de planta, voluntariamente también quieran convertirlo en medianero, trabándolo para darle mayor estabilidad.
En ambos casos, si con el paso del tiempo se desvanecen los acuerdos, el muro se considerará medianero desde planta baja por los signos externos (cargas a ambos lados del muro), salvo que unas catas demuestren la condición de muro doblado en la variante 1.
Variante 3. Si sólo B remonta una planta sobre su propio muro, y posteriormente su vecino A lo utiliza sólo como cerramiento sin cargar y sin permiso alguno, estaríamos en el mismo caso que el visto en el caso de pared propia (Dibujo 1), solo que una planta por encima:
En este caso los signos externos en contra de la servidumbre de medianería serían claros desde planta primera, pero en planta baja habría que demostrar mediante catas que es un muro doblado para que con el paso del tiempo no se considere medianero.
Variante 4. Igualmente, que en el caso de pared propia visto en el Dibujo 2, puede que A llegue a un acuerdo con B, y éste permita que A cargue sus forjados sobre el muro:
Con el paso del tiempo, si se diluyen los acuerdos y el límite de propiedad, es posible que tanto el muro doblado de planta baja como el propio de planta primera pasen a considerarse medianeros por los signos externos, aunque ninguno lo sea realmente.
Muro medianero. Supongamos ahora dos edificaciones con la misma altura que comparten un muro medianero, y uno de los vecinos quiere remontar una planta más. Éste tiene derecho a hacerlo a su costa e indemnizando por los perjuicios que pueda causarle al vecino (Art. 577 CC). Este muro puede apoyarse sobre el inferior en todo su espesor, o hacerlo solo en parte, es irrelevante. Lo que sí tiene desde el punto común de elevación la consideración de pared propia. Si en el futuro, el vecino quiere remontar también su edificación, tendrá derecho a utilizar este muro, pero abonando al vecino el coste que incurrió en su día al construirlo.
Cabría la posibilidad de que B haya recrecido el muro utilizando sólo como base la mitad del muro, y el vecino A, al recrecer el suyo prefiera hacer lo mismo, con lo que pasarían a tener ambos la consideración de pared propia (muro doblado). Con el paso del tiempo, es posible que se desconozca este origen, y por los signos externos se terminen considerando un único muro medianero, salvo que una cata demuestre lo contrario. En este caso tanto A como B podrán utilizar su pared propia como muro de carga o solo de cerramiento.
Hasta aquí hemos vistos las relaciones de vecindad respecto los muros divisorios entre edificaciones de una y dos alturas, siendo suficiente para comprender el fenómeno aunque nos encontremos con edificios de más plantas.
En un próximo artículo profundizaré en algunos de los signos externos a favor y en contra de la servidumbre de medianería.
Cádiz, 5 de octubre de 2018.
Gumersindo Fernández Reyes
Abreviaciones utilizadas en los dibujos:
L.P. Límite de propiedad.
M.M. Muro medianero.
P.C.E. Punto común de elevación.
Nota 1. Referencia al artículo escrito el 7 de septiembre de 2018, titulado “La servidumbre de medianería I: Conceptos básicos” (https://gumersindofernandez.com/blog/2018/09/07/la-servidumbre-de-medianeria-i-conceptos-basicos/).
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5 octubre, 2018
Definimos muro o pared medianera como aquel elemento constructivo que separa dos propiedades y que pertenece y sirve por igual a ambos vecinos. La utilidad que estos muros proporcionan a sus copropietarios son dos:
– Servir de muro divisorio exclusivamente.
– O servir además como elemento estructural (muro de carga).
Los muros medianeros surgen como una solución que beneficia económicamente a ambos propietarios de fincas colindantes, ya que costean a medias la construcción del muro y ganan espacio, pues sólo la mitad del muro se cimenta en cada parcela. Que el muro esté construido a caballo entre ambas propiedades, es una de las características indispensables para que exista servidumbre de medianería.
Aunque viene regulada como una servidumbre en el Código Civil, no podemos entenderla exactamente como tal, pues no hay un predio dominante y uno sirviente, sino que se trata de una servidumbre recíproca en la que ambos predios están en situación de igualdad. Los muros medianeros constituyen una comunidad de bienes especial o un condominio, en el que cada partícula del muro pertenece por igual a ambos propietarios. Este régimen de copropiedad obliga al consentimiento del otro para hacer cualquier acción que altere el muro medianero.
La constitución de la servidumbre de medianería tiene lugar mediante un acto voluntario, expresado bajo la forma de negocio jurídico entre ambos propietarios. El problema surge cuando tal acuerdo no quedó convenientemente documentado o se ha perdido con el paso del tiempo, dificultando determinar si los muros divisorios entre fincas son medianeros o no. En estos casos hay que recurrir a la presunción de medianería y a los signos a favor y en contra, tal y como recoge el Código Civil (art. 572 y 573), requiriéndose conocimientos técnicos y jurídicos para una investigación cuasi detectivesca.
Son muchos los conflictos que surgen entre predios colindantes por la dificultad de determinar la propiedad de las paredes y muros que los delimitan. Estos muros pueden pertenecer exclusivamente a alguno de los vecinos o ser de propiedad compartida, apareciendo la servidumbre de medianería. Es incluso habitual, que un muro sea de propiedad compartida hasta una altura determinada (muro medianero), y pase a ser propiedad exclusiva de uno de los vecinos a partir del punto común de elevación (pared propia). El punto común de elevación es aquel a partir del cual sólo una de las edificaciones sigue creciendo en altura, por lo que no tiene sentido económico que el vecino cuya edificación no crece, sufrague la mitad de los gastos, pues no se ve beneficiado de la construcción de ese muro ( ver Dibujo 11).
Apoyándome en gráficos, en este artículo pretendo facilitar la comprensión de las distintas situaciones que se pueden dar entre dos vecinos, partiendo del momento en el que adquieren dos parcelas limítrofes en las que no hay nada construido (Dibujo 1)1.
A partir de este momento se pueden dar tres situaciones:
El vecino B, se ve en la necesidad de cerrar la parcela y construye a su costa un muro divisorio en su propiedad. Cuando su vecino A necesite cerrar su parcela, se encontrará este lindero hecho con un muro que le sirve de división, pero no tendrá derecho a su utilización pues no es de su propiedad (Dibujo 2). Es posible que llegue a un acuerdo con su vecino y éste le permita utilizarlo (para colgar un abrevadero o atar los caballos por ejemplo), pero no tendrá la condición de medianero pues está construido íntegramente en la parcela de B (Dibujo 3).
Pero puede pasar que B, por los motivos que sean, quiera su propio muro divisorio en su parcela, construyéndose un muro adosado al de A en su propiedad que le pertenecerá y podrá hacer con él lo que quiera. Tenemos como resultado una pared doblada (Dibujo 4):
Si por el contrario ambos tienen la necesidad de cerrar sus propiedades a la vez, es lógico que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas parcelas que financiarán a medias, llegando a un acuerdo respecto su mantenimiento y régimen de utilización. De todos los ejemplos vistos hasta ahora, sólo en éste, el muro tiene la consideración medianero (Dibujo 5).
Supongamos ahora que el propietario B lo que quiere no es construir una valla, sino un edificio, mientras el otro no. Lo lógico es que lo construya en su propiedad y a su coste (Dibujo 6).
Si más adelante el vecino A quiere construirse un edificio, de nuevo podrán darse tres situaciones:
– Utiliza el muro de A sólo como cerramiento, no como muro de carga, por lo que adosa su construcción “casi” sin hacer uso del muro, para evitar así que B le obligue a llegar un acuerdo con él y a hacerse cargo de los costes que en su día incurrió construyéndolo (Dibujo 7).
– Si A pretende utilizar el muro ya construido por B como muro de carga, empotrando sus viguetas en él, y B lo admite, el acuerdo recogerá posiblemente el abono de parte del coste de la construcción y le impondrá unas normas de utilización. Este muro, aunque pueda utilizarlo A, no tendrá la condición de muro medianero, pues está construido íntegramente sobre la propiedad de B. (Dibujo 8).
– Si no hay acuerdo entre A y B, y A necesita construir su edificio, entonces tendrá que construir un muro en su propiedad, por lo que nos encontraremos con dos muros paralelos sin trabazón entre ellos (Dibujo 9).
Pero si ambos tienen la necesidad de construir sus edificios a la vez, es posible que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas propiedades que les sirva a ambos, llegando a un acuerdo recíproco de utilización. En este caso si nos encontramos con un muro medianero (Dibujo 10).
Si ocurre que el edificio de A es más bajo que el de B, parece lógico que B abone el exceso de muro, y se encargue del mantenimiento de manera exclusiva de esta elevación. Este recrecido de muro, independientemente de su espesor, tendrá consideración de pared propia de B y no de muro medianero. Es decir, el muro sólo tendrá la consideración de medianero hasta el punto común de elevación (PCE), altura desde la cual pasa a ser pared propia de B (Dibujo 11).
En el siguiente artículo abordaré qué pasa cuando con el paso del tiempo los edificios van ganando altura y quedan en el olvido los acuerdos iniciales que se suscribieron para la utilización de los muros limítrofes de sus propiedades: La servidumbre de medianería II: elevación de las construcciones (https://gumersindofernandez.com/blog/2018/10/05/la-servidumbre-de-medianeria-ii-elevacion-de-las-construcciones/).
Cádiz, 7 de septiembre de 2018.
Gumersindo Fernández Reyes.
Nota 1. El límite entre ambas propiedades se representa en todos los dibujos con una línea discontinua y las iniciales L.P.
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7 septiembre, 2018
1Denominamos precio de mercado de un bien inmueble a la cantidad de dinero pagada por él en una transacción de compra-venta. Cualquier decisión de compra se basa en considerar más valioso para nuestros fines el inmueble adquirido que la cantidad de dinero desembolsada, mientras que el vendedor considera más valioso para sus fines la cantidad de dinero recibida que el inmueble del que se desprende. Es decir, todo intercambio surge como consecuencia de dos valoraciones subjetivas desiguales en sentido contrario, teniendo mayor capacidad de intercambio quién de una menor valoración a sus propios bienes en comparación con los bienes que quiere adquirir. El deseo de intercambiar bienes por dinero lleva implícito tres factores:
– Sólo se emprende un intercambio cuando se estima que se mejora con él.
– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia mayor que una menor.
– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia pequeña a ninguna.
Fruto de todas las transacciones que se realizan en un mercado determinado de bienes similares, aparecen unos precios monetarios que nos indican la cantidad que se ha pagado por cada uno de ellos en un pasado más o menos reciente. Tomando como punto de partida estos precios, los empresarios hacen sus cálculos económicos y proyectan en el futuro qué bienes serán los que demande el consumidor y cuánto estará dispuesto a pagar por ellos (precios futuros). Como conocer esta información es determinante para la acción empresarial, parece oportuno explicar brevemente la “Ley básica de determinación del precio” de Eugen von Böhm-Bawerk, mediante unos ejemplos aplicados al sector inmobiliario2 y en función del tipo de intercambio3:
1º. Determinación del precio en intercambios aislados. En este tipo de intercambio sólo hay un vendedor y un comprador potencial. Cada uno tiene una valoración subjetiva de lo que cuesta el bien, y habrá intercambio si la valoración que hace el comprador es superior a la que hace el vendedor, estando el precio entre ambos valores. Veamos un ejemplo:
Un comprador está interesado en un inmueble por motivos sentimentales (en él vivió su cantante favorito) y su propietario actual, acuciado por las deudas, está dispuesto a venderlo por 300.000 euros. Si el comprador está dispuesto a pagar hasta 500.000 euros, ¿cuál es el precio al que se producirá la transacción? Dependerá de la capacidad y habilidad negociadora de ambos. Si el comprador es mejor negociador se aproximará a los 300.000 y si es mejor negociador el vendedor se aproximará a los 500.000 euros. Si alguien comete la torpeza de enseñar sus cartas desde el inicio, conseguirá peor resultado en la negociación. En cualquier caso el precio siempre estará entre las valoraciones que ambos hacen del inmueble (mínimo 300.000- máximo 500.000).
2º. Determinación del precio en competencia unilateral entre compradores. En este segundo caso, hay un único bien y varios compradores interesados por él. Imaginemos la única vivienda que queda disponible con vistas al mar en una urbanización, o el último local comercial libre en una zona prime. Esta situación favorece al vendedor y es irrelevante lo que él quiera por su inmueble, pues el precio lo determinará la valoración más alta de los compradores potenciales. Es el equivalente a una subasta al alza en la que los potenciales compradores pujan por la vivienda. Las subastas favorecen al vendedor, ya que el precio de salida será el mínimo al que el vendedor está dispuesto a vender. En el ejemplo del cuadro tenemos 5 compradores potenciales con sus valoraciones del bien, y un único vendedor dispuesto a vender por 200.000 euros. El precio al que se produce la transacción es el del comprador que esté dispuesto a pagar más por el bien (A), siendo irrelevante lo que quiera el vendedor.
3º. Determinación del precio en competencia unilateral entre vendedores. Ahora nos encontramos en el caso contrario: un único comprador y varios vendedores. Supongamos un potencial comprador de villas de lujo en una urbanización donde hay varias similares a la venta, en un momento en el que escasean este tipo de compradores. Se trata de una subasta a la baja, en la que el vendedor que menos valore su propiedad será el que la venda. Este tipo de competencia favorece al comprador.
En el cuadro vemos que el vendedor Ba será el que conseguirá la venta, ya que la valoración subjetiva que hace de su inmueble es inferior que la que hacen los demás de los suyos. En este tipo de intercambios es irrelevante la valoración que de ese inmueble haga el comprador, siempre que las ofertas estén por debajo de lo que esté dispuesto a pagar.
4º. Determinación del precio en competencia bilateral (entre compradores y vendedores). Cuando hay muchos vendedores y muchos compradores en el mercado, el precio se fija mediante un proceso complejo y espontáneo en el que intervienen las subjetividades de todos los compradores y vendedores, decidiendo en cada momento por cuánto están dispuestos a comprar o vender. Para ilustrarlo veamos el siguiente ejemplo4 en el que encontramos 10 compradores y 8 vendedores potenciales, cada uno con distintas valoraciones subjetivas por las que están dispuestos a realizar la compra-venta:
La competencia entre los compradores dispuestos a gastar más y los vendedores a recibir menos, junto con la premisa de que ambas partes intentarán el mejor acuerdo, provoca lo siguiente:
– Los intervinientes con menor capacidad de intercambio se van excluyendo (los compradores dispuestos a gastar menos y los vendedores más caros), pues siempre habrá un vendedor y un comprador en mejor disposición de cerrar un trato.
– Los compradores aunque estén dispuestos a pagar más, siempre buscan la mayor ganancia, pagando lo menos posible si existen vendedores dispuestos a vender más barato.
– Los vendedores aunque estén dispuestos a vender más barato, siempre intentarán vender más caro que su precio de partida si ven que hay compradores dispuesto a ello.
Frente a esta dinámica de competencia en la que todos intentan defender mejor sus intereses, el precio de mercado queda fijado por lo que se denominan las parejas marginales, que delimitan un intervalo donde se encontrará el precio de mercado. Estos límites son:
– Límite superior: comprendido entre la valoración del primer comprador incluido (Ae) más el primer vendedor excluido (Bf). En nuestro ejemplo el tope del precio de mercado estará entre 215.000 y 220.000 euros.
– Límite inferior: comprendido entre el primer vendedor incluido (Be) y el primer comprador excluido (Af). Lo que en nuestro ejemplo nos lleva a la franja entre 200.000 y 210.000 euros.
Sólo las valoraciones realizadas por los compradores y vendedores de las parejas marginales determinan el precio de mercado. El resto de valoraciones de los demás compradores y vendedores son irrelevantes. Cuanto mayor sea el número de intervinientes en el mercado, el intervalo fijado por las parejas marginales será más pequeño.
Determinantes individuales del precio. A continuación vamos a explicar una serie de hechos que tienen influencia sobre el precio de mercado:
1. A igualdad de circunstancias, a más demandantes potenciales, el precio tenderá a ser más alto. Este hecho determina la importancia de la publicidad, ya que si puedo hacer llegar a un mayor número de potenciales compradores, podré vender más caro. Por otro lado, a igualdad de circunstancias, cuantos menos vendedores potenciales, el precio también tenderá a ser más alto.
2. La valoración subjetiva que compradores y vendedores hacen de los bienes influirá en los precios de mercado. Mediante la publicidad puedo aumentar el deseo de compra y aumentar las valoraciones subjetivas de los compradores.
3. No sólo es importante la valoración que los compradores hagan del bien, sino del dinero (medio de intercambio). En épocas de bonanza valoramos menos el dinero y estamos dispuestos comprar bienes que en tiempo de crisis no adquiríamos a ese precio. Igualmente en épocas de crisis estamos dispuestos a vender bienes por un precio, que en época de bonanza ni nos lo planteábamos.
Particularidades de la determinación del precio de mercado en el sector inmobiliario. En el ejemplo de la competencia bilateral, se parte de una homogeneidad en los bienes a la venta que es muy difícil de encontrar en el mercado inmobiliario. Si analizamos el mercado de viviendas en un barrio determinado, vemos que está compuesto de muchos inmuebles que no son comparables entre sí. Para conseguir un mercado lo más homogéneo posible, tendremos que buscar inmuebles con atributos similares como son el número de dormitorios, la antigüedad, el tamaño, la orientación, etc. Esta particularidad, inutiliza la utilización de muchos de los índices estadísticos de precios disponibles para fijar los precios de una promoción inmobiliaria
Otra de las particularidades para fijar el precio de mercado en el sector inmobiliario, son las negociaciones de “segunda ronda”. Aunque la competencia bilateral delimite el intervalo en el que se moverá el precio de mercado, una vez en contacto el comprador y el vendedor se produce una negociación para determinar el precio definitivo. Esta negociación es similar a la que se produce en los intercambios aislados y en competencia unilateral:
– Si la compra-venta es con un único candidato, el precio se determinará según lo explicado en los intercambios aislados.
– Si un único inmueble tiene varios interesados, el precio se determinará por competencia unilateral entre compradores.
– Si un único comprador duda entre varios inmuebles, el precio se determinará por competencia unilateral entre vendedores.
Conclusión: Aunque es vital para los empresarios conocer los precios de mercado, éstos no dejan de ser una foto del pasado sobre el que hacer unas proyecciones. Tampoco nos informan sobre la motivación que subyace en las valoraciones subjetivas que los compradores hacen del inmueble. Por ello, hacer una promoción inmobiliaria basándonos sólo en estos números no sería prudente. La información obtenida de los precios de mercado hay que complementarla para saber qué están dispuestos a comprar nuestros clientes y por qué. Para averiguarlo, tendremos que recurrir a herramientas propias de disciplinas como la sociología, (encuestas, entrevistas, dinámicas de grupo, etc.), y utilizar metodologías como las propuestas por el Funcionalismo Inmobiliario5. Sólo así acotaremos algo más los riesgos empresariales, partiendo siempre de la base que nadie puede predecir el futuro.
Cádiz, 20 de abril de 2018.
Gumersindo Fernández Reyes.
Nota 1. Artículo basado en la “Ley básica de determinación del precio” desarrollada por Eugen von Böhm-Bawerk en su libro Capital e Interés.
Nota 2. Esta ley vale para determinar los precios de cualquier bien. Dada la naturaleza del blog, en el artículo se han utilizado ejemplos relacionados con el sector de bienes inmuebles.
Nota 3. En realidad el cambio aislado o unilateral (compradores/vendedores) es un caso particular de la explicación del intercambio bilateral, que es el general.
Nota 4. El ejemplo utilizado es una personalización del de un mercado de caballos utilizado por von Böhm-Bawerk.
Nota 5. El Funcionalismo Inmobiliario es una nueva forma de aproximarse a la promoción inmobiliaria desde la identificación de necesidades existentes en la ciudadanía a través de métodos o técnicas propios de la sociología, junto con los métodos clásicos de los estudios de mercado. Esta escuela de pensamiento ha sido desarrollada por la Cátedra de Sociología Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (https://www.ipe-hn.com/).
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20 abril, 2018
El objetivo de los apartamentos turísticos, en cualquiera de las modalidades que vimos en el artículo anterior1, es satisfacer las necesidades de alojamiento que puedan tener sus potenciales usuarios. El servicio de alojamiento turístico consiste en facilitar hospedaje o estancia a cambio de dinero. Este servicio puede ofrecerse junto con otros adicionales2, y aunque se adjetive como turístico, no sólo engloba el hecho de viajar por placer sino por cualquier otro motivo3.
Esta actividad empresarial da lugar a diferentes modelos de negocios aunque todos comiencen y terminen de igual manera: construcción de los apartamentos y posterior explotación turística. Los distintos perfiles de los agentes intervinientes y su forma de relacionarse, son los que generan los diferentes modelos, dando cabida desde el inversor puro hasta el gestor con bajo riesgo empresarial. En este artículo voy a exponer los más habituales:
Modelo 1: El promotor del inmueble se queda con él y lo explota turísticamente. Se trata de una persona física o jurídica que construye un edificio para posteriormente y con sus medios explotarlo turísticamente. Es decir, hay un único interviniente en todo el proceso, que es titular tanto de la propiedad como de la explotación, asumiendo el riesgo empresarial de ambas fases. Este modelo4 abarca desde cadenas hoteleras que promueven y construyen sus propios establecimientos para después explotarlos, hasta el particular que se construye una vivienda unifamiliar con la intención de explotarla para obtener unos ingresos adicionales.
Modelo 2: El promotor del inmueble se queda con él y mantiene la condición de explotador pero cuenta con el apoyo de una empresa gestora para su explotación. En este segundo modelo, al igual que en el primero, la empresa que promueve la construcción del edificio mantiene su propiedad y tiene la condición de explotadora del edificio. La diferencia radica en que aparece una segunda empresa que se encarga de la gestión de la explotación. En los contratos de gestión, el titular de la explotación asume el riesgo empresarial mientras que el gestor cobra en base a sus servicios, siendo factible trasladar parte del riesgo a éste si se vinculan parte de sus honorarios a los resultados.
Si el propietario del inmueble no se implica nada en la gestión, se asimilaría esta figura a la del inversor puro que pretende una rentabilidad por la inversión realizada en la construcción del inmueble (Modelo 3). En el caso opuesto hablamos de empresarios que implicándose en la gestión de la explotación, buscan el apoyo de una empresa gestora, asimilándose más al Modelo 1.
Modelo 3: El promotor del inmueble lo arrienda a una empresa que lo explota turísticamente. En este caso quien promueve y construye el edificio pretende obtener una rentabilidad de lo invertido mediante el arrendamiento del inmueble a una empresa de explotación turística. Es decir, el propietario del edificio se desvincula totalmente de la explotación del edificio y lo que busca son unos ingresos mediante el arrendamiento del mismo. Estos contratos de arrendamientos pueden estar o no vinculados de alguna manera a los beneficios del explotador, pero su fundamento es desvincular al propietario del riesgo empresarial de la explotación turística.
Modelo 4: El promotor del inmueble lo vende a una empresa turística que lo explota. La empresa que promueve y construye el edificio, lo vende a una empresa que se encarga de su explotación turística. Estamos ante un promotor inmobiliario puro que promueve para vender, y ante una empresa turística que entiende que su negocio es explotar inmuebles de su propiedad, pero no construirlos. El resultado es el mismo que el del Modelo 1, pero sin querer asumir la empresa explotadora los riesgos de promover el edificio.
Modelo 5: El promotor del inmueble lo vende a una empresa que lo explota con la ayuda de una gestora. Al igual que en el caso anterior, el promotor inmobiliario se encarga de construir el edificio para venderlo a una persona física o jurídica que pese a tener la condición de titular de la explotación y asumir por tanto el riesgo empresarial, contrata la gestión turística a una empresa especializada para que se encargue parcial o totalmente de la explotación. Si la encomienda es total, se trata en el fondo de un inversor que busca una rentabilidad sin inmiscuirse en el día a día del negocio de la explotación. El resultado final es el mismo que el explicado en el Modelo 2, pero sin querer asumir los riesgos de promover el inmueble. La relación contractual entre el propietario del inmueble y el gestor se materializa mediante el contrato de gestión mencionado en dicho modelo.
Modelo 6: El promotor del inmueble lo vende a una entidad que lo arrienda a una empresa que lo explota turísticamente. En este caso, el promotor inmobiliario vende el inmueble y el comprador se lo alquila a una empresa explotadora, por lo que la titularidad de la explotación es de esta tercera empresa y no del comprador, que busca una rentabilidad por su inversión sin asumir los riegos de la explotación turística. Al igual que en los dos modelos anteriores el resultado final es el mismo que en el Modelo 3, pero sin querer el explotador asumir los riesgos de promover el inmueble, que son asumidos por el promotor inmobiliario. Por tanto, en este modelo tenemos un promotor inmobiliario, un inversor, y una empresa de explotación turística. La relación contractual entre propietario y explotador es mediante los contratos de arrendamiento mencionados en el Modelo 3.
En el siguiente cuadro vemos esquemáticamente los diferentes modelos:
Os adjunto el cuadro en pdf: Modelos negocios Apartamentos Turísticos
Variantes de los diferentes modelos al introducir el régimen de propiedad horizontal. Como vimos en el artículo anterior1, los edificios que alberguen apartamentos turísticos pueden constituirse en régimen de propiedad horizontal5, es decir, las unidades de alojamiento pueden ser de distintos propietarios. En el caso de los establecimientos de apartamentos turísticos y en los hoteles de apartamentos, éste régimen de copropiedad del edificio está vinculada a la unidad de explotación y a una utilización limitada por sus propietarios6.
En los tres primeros modelos vistos, como el promotor del inmueble coincide con los propietarios estaríamos hablando de autopromociones, bien en régimen de comunidad de propietarios o en régimen de cooperativa. Un ejemplo sería el de un grupo de personas que se ponen de acuerdo para construir un edificio en régimen de cooperativa y adjudicarse los inmuebles resultantes, para posteriormente explotarlos cada uno por su cuenta o conjuntamente (Modelo 1). Pudiendo a su vez contratar a un gestor que se encargue de la explotación (Modelo 2), o arrendarlos a una empresa que los explotará turísticamente (Modelo 3).
En los tres últimos modelos, el promotor del edificio lo divide horizontalmente entre los distintos apartamentos o unidades de alojamiento, incluidas las zonas comunes vinculadas a la explotación, para posteriormente venderlos individualmente. Los nuevos propietarios podrán de manera individual o conjuntamente explotarlos directamente (Modelo 4), contratar a una empresa gestora que gestione la explotación (Modelo 5), o arrendarlos a una empresa que será la explotadora turística (Modelo 6).
Agentes intervinientes en los distintos modelos. Una vez vistos todos los modelos, ya podemos identificar claramente los distintos agentes intervinientes en base a la función que realizan. El mercado permite muchas más posibilidades mediante la hibridación de los mismos y de sus relaciones contractuales, pero aquí mostraremos la modalidad “pura” de cada uno:
– Empresa de Explotación Turística. Se trata de una empresa especializada en la explotación turística de inmuebles. Tiene la titularidad de la explotación y asume su riesgo empresarial. Los inmuebles soporte de la explotación los puede autopromover y construir (Modelo 1 y 2), comprarlos hechos (Modelos 4 y 5) o alquilarlos (Modelos 3 y 6).
– Empresa Gestora de la Explotación Turística. Se trata de una empresa especializada en la explotación de apartamentos turísticos, que puede aparecer en los distintos modelos como apoyo y asistencia a los titulares de la explotación (Modelo 2 y 5). Estas gestoras no son titulares de la explotación turística, por lo que no asumen ese riesgo empresarial, salvo que vinculen parte de sus honorarios al éxito de la explotación.
– Promotor inmobiliario. Persona física o jurídica que promueve y construye con medios propios o ajenos un edificio de apartamentos con la intención de venderlo, y obtener así un beneficio. Aparece como primer paso en los modelos 4, 5 y 6. Si en vez de venderlo lo alquila para obtener unos ingresos periódicos, estamos ante una promotora inmobiliaria de perfil patrimonialista, como la del Modelo 3.
– Inversor. Persona física o jurídica que invierte una cantidad de dinero a cambio de una rentabilidad sin intervenir activamente en ninguna de las fases analizadas (Modelo 6). En el caso de que aún siendo titulares de la explotación turística encomienden al completo su gestión, también podríamos considerarlos inversores (variante de los Modelos 2 y 5)7.
Conclusión. Con estos dos artículos he intentado explicar cómo funciona el mundo de los “apartamentos turísticos”, para darnos cuenta que bajo ese término hay muchas figuras jurídicas y muchos modelos de negocios posibles. Por ello, para aventurarnos en él debemos procurarnos conocimientos o asesoramiento especializado.
Cádiz, 16 de marzo de 2018.
Gumersindo Fernández Reyes.
Nota 1. Apartamentos turísticos I: Maraña legal. (02-03-2018).
https://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/02/apartamentos-turisticos-i-marana-legal/
Nota 2. Los servicios complementarios al de alojamiento que se pueden ofrecer vienen regulados según el tipo de alojamiento, exigiéndose unos mínimos y unos máximos según la modalidad y la categoría de los mismos.
Nota 3. El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (RAE) define turismo como: Actividad o hecho de viajar por placer. Pero además de hacer turismo, los desplazamientos y las necesidades de alojamiento surgen por motivos laborales, asuntos familiares, salud, formación, negocios, etc.
Nota 4. Una variante de este modelo es la franquicia, que permite al explotador utilizar junto con una marca reconocida, determinados servicios y conocimientos a cambio de un canon. La franquicia es más utilizada en hoteles que en apartamentos turísticos.
Nota 5. Las viviendas con fines turísticos, las viviendas turísticas de alojamiento rural y las viviendas de alquiler de temporada se pueden constituir en régimen de propiedad horizontal sin limitación ninguna en base a su explotación. Los hoteles de apartamentos y los establecimientos de apartamentos turísticos (tanto en el grupo de edificios/complejos como en el grupo conjunto) están obligados al cumplimiento del principio de unidad de explotación y a otros requisitos adicionales recogidos en el artículo 42 de Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
Nota 6. En los casos de los establecimientos de apartamentos turísticos y establecimientos de hoteles-apartamentos cuyo uso urbanístico es el turístico, las limitaciones al uso de las unidades de alojamiento por sus propietarios establecidas por la regulación turística tienen la finalidad de evitar que en este tipo de suelo existan promociones residenciales encubiertas. Ni las viviendas con fines turísticos, ni las viviendas turísticas de alojamiento rural tienen ese tipo de limitaciones.
Nota 7. Este caso es frecuente en los inmuebles que son adquiridos para obtener una rentabilidad para explotarlos como viviendas con fines turísticos en los que se contrata a una gestora que se encargue de todo.
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GF Arquitectos
16 marzo, 2018
Cuadro alojamientos turísticos
Cuandohablamos coloquialmente de un “apartamento turístico” lo identificamos con un inmueble donde alojarnos de forma temporal, con estructura similar a la de una vivienda y equipado con cocina y muebles. Otra característica asociada a los “apartamentos turísticos” es que forman parte de un edificio donde hay más apartamentos, viviendas, o inmuebles de otros usos.
Pero bajo esta idea generalizada nos encontramos con distintas modalidades de alojamiento, cada una de ellos con una regulación propia. El término “apartamento turístico” jurídicamente es correcto para denominar sólo algunos de ellos, mientras que otros son viviendas u hoteles. En el caso de la Comunidad Autónoma de Andalucía son seis los regímenes jurídicos aplicables1, cuyas características principales son:
1º. Viviendas con fines turísticos. Son viviendas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se ofrece mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos. Se presume que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda es comercializada o promocionada en canales de oferta turística2. Estas viviendas deben estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato3. Una misma persona usuaria no podrá contratar los servicios de alojamiento en una vivienda con fin turístico por un período superior a dos meses4.
Este tipo de alojamiento se regula por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
2º. Viviendas turísticas de alojamiento rural. Son viviendas situadas en el medio rural5 en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público para su utilización temporal u ocasional con fines turísticos una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, tres meses al año6. Deberán estar amuebladas y disponer de los enseres necesarios para su inmediata utilización7. Cabe la existencia de viviendas con fines turísticos en el medio rural cuando éstas no cumplan las condiciones de las viviendas turísticas de alojamiento rural8.
Este tipo de alojamiento se regula por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
3º. Viviendas para alquiler de temporada. Se trata de viviendas que quedando excluidas de los dos regímenes anteriores (viviendas con fines turísticos y las viviendas turísticas de alojamiento rural) se ofrecen para un uso distinto del de vivienda habitual del arrendatario9. No hay una duración mínima ni máxima, no se exige un equipamiento o amueblamiento determinado y las condiciones serán las pactadas entre ambas partes10. Este tipo de arrendamiento se regula por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Antes de que se promulgase la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas11, y de que la legislación sectorial turística regulase las viviendas con fines turísticos y las viviendas turísticas de alojamiento rural, estos dos tipos de alojamiento turístico se regían por la Ley de Arrendamientos Urbanos12 como viviendas de temporada.
4º. Establecimientos de apartamentos turísticos: grupo edificios y complejos. En este caso ya no hablamos de viviendas (uso residencial), sino de establecimientos de uso turístico cuyas unidades de alojamiento son similares a las descritas anteriormente.
Los establecimientos de apartamentos turísticos son un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, que cumplen los requisitos establecidos en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos13. El número mínimo de apartamentos es de tres y pueden disponerse ocupando la totalidad o parte independiente de un edificio, siempre que dispongan de entrada, escaleras y ascensor independientes de uso exclusivo14. Se clasifican en categorías15 de una a cuatro llaves, en función de los servicios ofrecidos y de las dimensiones de las zonas comunes y alojamientos.
Aunque se permite la división horizontal en las categorías de 3 y 4 llaves16, y por tanto que las unidades de alojamiento tengan distintos propietarios, en este tipo de establecimientos es obligatorio que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular (unidad de explotación17). Además, las unidades de alojamiento integrantes de los establecimientos de apartamentos turísticos quedan afectas a la prestación del servicio de alojamiento turístico, quedando prohibido destinarlas a un uso distinto, como el residencial, bajo cualquier título y, expresamente, a la actividad de alquiler de vivienda18.
El plazo máximo de duración de la estancia en este tipo de establecimientos es de 45 días19 y de dos meses para los propietarios de apartamentos constituidos en régimen de propiedad horizontal20.
5º. Establecimiento de Apartamentos Turísticos: grupo conjuntos. Se trata de un caso particular de los establecimientos de apartamentos turísticos en el que las unidades de alojamiento pueden estar dispersas en un edificio coexistiendo con otros usos, o incluso en edificios distintos21. Para ello es necesario que la normativa urbanística permita el uso turístico en los locales o viviendas que se transformen a este uso. Igualmente que en el grupo anterior, se exige un número mínimo de tres unidades y unidad de explotación.
Este régimen jurídico está presente en la regulación de las viviendas con fines turísticos, ya que cuando se pretenda explotar tres o más de éstas por una única persona titular, pasan a regularse como conjunto de apartamentos turísticos, lo que supone un cambio de uso de residencial a uso turístico. Este cambio de uso no siempre es permitido por el planeamiento urbanístico, provocando situaciones de difícil comprensión para el administrado.
6º. Hoteles de apartamentos. Son aquellos establecimientos turísticos que, reuniendo los requisitos exigidos a los hoteles, cuentan, además, con las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento22, es decir, son hoteles que en vez de habitaciones tienen apartamentos. Están regulados por Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros, y al igual que los establecimientos de apartamentos turísticos grupo edificios, los hoteles-apartamentos, deben ocupar la totalidad o parte independiente de un edificio, o un conjunto de edificios de forma homogénea, disponiendo de entradas propias y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo23.
En los hoteles-apartamento de categoría 4 estrellas es posible que los apartamentos se constituyan en régimen de propiedad horizontal, siempre que estén afectos al uso turístico y respetando el principio de unidad de explotación. Al igual que en los establecimientos de apartamentos turísticos se limita la duración de la estancia a un máximo de dos meses para los propietarios de apartamentos20. Estas limitaciones se ponen para evitar que suelos calificados como turísticos se conviertan en residenciales. No hay límite de la duración de la estancia a terceros.
En el siguiente cuadro he resumido las características principales de los distintos tipos de alojamiento24:
Coincidencia de los distintos regímenes en un edificio. Vistos los 6 regímenes jurídicos, y para caricaturizar el sobreesfuerzo legislativo realizado por nuestros gobernantes, imaginemos un rellano de un edificio con 5 puertas las cuales dan acceso respectivamente a: una vivienda habitual, una vivienda con fin turístico, una vivienda para alquiler de temporada y un apartamento turístico perteneciente al grupo conjunto. Si además el edificio se encuentra en un municipio en el medio rural podemos sumar una sexta puerta desde la que se accede a una vivienda turística de alojamiento rural. Aún más, en ese edificio podrían existir dos partes con accesos independientes que diesen una de ellas a un establecimiento de apartamentos turísticos del grupo edificio, y otra a un hotel de apartamentos. Lo aquí descrito es posible con la legislación actual.
Conclusiones: Gracias a plataformas como Airbnb, Homeaway o Booking, los propietarios de viviendas encontraron una manera de mejorar su rendimiento económico ofreciendo servicios de alojamiento distintos del de vivienda habitual. Estos alquileres estaban bajo el paraguas de la Ley de Arrendamientos Urbanos como alquileres de temporada, pero la modificación de esta Ley los excluyó y forzó la regulación de los mismos por las Comunidades Autónomas competentes en materia de turismo. La supuesta necesidad de regular específicamente este tipo de viviendas se sumó a las regulaciones existentes, lo que hace que la normativa de aplicación sea una maraña legal de difícil comprensión.
Así que lejos de simplificar la legislación y dejar hacer a los ciudadanos libremente, nuestros gobernantes esgrimen una serie de motivos que sustentan un “supuesto interés general” por el que es necesario regular e intervenir las viviendas con fines turísticos, entre los que destaco:
– Eliminar la clandestinidad y la competencia desleal en la actividad turística (léase: presiones del sector hotelero u otros establecimientos ya regulados, que tienen que competir con estos alojamientos).
– Lucha contra el fraude (léase: se me están escapando algunos sin pasar por caja).
– Establecer unas mínimas garantías de calidad y seguridad, para la protección de las personas usuarias de servicios turísticos (léase: los criterios articulados de puntuación y reputación privados de los distintos portales son menos fiables que una plaquita que diga que el establecimiento está clasificado y censado en un registro oficial).
– La protección del medio ambiente y del entorno urbano, su repercusión en la convivencia vecinal, la necesidad de una cultura basada en la sostenibilidad… (léase: tiranía del pensamiento imperante o de lo políticamente correcto).
Visto lo visto, tal y como decía el expresidente norteamericano Ronald Reagan «La visión del Gobierno sobre la economía se podría resumir en unas pocas frases cortas: si se mueve, ponle impuestos; si se sigue moviendo, regúlalo. Y si deja de moverse, subsídialo», situaciones que conviven en sus distintas etapas en el sector turístico de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Suerte.
Cádiz, 1 de marzo de 2018 (modificado el 9 de mayo de 2019).
Gumersindo Fernández Reyes.
Nota 1. Se excluye de este análisis las Casas Rurales, por no estar asociadas de manera generalizada al concepto de apartamento turístico.
Nota 2. Artículo 3 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Nota 3. Artículo 6.c del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Nota 4. Artículo 1.2.b) del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Nota 5. La definición de medio Rural a estos efectos viene regulada en el artículo 3 del Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
Nota 6. Artículo 48.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
Nota 7. Artículo 48.2 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
Nota 8. Artículo 9 del Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
Nota 9. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos concede medidas de protección al arrendatario frente al arrendador en el caso de que vivienda satisfaga la necesidad de vivienda habitual del individuo y de su familia, frente a otro tipo de arrendamientos de carácter económico o recreativo (Exposición de Motivos 3).
Nota 9 Bis. No hay una duración mínima ni máxima, salvo en el caso de que el alquiler cumpla los requisitos del art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuyo caso sólo se podrá alquilar en este régimen hasta 2 meses cada año, sumados todas las estancias de los inquilinos. A partir de dos meses, este tipo de arrendamientos se regularán por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Nota 10. Este tipo de arrendamientos se regula en el Título III De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Nota 11. El artículo Primero Dos de La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas introdujo una modificación en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos excluyó de su ámbito de aplicación “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial” (art. 5.e).
Nota 12. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Nota 13. Este tipo de establecimiento de alojamiento turístico viene definido en el art. 44 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y están regulados detalladamente en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Nota 14. Artículo 9 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. En el caso de un complejo de apartamentos turísticos estaríamos hablando de un establecimiento con varios edificios de apartamentos turísticos.
Nota 15. Artículo 11.5 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Nota 16. Artículo 42 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 12.4 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Nota 17. Artículo 44.4 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 5 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Nota 18. Artículo 42 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 7.3 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Nota 19. Artículo 25.1 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Nota 20. Artículo 42.3.a de Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía
Nota 21. Artículo 44.3.b de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 9.3 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Nota 22. Artículo 43.1.b de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 31.1 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros.
Nota 23. Artículo 31.3 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros, con la salvedad de lo dispuesto en el artículo 7 del mismo decreto.
Nota 24. Adjunto a este artículo se proporciona el cuadro en formato pdf con anotaciones aclaratorias y referencias a la legislación.
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GF Arquitectos
2 marzo, 2018
