LOS DERECHOS SOCIALES Y EL NUEVO ANTEPROYECTO DE LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA.

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DERECHOS INDIVIDUALES Y DERECHOS SOCIALES.

Derechos individuales inalienables. Desde la ética, la religión, o la filosofía política, son muchos los esfuerzos para establecer los derechos que todo individuo ha de tener. El derecho a la vida¹ parece el punto de partida, pues sin vida no hay sujeto que disfrute los derechos. A muchos nos parecerá que la vida no tiene sentido si tenemos que estar sometidos coactivamente a los arbitrios de terceras personas, por ello, la libertad a intentar satisfacer nuestros propios planes vitales parece el segundo de estos derechos inalienables. Pero de nada sirve la vida y la libertad si no tengo capacidad de conseguir los medios para materializar mis planes vitales, de ahí la importancia de la institución de la propiedad privada² que ha llegado hasta nuestros días como una eficaz herramienta para permitir dicho objetivo, además de favorecer el progreso de las sociedades humanas. Delimitados estos derechos esenciales, no se nos debe escapar que mi derecho a intentar satisfacer mis planes vitales debe ser compatible con el derecho a la vida, a la libertad y a la propiedad privada del resto de los hombres, lo que nos lleva a una serie de deberes simétricos sin los cuales no existirían estos derechos.

Por obvios que a mí me puedan parecer, estos derechos individuales no son compartidos por todos e incluso en muchos sitios son desvirtuados o perseguidos³. Respetar las libertades individuales es una actitud extremadamente exigente, especialmente para aquellos que juzguen que el comportamiento de los demás resulta incompatible con sus propios valores o intereses. Fruto de esta propensión a coartar los derechos de los demás surgen sistemas políticos donde se permite la pena de muerte, se limita la libertad de expresión, se nacionalizan los medios de producción o se confiscan vía impuestos la propiedad privada, por poner algunos ejemplos.

En el caso de que sí se esté de acuerdo con estos derechos individuales, trasladarlos a las normas que ha de regir una sociedad no es tarea fácil, pues, por muy rotundos que parezcan, tienen fronteras difusas⁴. Las constituciones y demás leyes que regulan la vida de los ciudadanos de un Estado serán las que definan cuáles son los límites de estos derechos sobre los que se cimenta una sociedad⁵, además de garantizar que sean respetados.

La aparición de los derechos sociales. Las Constituciones Liberales⁶ desarrollaron sistemas políticos basados en el respeto de los derechos individuales mencionados, pero posteriormente, al amparo de ideologías de inspiración socialista, surgen nuevas corrientes que propugnan la aparición de unos derechos sociales que requieren para su consecución tanto de la intervención activa del Estado como de la limitación de los derechos individuales. Fruto de esta tendencia surgen el Estado Social y Democrático de Derecho, en cuyas Constituciones se habilita ampliamente al Estado para intervenir en la vida de los ciudadanos y planificar parcialmente la economía. Nuestra Constitución de 1978 pertenece a este modelo.

La existencia de Los derechos sociales pretende asegurar a los ciudadanos un nivel mínimo de bienestar provisto por el Estado. La Constitución Española reconoce una serie de derechos sociales⁷ como principios programáticos cuya eficacia depende de las leyes que los desarrollen. Algunos de estos derechos sociales pueden ser exigidos ante los tribunales en caso de no ser provistos al ciudadano, como el derecho a la educación, o simplemente ser un deseo al que deben orientarse las políticas públicas para su consecución, como la protección de la salud, tener un medio ambiente adecuado, la protección del patrimonio histórico, el acceso a la cultura o a la vivienda.

Si del reconocimiento de los derechos individuales lo que se reclama es que los demás se abstengan de interferir en nuestras vidas, con la aparición de los derechos sociales surge indisociablemente la obligación de hacer cosas por los demás. Siendo reduccionistas podemos decir que en realidad los derechos sociales son derechos para unos y deberes para otros, creando por cada derecho social reconocido en la Constitución dos bandos: los que se benefician netamente de ellos, y los que aportan obligatoriamente parte de sus recursos para que los otros se beneficien.

Otra de las características destacables del Estado Social y Democrático de derecho es que su clase política tiene el incentivo perverso de prometer y prometer la consecución y mejora de derechos sociales, sin darle una oportunidad a que sea el mercado libre quien los provea, creando un entramado legal e impositivo que impide que el mercado libre haga su trabajo eficientemente.

EL DERECHO A LA VIVIENDA.

El derecho a la vivienda y la propuesta de una nueva Ley estatal. La Constitución Española en su art. 47⁸ reconoce a todos los españoles el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Para ello, habilita a los poderes públicos⁹ a promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho, regulando la utilización del suelo e impidiendo la especulación.

Se trata de un derecho social que no confiere a cada ciudadano la posibilidad de ejercitarlo individualmente para la obtención directa de una vivienda “digna y adecuada”, sino que obliga a los poderes públicos a orientar sus políticas para hacerlo posible.

Como ya expliqué en uno de mis artículos anteriores (El derecho a una vivienda digna y adecuada, y la limitación del suelo urbanizable¹⁰), de los redactores de este precepto constitucional podemos colegir dos deseos distintos:

– Que la vivienda sea digna y adecuada.

– Que la vivienda sea económicamente accesible.

Este segundo aspecto, “la dificultad de acceso a la vivienda a precio asequible”, es lo que da pie al actual Gobierno a comenzar las tramitaciones para la redacción de un anteproyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda¹¹.  Si la accesibilidad a la vivienda está directamente relacionada con el precio de la misma, parece conveniente que nos preguntemos de qué depende este precio.

Derecho a una vivienda accesible. Muy al contrario de lo que se piensa, en el mercado de obra nueva, el precio de una vivienda no depende de la suma de los costes necesarios para su ejecución (suelo, construcción, honorarios, impuestos, gastos financieros, etc.), sino que viene determinado por lo que los compradores estén dispuestos a pagar por ella. Bajo esta premisa, el empresario-promotor ha de prever a qué precio estarán dispuestos a comprar sus viviendas, y en base a él, buscar un suelo y diseñar un producto cuyos costes no lo superen. Partiendo de este principio, si atendemos a las leyes básicas de determinación del precio¹² de un bien, sí hay una forma de mejorar el acceso a la vivienda, ya que:

– Con una cantidad constante de compradores potenciales, cuantas más viviendas haya en el mercado, el precio de éstas tenderá a ser más bajo. Y por el contario, cuantas menos viviendas haya, el precio tenderá a ser más alto.

Por tanto, si el Estado quiere conseguir viviendas más baratas, cualquier impedimento que limite la producción de viviendas será perjudicial para sus objetivos. Para producir viviendas es necesario suelo urbanizable, por lo que cualquier limitación sobre su disponibilidad, dificultaría el acceso a la vivienda. En España, el urbanismo es una función pública, es decir, que son las Administraciones Públicas a través de la planificación urbanística las que tienen la potestad de decidir qué suelos son los aptos para urbanizar, delimitando el contenido del derecho de propiedad e impidiendo que sea la iniciativa privada quien urbanice y transforme el suelo.

Sin embargo, lejos de entender este principio, las distintas administraciones competentes en materia de urbanismo parecen estar más preocupadas de limitar la transformación del suelo, o de limitar la intensidad de uso del ya transformado (más allá de la protección del medio ambiente y del patrimonio histórico). Este bloqueo del crecimiento en la planificación urbana se produce en tres sentidos:

– No clasificar suficiente suelo urbanizable.

– Clasificarlo, pero asignarle cargas que hagan inviable su desarrollo.

– Burocratizar excesivamente su transformación efectiva, que sea muy lento o imposible ejecutarlo.

Si hablamos del precio de la vivienda de segunda mano, éste está influenciado por el precio de las de obra nueva, por lo que un incremento de éstas bajará el precio de las de segunda mano.

En cuanto a la accesibilidad a la vivienda en alquiler, el precio de compra de una vivienda y el precio de alquiler están directamente relacionados entre sí, de manera que en las zonas donde la vivienda es barata, también lo son los alquileres. Esto se debe a factores como la rentabilidad esperada por los arrendadores, o la equivalencia entre el precio de la mensualidad del alquiler y la cuota de un préstamo hipotecario por una vivienda equivalente. Igualmente siguiendo las leyes básicas de determinación del precio, un incremento o una disminución del número de viviendas en alquiler también influirá sobre su precio. Y he aquí la incidencia de una regulación excesivamente proteccionista con los inquilinos y poco preocupada por el derecho de propiedad de los arrendadores, que provocará que muchos propietarios prefieran conservar la vivienda vacía como una inversión esperando su revalorización, antes que sacarla al mercado de alquiler.

Políticas de vivienda pública. Es habitual que, en mercados intervenidos como el de la vivienda, se cree un círculo vicioso de intervención-disfuncionalidad-intervención, de manera que los gobernantes recurran a nuevas medidas para solucionar un problema previo creado por ellos. Ya hemos visto que el sistema urbanístico español y determinados preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos¹³ no hacen sino dificultar el acceso a la vivienda al reducir la oferta.

Las políticas de vivienda pública las podemos enmarcar dentro de esta segunda ronda de medidas de intervención que surgen por disfunción de la intervención inicial del mercado del suelo. Y si como recoge el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, es necesario que de cada transformación urbanística al menos un 30% del suelo se dedique a viviendas con algún tipo de protección, no es más que el reconocimiento implícito por parte de la Administración de que un 30% de las familias que quieren viviendas de obra nueva no tiene capacidad para adquirirlas en el mercado libre. Pero en realidad no es así, pues no existe tan alto porcentaje de familias que no tengan capacidad de tener una vivienda sin ayuda, como demuestra que se ha ido articulando un sistema de precios máximos para estos inmuebles que en muchas poblaciones empiezan a parecerse a los de mercado (e incluso ha habido situaciones en los que están por encima de los de la vivienda libre).

Es decir, en vez de permitir que estos suelos pasen al mercado libre, lo que haría bajar el precio de la vivienda, se crea un sistema de ayudas y un aparato burocrático para ponerlo en marcha de cuya eficiencia desconfío, y que hace beneficiario de por vida a propietarios cuyas circunstancias respecto el momento de la solicitud han podido mejorar sustancialmente y que no hubiesen tenido derecho a esa vivienda un año después.

De ahí que, antes de promulgar una ley que siga perpetuando este sistema, habría que comparar el coste que supone todo este aparato (funcionarios, edificios administrativos y ayudas) y ver si con ese presupuesto se cubren los alquileres de las familias que realmente necesiten una vivienda en el mercado libre de alquiler.

Este sistema se correspondería con el principio de subsidiariedad del Estado que acude a socorrer al ciudadano en circunstancias excepcionales. Si dividimos la sociedad en individuo, familia, organizaciones intermedias, y la sociedad entera o Estado, el principio de subsidiaridad delimita cuales son las competencias de cada unidad y cuándo debe intervenir en su ayuda la unidad superior. El principio de subsidiariedad implica que el Estado sólo presta su ayuda si el resto ha fallado, y siempre que no suponga una tutela o relajación de los esfuerzos de la unidad inferior por conseguir sus objetivos.

Conclusiones. Hace falta una buena dosis de humildad para que nuestros políticos acepten que la forma en que espontáneamente se organiza un mercado libre de vivienda es superior a cualquier sistema planificado que pueda salir de sus cabezas (aunque sea bien intencionado). Y deberían mostrar el respeto suficiente para que los contribuyentes netos a un derecho social como es el de acceso a la vivienda, sepan que su dinero no está siendo malgastado o que haya un sistema más eficiente que les supondría menos esfuerzos.

Además, es una queja generalizada de cualquier arquitecto u otro agente que se dedique al sector inmobiliario, la existencia de una hiperregulación que sufre el urbanismo y la promoción de viviendas. Por lo que en vez de crear una nueva capa de legislación Estatal, lo que tendrían que hacer es desregular y mejorar la legislación existente.

En mi opinión, ya mostrada a lo largo de este artículo, la solución para mejorar el acceso a la vivienda pasa por:

– Facilitar la incorporación de suelo urbanizable a la producción de viviendas, modificando la legislación del suelo y  las leyes urbanísticas.

– Mejorar la protección de los arrendadores, o permitir libertad de pactos entre arrendadores y arrendatarios modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos.

– Eliminar todo el entramado burocrático y jurídico de las viviendas con algún tipo de protección oficial, y subsidiar a quien lo necesite mediante el pago de alquileres en el mercado libre de vivienda.

Cádiz, 30 de octubre de 2020.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. El derecho a la vida debe extenderse también al derecho de preservar la integridad física y psíquica.

Nota 2. La propiedad privada es una institución social que no surge como creación deliberada de una persona, sino espontáneamente en un proceso evolutivo y consuetudinario al que aportan conocimiento práctico y creatividad empresarial un número muy grande de personas a lo largo de la historia. Otros ejemplos de instituciones sociales son: el lenguaje, el derecho, el dinero o la ciudad. Estas instituciones sociales evolutivas hacen que la vida en sociedad sea la que nos proporcione mejores condiciones de vida, entre otros motivos porque nos permiten afrontar la incertidumbre del futuro mejor preparados.

Nota 3. Sólo la filosofía política liberal defiende los derechos mencionados de tal manera que no se imponga al individuo una determinada idea acerca de cómo debe vivir su vida, es decir, no se impide que si hay un grupo de personas que creen en el comunismo, funden una comunidad que se rija por estos principios, siempre que sea de adscripción voluntaria.

Nota 4. Las fronteras que delimitan estos derechos inalienables no son tan nítidas como puede parecer. Por ejemplo, el límite del respeto al derecho a la vida es cuestionado en el aborto o la eutanasia, o la libertad también queda limitada a los menores hasta la mayoría legal de edad, o en los casos de incapacidades.

Nota 5. Como ejemplo de un país que cimentó su convivencia en los principios liberales, tenemos la Declaración de Independencia de los Estados Unidos, que decía: “Sostenemos como evidentes estas verdades: que todos los hombres son creados iguales; que son dotados por su Creador de ciertos derechos inalienables; que entre estos están la vida, la libertad y la búsqueda de la felicidad”.

Nota 6. Como ejemplo de Constitución liberal, en Cádiz se promulgó en 1812 la Constitución Política de la Monarquía Española, que, pese a sus cortos y accidentados períodos de vigencia, tuvo gran influencia en muchas de las Constituciones que se promulgaron en Hispanoamérica.

Nota 7. Los derechos sociales que se reconocen en la Constitución Española son: derecho a la educación, derecho al trabajo y a una remuneración suficiente, derecho de protección social, económica y jurídica de la familia,  derecho a la formación profesional, derecho a la seguridad e higiene en el trabajo, al descanso y a las vacaciones retribuidas, derecho a la Seguridad Social, derecho a la protección de la salud, derecho a la cultura, derecho a un medio ambiente adecuado, derecho a disfrutar de una vivienda digna, derechos de las personas con distintas capacidades, derechos de los ancianos, derechos de los consumidores y usuarios.

Nota 8. Art. 47 Constitución Española: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.”

Nota 9. Los poderes públicos del Estado español son tres:

– El poder legislativo, que tiene la capacidad de hacer leyes.

– El poder ejecutivo, que tiene la capacidad de gobernar y poner las leyes en práctica.

– El poder judicial, que tiene la capacidad de juzgar si las leyes se cumplen o no y aplicar sanciones cuando sea necesario.

Nota 10. Artículo del Blog: El derecho a una vivienda digna y adecuada, y la limitación del suelo urbanizable (28/12/2018):

EL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA, Y LA LIMITACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE.

Nota 11. Se adjunta el Pdf. de la Consulta Pública Previa a la redacción del Anteproyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda.

Nota 12. Artículo del Blog: Determinación del precio de mercado de un inmueble /20/04/2018):

DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE MERCADO DE UN INMUEBLE

Nota 13. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Nota 14. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.