APARTAMENTOS TURÍSTICOS III: PROBLEMAS DE CONVIVENCIA EN UN EDIFICIO DE VIVIENDAS .

La proliferación de apartamentos y viviendas turísticas ha sido un dinamizador económico de vital importancia. No sólo ha permitido ganancias a los propietarios de los inmuebles, sino también a los negocios que se benefician de una mayor afluencia de turistas. Tal es el atractivo que estos tipos de alojamientos tienen para empresarios y turistas, que su implantación ha sido capaz de transformar barrios enteros, disminuyendo el peso del uso residencial respecto del uso turístico.

Pero como nunca llueve a gusto de todos, la potencia de éste fenómeno ha generado fricciones en dos ámbitos de distinta escala:

– En las comunidades de propietarios donde los turistas conviven con los residentes habituales.

– En el ámbito urbano, donde determinados movimientos vecinales protestan contra la “turistificación” de sus barrios.

Aunque el origen es el mismo, son problemas de distinta naturaleza. En este artículo voy a tratar las dificultades existentes en las comunidades de propietarios, mientras que la llamada “turistificación” será objeto de un análisis independiente.

Antecedentes y situación actual de los apartamentos y viviendas turísticas. Antes de nada, hay que aclarar que la explotación de apartamentos y viviendas turísticas no es un fenómeno nuevo. Tanto en la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964¹, como en la legislación vigente², se reconoce la existencia del alquiler de temporada con fines vacacionales. Asimismo, desde el siglo pasado, la legislación sectorial en materia de turismo ha dado carta de naturaleza a las viviendas turísticas vacacionales, a la vez que ha permitido la coexistencia de apartamentos turísticos en edificios de otros usos^{3,  4 y 5}.

La aparición en los últimos años de plataformas como Airbnb, Homeaway o Booking, ha permitido que los propietarios de viviendas las pongan en el mercado de manera sencilla, ofreciendo a los turistas una alternativa diferente y por lo general más económica que los establecimientos hoteleros. Además, estas plataformas facilitan el arrendamiento de los inmuebles para estancias cortas, permitiendo una mayor ocupación en base a una alta rotación de los turistas. Podemos decir que esta tecnología no sólo ha permitido que muchos propietarios ofrezcan sus inmuebles para alojamiento turístico, sino que ha permitido un tipo de alquiler intensivo de estancias cortas.

El incremento de inmuebles dedicados a ofrecer servicios de alojamiento turístico, también se ha visto favorecido por otros motivos:

– El aumento del número de turistas⁶.

– Un exceso de viviendas vacías consecuencia de la burbuja inmobiliaria.

– La necesidad de obtener ingresos para poder hacer frente a las hipotecas que cargan muchas de estas viviendas.

– El efecto llamada a invertir en apartamentos y viviendas turísticas por lo atractivo de las rentabilidades obtenidas.

Todo esto ha provocado que en las ciudades con atractivo turístico proliferen viviendas con fines turísticos y conjuntos de apartamentos turísticos⁷ en el seno de edificios residenciales, conviviendo con viviendas de uso habitual. En muchos casos llegan a ser mayoría y transforman de facto el uso residencial del edificio en un uso turístico.

Problemas de convivencia en una comunidad de propietarios. Dependiendo de la intensidad de uso del inmueble y de la educación de las personas alojadas, éstas podrán generar molestias al resto de los vecinos: voces, arrastre de maletas, horarios incompatibles con el descanso, etc. Incluso aunque el comportamiento sea exquisito, aparece el problema de la seguridad, ya que no sabemos con quién nos podemos encontrar en las zonas comunes de nuestros edificios. Es decir producen unas molestias o externalidades negativas al resto de los vecinos.

El problema de fondo es un conflicto de derechos de propiedad, ya que podríamos pensar que cada uno tiene derecho a hacer en su casa lo que quiera, con la limitación de que no menoscabe el derecho de sus vecinos a no ser molestado. El problema se agrava ya que en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal no sólo trasciende el uso que uno haga en el interior de su vivienda, sino el de las zonas comunes del edificio⁸. Ante ésto, por parte de los propietarios de las viviendas y apartamentos con fines turísticos cabría plantear las siguientes propuestas:

– No molestar, o al menos no molestar más de lo que haría un vecino habitual, introduciendo en la vivienda medidas correctoras como un mayor aislamiento acústico, detectores de sonido, limitación del número de personas que lo utilicen, obligar a unas determinadas normas de uso a los inquilinos, etc.

– Compensar por las molestias. Frente a los daños producidos por la mayor intensidad de uso que el resto de las viviendas, se podría compensar a la comunidad con una mayor aportación a los gastos de la misma. Por ejemplo los explotadores de viviendas con fines turísticos podrían aumentar la frecuencia de la limpieza de sus rellanos y del portal del edificio. Hoy en día gracias a la tecnología, se podría introducir el pago por uso de determinadas instalaciones como los ascensores.

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios, zonas y elementos comunes, la comunidad de propietarios podrá aprobar un Reglamento de Régimen Interior⁹, siempre dentro de los límites establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal¹⁰, el Título Constitutivo y los Estatutos (si es que existen, pues no es obligatorio tenerlos). La modificación del Reglamento de Régimen Interior no necesita ser aprobada por unanimidad^{11 y 11 bis}, por lo que en ella se pueden introducir medidas que faciliten la convivencia o que compensen molestias o el uso intensivo de los elementos comunes.

¿Se puede prohibir la implantación de apartamentos o viviendas turísticas en un edificio de viviendas? La limitación de un uso determinado en un edificio puede emanar de la normativa urbanística y sectorial de aplicación, o de las limitaciones que en la constitución y división horizontal del inmueble se regularon en el Título Constitutivo y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Esto nos lleva a cuatro situaciones:

– Que la normativa urbanística y sectorial admita un uso determinado en determinadas zonas del edificio o en su totalidad y los Estatutos de la Comunidad no, con lo cual no se podría instalar.

– Que la normativa urbanística y sectorial prohíba un uso determinado en el inmueble, y los Estatutos lo permitan, por lo que tampoco sería posible instalar tal uso en el edificio.

– Que tanto la normativa urbanística y sectorial, como los Estatutos de la Comunidad prohíban el uso, por lo que no se podrá implantar.

– Que tanto la normativa urbanística y sectorial, como los Estatutos de la Comunidad permitan (o no prohíban) la implantación del uso, siendo esta combinación la única de las vistas que permiten la implantación de un uso determinado en el edificio.

Si nos centramos en lo que depende de la Comunidad de Propietarios, habrá que comprobar que el uso de apartamentos y viviendas turísticas esté prohibido expresamente en el Título Constitutivo y en los Estatutos de la Comunidad. Si no estuviesen prohibidos, para hacerlo sólo cabe la modificación de los mismos, para lo que se necesita unanimidad¹¹.  Lógicamente con que hubiese un único propietario con la intención de explotar su vivienda con fines turísticos sería imposible tal modificación.

Lo que sí ha permitido la reciente modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre propiedad horizontal es limitar o condicionar esta actividad o establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Para ello es necesario contar con una mayoría reforzada de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación de la Junta de Propietarios^11bis.

Otro camino que tienen las comunidades de propietarios es demostrar ante un juez que ésta actividad es molesta contraviniendo disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas¹², con lo que cabría su cese. Pero no es sencillo ya que las molestias para que sean consideradas han de ser de suficiente entidad.

Por último también cabe comprobar que los apartamentos y viviendas turísticas cuentan con la correspondiente autorización administrativa para operar, y en caso de no ser así ponerlo en conocimiento de la administración competente para su cierre. Aquí cabe que el inmueble pueda llegar a cumplir los requisitos exigibles y el propietario vuelva a ejercer la actividad una vez obtenidos, o que el inmueble no los cumpla y consigamos su cese definitivo.

Y fuera del ámbito de las comunidades de propietarios, estamos a merced de los legisladores. Tanto en la legislación turística como en la urbanística pueden aparecer modificaciones que impidan la implantación de apartamentos y viviendas turísticas. Estas limitaciones pueden venir al establecer un tope máximo de viviendas turísticas en edificios de uso residencial, o de calificar el uso de estas viviendas como turístico, por lo que habrá que estar a la compatibilidad de este uso en el planeamiento urbanístico. Si hacen tal consideración, la mayoría de los planeamientos urbanísticos municipales limitan estos usos a planta baja y primera.

Conclusiones. Lo visto hasta ahora nos permite concluir, que si bien la figura de los apartamentos y viviendas turísticas no es nueva, sí ha habido un incremento notable en su número y ha cambiado la intensidad con la que se explotan. Cabe también afirmar que se podría haber limitado su implantación vía Título Constitutivo y Estatutos de una comunidad, aunque era difícil prever la deriva que han tomado en la actualidad. Existen comunidades que lo están regulando en ambos sentidos, prohibiéndolos y permitiéndolos, según sus intereses, al igual que en su día muchas limitaron el uso de sus locales comerciales, la implantación de pensiones y hostales o de oficinas en plantas de piso.

Entiendo que quien compró una vivienda en un edificio de viviendas de uso habitual con poca rotación, compró pensado que esta situación era inmutable, si no, no hubiese comprado o lo hubiese comprado a distinto precio. Tampoco sería justo cargar las tintas contra este tipo de inmuebles cuando sabemos que no todas las comunidades disfrutan de una convivencia idílica, existiendo propietarios más corrosivos que diez apartamentos turísticos.

Pero también es injusto que alguien gane dinero a costa de molestar a los demás. Por tanto, si están obligados a convivir en el mismo edificio el uso turístico y el residencial, se deberían implantar medidas correctoras para minimizar o eliminar las molestias, y medios para aumentar la seguridad y fomentar el pago por uso.

Cádiz, 4 de mayo de 2018 (modificado el 14/03/2021).

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. El Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su Artículo 2.1, reconoce la existencia de los arrendamientos de temporada, bien sea verano o cualquier otra, excluyéndolos del ámbito de esta Ley y remitiendo su regulación a lo pactado entre las partes y al Código Civil.

Nota 2. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su Artículo 3.2, reconoce bajo su ámbito de aplicación los arrendamientos de temporada, bien sea verano o cualquier otra, rigiéndose por lo pactado por ambas partes y por lo regulado en ésta Ley.

Nota 3. Orden de 17 de enero de 1967 por la que se aprueba la ordenación de los apartamentos, «bungalows» y otros alojamientos similares de carácter turístico, permitiendo la figura de “conjuntos” de apartamentos turísticos que son apartamentos que pueden ocupar sólo parte de un edificio, coexistiendo con inmuebles de otros usos (Art. 2.3).

Nota 4. Real Decreto 2877/1982 de 15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales: Al igual que la disposición anterior, reconoce la figura de “conjunto” de apartamentos turísticos (Art. 2.3) y la figura de las “viviendas turísticas vacacionales”.

Nota 5. En la anterior Ley 12/1999, de 15 de diciembre, del Turismo de Andalucía, también recogía en su Artículo 43 la figura de las “viviendas turísticas vacacionales”, figura que desapareció en la vigente Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 6. No me refiero al incremento de turistas en un destino determinado, sino a que la posibilidad de hacer turismo es cada vez más asequible para una mayor parte de la población mundial, tanto por la reducción de los costes como por la mejora del nivel de vida.

Nota 7. En el artículo Apartamentos Turísticos I: Maraña legal (https://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/02/apartamentos-turisticos-i-marana-legal/), vimos los distintos tipos de regímenes jurídicos que pueden aparecer bajo la denominación popular de “apartamento turístico” en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Entre estas destacamos por su mayor relevancia las viviendas con fines turísticos y los complejos de apartamentos turísticos, pudiendo ambos tipos convivir con viviendas habituales en un edificio de uso residencial.

Nota 8. Las zonas comunes de un edificio pueden ir desde el portal, la escalera y el ascensor, hasta zonas ajardinadas con piscina e instalaciones deportivas.

Nota 9. Artículo 6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 10. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 11. Artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 11 bis. El apartado 12 del art. 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se añade por el art. 2.3 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

Nota 12. Artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.