DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE MERCADO DE UN INMUEBLE

1Denominamos precio de mercado de un bien inmueble a la cantidad de dinero pagada por él en una transacción de compra-venta. Cualquier decisión de compra se basa en considerar más valioso para nuestros fines el inmueble adquirido que la cantidad de dinero desembolsada, mientras que el vendedor considera más valioso para sus fines la cantidad de dinero recibida que el inmueble del que se desprende. Es decir, todo intercambio surge como consecuencia de dos valoraciones subjetivas desiguales en sentido contrario, teniendo mayor capacidad de intercambio quién de una menor valoración a sus propios bienes en comparación con los bienes que quiere adquirir. El deseo de intercambiar bienes por dinero lleva implícito tres factores:

– Sólo se emprende un intercambio cuando se estima que se mejora con él.

– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia mayor que una menor.

– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia pequeña a ninguna.

Fruto de todas las transacciones que se realizan en un mercado determinado de bienes similares, aparecen unos precios monetarios que nos indican la cantidad que se ha pagado por cada uno de ellos en un pasado más o menos reciente. Tomando como punto de partida estos precios, los empresarios hacen sus cálculos económicos y proyectan en el futuro qué bienes serán los que demande el consumidor y cuánto estará dispuesto a pagar por ellos (precios futuros). Como conocer esta información es determinante para la acción empresarial, parece oportuno explicar brevemente la “Ley básica de determinación del precio” de  Eugen von Böhm-Bawerk,  mediante unos ejemplos aplicados al sector inmobiliario2  y en función del tipo de intercambio3:

1º. Determinación del precio en intercambios aislados. En este tipo de intercambio sólo hay un vendedor y un comprador potencial. Cada uno tiene una valoración subjetiva de lo que cuesta el bien, y habrá intercambio si la valoración que hace el comprador es superior a la que hace el vendedor, estando el precio entre ambos valores. Veamos un ejemplo:

Un comprador está interesado en un inmueble por motivos sentimentales (en él vivió su cantante favorito) y su propietario actual, acuciado por las deudas, está dispuesto a venderlo por 300.000 euros. Si el comprador está dispuesto a pagar hasta 500.000 euros, ¿cuál es el precio al que se producirá la transacción? Dependerá de la capacidad y habilidad negociadora de ambos. Si el comprador es mejor negociador se aproximará a los 300.000 y si es mejor negociador el vendedor se aproximará a los 500.000 euros. Si alguien comete la torpeza de enseñar sus cartas desde el inicio, conseguirá peor resultado en la negociación. En cualquier caso el precio siempre estará entre las valoraciones que ambos hacen del inmueble (mínimo 300.000- máximo 500.000).

2º. Determinación del precio en competencia unilateral entre compradores. En este segundo caso, hay un único bien y varios compradores interesados por él. Imaginemos la única vivienda que queda disponible con vistas al mar en una urbanización, o el último local comercial libre en una zona prime. Esta situación favorece al vendedor y es irrelevante lo que él quiera por su inmueble, pues el precio lo determinará la valoración más alta de los compradores potenciales. Es el equivalente a una subasta al alza en la que los potenciales compradores pujan por la vivienda. Las subastas favorecen al vendedor, ya que el precio de salida será el mínimo al que el vendedor está dispuesto a vender. En el ejemplo del cuadro tenemos 5 compradores potenciales con sus valoraciones del bien, y un único vendedor dispuesto a vender por 200.000 euros. El precio al que se produce la transacción es el del comprador que esté dispuesto a pagar más por el bien (A), siendo irrelevante lo que quiera el vendedor.

3º. Determinación del precio en competencia unilateral entre vendedores. Ahora nos encontramos en el caso contrario: un único comprador y varios vendedores. Supongamos un potencial comprador de villas de lujo en una urbanización donde hay varias similares a la venta, en un momento en el que escasean este tipo de compradores. Se trata de una subasta a la baja, en la que el vendedor que menos valore su propiedad será el que la venda. Este tipo de competencia favorece al comprador.

En el cuadro vemos que el vendedor Ba será el que conseguirá la venta, ya que la valoración subjetiva que hace de su inmueble es inferior que la que hacen los demás de los suyos. En este tipo de intercambios es irrelevante la valoración que de ese inmueble haga el comprador, siempre que las ofertas estén por debajo de lo que esté dispuesto a pagar.

4º. Determinación del precio en competencia bilateral (entre compradores y vendedores). Cuando hay muchos vendedores y muchos compradores en el mercado, el precio se fija mediante un proceso complejo y espontáneo en el que intervienen las subjetividades de todos los compradores y vendedores, decidiendo en cada momento por cuánto están dispuestos a comprar o vender. Para ilustrarlo veamos el siguiente ejemplo4 en el que encontramos 10 compradores y 8 vendedores potenciales, cada uno con distintas valoraciones subjetivas por las que están dispuestos a realizar la compra-venta:

La competencia entre los compradores dispuestos a gastar más y los vendedores a recibir menos, junto con la premisa de que ambas partes intentarán el mejor acuerdo, provoca lo siguiente:

– Los intervinientes con menor capacidad de intercambio se van excluyendo (los compradores dispuestos a gastar menos y los vendedores más caros), pues siempre habrá un vendedor y un comprador en mejor disposición de cerrar un trato.

– Los compradores aunque estén dispuestos a pagar más, siempre buscan la mayor ganancia, pagando lo menos posible si existen vendedores dispuestos a vender más barato.

– Los vendedores aunque estén dispuestos a vender más barato, siempre intentarán vender más caro que su precio de partida si ven que hay compradores dispuesto a ello.

Frente a esta dinámica de competencia en la que todos intentan defender mejor sus intereses, el precio de mercado queda fijado por lo que se denominan las parejas marginales, que delimitan un intervalo donde se encontrará el precio de mercado. Estos límites son:

– Límite superior: comprendido entre la valoración del primer comprador incluido (Ae) más el primer vendedor excluido (Bf). En nuestro ejemplo el tope del precio de mercado estará entre 215.000 y 220.000 euros.

– Límite inferior: comprendido entre el primer vendedor incluido (Be) y el primer comprador excluido (Af). Lo que en nuestro ejemplo nos lleva a la franja entre 200.000 y 210.000 euros.

Sólo las valoraciones realizadas por los compradores y vendedores de las parejas marginales determinan el precio de mercado. El resto de valoraciones de los demás compradores y vendedores son irrelevantes. Cuanto mayor sea el número de intervinientes en el mercado, el intervalo fijado por las parejas marginales será más pequeño.

Determinantes individuales del precio. A continuación vamos a explicar una serie de hechos que tienen influencia sobre el precio de mercado:

1. A igualdad de circunstancias, a más demandantes potenciales, el precio tenderá a ser más alto. Este hecho determina la importancia de la publicidad, ya que si puedo hacer llegar a un mayor número de potenciales compradores, podré vender más caro. Por otro lado, a igualdad de circunstancias, cuantos menos vendedores potenciales, el precio también tenderá a ser más alto.

2. La valoración subjetiva que compradores y vendedores hacen de los bienes influirá en los precios de mercado. Mediante la publicidad puedo aumentar el deseo de compra y aumentar las valoraciones subjetivas de los compradores.

3. No sólo es importante la valoración que los compradores hagan del bien, sino del dinero (medio de intercambio). En épocas de bonanza valoramos menos el dinero y estamos dispuestos comprar bienes que en tiempo de crisis no adquiríamos a ese precio. Igualmente en épocas de crisis estamos dispuestos a vender bienes por un precio, que en época de bonanza ni nos lo planteábamos.

Particularidades de la determinación del precio de mercado en el sector inmobiliario. En el ejemplo de la competencia bilateral, se parte de una homogeneidad en los bienes a la venta que es muy difícil de encontrar en el mercado inmobiliario. Si analizamos el mercado de viviendas en un barrio determinado, vemos que está compuesto de muchos inmuebles que no son comparables entre sí. Para conseguir un mercado lo más homogéneo posible, tendremos que buscar inmuebles con atributos similares como son el número de dormitorios, la antigüedad, el tamaño, la orientación, etc. Esta particularidad, inutiliza la utilización de muchos de los índices estadísticos de precios disponibles para fijar los precios de una promoción inmobiliaria

Otra de las particularidades para fijar el precio de mercado en el sector inmobiliario, son las negociaciones de “segunda ronda”. Aunque la competencia bilateral delimite el intervalo en el que se moverá el precio de mercado, una vez en contacto el comprador y el vendedor se produce una negociación para determinar el precio definitivo. Esta negociación es similar a la que se produce en los intercambios aislados y en competencia unilateral:

– Si la compra-venta es con un único candidato, el precio se determinará según lo explicado en los intercambios aislados.

– Si un único inmueble tiene varios interesados, el precio se determinará por competencia unilateral entre compradores.

– Si un único comprador duda entre varios inmuebles, el precio se determinará por competencia unilateral entre vendedores.

Conclusión: Aunque es vital para los empresarios conocer los  precios de mercado, éstos no dejan de ser una foto del pasado sobre el que hacer unas proyecciones. Tampoco nos informan sobre la motivación que subyace en las valoraciones subjetivas que los compradores hacen del inmueble. Por ello, hacer una promoción inmobiliaria basándonos sólo en estos números no sería prudente. La información obtenida de los precios de mercado hay que complementarla para saber qué están dispuestos a comprar nuestros clientes y por qué. Para averiguarlo, tendremos que recurrir a herramientas propias de disciplinas como la sociología, (encuestas, entrevistas, dinámicas de grupo, etc.), y utilizar metodologías como las propuestas por el Funcionalismo Inmobiliario5. Sólo así acotaremos algo más los riesgos empresariales, partiendo siempre de la base que nadie puede predecir el futuro.

Cádiz, 20 de abril de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo basado en la  “Ley básica de determinación del precio” desarrollada por  Eugen von Böhm-Bawerk en su libro Capital e Interés.

Nota 2. Esta ley vale para determinar los precios de cualquier bien. Dada la naturaleza del blog, en el artículo se han utilizado ejemplos relacionados con el sector de bienes inmuebles.

Nota 3. En realidad el  cambio aislado o unilateral (compradores/vendedores) es un caso particular de la explicación del intercambio bilateral, que es el general.

Nota 4. El  ejemplo utilizado es una personalización del de un mercado de caballos utilizado por von Böhm-Bawerk.

Nota 5. El Funcionalismo Inmobiliario es una nueva forma de aproximarse a la promoción inmobiliaria desde la identificación de necesidades existentes en la ciudadanía a través de métodos o técnicas propios de la sociología, junto con los métodos clásicos de los estudios de mercado. Esta escuela de pensamiento ha sido desarrollada por la Cátedra de Sociología Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (https://www.ipe-hn.com/).

GF Arquitectos 20 abril, 2018

LOS “APELLIDOS” DEL PATRIMONIO HISTÓRICO

Como avancé en el artículo “El concepto de patrimonio histórico”1, hoy hablaré de los adjetivos que lo “apellidan”, definiéndolo y cualificándolo. Cada apellido determina los valores del bien en base a los que se cataloga y protege, sometiéndolo a una regulación específica que limita las intervenciones que en ellos podemos hacer.

Consustancial a este tipo de patrimonio, es el adjetivo Histórico, pues han de ser bienes relevantes para la narración y exposición de los acontecimientos del pasado de una comunidad y por tanto dignos de su memoria2. El transcurso del tiempo es uno de los filtros indispensables, pero no suficiente, para determinar si un bien tiene valor patrimonial para una sociedad.

En segundo lugar tenemos el apellido Artístico, que atribuye al bien la cualidad de ser resultado de las artes,  especialmente de las bellas artes, siendo estas la “manifestación de la actividad humana mediante la cual se interpreta lo real o se plasma lo imaginado con recursos plásticos, lingüísticos o sonoros”3.

El criterio histórico-artístico atribuido a bienes muebles o inmuebles, incluso en ruinas, fueron los criterios predominantes para su protección y conservación durante mucho tiempo, pero en la actualidad, también los bienes que presenten valor arqueológico, etnológico, científico, técnico, industrial, paleontológico o documental y bibliográfico, son objeto de protección si estos se consideran relevantes para la cultura de una comunidad. A continuación vemos lo que significan estos “apellidos” del patrimonio histórico ilustrándolos con algunos ejemplos:

-Patrimonio con valor arqueológico. Son aquellos bienes y restos que permiten conocer las civilizaciones antiguas, a través de su estudio. En la imagen adjunta al artículo vemos los restos arqueológicos de una edificación romana del siglo II a. C aparecidos al ejecutar la cimentación de uno de nuestros edificios4 en Cádiz:

-Patrimonio con valor etnológico. Son bienes que aún careciendo de ningún otro valor de los enumerados en este artículo, son relevantes para el estudio de las costumbres y tradiciones de los pueblos. La Venta de Vargas, en San Fernando (Cádiz), cuenta con protección etnológica por ocupar un lugar destacado en la historia del flamenco al ser testigo de muchas actuaciones entre las que destacan las del cantaor Camarón de la Isla. Otros ejemplos de bienes de interés etnológico serían los utensilios y enseres domésticos que representan la forma de vida de una época en una zona determinada.

-Patrimonio con valor científico. Son bienes relevantes para conocer la historia de las distintas ciencias y su evolución. Una visita al Museo Nacional de Ciencias Naturales nos permite contemplar  el tipo de patrimonio al que se le atribuyen estos valores, como son las colecciones de minerales, herbarios, animales disecados, maquetas, material de laboratorio, etc.

-Patrimonio con valor técnico. En este caso hablamos de bienes destacados  para conocer la historia y evolución de las distintas técnicas y tecnologías. Muchos de los artilugios, máquinas y vehículos expuestos en los museos navales o del ferrocarril son buenos ejemplos de este tipo de patrimonio.

-Patrimonio con valor industrial. Son bienes relevantes para conocer la historia y evolución de los distintos tipos de industria y su implantación en una comunidad. Bajo este epígrafe se pueden proteger explotaciones mineras, complejos siderúrgicos, astilleros, madereras, maquinaria, etc.

-Patrimonio con valor documental y bibliográfico. Son documentos y libros que poseen relevancia bien por su antigüedad, por su representatividad o por testimoniar hechos de especial interés. Una Biblia impresa por Johannes Gutenberg, partituras originales de Ludwig van Beethoven o el ejemplar original de la Constitución de 1812, son ejemplos de bienes que cuentan con estos valores.

-Patrimonio con valor paleontológico. Son restos fósiles de especial relevancia para el estudio de seres orgánicos desaparecidos. El ya mencionado Museo Nacional de Ciencias Naturales o el Museo del Jurásico de Asturias, donde encontramos restos de esqueletos de dinosaurios, albergan restos paleontológicos protegidos.

La catalogación de determinados bienes en algunos de los grupos enumerados puede ser algo artificiosa, ya que un mismo bien puede presentar interés científico, técnico e industrial, o incluso artístico, y haber sido relevante para el estudio de las costumbres y tradiciones de los pueblos. Por tanto, independientemente de la catalogación en uno u otro grupo, hablamos de patrimonio histórico con valores concurrentes.

Los gentilicios del Patrimonio Histórico. El Patrimonio Histórico suele acompañarse de un gentilicio que lo vincula geográficamente a un lugar o a una comunidad. Así hablamos de Patrimonio Histórico Español, Andaluz, Gaditano, etc. Si abundamos en la pertenencia del patrimonio a una comunidad, lo estaremos considerando como una “herencia”, desvinculándolo de su origen. Así, nos encontramos con muchas piezas en los museos cuyo origen no es el país donde se exponen, pero que son considerados parte del patrimonio del país donde se ubica el museo. Por otra parte también cabe que el gentilicio lo cualifique geográficamente de manera que haría referencia al lugar de origen del bien, independientemente de donde se encuentre en la actualidad. Por tanto nos podemos encontrar bienes “exiliados” con doble gentilicio en función de a quién le preguntemos.

Los gentilicios también pueden encerrar una gradación en el caso de que no estén incluidos en el ámbito geográfico superior, es decir, un bien puede ser considerado bien protegido por un municipio, pero no estar catalogado por la comunidad autónoma donde se ubique, lo que implica que no es relevante a nivel autonómico pero sí a nivel municipal. Si ese bien estuviese catalogado por la comunidad autónoma entonces sí sería relevante. Como expresión máxima de esta gradación tendríamos los bienes que la UNESCO ha considerado patrimonio de la humanidad pues su importancia es tan excepcional que se consideran herencia de todos, independientemente de su lugar de origen.

Conclusión: No me gustaría pasar por alto que los valores aquí expuestos han de ser relevantes para la cultura de una comunidad, definida como el “conjunto de modos de vida y costumbres, conocimientos y grado de desarrollo artístico, científico, industrial, en una época, grupo social, etc.”5. Son los gobiernos y sus órganos consultivos los que determinan qué bienes son dignos de protección y cuáles no. Echando un vistazo a todas las definiciones que hemos visto en este artículo, incluida la de cultura, es evidente que la discrecionalidad que se les presupone, puede convertirse con mucha facilidad en arbitrariedad, afectando al derecho de propiedad privada, que como ya expusimos en anteriores artículos1 y 6  es uno de los pilares en los que se basa el desarrollo y la cooperación social.

Cádiz, 6 de abril de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo del 27 de octubre de 2017, “El concepto de patrimonio histórico”. https://gumersindofernandez.com/blog/2017/10/27/43/

Nota 2. Definición de “Historia” e “Histórico” del Diccionario de la Real Academia Española.

Nota 3. Definición de “Arte” del Diccionario de la Real Academia Española.

Nota 4. Restos aparecidos en C/ Huerta del Obispo nº 10, Cádiz.

Nota 5. Definición de “Cultura” del Diccionario de la Real Academia Española.

Nota 6. Artículo del 20 de septiembre de 2017, “Derecho de propiedad privada y función social”. https://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/15/derecho-de-propiedad-privada-y-funcion-social/

 

 

 

GF Arquitectos 5 abril, 2018