PROMOCIÓN DE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA.

Descripción y funcionamiento. Esencialmente una cooperativa consiste en un grupo de personas (cooperativistas) que se ponen de acuerdo para auto-promover un edificio de viviendas para su posterior adjudicación y disfrute. De esta manera, desaparece la figura del promotor, lo que suele suponer un ahorro en el precio final de las viviendas.

Para ello, este grupo de personas crea una empresa con personalidad jurídica propia (Sociedad Cooperativa), a la que dotan de unas normas de funcionamiento (Estatutos de la Cooperativa), de un órgano de decisión democrática (Asamblea), y de un órgano de administración (Consejo Rector).

Con este sistema, son los cooperativistas los que toman el mando del proceso de promoción y construcción de sus viviendas, mediante decisiones acordadas democráticamente a través de la Asamblea y el Consejo Rector elegidos por ellos.

Los cooperativistas, por lo general, no tienen los conocimientos necesarios para llevar esta empresa a buen fin, por lo que contratan el asesoramiento de una Gestora de Cooperativas para que se encargue de la gestión y administración de la misma. La Gestora elaborará y proporcionará a los Socios la documentación necesaria para que puedan llevar a cabo eficientemente su labor como autopromotores.

Entre los principios generales que rigen las cooperativas se encuentran:

– La libre adhesión y baja voluntaria de los socios.

– Estructura, gestión y control democráticos: todos los aspectos de la Cooperativa estarán regidos de forma democrática por sus socios.

– Igualdad de derechos y obligaciones de las personas socias. Todos los socios serán iguales entre ellos sin ninguna preferencia, pudiendo cualquiera de ellos ser elegido para formar parte del órgano de administración.

La voluntad de la Cooperativa se manifiesta a través de la Asamblea General, que estará formada por todos y cada uno de los socios cooperativistas, donde cada uno tendrá derecho a votar en igualdad de condiciones al resto. A la Asamblea General le corresponderá aprobar todas las directrices de la Cooperativa, por mayoría de votos salvo en los casos en los que necesite mayoría reforzada y siempre respetando los derechos individuales de cada cooperativista.

El órgano de administración con el que cuenta la Cooperativa es el Consejo Rector, que será el que ejecute los acuerdos alcanzados en Asamblea General y el que participe en todas y cada una de las decisiones de la promoción. Los miembros del Consejo Rector serán elegidos por y de entre los socios.

La legislación que regula las cooperativas es similar en todas las Comunidades Autónomas. Por un lado está la legislación estatal,  que  es la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, y por otro lado la legislación autonómica. La legislación estatal funciona con carácter supletorio de la legislación  autonómica.

En la Comunidad Autónoma de Andalucía, el funcionamiento de las cooperativas de viviendas está regulado por la siguiente normativa:

– Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

– Decreto 123/2014, de 2 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

Asimismo, existe un Registro de Cooperativas Andaluzas, dependiente de la Junta de Andalucía, en el que se inscriben los documentos esenciales de la gestión cooperativa, velando por su adecuación a la normativa.

Financiación de las viviendas. La promoción y construcción del edificio se financia con las aportaciones económicas de los cooperativistas. La totalidad de las aportaciones económicas que hace cada cooperativista se corresponden con el precio de su vivienda. Si sumamos los precios de todas las viviendas y de otros departamentos como garajes, locales o trasteros, el resultado debe ser igual a la suma de todos los costes necesarios para la promoción y construcción del edificio.

El presupuesto de costes de una Cooperativa es una estimación detallada que no tiene la consideración de presupuesto cerrado. Las variaciones que se puedan producir en él supondrían un abaratamiento o encarecimiento del precio de las viviendas. En cualquier caso, un aumento de la cuantía total de las aportaciones para financiar las viviendas en más de un 5%, legitimará al Socio a darse de baja de la Cooperativa de forma justificada, lo que le dará derecho a un reintegro total de sus aportaciones.

Es habitual que la compra del suelo se realice con recursos propios de los cooperativistas, por lo que tienen que contar con ahorros suficientes para ello. El resto hasta completar el precio de la vivienda, se suele financiar mediante un crédito que solicita la Sociedad Cooperativa a una entidad financiera. Una vez adjudicadas las viviendas los cooperativistas se subrogarán en la parte del crédito que recaiga sobre su inmueble, o si es el caso cancelarla.

Una de las ventajas de hacer una promoción en régimen de cooperativa en la Comunidad Autónoma de Andalucía, es la exención fiscal en la aplicación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el ejercicio y cumplimiento de sus fines sociales.

Por todo lo expuesto en el artículo, vemos que la promoción en régimen de cooperativa es un sistema de adquisición de viviendas muy interesante para un perfil determinado de comprador.

Gumersindo Fernández Reyes.