FINANCIACIÓN DE UNA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA .

En un artículo anterior1, explicamos que los costes necesarios para realizar un edificio en  régimen de cooperativa, se financian con las aportaciones económicas que realizan los socios cooperativistas. Si éstos no disponen de ahorros suficientes para afrontar estos pagos, al menos deben tener capacidad de endeudamiento2 para convencer a un particular o a un banco para que le preste ese dinero. Veamos cómo se articulan estas dos situaciones utilizando como ejemplo una promoción de tres viviendas con los siguientes costes y precios por inmueble:

Cooperativistas con ahorros. Si los cooperativistas disponen de la totalidad del dinero, las aportaciones se harán según un plan de pagos que permitirá a la Cooperativa hacer frente a los gastos en los que incurra mes a mes. Supongamos que en el plan de pagos acordado por la Cooperativa se solicita una entrada del 30% del precio de la vivienda mientras que el 70% restante se divide en 18 mensualidades:

Si partimos de una hipotética distribución temporal de gastos de la promoción, en la que se hace un desembolso inicial de 300.000 euros para la compra del suelo y posteriormente unos gastos constantes de 40.000 euros mensuales durante 20 meses, y lo cruzamos con los ingresos previstos en los planes de pago, tendremos como resultado un flujo de tesorería (cash flow) favorable en el que no se produce ningún descubierto. En esta situación, la Cooperativa siempre tendrá liquidez para hacer  frente a sus compromisos económicos como vemos en el gráfico:

Cooperativistas sin ahorros suficientes. Lo habitual es que los cooperativistas no dispongan de la totalidad del dinero que cuesta su vivienda, y tengan que pedirlo a una entidad financiera. Ésta les pedirá el inmueble como  garantía para prestarle el dinero, constituyendo lo que se conoce como  préstamo hipotecario3 o hipoteca. El problema que tiene este tipo de préstamos, es que hasta que no le entreguen la vivienda al cooperativista, el banco no abonará el dinero.

Supongamos una cooperativa en la que los socios pueden aportar sólo el 35% del precio de la vivienda, teniendo que financiar el 65% restante. Ajustándonos a estas circunstancias, la Asamblea puede aprobar un plan de pagos en el que se abone un 30% de entrada y el otro 5% distribuido en 18 cuotas:

La cooperativa sólo podrá disponer del 35% para hacer frente a los gastos de la promoción, por lo que no podrá pagar a todos los proveedores, ya que sólo a la entrega de las viviendas recibirá el 65% restante. Si aplicamos a estos ingresos el mismo esquema de gastos anterior tenemos que la Cooperativa no tiene tesorería suficiente para hacer frente a los costes de la promoción, pues sólo al final recibirá el dinero necesario para hacer frente a la totalidad:

El crédito promotor. Para solucionar este problema, la Cooperativa tiene que pedir dinero prestado. Las entidades financieras ofrecen un producto conocido como crédito promotor4 que se adecúa a las necesidades de financiación de las promociones inmobiliarias. Este tipo de producto aporta el dinero necesario para completar la promoción, disponiéndose de manera progresiva5 según se justifiquen los gastos. Una de las características de este crédito, es que hay un período de carencia, en el que no se devuelve el capital prestado, pero sí se abonan los intereses del capital dispuesto. Habitualmente el período de carencia es de dos años, tiempo que debería ser suficiente para terminar el edificio y adjudicar las viviendas.

La cantidad que se solicita en el crédito promotor es igual a la suma de las necesidades de financiación de todos los cooperativistas, que en el ejemplo utilizado sería del 65%:

Por tanto, a las aportaciones hechas por los cooperativistas, sumaríamos las disposiciones de capital hecha por la entidad financiera con la que se ha contratado el crédito promotor, salvando así los problemas de liquidez de la Cooperativa.

La devolución del capital prestado en el crédito promotor se produce una vez se hayan entregado las viviendas y los cooperativistas hayan liquidado su deuda con la cooperativa. Si bien éstos tienen dos posibilidades:

– Constituir el préstamo hipotecario con una entidad financiera distinta a la que dio el crédito promotor, por lo que saldará su deuda con la cooperativa y ésta a su vez cancelará el crédito promotor.

– Constituir el préstamo hipotecario con la misma entidad financiera que concedió el crédito promotor, subrogándose en la deuda que contrajo la cooperativa. En esta opción, el crédito promotor se “transforma” en un préstamo hipotecario por cada cooperativista subrogado.

En su contratación y durante su duración, el crédito promotor tiene unos gastos que debe abonar la Cooperativa,  y que se conocen como gastos financieros, entre los que están:

– Comisión de estudio y apertura.

– Gastos de notaría y registro.

– Tasación.

– Intereses.

– Honorarios de la gestoría impuesta por el banco.

– Honorarios por la monitorización del proyecto o Project Monitoring (según el tamaño de la promoción).

– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en el caso de que no esté exento).

Conclusión: Salvo que los cooperativistas cuenten con la totalidad del dinero que cuestan sus viviendas, éstos necesitarán que una entidad financiera les preste el dinero, contratando un préstamo hipotecario en el momento de la adjudicación. Asimismo, la Cooperativa hasta el momento de la adjudicación necesitará también pedir dinero prestado para poder realizar el edificio. Para sortear esta situación, las entidades financieras ofrecen el crédito promotor.

Cádiz, 26 de octubre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes

Nota 1. Artículo “Promoción de viviendas en régimen de cooperativa1”, publicado el 30/09/2017: http://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/29/promocion-de-viviendas-en-regimen-de-cooperativa/

Nota 2. La capacidad de endeudamiento es el capital por el que una persona se puede endeudar con una probabilidad alta de poder devolverlo y sin poner en peligro su integridad financiera. Depende esencialmente de la cuota de devolución períodica que, en el caso de la adquisición de inmuebles, se estima entre el 25 y 35% de los ingresos mensuales.

Nota 3. El préstamo hipotecario es el producto que le permite disponer de la cantidad necesaria para comprar una vivienda u otro inmueble, cuya principal característica es que el titular del préstamo pone de garantía (hipoteca) el propio inmueble, que pasará a la entidad financiera en caso de impago. Además de la garantía hipotecaria -el imueble- las entidades financieras estudiarán la capacidad de pago del cooperativista para asegurarse los cobros de las mensualidades.

Nota 4. El crédito promotor también tiene garantía hipotecaria y permite que los compradores finales se subroguen en él, ahorrándoles gastos pero obligándoles a aceptar las condiciones que el promotor contrae en el momento de obtener el crédito.

Nota 5. Las disposiciones del crédito promotor se suelen distribuir con un pago inicial a la firma,  otro a la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, y el resto mes a mes justificándolo con las certificaciones de obra.

 

 

 


LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA II: ELEVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES.

Una vez vistos los conceptos básicos sobre la servidumbre de medianería en el artículo anterior1, en éste, vamos a complicar un poco más las cosas, analizando los distintos escenarios que se dan cuando los propietarios deciden elevar sus edificaciones más de una planta:

Muro o pared propia. Si B ha construido una edificación con los muros en su propiedad, y su vecino A edifica posteriormente, éste podrá utilizar el muro de B como cerramiento sin cargar la estructura en él, por lo que no necesitará llegar a acuerdo alguno con B. Eso sí, si algún día B demuele su edificación, la de A quedará carente de este cerramiento lateral del que se aprovechó, y se verá obligado a construirlo en su propiedad.

Si con el paso del tiempo se diluye el límite de la propiedad entre ambas fincas, al no existir cargas sobre este muro por el lado de A, éste tendrá la presunción de pared propia de B, tal y como fue concebido. Según el Código Civil (Art. 573), las viguetas apoyando sólo en una de las caras del muro, supone un signo a favor de considerar ese muro como propio, mientras que si las viguetas cargan por ambas caras, entonces el muro tendrá la presunción de muro medianero.

 

Supongamos que B llega a un acuerdo con A y permite que carguen sus vigas sobre su muro. Si con el paso del tiempo no queda constancia de este acuerdo y se diluye el límite de propiedad, los signos aparentes atribuirán erróneamente a este muro la condición de medianero, perdiendo la condición de pared propia.

Muros doblados.  Si dos vecinos han construido cada uno un muro en su propiedad, cuando decidan construir más plantas, lo normal es que sigan recreciendo su edificación sobre sus propios muros.

Pero también son posibles más variantes:

Variante1. Que decidan construir un muro a medias sobre los muros doblados, teniendo éste por tanto la condición de medianero sólo desde planta primera.

Variante 2. Que el muro doblado de planta, voluntariamente también quieran convertirlo en medianero, trabándolo para darle mayor estabilidad.

En ambos casos, si con el paso del tiempo se desvanecen los acuerdos, el muro se considerará medianero desde planta baja por los signos externos (cargas a ambos lados del muro), salvo que unas catas demuestren la condición de muro doblado en la variante 1.

Variante 3. Si sólo B remonta una planta sobre su propio muro, y posteriormente su vecino A lo utiliza sólo como cerramiento sin cargar y sin permiso alguno, estaríamos en el mismo caso que el visto en el caso de pared propia (Dibujo 1), solo que una planta por encima:

En este caso los signos externos en contra de la servidumbre de medianería serían claros desde planta primera, pero en planta baja habría que demostrar mediante catas que es un muro doblado para que con el paso del tiempo no se considere medianero.

Variante 4.  Igualmente, que en el caso de pared propia visto en el Dibujo 2, puede que A llegue a un acuerdo con B, y éste permita que A cargue sus forjados sobre el muro:

Con el paso del tiempo, si se diluyen los acuerdos y el límite de propiedad, es posible que tanto el muro doblado de planta baja como el propio de planta primera pasen a considerarse medianeros por los signos externos, aunque ninguno lo sea realmente.

Muro medianero. Supongamos ahora dos edificaciones con la misma altura que comparten un muro medianero, y uno de los vecinos quiere remontar una planta más. Éste tiene derecho a hacerlo a su costa e indemnizando por los perjuicios que pueda causarle al vecino (Art. 577 CC). Este muro puede apoyarse sobre el inferior en todo su espesor, o hacerlo solo en parte, es irrelevante. Lo que sí tiene desde el punto común de elevación la consideración de pared propia. Si en el futuro, el vecino quiere remontar también su edificación, tendrá derecho a utilizar este muro, pero abonando al vecino el coste que incurrió en su día al construirlo.

Cabría la posibilidad de que B haya recrecido el muro utilizando sólo como base la mitad del muro, y el vecino A, al recrecer el suyo prefiera hacer lo mismo, con lo que pasarían a tener ambos la consideración de pared propia (muro doblado). Con el paso del tiempo, es posible que se desconozca este origen, y por los signos externos se terminen considerando un único muro medianero, salvo que una cata demuestre lo contrario. En este caso tanto A como B podrán utilizar su pared propia como muro de carga o solo de cerramiento.

Hasta aquí hemos vistos las relaciones de vecindad respecto los muros divisorios entre edificaciones de una y dos alturas, siendo suficiente para comprender el fenómeno aunque nos encontremos con edificios de más plantas.

En un próximo artículo profundizaré en algunos de los signos externos a favor y en contra de la servidumbre de medianería.

Cádiz, 5 de octubre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes

 

Abreviaciones utilizadas en los dibujos:

L.P. Límite de propiedad.

M.M. Muro medianero.

P.C.E. Punto común de elevación.

Nota 1. Referencia al artículo escrito el 7 de septiembre de 2018, titulado “La servidumbre de medianería I: Conceptos básicos” (http://gumersindofernandez.com/blog/2018/09/07/la-servidumbre-de-medianeria-i-conceptos-basicos/).

 


LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA I: CONCEPTOS BÁSICOS.

Definimos muro o pared medianera como aquel elemento constructivo que separa dos propiedades y que pertenece y sirve por igual a ambos vecinos. La utilidad que estos muros proporcionan a sus copropietarios son dos:

– Servir de muro divisorio exclusivamente.

– O servir además como elemento estructural (muro de carga).

Los muros medianeros surgen como una solución que beneficia económicamente a ambos propietarios de fincas colindantes, ya que costean a medias la construcción del muro y ganan espacio, pues sólo la mitad del muro se cimenta en cada parcela. Que el muro esté construido a caballo entre ambas propiedades, es una de las características indispensables para que exista servidumbre de medianería.

Aunque viene regulada como una servidumbre en el Código Civil, no podemos entenderla exactamente como tal, pues no hay un predio dominante y uno sirviente, sino que se trata de una  servidumbre recíproca en la que ambos predios están en situación de igualdad. Los muros medianeros constituyen una comunidad de bienes especial o un condominio, en el que cada partícula del muro pertenece por igual a ambos propietarios. Este régimen de copropiedad obliga al consentimiento del otro para hacer cualquier acción que altere el muro medianero.

La constitución de la servidumbre de medianería tiene lugar mediante un acto voluntario, expresado bajo la forma de negocio jurídico entre ambos propietarios. El problema surge cuando tal acuerdo no quedó convenientemente documentado o se ha perdido con el paso del tiempo, dificultando determinar si los muros divisorios entre fincas son medianeros o no. En estos casos hay que recurrir a la presunción de medianería y a los signos a favor y en contra, tal y como recoge el Código Civil (art. 572 y 573),  requiriéndose conocimientos técnicos y jurídicos para una investigación cuasi detectivesca.

Son muchos los conflictos que surgen entre predios colindantes por la dificultad de determinar la propiedad de las paredes y muros que los delimitan. Estos muros pueden pertenecer exclusivamente a alguno de los vecinos o ser de propiedad compartida, apareciendo la servidumbre de medianería. Es incluso habitual, que un muro sea de propiedad compartida hasta una altura determinada (muro medianero), y pase a ser propiedad exclusiva de uno de los vecinos a partir del punto común de elevación (pared propia). El punto común de elevación es aquel a partir del cual sólo una de las edificaciones sigue creciendo en altura, por lo que no tiene sentido económico que el vecino cuya edificación no crece, sufrague la mitad de los gastos, pues no se ve beneficiado de la construcción de ese muro ( ver Dibujo 11).

Apoyándome en gráficos, en este artículo pretendo facilitar la comprensión de las distintas situaciones que se pueden dar entre dos vecinos, partiendo del momento en el que adquieren dos parcelas limítrofes en las que no hay nada construido (Dibujo 1)1.

A partir de este momento se pueden dar tres situaciones:

El vecino B,  se ve en la necesidad de cerrar la parcela y construye a su costa un muro divisorio en su propiedad. Cuando su vecino A necesite cerrar su parcela, se encontrará este lindero hecho con un muro que le sirve de división, pero no tendrá derecho a su utilización pues no es de su propiedad (Dibujo 2). Es posible que llegue a un acuerdo con su vecino y éste le permita utilizarlo (para colgar un abrevadero o atar los caballos por ejemplo), pero no tendrá la condición de medianero pues está construido íntegramente en la parcela de B (Dibujo 3).

 

Pero puede pasar que B, por los motivos que sean, quiera su propio muro divisorio en su parcela, construyéndose un muro adosado al de A en su propiedad que le pertenecerá y podrá hacer con él lo que quiera. Tenemos como resultado una pared doblada (Dibujo 4):

Si por el contrario ambos tienen la necesidad de cerrar sus propiedades a la vez, es lógico que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas parcelas que financiarán a medias, llegando a un acuerdo respecto su mantenimiento y régimen de utilización. De todos los ejemplos vistos hasta ahora, sólo en éste, el muro tiene la consideración medianero (Dibujo 5).

Supongamos ahora que el propietario B lo que quiere no es construir una valla, sino un edificio, mientras el otro no. Lo lógico es que lo construya en su propiedad y a su coste (Dibujo 6).

Si más adelante el vecino A quiere construirse un edificio, de nuevo podrán darse tres situaciones:

– Utiliza el muro de A sólo como cerramiento, no como muro de carga, por lo que adosa su construcción “casi” sin hacer uso del muro, para evitar así que B le obligue a llegar un acuerdo con él y a hacerse cargo de los costes que en su día incurrió construyéndolo (Dibujo 7).

 

– Si A pretende utilizar el muro ya construido por B como muro de carga, empotrando sus viguetas en él, y B lo admite, el acuerdo recogerá posiblemente el abono de parte del coste de la construcción y le impondrá unas normas de utilización. Este muro, aunque pueda utilizarlo A, no tendrá la condición de muro medianero, pues está construido íntegramente sobre la propiedad de B. (Dibujo 8).

 

– Si no hay acuerdo entre A y B, y A necesita construir su edificio, entonces tendrá que construir un muro en su propiedad, por lo que nos encontraremos con dos muros paralelos sin trabazón entre ellos (Dibujo 9).

Pero si ambos tienen la necesidad de construir sus edificios a la vez, es posible que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas propiedades que les sirva a ambos, llegando a un acuerdo recíproco de utilización. En este caso si nos encontramos con un muro medianero (Dibujo 10).

Si ocurre que el edificio de A es más bajo que el de B, parece lógico que B abone el exceso de muro, y se encargue del mantenimiento de manera exclusiva de esta elevación. Este recrecido de muro, independientemente de su espesor, tendrá consideración de pared propia de B y no de muro medianero. Es decir, el muro sólo tendrá la consideración de medianero hasta el punto común de elevación (PCE), altura desde la cual pasa a ser pared propia de B (Dibujo 11).

En el siguiente artículo abordaré qué pasa cuando con el paso del tiempo los edificios van ganando altura y quedan en el olvido los acuerdos iniciales que se suscribieron para la utilización de los muros limítrofes de sus propiedades.

Cádiz, 7 de septiembre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1. El límite entre ambas propiedades se representa en todos los dibujos con una línea discontinua y las iniciales L.P.


DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE MERCADO DE UN INMUEBLE

1Denominamos precio de mercado de un bien inmueble a la cantidad de dinero pagada por él en una transacción de compra-venta. Cualquier decisión de compra se basa en considerar más valioso para nuestros fines el inmueble adquirido que la cantidad de dinero desembolsada, mientras que el vendedor considera más valioso para sus fines la cantidad de dinero recibida que el inmueble del que se desprende. Es decir, todo intercambio surge como consecuencia de dos valoraciones subjetivas desiguales en sentido contrario, teniendo mayor capacidad de intercambio quién de una menor valoración a sus propios bienes en comparación con los bienes que quiere adquirir. El deseo de intercambiar bienes por dinero lleva implícito tres factores:

– Sólo se emprende un intercambio cuando se estima que se mejora con él.

– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia mayor que una menor.

– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia pequeña a ninguna.

Fruto de todas las transacciones que se realizan en un mercado determinado de bienes similares, aparecen unos precios monetarios que nos indican la cantidad que se ha pagado por cada uno de ellos en un pasado más o menos reciente. Tomando como punto de partida estos precios, los empresarios hacen sus cálculos económicos y proyectan en el futuro qué bienes serán los que demande el consumidor y cuánto estará dispuesto a pagar por ellos (precios futuros). Como conocer esta información es determinante para la acción empresarial, parece oportuno explicar brevemente la “Ley básica de determinación del precio” de  Eugen von Böhm-Bawerk,  mediante unos ejemplos aplicados al sector inmobiliario2  y en función del tipo de intercambio3:

1º. Determinación del precio en intercambios aislados. En este tipo de intercambio sólo hay un vendedor y un comprador potencial. Cada uno tiene una valoración subjetiva de lo que cuesta el bien, y habrá intercambio si la valoración que hace el comprador es superior a la que hace el vendedor, estando el precio entre ambos valores. Veamos un ejemplo:

Un comprador está interesado en un inmueble por motivos sentimentales (en él vivió su cantante favorito) y su propietario actual, acuciado por las deudas, está dispuesto a venderlo por 300.000 euros. Si el comprador está dispuesto a pagar hasta 500.000 euros, ¿cuál es el precio al que se producirá la transacción? Dependerá de la capacidad y habilidad negociadora de ambos. Si el comprador es mejor negociador se aproximará a los 300.000 y si es mejor negociador el vendedor se aproximará a los 500.000 euros. Si alguien comete la torpeza de enseñar sus cartas desde el inicio, conseguirá peor resultado en la negociación. En cualquier caso el precio siempre estará entre las valoraciones que ambos hacen del inmueble (mínimo 300.000- máximo 500.000).

2º. Determinación del precio en competencia unilateral entre compradores. En este segundo caso, hay un único bien y varios compradores interesados por él. Imaginemos la única vivienda que queda disponible con vistas al mar en una urbanización, o el último local comercial libre en una zona prime. Esta situación favorece al vendedor y es irrelevante lo que él quiera por su inmueble, pues el precio lo determinará la valoración más alta de los compradores potenciales. Es el equivalente a una subasta al alza en la que los potenciales compradores pujan por la vivienda. Las subastas favorecen al vendedor, ya que el precio de salida será el mínimo al que el vendedor está dispuesto a vender. En el ejemplo del cuadro tenemos 5 compradores potenciales con sus valoraciones del bien, y un único vendedor dispuesto a vender por 200.000 euros. El precio al que se produce la transacción es el del comprador que esté dispuesto a pagar más por el bien (A), siendo irrelevante lo que quiera el vendedor.

3º. Determinación del precio en competencia unilateral entre vendedores. Ahora nos encontramos en el caso contrario: un único comprador y varios vendedores. Supongamos un potencial comprador de villas de lujo en una urbanización donde hay varias similares a la venta, en un momento en el que escasean este tipo de compradores. Se trata de una subasta a la baja, en la que el vendedor que menos valore su propiedad será el que la venda. Este tipo de competencia favorece al comprador.

En el cuadro vemos que el vendedor Ba será el que conseguirá la venta, ya que la valoración subjetiva que hace de su inmueble es inferior que la que hacen los demás de los suyos. En este tipo de intercambios es irrelevante la valoración que de ese inmueble haga el comprador, siempre que las ofertas estén por debajo de lo que esté dispuesto a pagar.

4º. Determinación del precio en competencia bilateral (entre compradores y vendedores). Cuando hay muchos vendedores y muchos compradores en el mercado, el precio se fija mediante un proceso complejo y espontáneo en el que intervienen las subjetividades de todos los compradores y vendedores, decidiendo en cada momento por cuánto están dispuestos a comprar o vender. Para ilustrarlo veamos el siguiente ejemplo4 en el que encontramos 10 compradores y 8 vendedores potenciales, cada uno con distintas valoraciones subjetivas por las que están dispuestos a realizar la compra-venta:

La competencia entre los compradores dispuestos a gastar más y los vendedores a recibir menos, junto con la premisa de que ambas partes intentarán el mejor acuerdo, provoca lo siguiente:

– Los intervinientes con menor capacidad de intercambio se van excluyendo (los compradores dispuestos a gastar menos y los vendedores más caros), pues siempre habrá un vendedor y un comprador en mejor disposición de cerrar un trato.

– Los compradores aunque estén dispuestos a pagar más, siempre buscan la mayor ganancia, pagando lo menos posible si existen vendedores dispuestos a vender más barato.

– Los vendedores aunque estén dispuestos a vender más barato, siempre intentarán vender más caro que su precio de partida si ven que hay compradores dispuesto a ello.

Frente a esta dinámica de competencia en la que todos intentan defender mejor sus intereses, el precio de mercado queda fijado por lo que se denominan las parejas marginales, que delimitan un intervalo donde se encontrará el precio de mercado. Estos límites son:

– Límite superior: comprendido entre la valoración del primer comprador incluido más el primer vendedor excluido. En nuestro ejemplo el tope del precio de mercado estará entre 215.000 y 220.000 euros.

– Límite inferior: comprendido entre el primer vendedor incluido y el primer comprador excluido. Lo que en nuestro ejemplo nos lleva a la franja entre 200.000 y 210.000 euros.

Sólo las valoraciones realizadas por los compradores y vendedores de las parejas marginales determinan el precio de mercado. El resto de valoraciones de los demás compradores y vendedores son irrelevantes. Cuanto mayor sea el número de intervinientes en el mercado, el intervalo fijado por las parejas marginales será más pequeño.

Determinantes individuales del precio. A continuación vamos a explicar una serie de hechos que tienen influencia sobre el precio de mercado:

1. A igualdad de circunstancias, a más demandantes potenciales, el precio tenderá a ser más alto. Este hecho determina la importancia de la publicidad, ya que si puedo hacer llegar a un mayor número de potenciales compradores, podré vender más caro. Por otro lado, a igualdad de circunstancias, cuantos menos vendedores potenciales, el precio tenderá a ser más bajo.

2. La valoración subjetiva que compradores y vendedores hacen de los bienes influirá en los precios de mercado. Mediante la publicidad puedo aumentar el deseo de compra y aumentar las valoraciones subjetivas de los compradores.

3. No sólo es importante la valoración que los compradores hagan del bien, sino del dinero (medio de intercambio). En épocas de bonanza valoramos menos el dinero y estamos dispuestos comprar bienes que en tiempo de crisis no adquiríamos a ese precio. Igualmente en épocas de crisis estamos dispuestos a vender bienes por un precio, que en época de bonanza ni nos lo planteábamos.

Particularidades de la determinación del precio de mercado en el sector inmobiliario. En el ejemplo de la competencia bilateral, se parte de una homogeneidad en los bienes a la venta que es muy difícil de encontrar en el mercado inmobiliario. Si analizamos el mercado de viviendas en un barrio determinado, vemos que está compuesto de muchos inmuebles que no son comparables entre sí. Para conseguir un mercado lo más homogéneo posible, tendremos que buscar inmuebles con atributos similares como son el número de dormitorios, la antigüedad, el tamaño, la orientación, etc. Esta particularidad, inutiliza la utilización de muchos de los índices estadísticos de precios disponibles para fijar los precios de una promoción inmobiliaria

Otra de las particularidades para fijar el precio de mercado en el sector inmobiliario, son las negociaciones de “segunda ronda”. Aunque la competencia bilateral delimite el intervalo en el que se moverá el precio de mercado, una vez en contacto el comprador y el vendedor se produce una negociación para determinar el precio definitivo. Esta negociación es similar a la que se produce en los intercambios aislados y en competencia unilateral:

– Si la compra-venta es con un único candidato, el precio se determinará según lo explicado en los intercambios aislados.

– Si un único inmueble tiene varios interesados, el precio se determinará por competencia unilateral entre compradores.

– Si un único comprador duda entre varios inmuebles, el precio se determinará por competencia unilateral entre vendedores.

Conclusión: Aunque es vital para los empresarios conocer los  precios de mercado, éstos no dejan de ser una foto del pasado sobre el que hacer unas proyecciones. Tampoco nos informan sobre la motivación que subyace en las valoraciones subjetivas que los compradores hacen del inmueble. Por ello, hacer una promoción inmobiliaria basándonos sólo en estos números no sería prudente. La información obtenida de los precios de mercado hay que complementarla para saber qué están dispuestos a comprar nuestros clientes y por qué. Para averiguarlo, tendremos que recurrir a herramientas propias de disciplinas como la sociología, (encuestas, entrevistas, dinámicas de grupo, etc.), y utilizar metodologías como las propuestas por el Funcionalismo Inmobiliario5. Sólo así acotaremos algo más los riesgos empresariales, partiendo siempre de la base que nadie puede predecir el futuro.

Cádiz, 20 de abril de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo basado en la  “Ley básica de determinación del precio” desarrollada por  Eugen von Böhm-Bawerk en su libro Capital e Interés.

Nota 2. Esta ley vale para determinar los precios de cualquier bien. Dada la naturaleza del blog, en el artículo se han utilizado ejemplos relacionados con el sector de bienes inmuebles.

Nota 3. En realidad el  cambio aislado o unilateral (compradores/vendedores) es un caso particular de la explicación del intercambio bilateral, que es el general.

Nota 4. El  ejemplo utilizado es una personalización del de un mercado de caballos utilizado por von Böhm-Bawerk.

Nota 5. El Funcionalismo Inmobiliario es una nueva forma de aproximarse a la promoción inmobiliaria desde la identificación de necesidades existentes en la ciudadanía a través de métodos o técnicas propios de la sociología, junto con los métodos clásicos de los estudios de mercado. Esta escuela de pensamiento ha sido desarrollada por la Cátedra de Sociología Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (https://www.ipe-hn.com/).


APARTAMENTOS TURÍSTICOS II: MODELOS DE NEGOCIO.

El objetivo de los apartamentos turísticos, en cualquiera de las modalidades que vimos en el artículo anterior1, es satisfacer las necesidades de alojamiento que puedan tener sus potenciales usuarios. El servicio de alojamiento turístico consiste en facilitar hospedaje o estancia a cambio de dinero. Este servicio puede ofrecerse junto con otros adicionales2, y aunque se adjetive como turístico, no sólo engloba el hecho de viajar por placer sino por cualquier otro motivo3.

Esta actividad empresarial da lugar a diferentes modelos de negocios aunque todos comiencen y terminen de igual manera: construcción de los apartamentos y posterior explotación turística. Los distintos perfiles de los agentes intervinientes y su forma de relacionarse, son los que generan los diferentes modelos, dando cabida desde el inversor puro hasta el gestor con bajo riesgo empresarial. En este artículo voy a exponer los más habituales:

Modelo 1: El promotor del inmueble se queda con él y lo explota turísticamente. Se trata de una persona física o jurídica que construye un edificio para posteriormente y con sus medios explotarlo turísticamente. Es decir, hay un único interviniente en todo el proceso, que es titular tanto de la propiedad como de la explotación, asumiendo el riesgo empresarial de ambas fases. Este modelo4 abarca desde cadenas hoteleras que promueven y construyen sus propios establecimientos para después explotarlos, hasta el particular que se construye una vivienda unifamiliar con la intención de explotarla para obtener unos ingresos adicionales.

Modelo 2: El promotor del inmueble se queda con él y mantiene la condición de explotador pero cuenta con el apoyo de una empresa gestora para su explotación. En este segundo modelo, al igual que en el primero, la empresa que promueve la construcción del edificio mantiene su propiedad y tiene la condición de explotadora del edificio. La diferencia radica en que aparece una segunda empresa que se encarga de la gestión de la explotación. En los contratos de gestión, el titular de la explotación asume el riesgo empresarial mientras que el gestor cobra en base a sus servicios, siendo factible trasladar parte del riesgo a éste si se vinculan parte de sus honorarios a los resultados.

Si el propietario del inmueble no se implica nada en la gestión, se asimilaría esta figura a la del inversor puro que pretende una rentabilidad por la inversión realizada en la construcción del inmueble (Modelo 3). En el caso opuesto hablamos de empresarios que implicándose en la gestión de la explotación, buscan el apoyo de una empresa gestora, asimilándose más al Modelo 1.

Modelo 3: El promotor del inmueble lo arrienda a una empresa que lo explota turísticamente. En este caso quien promueve y construye el edificio pretende obtener una rentabilidad de lo invertido mediante el arrendamiento del inmueble a una empresa de explotación turística. Es decir, el propietario del edificio se desvincula totalmente de la explotación del edificio y lo que busca son unos ingresos mediante el arrendamiento del mismo. Estos contratos de arrendamientos pueden estar o no vinculados de alguna manera a los beneficios del explotador, pero su fundamento es desvincular al propietario del riesgo empresarial de la explotación turística.

Modelo 4: El promotor del inmueble lo vende a una empresa turística que lo explota. La empresa que promueve y construye el edificio, lo vende a una empresa que se encarga de su explotación turística. Estamos ante un promotor inmobiliario puro que promueve para vender, y ante una empresa turística que entiende que su negocio es explotar inmuebles de su propiedad, pero no construirlos. El resultado es el mismo que el del Modelo 1, pero sin querer asumir la empresa explotadora los riesgos de promover el edificio.

Modelo 5: El promotor del inmueble lo vende a una empresa que lo explota con la ayuda de una gestora.  Al igual que en el caso anterior, el  promotor inmobiliario se encarga de construir el edificio para venderlo a una persona física o jurídica que pese a tener la condición de titular de la explotación y asumir por tanto el riesgo empresarial, contrata la gestión turística a una empresa especializada para que se encargue parcial o totalmente de la explotación. Si la encomienda es total, se trata en el fondo de un inversor que busca una rentabilidad sin inmiscuirse en el día a día del negocio de la explotación. El resultado final es el mismo que el explicado en el Modelo 2, pero sin querer asumir los riesgos de promover el inmueble. La relación contractual entre el propietario del inmueble y el gestor se materializa mediante el contrato de gestión mencionado en dicho modelo.

Modelo 6: El promotor del inmueble lo vende a una entidad que lo arrienda a una empresa que lo explota turísticamente. En este caso, el promotor inmobiliario vende el inmueble y el comprador  se lo alquila a una empresa explotadora, por lo que la titularidad de la explotación es de esta tercera empresa y no del comprador, que busca una rentabilidad por su inversión sin asumir los riegos de la explotación turística. Al igual que en los dos modelos anteriores el resultado final es el mismo que en el Modelo 3, pero sin querer el explotador asumir los riesgos de promover el inmueble, que son asumidos por el promotor inmobiliario. Por tanto, en este modelo tenemos un promotor inmobiliario, un inversor, y una empresa de explotación turística. La relación contractual entre propietario y explotador es mediante los contratos de arrendamiento mencionados en el Modelo 3.

En el siguiente cuadro vemos esquemáticamente los diferentes modelos:

Os adjunto el cuadro en pdf:  Modelos negocios Apartamentos Turísticos

Variantes de los diferentes modelos al introducir el régimen de propiedad horizontal. Como vimos en el artículo anterior1, los edificios que alberguen apartamentos turísticos pueden constituirse en régimen de propiedad horizontal5, es decir, las unidades de alojamiento pueden ser de distintos propietarios. En el caso de los establecimientos de apartamentos turísticos y en los hoteles de apartamentos, éste régimen de copropiedad del edificio está vinculada a la unidad de explotación y a una utilización limitada por sus propietarios6.

En los tres primeros modelos vistos, como el promotor del inmueble coincide con los propietarios estaríamos hablando de autopromociones, bien en régimen de comunidad de propietarios o en régimen de cooperativa. Un ejemplo sería el de un grupo de personas que se ponen de acuerdo para construir un edificio en régimen de cooperativa y adjudicarse los inmuebles resultantes, para posteriormente explotarlos cada uno por su cuenta o conjuntamente (Modelo 1). Pudiendo a su vez contratar a un gestor que se encargue de la explotación (Modelo 2), o arrendarlos a una empresa que los explotará turísticamente (Modelo 3).

En los tres últimos modelos, el promotor del edificio lo divide horizontalmente entre los distintos apartamentos o unidades de alojamiento, incluidas las zonas comunes vinculadas a la explotación, para posteriormente venderlos individualmente. Los nuevos propietarios podrán de manera individual o conjuntamente explotarlos directamente (Modelo 4), contratar a una empresa gestora que gestione la explotación (Modelo 5), o arrendarlos a una empresa que será la explotadora turística (Modelo 6).

Agentes intervinientes en los distintos modelos. Una vez vistos todos los modelos, ya podemos identificar claramente los distintos agentes intervinientes en base a la función que realizan. El mercado permite muchas más posibilidades mediante la hibridación de los mismos y de sus relaciones contractuales, pero aquí mostraremos la modalidad “pura” de cada uno:

Empresa de Explotación Turística. Se trata de una empresa especializada en la explotación turística de inmuebles. Tiene la titularidad de la explotación y asume su riesgo empresarial. Los inmuebles soporte de la explotación los puede autopromover y construir (Modelo 1 y 2), comprarlos hechos (Modelos 4 y 5) o alquilarlos (Modelos 3 y 6).

Empresa Gestora de la Explotación Turística. Se trata de una empresa especializada en la explotación de apartamentos turísticos, que puede aparecer en los distintos modelos como apoyo y asistencia a los titulares de la explotación (Modelo 2 y 5). Estas gestoras no son titulares de la explotación turística, por lo que no asumen ese riesgo empresarial, salvo que vinculen parte de sus honorarios al éxito de la explotación.

Promotor inmobiliario. Persona física o jurídica que promueve y construye con medios propios o ajenos un edificio de apartamentos con la intención de venderlo, y obtener así un beneficio. Aparece como primer paso en los modelos 4, 5 y 6. Si en vez de venderlo lo alquila para obtener unos ingresos periódicos, estamos ante una promotora inmobiliaria de perfil patrimonialista, como la del Modelo 3.

Inversor. Persona física o jurídica que invierte una cantidad de dinero a cambio de una rentabilidad sin intervenir activamente en ninguna de las fases analizadas (Modelo 6). En el caso de que aún siendo titulares de la explotación turística encomienden al completo su gestión, también podríamos considerarlos inversores (variante de los Modelos 2 y 5)7.

Conclusión. Con estos dos artículos he intentado explicar cómo funciona el mundo de los “apartamentos turísticos”, para darnos cuenta que bajo ese término hay muchas figuras jurídicas y muchos modelos de negocios posibles. Por ello, para aventurarnos en él debemos procurarnos conocimientos o asesoramiento especializado.

Cádiz, 16 de marzo de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1. Apartamentos turísticos I: Maraña legal. (02-03-2018).

http://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/02/apartamentos-turisticos-i-marana-legal/

Nota 2. Los servicios complementarios al de alojamiento que se pueden ofrecer vienen regulados según el tipo de alojamiento, exigiéndose unos mínimos y unos máximos según la modalidad y la categoría  de los mismos.

Nota 3. El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (RAE) define turismo como: Actividad o hecho de viajar por placer. Pero además de hacer turismo, los desplazamientos y las necesidades de alojamiento surgen por motivos laborales, asuntos familiares, salud, formación, negocios, etc.

Nota 4. Una variante de este modelo es la franquicia, que permite al explotador utilizar junto con una marca reconocida, determinados servicios y conocimientos a cambio de un canon. La franquicia es más utilizada en hoteles que en apartamentos turísticos.

Nota 5. Las viviendas con fines turísticos, las viviendas turísticas de alojamiento rural y las viviendas de alquiler de temporada se pueden constituir en régimen de propiedad horizontal sin limitación ninguna en base a su explotación. Los hoteles de apartamentos y los establecimientos de apartamentos turísticos (tanto en el grupo de edificios/complejos como en el grupo conjunto) están obligados al cumplimiento del principio de unidad de explotación y a otros requisitos adicionales recogidos en el artículo 42 de Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 6. En los casos de los establecimientos de apartamentos turísticos y establecimientos de hoteles-apartamentos cuyo uso urbanístico es el turístico, las limitaciones al uso de las unidades de alojamiento por sus propietarios establecidas por la regulación turística tienen la finalidad de evitar que en este tipo de suelo existan promociones residenciales encubiertas. Ni las viviendas con fines turísticos, ni las viviendas turísticas de alojamiento rural tienen ese tipo de limitaciones.

Nota 7. Este caso es frecuente en los inmuebles que son adquiridos para obtener una rentabilidad para explotarlos como viviendas con fines turísticos en los que se contrata a una gestora que se encargue de todo.

 

 


APARTAMENTOS TURÍSTICOS I: MARAÑA LEGAL.

Cuadro alojamientos turísticos

25 Cuandohablamos coloquialmente de un “apartamento turístico” lo identificamos con un inmueble donde alojarnos de forma temporal, con estructura similar a la de una vivienda y equipado con cocina y muebles. Otra característica asociada a los “apartamentos turísticos” es que forman parte de un edificio donde hay más apartamentos, viviendas, o inmuebles de otros usos.

Pero bajo esta idea generalizada nos encontramos con distintas modalidades de alojamiento, cada una de ellos con una regulación propia. El término “apartamento turístico” jurídicamente es correcto para denominar sólo algunos de ellos, mientras que otros son viviendas u hoteles. En el caso de la Comunidad Autónoma de Andalucía son seis los regímenes jurídicos aplicables1, cuyas características principales son:

1º. Viviendas con fines turísticos. Son viviendas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se ofrece mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos. Se presume que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda es comercializada o promocionada en canales de oferta turística2. Estas viviendas deben estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato3. Una misma persona usuaria no podrá contratar los servicios de alojamiento en una vivienda con fin turístico por un período superior a dos meses4.

Este tipo de alojamiento se regula por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

2º. Viviendas turísticas de alojamiento rural. Son viviendas situadas en el medio rural5 en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas al público para su utilización temporal u ocasional con fines turísticos una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, tres meses al año6. Deberán estar amuebladas y disponer de los enseres necesarios para su inmediata utilización7. Cabe la existencia de viviendas con fines turísticos en el medio rural cuando éstas no cumplan las condiciones de las viviendas turísticas de alojamiento rural8.

Este tipo de alojamiento se regula por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

3º. Viviendas para alquiler de temporada. Se trata de viviendas que quedando excluidas de los dos regímenes anteriores (viviendas con fines turísticos y las viviendas turísticas de alojamiento rural) se ofrecen para un uso distinto del de vivienda habitual del arrendatario9. No hay una duración mínima ni máxima, no se exige un equipamiento o amueblamiento determinado y las condiciones serán las pactadas entre ambas partes10. Este tipo de arrendamiento se regula por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Antes de que se promulgase la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas11, y de que la legislación sectorial turística regulase las viviendas con fines turísticos y las viviendas turísticas de alojamiento rural, estos dos tipos de alojamiento turístico se regían por la Ley de Arrendamientos Urbanos12 como viviendas de temporada.

4º. Establecimientos de apartamentos turísticos: grupo edificios y complejos. En este caso ya no hablamos de viviendas (uso residencial), sino de establecimientos de uso turístico cuyas unidades de alojamiento son similares a las descritas anteriormente.

Los establecimientos de apartamentos turísticos son un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, que cumplen los requisitos establecidos en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos13. El número mínimo de apartamentos es de tres y pueden disponerse ocupando la totalidad o parte independiente de un edificio, siempre que dispongan de entrada, escaleras y ascensor independientes de uso exclusivo14. Se clasifican en categorías15 de una  a cuatro llaves, en función de los servicios ofrecidos y de las dimensiones de las zonas comunes y alojamientos.

Aunque se permite la división horizontal en las categorías de 3 y 4 llaves16, y por tanto que las unidades de alojamiento tengan distintos propietarios, en este tipo de establecimientos es obligatorio que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular (unidad de explotación17). Además, las unidades de alojamiento integrantes de los establecimientos de apartamentos turísticos quedan afectas a la prestación del servicio de alojamiento turístico, quedando prohibido destinarlas a un uso distinto, como el residencial, bajo cualquier título y, expresamente, a la actividad de alquiler de vivienda18.

El plazo máximo de duración de la estancia en este tipo de establecimientos es de 45 días19 y de dos meses para los propietarios de apartamentos constituidos en régimen de propiedad horizontal20.

5º. Establecimiento de Apartamentos Turísticos: grupo conjuntos. Se trata de un caso particular de los establecimientos de apartamentos turísticos en el que las unidades de alojamiento pueden estar dispersas en un edificio coexistiendo con otros usos, o incluso en edificios distintos21. Para ello es necesario que la normativa urbanística permita el uso turístico en los locales o viviendas que se transformen a este uso. Igualmente que en el grupo anterior, se exige un número mínimo de tres unidades y unidad de explotación.

Este régimen jurídico está presente en la regulación de las viviendas con fines turísticos, ya que cuando se pretenda explotar  tres o más de éstas por una única persona titular, pasan a regularse como  conjunto de apartamentos turísticos, lo que supone un cambio de uso de residencial a uso turístico. Este cambio de uso no siempre es permitido por el planeamiento urbanístico, provocando situaciones de difícil comprensión para el administrado.

6º. Hoteles de apartamentos. Son aquellos establecimientos turísticos que, reuniendo los requisitos exigidos a los hoteles, cuentan, además, con las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento22, es decir, son hoteles que en vez de habitaciones tienen apartamentos. Están regulados por Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros, y al igual que los establecimientos de apartamentos turísticos grupo edificios, los hoteles-apartamentos, deben ocupar la totalidad o parte independiente de un edificio, o un conjunto de edificios de forma homogénea, disponiendo de entradas propias y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo23.

En los hoteles-apartamento de categoría 4 estrellas es posible que los apartamentos se constituyan en régimen de propiedad horizontal, siempre que estén afectos al uso turístico y respetando el principio de unidad de explotación. Al igual que en los establecimientos de apartamentos turísticos se limita la duración de la estancia a un máximo de dos meses para los propietarios de apartamentos20. Estas limitaciones se ponen para evitar que suelos calificados como turísticos se conviertan en residenciales. No hay límite de la duración de la estancia a terceros.

En el siguiente cuadro he resumido las características principales de los distintos tipos de alojamiento24:

Coincidencia de los distintos regímenes en un edificio. Vistos los 6 regímenes jurídicos, y para caricaturizar el sobreesfuerzo legislativo realizado por nuestros gobernantes, imaginemos un rellano de un edificio con 5 puertas las cuales dan acceso respectivamente a: una vivienda habitual, una vivienda con fin turístico, una vivienda para alquiler de temporada y un apartamento turístico perteneciente al grupo conjunto. Si además el edificio se encuentra en un municipio en el medio rural podemos sumar una sexta puerta desde la que se accede a una vivienda turística de alojamiento rural. Aún más, en ese edificio podrían existir dos partes con accesos independientes que diesen una de ellas a un establecimiento de apartamentos turísticos del grupo edificio, y otra a un hotel de apartamentos. Lo aquí descrito es posible con la legislación actual.

Conclusiones: Gracias a plataformas como Airbnb, Homeaway o Booking, los propietarios de viviendas encontraron una manera de mejorar su rendimiento económico ofreciendo servicios de alojamiento distintos del de vivienda habitual. Estos alquileres estaban bajo el paraguas de la Ley de Arrendamientos Urbanos como alquileres de temporada, pero la modificación de esta Ley los excluyó y forzó la regulación de los mismos por las Comunidades Autónomas competentes en materia de turismo. La supuesta necesidad de regular específicamente este tipo de viviendas se sumó a las regulaciones existentes, lo que hace que la normativa de aplicación sea una maraña legal de difícil comprensión.

Así que lejos de simplificar la legislación y dejar hacer a los ciudadanos libremente, nuestros gobernantes esgrimen una serie de motivos que sustentan un “supuesto interés general” por el que es necesario regular e intervenir  las viviendas con fines turísticos, entre los que destaco:

– Eliminar la clandestinidad y la competencia desleal en la actividad turística (léase: presiones del sector hotelero u otros establecimientos ya regulados, que tienen que competir con estos alojamientos).

– Lucha contra el fraude (léase: se me están escapando algunos sin pasar por caja).

– Establecer unas mínimas garantías de calidad y seguridad, para la protección de las personas usuarias de servicios turísticos (léase: los criterios articulados de puntuación y reputación privados de los distintos portales son menos fiables que una plaquita que diga que el establecimiento está clasificado y censado en un registro oficial).

– La protección del medio ambiente y del entorno urbano, su repercusión en la convivencia vecinal, la necesidad de una cultura basada en la sostenibilidad… (léase: tiranía del pensamiento imperante o de  lo políticamente correcto).

Visto lo visto, tal y como decía el expresidente norteamericano Ronald Reagan “La visión del Gobierno sobre la economía se podría resumir en unas pocas frases cortas: si se mueve, ponle impuestos; si se sigue moviendo, regúlalo. Y si deja de moverse, subsídialo”, situaciones que conviven en sus distintas etapas en el sector turístico de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Suerte.

Cádiz, 1 de marzo de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Se excluye de este análisis las Casas Rurales, por no estar asociadas de manera generalizada al concepto de apartamento turístico.

Nota 2. Artículo 3 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 3. Artículo 6.c del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 4. Artículo 1.2.b) del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 5. La definición de medio Rural a estos efectos viene regulada en el artículo 3 del Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

Nota 6. Artículo 48.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 7. Artículo 48.2 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 8. Artículo 9 del Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

Nota 9. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos concede medidas de protección al arrendatario frente al arrendador en el caso de que vivienda satisfaga la necesidad de vivienda habitual del individuo y de su familia, frente a otro tipo de arrendamientos de carácter económico o recreativo (Exposición de Motivos 3).

Nota 9 Bis. No hay una duración mínima ni máxima, salvo en el caso de que el alquiler cumpla los requisitos del art. 5.e)  de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuyo caso sólo se podrá alquilar en este régimen hasta 2 meses cada año, sumados todas las estancias de los inquilinos. A partir de dos meses, este tipo de arrendamientos se regularán por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 10. Este tipo de arrendamientos se regula en el Título III De los arrendamientos para uso distinto del  de vivienda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Nota 11. El artículo Primero Dos de La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas introdujo una modificación en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos excluyó de su ámbito de aplicación  “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial” (art. 5.e).

Nota 12. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Nota 13. Este tipo de establecimiento de alojamiento turístico viene definido en el art. 44 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y están regulados detalladamente en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 14. Artículo 9 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. En el caso de un complejo de apartamentos turísticos estaríamos hablando de un establecimiento con varios edificios de apartamentos turísticos.

Nota 15. Artículo 11.5 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 16. Artículo 42 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 12.4 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 17. Artículo 44.4 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 5 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 18. Artículo 42 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 7.3 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 19. Artículo 25.1 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 20. Artículo 42.3.a de Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía

Nota 21. Artículo 44.3.b de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y artículo 9.3 del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Nota 22. Artículo 43.1.b de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía  y artículo 31.1 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros.

Nota 23. Artículo 31.3 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros, con la salvedad de lo dispuesto en el  artículo 7 del mismo decreto.

Nota 24. Adjunto a este artículo se proporciona el cuadro en formato pdf con anotaciones aclaratorias y referencias a la legislación.

Nota 25. Artículo actualizado el 9 de mayo de 2018.


RECLAMACIONES IV: DILEMA DE LA ASIMETRÍA DE INFORMACIÓN ¿QUIÉN DEBE PROTEGER AL CONSUMIDOR?

En una operación de compra-venta, el vendedor1 conoce exactamente las características del inmueble objeto de transacción pero el comprador no. Salvo que éste sea un experto en la materia, lo habitual es que carezca de los conocimientos técnicos o jurídicos para analizar y verificar sus características y prestaciones (solidez, aislamiento, calidad de las instalaciones, bondad de los estatutos de la comunidad, etc.).

Esta situación de asimetría de la información que ambas partes tienen sobre el bien ofertado es habitual en cualquier compraventa2 y 3, y supone un dilema para los compradores a la hora de tomar una decisión.

Identificado el problema, veamos las soluciones que desde el sector público o el privado se instrumentan para proporcionar tranquilidad al consumidor4, y cuáles, en mi opinión son las que deberían prevalecer:

¿CÓMO NOS PROTEGE EL SECTOR PÚBLICO?

Unas de las múltiples promesas que ofrece el “Estado de bienestar” es proteger al consumidor5 presumiendo su incapacidad de defenderse por sí mismo e identificándolo como la parte débil frente a los empresarios. En el momento que asumimos esas premisas, nuestros gobernantes se erigen como la solución, que no es otra que intervenir el sector mediante regulaciones y controles. Sin ánimo de ser exhaustivo, estas son:

Regulación de los requisitos y prestaciones mínimas que han de cumplir los edificios. La Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) “con el fin de garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad”, establece unos requisitos básicos que han de cumplir las edificaciones, relativos a la funcionalidad, la seguridad y la habitabilidad6. Estos requisitos son desarrollados y detallados en el Código Técnico de la Edificación7.

Además, los edificios vinculados a determinados usos como el hospedaje, los espectáculos, la restauración, la sanidad, etc., tienen que cumplir con una normativa sectorial, que suele cambiar de una comunidad autónoma a otra.

Para finalizar, también desde los Planes Generales de Ordenación Urbanística o desde las Ordenanzas Municipales, se regulan las condiciones que han de cumplir los edificios. Estas regulaciones, además del control de los parámetros urbanísticos (usos admisibles, alineaciones, ocupación, edificabilidad o alturas), entran a regular la distribución interior de los distintos usos, los tamaños de patios, las condiciones de habitabilidad, salubridad, etc.

Regulación de los requisitos mínimos y estándares de calidad que han de cumplir los productos, equipos y materiales empleados en la edificación. Tanto los productos como equipos y materiales de construcción que se incorporen con carácter permanente a los edificios construidos en España (y en la Comunidad Económica Europea), en función de su uso previsto, llevarán el marcado CE8. El marcado CE es el proceso mediante el cual el fabricante/importador informa a los usuarios y autoridades competentes de que el equipo comercializado cumple con la legislación obligatoria en materia de requisitos esenciales. Esta regulación obligatoria abarca las innumerables normativas que les afecta y las regula exhaustivamente: equipos e instalaciones eléctricas, de contra incendios, ascensores, cualquier material de construcción, ventanas, instalaciones de telecomunicaciones, antenas…

Regulación de los agentes que pueden intervenir en el sector inmobiliario. Otra herramienta que tiene el Estado es no permitir actuar en el proceso edificatorio a agentes que no tengan una formación certificada oficialmente. Así, en función de la formación que ha recibido un técnico, éste podrá proyectar y dirigir distintos tipos de edificios. El régimen de competencias persigue la seguridad del consumidor y usuario, previendo que alguien sin titulación o con una titulación inadecuada no pueda hacer determinados trabajos porque supondría un peligro. El control de que los técnicos tienen la titulación oficial adecuada lo hacen los Ayuntamientos en el procedimiento de concesión de licencia y los colegios profesionales a través de los visados.

Regulación de la publicidad. Independientemente de las  disposiciones legales9 que rigen cómo ha de ser la publicidad en general,  son las Comunidades Autónomas las que regulan la información comercial que obligatoriamente se debe poner a disposición del comprador o arrendador de una vivienda10. Estas normas dotan a la información publicitaria de carácter contractual. Desde el ámbito de la disciplina urbanística se tipifica como infracción publicitar edificios que incumplan la normativa urbanística11.

Regulación de la capacidad de defensa de los consumidores y usuarios: garantías y seguros obligatorios. En los artículos anteriores12 ya hemos hablado extensamente de las reclamaciones que el comprador puede poner por los distintos tipos de daños aparecidos en un inmueble y por los perjuicios sufridos, amparados por la legislación de protección al consumidor13. Además de la posibilidad de reclamar, también se han descrito las distintas garantías y seguros obligatorios que por ley han de suscribir los agentes intervinientes, entre los que además de proteger frente a los daños sufridos, también está el de afianzamiento de las cantidades abonadas a cuenta14 por un comprador sobre planos.

Controles: Parte de la regulación a la que hemos hecho referencia es controlada por la Administración preventivamente mediante autorizaciones previas, o posteriormente mediante controles e inspecciones. Entre las autorizaciones previas más conocidas están las licencias de obra y las de apertura, pero hay muchas más dependiendo del tipo de edificio y de la normativa de aplicación (autorizaciones previas de la normativa sectorial). Los visados obligatorios de los colegios profesionales también son controles previos a los proyectos técnicos y otros documentos que precisan de la intervención de técnicos colegiados.

¿CÓMO SE PROTEGE EL CONSUMIDOR POR SÍ MISMO?

No siempre ha existido un Estado protector, ¿estábamos indefensos entonces? No, no sólo no estábamos indefensos, sino que el mercado había articulado un sistema de protección más eficiente que el del sector público, y algo muy importante, nos hacía responsables de nuestras decisiones de compra, no bajando la guardia frente a los vendedores. A continuación os detallo algunos de los principales sistemas que empresarios y consumidores utilizaban para hacer transacciones con total confianza:

Reputación. Todos sabemos lo que es, lo difícil que es conseguirla y lo fácil que es perderla. Es el bien más preciado que debe conservar una empresa o profesional y se adquiere ofreciendo bienes y servicios de buena calidad, con una buena imagen y una impecable atención al cliente. La buena reputación podría sustituir, por sí sola, todos los mecanismos con los que nos protege el sector público. La forma más común de extender la reputación de un profesional o empresario es el boca a boca, aunque hoy día internet y las redes sociales nos permiten conocer la reputación de empresas aunque estén lejos de nuestro entorno.

Garantías y seguros voluntarios. Si desconocemos la reputación de un empresario o profesional, o pese a ella necesitamos más seguridad, ésta se puede suplir o apuntalar con garantías o seguros voluntarios que nos protejan frente a cualquier daño o perjuicio. Igual que hay fabricantes de automóviles que ofrecen 7 años de garantía para sus vehículos, otros de mayor reputación  la limitan a un período inferior.

Los contratos. Un contrato con un clausulado adecuado, recoge las medidas de resarcimiento cuando hay problemas o incumplimientos. Es otra de las herramientas con la que cuenta el sector privado para garantizar una correcta compraventa. En los contratos se pueden recoger muchas de las medidas que hemos expuesto en este apartado (seguros, garantías, controles, certificados…).

Certificaciones o sellos de calidad del vendedor o de los productos. Los empresarios, los profesionales, y los fabricantes de materiales y equipos, pueden obtener sellos de calidad privados que certifiquen y controlen la calidad de sus productos o servicios. Los consumidores también pueden contratar los servicios de técnicos o empresas para que certifiquen y controlen la calidad de lo que compran. Estos servicios de certificación y control los ofrecen distintos tipos empresas entre las que se encuentran los laboratorios, las entidades de control de calidad, las tasadoras o los organismos de control técnico (OCT). Como ejemplo de estos controles privados tenemos las empresas tasadoras y de Project Monitoring que trabajan para las entidades financieras, o los Organismos de Control Técnico que trabajan para las empresas aseguradoras.

Registros o asociaciones autorregulados. Los empresarios y profesionales pueden voluntariamente formar parte de registros o asociaciones, en las que se obliga al cumplimiento de una regulación y código deontológico propio. La pertenencia a ellos proyecta al consumidor una forma de actuar que está alineada con los intereses del mismo. A veces, estas asociaciones también ofrecen garantías o seguros adicionales a los clientes que contraten con ellas.

Publicidad e información. Mediante la publicidad los empresarios y profesionales ponen a disposición de los consumidores información de los productos que ofrecen, donde se explican y detallan las prestaciones y memorias de calidades de los inmuebles. La disponibilidad de una adecuada información, facilita la toma de decisiones de los consumidores, protegiéndoles de compras a ciegas.

CONCLUSIONES.

Como hemos visto, sin la necesidad de la intervención del sector público existen mecanismos para que los consumidores tengan garantías a la hora de adquirir un inmueble. Todas las medidas que instrumenta el sector privado tienen un coste que voluntariamente asumiremos o no, en función de la confiabilidad que nos proporcione el vendedor o el producto.

Por el contrario las medidas que instrumenta el sector público tienen un coste impuesto sobre la edificación que no sólo se limita al edificio en sí, sino al aparato administrativo que regula, controla, inspecciona y sanciona, y que obligatoriamente paga el consumidor final, independientemente de que las exija o no.

Además del coste, otros son los inconvenientes del exceso de legislación que supone la protección del consumidor por parte del Estado. Uno es el enorme esfuerzo que los distintos intervinientes hacen por cumplir todas las regulaciones, lo que no implica que obtengan por ello un mejor producto de cara al cliente. Además, el encarecimiento que supone el cumplimiento de determinadas legislaciones, que por genéricas, obsoletas u otros motivos, no sirven para nada, inviabilizan determinadas promociones. Por último, la rigidez de muchas de ellas  supone un freno a la innovación.

Por todo esto, si hay dos formas de conseguir un mismo objetivo, siempre me decantaré por las soluciones que libremente hayan articulado empresarios y consumidores, que son quienes en cada momento tienen la información de lo que pasa en el mercado. Y aunque parezca contra-intuitivo, cuanta menor protección se establezca por parte de las Administraciones Públicas, mejor. Nos debemos enfrentar a cualquier compra como si estuviésemos solos el mundo y poner los medios para que sea un éxito, de manera responsable y perdiendo la candidez infantil con la que abordamos determinadas adquisiciones por pensarnos protegidos por “papá Estado”.

Cuanto más confiemos en la Administración y en nuestros gobernantes, más crecerá su capacidad de interferir en nuestras vidas, perdiendo libertad y  control de nuestro futuro.

Cádiz, 2 de febrero de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. A efectos del artículo entendemos por vendedor al promotor o promotor-constructor, bajo cuyos criterios se ha construido el inmueble, independientemente de los medios que utilice para su comercialización.

Nota 2. En la venta de inmuebles de segunda mano entre particulares, también existe asimetría de la información entre ambas partes. El vendedor-propietario, aunque no tenga conocimientos técnicos, sí conoce las prestaciones que tiene el inmueble le ha ofrecido como usuario.

Nota 3. La asimetría de la información en un proceso de compra-venta no es exclusiva del sector inmobiliario, sino que es un problema común a cualquier transacción. En este artículo hablamos del caso particular de la adquisición de inmuebles.

Nota 4. Identificaremos en éste artículo el término consumidor y comprador, por lo que lo utilizaremos indistintamente.

Nota 5. Artículo 51 de la Constitución Española.

Nota 6. Artículo3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 7. Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

Nota 8. Artículo 5.2 del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

Nota 9. La publicidad está regulada de manera general por las siguientes disposiciones:

– Legislación general Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.

– Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal.

– Ley 7/2010, de 31 de marzo, General de la Comunicación Audiovisual.

Nota 10. Las Comunidades Autónomas cuentan con legislación que regula la información comercial que se debe poner a disposición del comprador de una vivienda. En el caso de Andalucía es regulado por el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.

Nota 11. Artículos  29.7 y 97  del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y  artículo 178.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Nota 12. Enlace a los artículos anteriores:

http://gumersindofernandez.com/blog/2017/12/08/reclamaciones-parte-i-naturaleza-de-los-danos-y-perjuicios-que-pueden-aparecer-en-un-edificio/

http://gumersindofernandez.com/blog/2017/12/23/reclamaciones-parte-ii-garantias-y-proteccion-del-consumidor-frente-a-danos-y-perjuicios-en-la-adquisicion-de-inmuebles/

http://gumersindofernandez.com/blog/2018/01/08/reclamaciones-iii-incumplimientos-contractuales-en-la-entrega-de-inmuebles/

Nota 13. Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 14. Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.


RECLAMACIONES PARTE III: INCUMPLIMIENTOS CONTRACTUALES EN LA ENTREGA DE INMUEBLES.

Cuando adquirimos un inmueble de primera mano, lo habitual es suscribir un contrato de compraventa con la empresa promotora del edificio1. Un contrato es un documento en el que ambas partes se comprometen a cumplir lo pactado: el promotor entregará un inmueble en un plazo y con unas características determinadas, mientras que el comprador se compromete a pagar su precio según un plan de pagos.

El incumplimiento de las cláusulas dispuestas en este contrato puede dar lugar a acciones legales. El Código Civil2 (a partir de ahora CC), es la norma que regula las relaciones contractuales entre ambas partes. En este artículo veremos cuales son los daños y perjuicios causados por un incumplimiento contractual que pueden dar lugar a una reclamación.

Además del clausulado de los contratos, la información comercial suministrada por el promotor tiene valor contractual, por lo que se podrá exigir lo recogido en ella. Tanto el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas (legislación estatal), como el Decreto 218/2005 de 11 de octubre por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, regulan la información mínima que se debe dar en la compraventa de  viviendas.

A continuación vamos a ver cuales son las acciones que puede ejercer el comprador del inmueble frente al promotor-vendedor, cuando lo prometido en el contrato no se corresponde con lo recibido:

1.Variaciones de calidad o superficie respecto a lo expresado en contrato.

 La promotora tiene la obligación de entregar al comprador todo cuanto se ha recogido en el contrato3. Por tanto, el adquiriente tiene derecho a recibir un inmueble con las dimensiones, calidades y prestaciones que aparecen tanto en el contrato como en la documentación descriptiva que tenga naturaleza contractual (documento de información abreviado, memoria de calidades, folletos informativos, carteles de venta…).

Si ésto no fuera posible, el comprador optará entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato. La rescisión del contrato sólo es una opción cuando la superficie del inmueble se haya disminuido en más de un 10% ó si la disminución de las calidades se valora en más del 10% del precio del inmueble adquirido4.

Una bajada de calidad en el inmueble adquirido, no es necesariamente un daño material, pues que la solería sea de una marca distinta que la recogida en la memoria de calidades, no supone que no sea adecuada para su uso. Una bajada de las prestaciones puede no ser un daño material pero si un perjuicio, como no poner un sistema de climatización en la vivienda previamente pactado, lo que me obliga a pasar frío o calor, o a gastarme dinero en colocar uno. Respecto a la disminución de la superficie del inmueble tampoco tiene por qué ser un daño material, pero en ocasiones si un perjuicio, como puede ser una plaza de garaje en la que no me cabe un automóvil de determinado tamaño.

El plazo para ejercer las acciones que nacen por diferencias de calidades en lo contratado, prescriben a los 6 meses contados desde el día de la entrega5.

 2. Vicios o defectos ocultos en el inmueble vendido.

La aparición de vicios o defectos ocultos tras la compra de un inmueble, obliga3 al vendedor a sanear6 o reparar tal circunstancia al comprador. Existen vicios ocultos cuando el inmueble padece defectos no manifiestos en el momento de la compra7. Para que proceda el saneamiento por vicios ocultos se requiere que estos hagan impropio el inmueble para el uso a que se destina o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él8. Las acciones que se pueden ejercer frente al vendedor son9:

– Resolver el contrato (acción redhibitoria).

– Bajar el precio (acción estimatoria o quanti minoris).

La aparición de defectos ocultos en el inmueble, en puridad, no es un incumplimiento de contrato, pero si obliga o a la resolución del mismo o a reducir su valor en función de tales defectos mediante acuerdo o peritaje (acciones edilicias). Es decir, no obliga al vendedor a la reparación material, sino a resolver o a bajar el precio. En caso de que el vendedor tuviese conocimiento de los defectos antes de la venta, el comprador podrá exigir además una indemnización por los perjuicios como consecuencia del engaño9.

El plazo para ejercer las acciones por saneamiento por vicios o gravámenes  ocultos es de 6 meses 10.

3. Reclamación por daños y perjuicios.

Si en el cumplimiento de las obligaciones contractuales se incurriese en dolo, negligencia, morosidad, o se contraviniesen tales obligaciones produciendo daños y perjuicios a la otra parte, ésta tendrá derecho a ser indemnizada o a resolver el contrato11 y 12.

Estas acciones típicamente contractuales de cumplimiento de forma específica y de indemnización11, así como la de resolución por incumplimiento12, no son aplicables en tanto que los daños y perjuicios que protegen estén cubiertos por la legislación de protección de consumidores y usuarios y la LOE13. Antes de la existencia de esta legislación si se utilizó por el sistema legal español para proteger a los adquirientes de vivienda, pero no tiene sentido aplicarlo ahora cuando existe una legislación específica para ello.

Diferente es el caso de reclamación de algún incumplimiento que no quede protegido por la legislación de protección al consumidor, en el que sí se podrán aplicar. Es el caso del retraso en el plazo de entrega de la vivienda, si dicho plazo  viene recogido en contrato.

El plazo de prescripción de estas acciones es de 5 años14.

Conclusiones.

En el caso de que nos entreguen un inmueble con distintas calidades o dimensiones de las pactadas en un contrato, si aparecen defectos o vicios ocultos en el inmueble tras la entrega, o si por incumplimiento del contrato nos causasen daños o perjuicios, no protegidos por la legislación de protección al consumidor15, podemos ejercer acciones legales contra el promotor-vendedor16 para defender nuestros intereses. Además estas acciones se pueden ejercer sin perjuicio de las que hayamos tomado de manera general en base a la legislación de consumidores y usuarios, o específicamente “vía LOE”16.

Cádiz, 8 de enero de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Cuando se compra una vivienda nueva estaríamos hablando de contratos de compraventa de primera transmisión. También existen contratos de compraventa de segunda o ulteriores transmisiones que se dan cuando compramos un inmueble de segunda mano. En el caso de la adquisición de viviendas en régimen de cooperativas, éstas no se adquieren mediante un contrato de compraventa, sino que el adjudicatario se convierte en autopromotor.

Nota 2. Título V Del Contrato de Compra y Venta, del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.

Nota 3. Artículo 1461 del Código Civil: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”.

Nota 4. Artículo 1469 del Código Civil.

Nota 5. Artículo 1472 del Código Civil.

Nota 6. El término saneamiento en este contexto significa reparación, remedio o satisfacción de un daño sobrevenido.

Nota 7. Artículo 1474 del Código Civil.

Nota 8. Artículo 1484 del Código Civil.

Nota 9. Artículo 1486 del Código Civil.

Nota 10. Artículo 1490 del Código Civil.

Nota 11. Artículo 1101 del Código Civil.

Nota 12. Artículo 1124 del CC del Código Civil.

Nota 13. LOE. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 14. Artículo 1964 del CC del Código Civil.

Nota 15.  Artículo del 23 de diciembre de 2017: “Reclamaciones Parte II: Garantías y protección del consumidor frente a daños y perjuicios en la adquisición de inmuebles”.

Nota 16. Diferenciamos las acciones a ejercer contra la figura del vendedor o promotor-vendedor en el ámbito de un contrato de compraventa, de las que se puedan ejercer contra un constructor o promotor-constructor en el caso en al ámbito de un contrato de ejecución de obras, de las que no es objeto este artículo.

 


RECLAMACIONES PARTE II: GARANTÍAS Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR FRENTE A DAÑOS Y PERJUICIOS EN LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES.

El ordenamiento jurídico español protege al adquiriente de un inmueble frente a los posibles daños materiales que surjan en el edificio, así como por los perjuicios ocasionados por éstos.

Esta protección emana directamente de la Constitución Española1 y se desarrolla con la legislación de protección de consumidores y usuarios, tanto a nivel estatal con el  Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, como a nivel autonómico con la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

Ambas legislaciones recogen como derechos de los consumidores y usuarios la protección de sus legítimos intereses económicos y la indemnización y reparación de los perjuicios sufridos2.

Aparte de ésta legislación general, existen normativas específicas para la protección de los consumidores y usuarios casi en todos los ámbitos de la actividad económica (seguridad alimentaria, hospedaje, servicios financieros, sanidad, transporte, etc.). En el ámbito de la edificación contamos con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (a partir de ahora LOE), que establece un régimen de garantías específico en la adquisición de inmuebles para determinados supuestos.

Empecemos por ver el régimen específico de protección de los consumidores y usuarios de la LOE, para después ver cómo el régimen general se encarga de los daños y perjuicios fuera de su ámbito.

1.Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) desde la perspectiva de la protección de los consumidores y usuarios.

Como legislación específica en el sector de la edificación contamos con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación que, entre otros cometidos, nace con el  compromiso de fijar las garantías suficientes a los compradores frente a los posibles daños, como una aportación más a la legislación de protección de los consumidores y usuarios3.

La LOE regula la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación frente a los propietarios y terceros adquirientes de los edificios, y exclusivamente respecto los daños materiales producidos en el mismo, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales4. Las responsabilidades frente a los daños materiales que regula la LOE, no se limita sólo a la primera transmisión, siempre que éstos estén dentro de los plazos de garantía y prescripción. Quedan excluidos de su ámbito de aplicación  los daños materiales producidos en el edificio que sean causados por un mal uso y mantenimiento del edificio, caso fortuito, causa mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado de los mismos5.

Plazos de garantía y prescripción según el tipo de daños. El plazo de garantía es el período de tiempo dentro del cual, si se produce alguno de los daños materiales mencionados, se puede exigir su reparación a favor del comprador. Una vez aparecido el daño, el perjudicado dispone de un plazo de dos años para reclamar la reparación, lo que se conoce como  plazo de prescripción de las acciones6. Los plazos de garantía comienzan desde la fecha de la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de las mismas4.

En función de los plazos de garantía, los daños materiales frente a los que se puede presentar una reclamación en aplicación de la LOE, se clasifican de la siguiente manera4:

Plazo de garantía de diez años. Daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Plazo de garantía de tres años. Daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos relativos a la habitabilidad. Por requisitos de habitabilidad se entienden la salubridad, estanqueidad, no deterioro del medioambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico y aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio7.

Plazo de garantía de un año. Daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Ventajas de una reclamación “vía LOE”. Reclamar “vía LOE” es hacerlo contra los agentes de la edificación por incumplimiento de sus obligaciones y por sus responsabilidades dentro de los plazos de garantías recogidos en  esta Ley.

La ventaja de una reclamación vía LOE frente al promotor del inmueble, es que demostrando la existencia de los daños en el edificio y acreditando que se han manifestado dentro del plazo de garantía, no se tendrá que probar ni la culpa, ni la relación de causalidad entre la intervención del promotor y los daños sufridos para obtener la condena de éste (salvo que se demuestre lo contrario por parte del demandado). Después el promotor podrá llamar en el mismo juicio al resto de los agentes, pero en caso de que alguno de ellos sea el responsable y sea insolvente, responderá solidariamente el promotor8.

¿A quién se puede y a quién se debe reclamar “vía LOE”?: Los agentes de la edificación.  Los agentes de la edificación son  todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación, y cuyas obligaciones vienen dispuestas en la LOE  y demás disposiciones legales vigentes así como por el contrato que origina su intervención. La LOE reconoce expresa o incidentalmente a los siguientes agentes de la edificación:

– El promotor.

– El proyectista.

– El constructor.

– El jefe de obra.

– Los subcontratistas.

– El director de obra.

– El director de la ejecución de la obra.

– El coordinador de seguridad y salud.

– Las entidades y los laboratorios de control de la calidad de la edificación.

– Los suministradores de productos.

– Los propietarios y usuarios.

En una reclamación “vía LOE” podemos reclamar a cualquiera de los agentes de la edificación que consideremos responsables del daño. Pero como puede haber dificultad a la hora de delimitar las responsabilidades de cada uno o incluso éstas pueden ser concurrentes, lo más beneficioso es reclamar al promotor que tiene la responsabilidad de responder en “todo caso” solidariamente con el resto de los agentes intervinientes. Cualquier agente demandado puede notificar en el proceso a los otros agentes para que intervengan como demandados en litisconsorcio9, si piensa que han tenido responsabilidad en los daños10.

Además de lo expuesto hasta ahora, la LOE11 delimita una  responsabilidad “directa” de determinados agentes de la edificación para facilitar la subsanación o resarcimiento de determinados  daños. Éstos son:

– El constructor, que responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por el jefe de obra, los subcontratistas y los productos de la construcción adquiridos o aceptados por él.  Asimismo también es responsable de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

– Los proyectistas, que responderán de los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales.

– El director de obra que asuma un proyecto redactado por un proyectista distinto de él, asume las responsabilidades  derivadas de sus defectos. También será responsable junto con el director de la ejecución de la obra de la veracidad y exactitud del certificado final de obra.

 2. Daños y perjuicios excluidos del ámbito de responsabilidades de la LOE.

El amparo que da la legislación de protección de consumidores y usuarios no se agota con las reclamaciones “vía LOE”, que son exclusivas para los daños materiales acaecidos en el edificio durante los plazos de garantía y prescripción definidos. Para el resto de daños y perjuicios, estas legislaciones recogen como derechos de los consumidores y usuarios la protección de sus legítimos intereses económicos y la indemnización y reparación de los perjuicios sufridos2.

Por tanto, en base a esté régimen jurídico se pueden reclamar los daños y perjuicios sufridos distintos de los daños materiales en el edificio (daños en muebles, daños morales, personales, económicos, etc.).

De manera específica para el caso de viviendas,  el TRLCU en su art. 149  “Responsabilidad por daños causados por la vivienda” diseña un régimen de responsabilidad objetiva al constructor y al promotor (a quien comercialice viviendas en el marco de una actividad empresarial)  por los daños y perjuicios causados a los usuarios en el uso correcto de la vivienda, que no sean resarcibles por un régimen legal específico. La responsabilidad que objetiva este artículo se limita a los daños materiales y personales (no morales), y que no estén recogidos por la LOE.

Respecto a los servicios de rehabilitación y reparación de viviendas, los prestadores de tales servicios también serán responsables de los daños y perjuicios causados, salvo que prueben que han cumplido las exigencias y requisitos reglamentariamente establecidos y los demás cuidados y diligencias que exige la naturaleza del servicio13.

Por último, y siempre que lo reclamado tampoco esté amparado por la LOE, se podrá exigir responsabilidades por daños y perjuicios que tengan su origen en un defecto en los productos o materiales de construcción incorporados al edificio14.

Conclusiones. Para la reclamación de daños materiales aparecidos en un edificio tras su adquisición, la LOE establece unos determinados plazos de garantía en los que no tendremos dificultad aparente para que sean reparados. Respecto a los daños y perjuicios no recogidos en la LOE, tendremos que recurrir a la legislación general de protección de consumidores y usuarios para su resarcimiento. Falta por explicar la posibilidad de reclamar daños y perjuicios provocados por un incumplimiento contractual entre el vendedor y el adquiriente del inmueble, de la que hablaremos en el siguiente artículo.

Cádiz, 23 de diciembre de 2017.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo 51 de la Constitución Española.

Nota 2.  Artículo 8 del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Artículos 4 y 13 de  la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

Nota 3. Exposición de Motivos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 4.  Artículo 17.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 5.  Artículo 17.8 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 6.  Artículo 18 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 7. Artículo 3.1.c de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 8. Artículo 17.3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 9. Litisconsorcio: Pluralidad de partes que se constituyen desde el comienzo de un proceso como demandados para serles reclamada una única pretensión, que afecta directa o reflejamente a todas las partes de un proceso.

Nota 10. Disposición Adicional Séptima de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 11. Artículo 17.1, 5, 6, 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 12. Los agentes con responsabilidad “directa” que amparan al consumidor y usuario frente a los posibles fallos de otros agentes, podrán exigir responsabilidades a los mismos.

Nota 13. Artículo 147 del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Nota 14. Artículos 135 y siguientes del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

 

 


RECLAMACIONES PARTE I: NATURALEZA DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE PUEDEN APARECER EN UN EDIFICIO.

La vivienda es posiblemente el bien de consumo que más esfuerzo económico supone en la vida de una persona. Proporcionalmente a este coste, se incrementa la exigencia de calidad del producto adquirido. Los distintos profesionales implicados en la producción y venta de un inmueble deben procurar, no sólo de que cumpla con la normativa de aplicación, sino que se corresponda con las expectativas creadas en la comercialización y acordadas contractualmente. Si no lo consiguen serán responsables de ello, cada uno en su ámbito de responsabilidad.

Para abordar el tema de las reclamaciones en la adquisición de viviendas, voy a dedicar una serie de cuatro artículos en los que pretendo familiarizar al lector con los conocimientos básicos necesarios.

Lo primero es familiarizarnos con los daños y perjuicios que pueden aparecer en un edificio. Éstos según su naturaleza estarán cubiertos por las distintas garantías que frente a ellos protegen a los adquirientes. Comencemos explicando conceptos para posteriormente hacer una clasificación:

Distinción entre daño material y perjuicio causado por ese daño. Es importante diferenciar ambos conceptos ya que el régimen jurídico es distinto a la hora de reclamar. Entendemos por daño material un defecto o desperfecto que tenga el edificio, y por perjuicio el daño (material o no)  causado por ese daño material. Por ejemplo, una impermeabilización mal ejecutada en un edificio provoca humedades en un salón, este sería el daño material en el edificio, mientras que un mueble dañado por esa humedad sería el perjuicio. Los perjuicios no son sólo materiales, también pueden ser económicos, personales o morales (esa misma humedad puede haber provocado un problema de salud, o una pérdida económica al no poderse alquilar el inmueble).

Para ver la importancia que tiene esta distinción a la hora de reclamar pongamos un ejemplo de la vida cotidiana: si compramos una batidora y por un defecto en el producto se salen las aspas (daño material) mientras preparamos una salsa, si está en garantía, es fácil que nos la reparen o nos la cambien, pero no será tan fácil conseguir que nos paguen el coste de la lavandería de la ropa que se nos ha manchado (perjuicio material) o que nos indemnicen por el corte que nos produjo en la mano (perjuicio personal).

Diferencia entre responsabilidad legal y contractual. Otro concepto importante a tener claro a la hora de analizar los daños o defectos en un edificio y sus perjuicios, es saber si estos surgen por incumplimiento de alguna ley o nacen del incumplimiento del contrato de compraventa. Por ejemplo: si en el contrato de compraventa viene especificado que las tomas de electricidad son de un modelo determinado y las que se colocan son de una gama inferior, estaríamos hablando de un incumplimiento contractual, pese a que las tomas funcionan y cumplen la legislación. Otra cosa distinta sería que estas tomas no tengan toma de tierra, o sean un producto no homologado, entonces el incumplimiento sería legal, al no cumplir la normativa de aplicación. Defectos derivados de no cumplir con las exigencias básicas de calidad establecidas en el Código Técnico de la Edificación, u otra normativa aplicable a la construcción son incumplimientos legales. Puede ocurrir que se den ambos incumplimientos, el contractual y el legal a la vez.

Clasificación de la naturaleza de los distintos daños y perjuicios que pueden aparecer en un edificio.

Enumerémoslos para a continuación explicarlos:

  1. Daños materiales en la construcción.
  2. Perjuicios causados por daños materiales en la construcción.
  3. Defectos de naturaleza contractual.
  4. Perjuicios causados por incumplimiento contractual.

1.Daños materiales en la construcción, son vicios o defectos que aparecen en un edificio causados por una mala ejecución de la obra, un mal diseño del edificio o el incumplimiento de la normativa técnica de aplicación. También pueden aparecer por un mal uso y mantenimiento por parte de los usuarios, por causas fortuitas o fuerza mayor, por acto de un tercero ajeno a los agentes implicados en la construcción y promoción del edificio, o incluso por el propio perjudicado por el daño. Veamos algunos ejemplos:

Mala ejecución: una tubería mal colocada, un acabado defectuoso, humedades por mala ejecución de la impermeabilización…

Mal diseño del edificio: ejecución de una solución constructiva según diseño del proyecto que no prevé la impermeabilización de una zona por donde se produce la entrada de agua; una estructura mal calculada que produce flechas excesivas y provoca la fisuración de la tabiquería…

Incumplimiento de la normativa técnica de aplicación: instalación de un aislamiento acústico entre viviendas insuficiente que produce niveles de ruido mayores que los admitidos por la legislación; construcción del cerramiento de fachada sin aislamiento térmico; portal de un edificio con escalones que lo hacen inaccesible a personas de movilidad reducida…

Mal uso y mantenimiento del edificio: el suelo pierde el brillo por la utilización inadecuada de productos de limpieza; no realización de las revisiones o reparaciones periódicas indicadas en el Libro de Uso y Mantenimiento del Edificio respecto a la limpieza de bajantes, sellado de juntas, mantenimiento de maquinaria…

Causas fortuitas o fuerza mayor: terremotos, tempestades, guerras, atentados…

Acto de un tercero: Vandalismo, obras en la finca vecina que afectan al edificio…

Acto del propio perjudicado: un usuario o propietario que,  deliberadamente o no, causa daños en el edificio modificando algún elemento estructural que está en su piso al hacer una obra de reforma; tapa la salida de las chimeneas de ventilación por miedo a la entrada de insectos…

2.Perjuicios causados por daños materiales en la construcción. Los perjuicios causados por los daños materiales en la construcción son los daños, bien materiales, o de otro tipo (corporales, morales…), que los daños materiales del edificio han provocado. Pueden ser de muy distinta naturaleza, desde un mueble que se ha estropeado por una humedad, daños en la salud al provocar alergia o enfermedades por la mala ventilación, gastos en alquileres por desalojo temporal o hasta daños morales.

3.Defectos de naturaleza contractual. Los defectos de naturaleza contractual, surgen del incumplimiento por parte del promotor de sus obligaciones en la entrega del edificio, al carecer éste de algunas de las prestaciones que aparecen en el contrato de compraventa y sus anexos. Como ejemplo tendríamos que en la memoria de calidades aparece un sistema de climatización en la vivienda y se entrega sin éste. Es decir, no hay un daño material en el edificio debido a una mala ejecución, sino simplemente hay elementos que faltan o son de una calidad diferente a lo pactado en el contrato de compraventa.

4.Perjuicios causados por incumplimiento contractual. Son perjuicios que no conllevan ningún daño material o defecto en el edificio, sino que han producido un perjuicio en los adquirientes de la vivienda al no haberse cumplido las cláusulas del contrato de compraventa. Un ejemplo puede ser el prejuicio causado por un retraso en la fecha de entrega que ha obligado a estar más meses de alquiler en otro inmueble.

En el siguiente artículo veremos las garantías y protección del consumidor frente a los daños materiales y perjuicios producidos por estos en la adquisición de viviendas.

Gumersindo Fernández Reyes.