EL DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA, Y LA LIMITACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE.

La Constitución Española en su art. 47 reconoce a todos los españoles el  derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Para ello, habilita a los poderes públicos1 a promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho, regulando la utilización del suelo e impidiendo la especulación:

Artículo 47. Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Se trata de un derecho social2 que no confiere a cada ciudadano la posibilidad de ejercitarlo individualmente para la obtención directa de una vivienda “digna y adecuada”. Solamente obliga a los poderes públicos a orientar sus políticas para hacerlo posible.

De los redactores de este precepto constitucional podemos colegir dos deseos distintos:

1º. Que la vivienda sea digna y adecuada, dos términos jurídicamente indeterminados que no sólo tienen que ver con las características objetivas de la vivienda (dimensiones, soleamiento, aislamiento, seguridad, etc.), sino con la apreciación subjetiva de cada individuo, pues lo que a unos les parece digno y adecuado, puede no serlo para otros.

De este mandato se deriva una legislación que regula las características que ha de tener una vivienda “digna y adecuada” definidas implícitamente en toda la normativa de viviendas de protección pública. Esta regulación se ha convertido en un estándar mínimo de calidad, asumido en casi la totalidad de los planeamientos urbanísticos municipales. Además, hay que sumar los requisitos básicos de la edificación recogidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación desarrollada reglamentariamente en el Código Técnico de la Edificación3.

Frente a este deseo constitucional, cabe advertir que, si el legislador se excede y obliga a unas exigencias muy elevadas de calidad, dejará a las viviendas fuera del alcance de muchos españoles, de igual manera que, si se obliga a la industria automovilística a fabricar sólo coches de alta gama, muchos no podríamos acceder a su compra, cuando un utilitario de gama baja habría satisfecho con creces nuestras necesidades.

2º. Que se facilite el acceso a la vivienda, es decir,  bien en propiedad o en alquiler4, que todos los españoles puedan tener acceso a una vivienda. La accesibilidad a la vivienda está directamente relacionada con el precio de la misma, por lo que parece conveniente que nos preguntemos de qué depende este precio.

Muy al contrario de lo que se piensa, en el mercado de obra nueva, el precio de una vivienda no depende de la suma de los costes necesarios para su ejecución (suelo, construcción, honorarios, impuestos, gastos financieros, etc.), sino que viene determinado por lo que los compradores estén dispuestos a pagar por ella. Es una decisión subjetiva en la que cada comprador  tiene que percibir que lo que adquiere vale más que el dinero que paga por ello (si no, no lo compraría). Bajo esta premisa, el empresario-promotor ha de prever a qué precio estarán dispuestos a comprar sus viviendas, y en base a él, buscar un suelo y diseñar un producto cuyos costes no lo superen.

Como vimos en el artículo Determinación del precio de mercado de un inmueble5, hay determinadas circunstancias que influyen en la formación del precio de las viviendas. Así pues:

– Con una cantidad constante de viviendas en el mercado, cuantos más compradores potenciales haya, el precio de la vivienda tenderá a ser más alto. Por el mismo motivo, cuantos menos compradores potenciales, el precio tenderá a bajar.

– Con una cantidad constante de compradores potenciales, cuantas más viviendas haya en el mercado, el precio de las mismas tenderá a ser más bajo. Y por el contario cuantas menos viviendas, el precio tenderá a ser más alto.

Por tanto si el Estado quiere conseguir viviendas más baratas, cualquier impedimento que limite la producción de viviendas sería perjudicial para sus objetivos. Veamos si las Administraciones Públicas favorecen o no este principio: Lo primero que es necesario para producir viviendas es suelo urbanizable, por lo que cualquier limitación sobre la disponibilidad del mismo, no sería precisamente promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a la vivienda.

Esta obviedad parece que la compartieron los redactores de la Constitución, pues en el mismo Artículo 47, que promulga el derecho a la vivienda, proporciona para su consecución a los poderes públicos, la potestad para regular la utilización del suelo e impedir la especulación (entendida como retención de suelo), lo que se hace mediante las legislaciones del suelo y las urbanísticas.

En España, desde la Ley del Suelo de 1956, el urbanismo pasa a ser una función pública, es decir, que son las Administraciones Públicas a través de la planificación urbanística las que tienen la potestad de decidir qué suelos son los aptos para urbanizar, delimitando el contenido del derecho de propiedad e impidiendo que sea la iniciativa privada quien urbanice y transforme el suelo.

Sin embargo lejos de entender este principio, las distintas administraciones competentes en materia de urbanismo, parecen estar más preocupadas de limitar la transformación del suelo, o de limitar la intensidad de uso del ya transformado (más allá de la protección del medio ambiente y del patrimonio histórico6). Este bloqueo del crecimiento en la planificación urbana se produce en tres sentidos:

– No clasificar suficiente suelo urbanizable.

– Clasificarlo, pero asignarle cargas que hagan inviable su desarrollo.

– Burocratizar tanto su transformación efectiva, que sea muy lento o imposible ejecutarlo.

Conclusión. La Constitución Española habilita a los legisladores y las Administraciones Públicas a intervenir en el mercado del suelo con la finalidad de conseguir para todos los españoles una vivienda digna y adecuada. La regulación del suelo, no es la única herramienta con la que cuentan7, pero sí la mejor, pues facilitaría la existencia de suelo urbanizable en abundancia. Lejos de conseguirlo, esta regulación se ha convertido en un impedimento, asimilable a la propia especulación que pretende evitar, creando una artificiosa escasez y encarecimiento del suelo urbanizable. Entonces, ¿Para cuándo medidas liberalizadoras en el mercado del suelo? Muchas de estas medidas necesarias, ya las avancé en mi artículo Propuestas y críticas al Anteproyecto de Ley para un Urbanismo Sostenible en Andalucía8.

Cádiz, 28 de diciembre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes

 

Nota 1. Los poderes públicos del Estado español son tres:

– El poder legislativo, que tiene la capacidad de hacer leyes.

– El poder ejecutivo, que tiene la capacidad de gobernar y poner las leyes en práctica.

– El poder judicial, que tiene la capacidad de juzgar si las leyes se cumplen o no y aplicar sanciones cuando sea necesario.

Nota 2. La Constitución Española reconoce una serie de derechos sociales como principios programáticos cuya eficacia depende de las leyes que los desarrollen (derecho a la educación, a la vivienda, a un medio ambiente adecuado, etc.). Frente a los derechos sociales se encuentran los derechos individuales que son los que gozan los individuos como particulares y que no pueden ser restringidos por los gobernantes (derecho a la vida, de pensamiento, religión, etc.).

Nota 3. Artículo 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 4. El precio de compra de una vivienda y el precio de alquiler están directamente relacionados entre sí, de manera que en las zonas donde la vivienda es barata, también lo son los alquileres. Esto se debe a factores como la rentabilidad esperada por los arrendadores, o la equivalencia entre el precio de la mensualidad del alquiler y la cuota de un préstamo hipotecario por una vivienda equivalente.

Nota 5. Artículo del Blog: Determinación del precio de mercado de un inmueble:

DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE MERCADO DE UN INMUEBLE

Nota 6. La Constitución Española en sus artículos 45 y 46 también insta a los poderes públicos a velar  por “la utilización racional de todos los recursos naturales, con el fin de proteger y mejorar la calidad de la vida y defender y restaurar el medio ambiente”, así como garantizar la conservación y el enriquecimiento del patrimonio histórico, cultural y artístico de los pueblos de España.

Nota 7. Los poderes públicos pueden intervenir en el mercado de la vivienda para facilitar su acceso a través de los patrimonios públicos de suelo, política de vivienda protegida, política fiscal, regulando el mercado hipotecario o el de los arrendamientos urbanos, etc.

Nota 8. Artículo del Blog: Propuestas y críticas al Anteproyecto de Ley para un Urbanismo Sostenible en Andalucía:

PROPUESTAS Y CRÍTICAS AL ANTEPROYECTO DE LEY PARA UN URBANISMO SOSTENIBLE EN ANDALUCÍA.

 

GF Arquitectos 28 diciembre, 2018

FORMACIÓN DEL PRECIO DE UNA VIVIENDA EN UNA PROMOCIÓN EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA.

En este artículo vamos a ver cómo se forma el precio de una vivienda en una promoción en régimen de cooperativa. Para ello, explicaré cómo se reparten los costes de la promoción y los gastos financieros entre los cooperativistas. También veremos qué pasa si el presupuesto de la cooperativa sufre variaciones y cómo se asignan los extras individuales solicitados por cada cooperativista. Comencemos fijando el criterio de reparto de gastos:

Coeficiente de participación en los gastos1. El presupuesto de gastos de una cooperativa debe ser igual al presupuesto de ingresos. Los ingresos provienen de sumar los precios de todas las viviendas2. Si dividimos el precio de cada inmueble entre los ingresos totales (suma de todos los precios de las viviendas), obtenemos el coeficiente o porcentaje de participación (precio vivienda/total presupuesto ingresos), que representa el porcentaje que cada cooperativista tiene que pagar de todos los gastos. En el ejemplo3, vemos como la Vivienda 1 (V1), debe pagar un 40% de todos los gastos, lo que es equivalente al precio de su vivienda:

Coeficiente de participación V1= 440.000/1.100.000= 0,4 = 40%

La determinación de este porcentaje es crucial, pues cualquier variación del presupuesto inicial será asumida por el propietario en base a este coeficiente. En el siguiente gráfico4 representamos la necesaria igualdad entre el presupuesto de gastos y el de ingresos, y visualizamos los ingresos como la suma del precio de todas las viviendas con su correspondiente coeficiente de participación (CP):

Gráfico 1.

Reparto de los gastos financieros. Si todos los cooperativistas cuentan con ahorros suficientes para sufragar la cantidad de dinero que cuesta su vivienda, la cooperativa no tendrá gastos financieros. En este caso, todos los gastos se repartirán en base al coeficiente de participación explicado en el apartado anterior.

 Pero lo usual es que los cooperativistas no cuenten con la totalidad del dinero, por lo que la cooperativa recurrirá a contratar un crédito promotor con una entidad financiera, como explicamos en el artículo anterior5. Esto implica la aparición de unos gastos financieros consistentes en  el pago de los intereses durante el período de carencia, las comisiones de estudio y apertura, la tasación, la monitorización, los gastos de escrituración y registro, y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (salvo en las comunidades autónomas en las que las cooperativas de viviendas estén exentas como la de Andalucía).

Si todos los cooperativistas financian en igual proporción, este gasto se pagará en base al porcentaje de participación ya explicado en el Gráfico 1.

Si desglosamos el presupuesto de costes entre gastos financieros y resto de gastos, cada cooperativista pagará en función a su porcentaje de participación. En el caso de la Vivienda 1 (V1), un 40% de los gastos financieros más un 40% del resto de gastos, lo que sumado, lógicamente es  un 40% de todos los gastos como vemos en el Gráfico 2:

Gráfico 2.

Pero supongamos que estamos en una cooperativa en la que sólo algunos de sus miembros no necesitan financiar (V1 en el ejemplo propuesto), y paga la totalidad del precio de su vivienda mediante cuotas. Veamos cómo se articula esta situación para que este cooperativista pueda ahorrarse los gastos financieros. El primer paso será dividir el presupuesto de la cooperativa en dos familias de gastos:

– Los gastos financieros.

-Y el “resto de gastos”, es decir, todos los demás gastos que no son financieros.

El segundo paso consiste en  disminuir la partida de gastos financieros,  ya que no va a ser necesario financiar el 40% que aporta  V1. Si V1 suponía el 40% de los gastos financieros, éstos disminuirán6 en un 40%, pasando a ser de 60.000 euros.

Ahora, habrá que recalcular los nuevos porcentajes de participación exclusivamente de los gastos financieros, determinando el coeficiente de participación en gastos financieros (necesidades de financiación/financiación total solicitada por la cooperativa).

Si suponemos estaba previsto financiar un 80% del presupuesto total, 880.000 euros, de los cuales 352.000 euros eran para V1 (40%), 264.000 euros para V2 (30%) y 264.000 euros para V3 (30%). Al no financiar V1, sólo será necesario solicitar financiación por 528.000 euros, cantidad en la que subrogarán o tendrán que abonar en el momento de la adjudicación V2 y V3.

Coeficiente de participación en Gastos Financieros V1= 0/528.000 = 0,0 = 0%

Coeficiente de participación en Gastos Financieros V2= 264.000/528.000 = 0,5 = 50%

Coeficiente de participación en Gastos Financieros V3= 264.000/528.000 = 0,5 = 50%

Estas variaciones introducidas harán que varíe el precio de V1, pero no el de V2 y V3.

Gráfico 3:

En realidad habría un tercer grupo de gastos que serían los correspondientes al seguro o afianzamiento de las cantidades a cuenta aportadas, cuyo reparto se calcula de manera similar al de los gastos de financiación, pero no se ha incluido en el ejemplo para facilitar su comprensión. Los gastos de financiación y los de afianzamiento son vasos comunicantes, de manera que quien no financia, no tiene gastos financieros, pero su seguro de afianzamiento es más caro, ya que aporta más capital antes de la entrega de las viviendas.

Variaciones del presupuesto inicial en la partida “resto de gastos”. Una de las características de una cooperativa es que el precio de la vivienda no está cerrado. Si por cualquier imprevisto, el presupuesto de la cooperativa aumenta, el precio de las viviendas también lo hará. Supongamos que en el caso del ejemplo hay una desviación de 200.000 euros. Esta desviación se abonará por cada cooperativista en función de su porcentaje de participación, por lo que el precio de su vivienda se verá alterado.

Gráfico 4:

El Gráfico 4 representa una desviación del presupuesto al alza, pero también puede ocurrir que se produzca un ahorro y el precio de las viviendas disminuya. En el ejemplo hemos supuesto que la variación del precio de las viviendas se sufraga con ahorros, por lo que no se aumenta la partida de financiación, pero en caso contrario, ésta también aumentaría.

Extras o mejoras pedidas individualmente por cada cooperativista. Puede ocurrir que la cooperativa permita que sus miembros introduzcan mejoras en sus viviendas. Lógicamente estos gastos tendrán que ser abonados por cada uno de ellos bajo el concepto de extras. En el ejemplo, la Vivienda 1 (V1) ha pedido mejoras por valor de 10.000 euros, y la Vivienda 3, ha pedido mejoras por valor de 5.000 euros, mientras que la Vivienda 2, no ha solicitado ninguno. Los precios de las viviendas, se ven incrementados con los extras, además de con la desviación vista en el punto anterior:

Gráfico 5.

Recapitulación. Para determinar el precio final de una vivienda o lo que es lo mismo,  cuánto tiene que pagar cada cooperativista, necesitamos:

  1. Determinar el coeficiente o porcentaje de participación que cada cooperativista pagará sobre el total de los costes de la promoción, descontados los gastos financieros. Este se obtiene dividiendo el precio inicial de la vivienda, entre el presupuesto total de ingresos (suma de los precios de todos los inmuebles que constituyen el edificio).
  2. Dividir el presupuesto de la cooperativa entre gastos financieros y resto de gastos.
  3. Aplicando el porcentaje de participación a la partida “resto de gastos”, obtendremos el primer sumando del precio de la vivienda.
  4. Determinar la cantidad total de financiación bancaria solicitada, y cuánto corresponde a cada cooperativista. De esta relación se obtendrá el coeficiente o porcentaje de participación de cada cooperativista en los gastos financieros.
  5. Aplicando el porcentaje de participación de cada cooperativista a los gastos financieros que ha tenido la cooperativa, tendremos el segundo sumando del precio de la vivienda.
  6. Determinar los extras solicitados individualmente por cada cooperativista, lo que constituirá el tercer sumando.
  7. El precio total que deberá pagar cada cooperativista por su vivienda es la suma de estos tres sumandos:

– Porcentaje de participación  x  (Presupuesto General – Gastos financieros).

– Porcentaje de participación en gastos financieros x Gastos financieros.

– Coste de los extras individuales solicitados.

Gráfico 6.

Nota 1. En este artículo se utilizará indistintamente los términos costes y gastos, pues en una cooperativa no es relevante la distinción entre ambos conceptos.

Nota 2. En el caso de que la promoción cuente con inmuebles que se venden a terceros no socios (locales, trasteros, garajes, etc.), en la columna de ingresos deberán aparecer con su precio de venta. Pero se diferencian de los inmuebles de los cooperativistas, en que su precio es fijo, pues no está sometido a las variaciones del presupuesto de la cooperativa (salvo que no se vendan hasta el final y su precio se adecúe a tales variaciones).

Nota 3. Se ha utilizado el mismo ejemplo del artículo anterior de una cooperativa de sólo tres socios.

Nota 4. Los gráficos utilizados en el artículo se adjuntan en un archivo pdf: Gráficos 4 5 y6 Gráficos 1 2 y3

Nota 5. Financiación de una promoción de viviendas en régimen de cooperativa:

https://gumersindofernandez.com/blog/2018/10/26/financiacion-de-una-promocion-de-viviendas-en-regimen-de-cooperativa/

Nota 6. No todas las partidas de los denominados gastos financieros disminuyen proporcionalmente con el capital solicitado, aunque sí los más importantes. La tasación, la monitorización (Project monitoring) y algunos de los gastos de notaría y registro serían la excepción.

GF Arquitectos 30 noviembre, 2018

FINANCIACIÓN DE UNA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA .

En un artículo anterior1, explicamos que los costes necesarios para realizar un edificio en  régimen de cooperativa, se financian con las aportaciones económicas que realizan los socios cooperativistas. Si éstos no disponen de ahorros suficientes para afrontar estos pagos, al menos deben tener capacidad de endeudamiento2 para convencer a un particular o a un banco para que le preste ese dinero. Veamos cómo se articulan estas dos situaciones utilizando como ejemplo una promoción de tres viviendas con los siguientes costes y precios por inmueble:

Cooperativistas con ahorros. Si los cooperativistas disponen de la totalidad del dinero, las aportaciones se harán según un plan de pagos que permitirá a la Cooperativa hacer frente a los gastos en los que incurra mes a mes. Supongamos que en el plan de pagos acordado por la Cooperativa se solicita una entrada del 30% del precio de la vivienda mientras que el 70% restante se divide en 18 mensualidades:

Si partimos de una hipotética distribución temporal de gastos de la promoción, en la que se hace un desembolso inicial de 300.000 euros para la compra del suelo y posteriormente unos gastos constantes de 40.000 euros mensuales durante 20 meses, y lo cruzamos con los ingresos previstos en los planes de pago, tendremos como resultado un flujo de tesorería (cash flow) favorable en el que no se produce ningún descubierto. En esta situación, la Cooperativa siempre tendrá liquidez para hacer  frente a sus compromisos económicos como vemos en el gráfico:

Cooperativistas sin ahorros suficientes. Lo habitual es que los cooperativistas no dispongan de la totalidad del dinero que cuesta su vivienda, y tengan que pedirlo a una entidad financiera. Ésta les pedirá el inmueble como  garantía para prestarle el dinero, constituyendo lo que se conoce como  préstamo hipotecario3 o hipoteca. El problema que tiene este tipo de préstamos, es que hasta que no le entreguen la vivienda al cooperativista, el banco no abonará el dinero.

Supongamos una cooperativa en la que los socios pueden aportar sólo el 35% del precio de la vivienda, teniendo que financiar el 65% restante. Ajustándonos a estas circunstancias, la Asamblea puede aprobar un plan de pagos en el que se abone un 30% de entrada y el otro 5% distribuido en 18 cuotas:

La cooperativa sólo podrá disponer del 35% para hacer frente a los gastos de la promoción, por lo que no podrá pagar a todos los proveedores, ya que sólo a la entrega de las viviendas recibirá el 65% restante. Si aplicamos a estos ingresos el mismo esquema de gastos anterior tenemos que la Cooperativa no tiene tesorería suficiente para hacer frente a los costes de la promoción, pues sólo al final recibirá el dinero necesario para hacer frente a la totalidad:

El crédito promotor. Para solucionar este problema, la Cooperativa tiene que pedir dinero prestado. Las entidades financieras ofrecen un producto conocido como crédito promotor4 que se adecúa a las necesidades de financiación de las promociones inmobiliarias. Este tipo de producto aporta el dinero necesario para completar la promoción, disponiéndose de manera progresiva5 según se justifiquen los gastos. Una de las características de este crédito, es que hay un período de carencia, en el que no se devuelve el capital prestado, pero sí se abonan los intereses del capital dispuesto. Habitualmente el período de carencia es de dos años, tiempo que debería ser suficiente para terminar el edificio y adjudicar las viviendas.

La cantidad que se solicita en el crédito promotor es igual a la suma de las necesidades de financiación de todos los cooperativistas, que en el ejemplo utilizado sería del 65%:

Por tanto, a las aportaciones hechas por los cooperativistas, sumaríamos las disposiciones de capital hecha por la entidad financiera con la que se ha contratado el crédito promotor, salvando así los problemas de liquidez de la Cooperativa.

La devolución del capital prestado en el crédito promotor se produce una vez se hayan entregado las viviendas y los cooperativistas hayan liquidado su deuda con la cooperativa. Si bien éstos tienen dos posibilidades:

– Constituir el préstamo hipotecario con una entidad financiera distinta a la que dio el crédito promotor, por lo que saldará su deuda con la cooperativa y ésta a su vez cancelará el crédito promotor.

– Constituir el préstamo hipotecario con la misma entidad financiera que concedió el crédito promotor, subrogándose en la deuda que contrajo la cooperativa. En esta opción, el crédito promotor se “transforma” en un préstamo hipotecario por cada cooperativista subrogado.

En su contratación y durante su duración, el crédito promotor tiene unos gastos que debe abonar la Cooperativa,  y que se conocen como gastos financieros, entre los que están:

– Comisión de estudio y apertura.

– Gastos de notaría y registro.

– Tasación.

– Intereses.

– Honorarios de la gestoría impuesta por el banco.

– Honorarios por la monitorización del proyecto o Project Monitoring (según el tamaño de la promoción).

– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en el caso de que no esté exento).

Conclusión: Salvo que los cooperativistas cuenten con la totalidad del dinero que cuestan sus viviendas, éstos necesitarán que una entidad financiera les preste el dinero, contratando un préstamo hipotecario en el momento de la adjudicación. Asimismo, la Cooperativa hasta el momento de la adjudicación necesitará también pedir dinero prestado para poder realizar el edificio. Para sortear esta situación, contratarán con las entidades financieras un crédito promotor.

Cádiz, 26 de octubre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes

Nota 1. Artículo “Promoción de viviendas en régimen de cooperativa1”, publicado el 30/09/2017: https://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/29/promocion-de-viviendas-en-regimen-de-cooperativa/

Nota 2. La capacidad de endeudamiento es el capital por el que una persona se puede endeudar con una probabilidad alta de poder devolverlo y sin poner en peligro su integridad financiera. Depende esencialmente de la cuota de devolución períodica que, en el caso de la adquisición de inmuebles, se estima entre el 25 y 35% de los ingresos mensuales.

Nota 3. El préstamo hipotecario es el producto que le permite disponer de la cantidad necesaria para comprar una vivienda u otro inmueble, cuya principal característica es que el titular del préstamo pone de garantía (hipoteca) el propio inmueble, que pasará a la entidad financiera en caso de impago. Además de la garantía hipotecaria -el imueble- las entidades financieras estudiarán la capacidad de pago del cooperativista para asegurarse los cobros de las mensualidades.

Nota 4. El crédito promotor también tiene garantía hipotecaria y permite que los compradores finales se subroguen en él, ahorrándoles gastos pero obligándoles a aceptar las condiciones que el promotor contrae en el momento de obtener el crédito.

Nota 5. Las disposiciones del crédito promotor se suelen distribuir con un pago inicial a la firma,  otro a la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, y el resto mes a mes justificándolo con las certificaciones de obra.

 

 

 

GF Arquitectos 26 octubre, 2018

LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA II: ELEVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES.

Una vez vistos los conceptos básicos sobre la servidumbre de medianería en el artículo anterior1, en éste, vamos a complicar un poco más las cosas, analizando los distintos escenarios que se dan cuando los propietarios deciden elevar sus edificaciones más de una planta:

Muro o pared propia. Si B ha construido una edificación con los muros en su propiedad, y su vecino A edifica posteriormente, éste podrá utilizar el muro de B como cerramiento sin cargar la estructura en él, por lo que no necesitará llegar a acuerdo alguno con B. Eso sí, si algún día B demuele su edificación, la de A quedará carente de este cerramiento lateral del que se aprovechó, y se verá obligado a construirlo en su propiedad.

Si con el paso del tiempo se diluye el límite de la propiedad entre ambas fincas, al no existir cargas sobre este muro por el lado de A, éste tendrá la presunción de pared propia de B, tal y como fue concebido. Según el Código Civil (Art. 573), las viguetas apoyando sólo en una de las caras del muro, supone un signo a favor de considerar ese muro como propio, mientras que si las viguetas cargan por ambas caras, entonces el muro tendrá la presunción de muro medianero.

 

Supongamos que B llega a un acuerdo con A y permite que carguen sus vigas sobre su muro. Si con el paso del tiempo no queda constancia de este acuerdo y se diluye el límite de propiedad, los signos aparentes atribuirán erróneamente a este muro la condición de medianero, perdiendo la condición de pared propia.

Muros doblados.  Si dos vecinos han construido cada uno un muro en su propiedad, cuando decidan construir más plantas, lo normal es que sigan recreciendo su edificación sobre sus propios muros.

Pero también son posibles más variantes:

Variante1. Que decidan construir un muro a medias sobre los muros doblados, teniendo éste por tanto la condición de medianero sólo desde planta primera.

Variante 2. Que el muro doblado de planta, voluntariamente también quieran convertirlo en medianero, trabándolo para darle mayor estabilidad.

En ambos casos, si con el paso del tiempo se desvanecen los acuerdos, el muro se considerará medianero desde planta baja por los signos externos (cargas a ambos lados del muro), salvo que unas catas demuestren la condición de muro doblado en la variante 1.

Variante 3. Si sólo B remonta una planta sobre su propio muro, y posteriormente su vecino A lo utiliza sólo como cerramiento sin cargar y sin permiso alguno, estaríamos en el mismo caso que el visto en el caso de pared propia (Dibujo 1), solo que una planta por encima:

En este caso los signos externos en contra de la servidumbre de medianería serían claros desde planta primera, pero en planta baja habría que demostrar mediante catas que es un muro doblado para que con el paso del tiempo no se considere medianero.

Variante 4.  Igualmente, que en el caso de pared propia visto en el Dibujo 2, puede que A llegue a un acuerdo con B, y éste permita que A cargue sus forjados sobre el muro:

Con el paso del tiempo, si se diluyen los acuerdos y el límite de propiedad, es posible que tanto el muro doblado de planta baja como el propio de planta primera pasen a considerarse medianeros por los signos externos, aunque ninguno lo sea realmente.

Muro medianero. Supongamos ahora dos edificaciones con la misma altura que comparten un muro medianero, y uno de los vecinos quiere remontar una planta más. Éste tiene derecho a hacerlo a su costa e indemnizando por los perjuicios que pueda causarle al vecino (Art. 577 CC). Este muro puede apoyarse sobre el inferior en todo su espesor, o hacerlo solo en parte, es irrelevante. Lo que sí tiene desde el punto común de elevación la consideración de pared propia. Si en el futuro, el vecino quiere remontar también su edificación, tendrá derecho a utilizar este muro, pero abonando al vecino el coste que incurrió en su día al construirlo.

Cabría la posibilidad de que B haya recrecido el muro utilizando sólo como base la mitad del muro, y el vecino A, al recrecer el suyo prefiera hacer lo mismo, con lo que pasarían a tener ambos la consideración de pared propia (muro doblado). Con el paso del tiempo, es posible que se desconozca este origen, y por los signos externos se terminen considerando un único muro medianero, salvo que una cata demuestre lo contrario. En este caso tanto A como B podrán utilizar su pared propia como muro de carga o solo de cerramiento.

Hasta aquí hemos vistos las relaciones de vecindad respecto los muros divisorios entre edificaciones de una y dos alturas, siendo suficiente para comprender el fenómeno aunque nos encontremos con edificios de más plantas.

En un próximo artículo profundizaré en algunos de los signos externos a favor y en contra de la servidumbre de medianería.

Cádiz, 5 de octubre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes

 

Abreviaciones utilizadas en los dibujos:

L.P. Límite de propiedad.

M.M. Muro medianero.

P.C.E. Punto común de elevación.

Nota 1. Referencia al artículo escrito el 7 de septiembre de 2018, titulado “La servidumbre de medianería I: Conceptos básicos” (https://gumersindofernandez.com/blog/2018/09/07/la-servidumbre-de-medianeria-i-conceptos-basicos/).

 

GF Arquitectos 5 octubre, 2018

LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA I: CONCEPTOS BÁSICOS.

Definimos muro o pared medianera como aquel elemento constructivo que separa dos propiedades y que pertenece y sirve por igual a ambos vecinos. La utilidad que estos muros proporcionan a sus copropietarios son dos:

– Servir de muro divisorio exclusivamente.

– O servir además como elemento estructural (muro de carga).

Los muros medianeros surgen como una solución que beneficia económicamente a ambos propietarios de fincas colindantes, ya que costean a medias la construcción del muro y ganan espacio, pues sólo la mitad del muro se cimenta en cada parcela. Que el muro esté construido a caballo entre ambas propiedades, es una de las características indispensables para que exista servidumbre de medianería.

Aunque viene regulada como una servidumbre en el Código Civil, no podemos entenderla exactamente como tal, pues no hay un predio dominante y uno sirviente, sino que se trata de una  servidumbre recíproca en la que ambos predios están en situación de igualdad. Los muros medianeros constituyen una comunidad de bienes especial o un condominio, en el que cada partícula del muro pertenece por igual a ambos propietarios. Este régimen de copropiedad obliga al consentimiento del otro para hacer cualquier acción que altere el muro medianero.

La constitución de la servidumbre de medianería tiene lugar mediante un acto voluntario, expresado bajo la forma de negocio jurídico entre ambos propietarios. El problema surge cuando tal acuerdo no quedó convenientemente documentado o se ha perdido con el paso del tiempo, dificultando determinar si los muros divisorios entre fincas son medianeros o no. En estos casos hay que recurrir a la presunción de medianería y a los signos a favor y en contra, tal y como recoge el Código Civil (art. 572 y 573),  requiriéndose conocimientos técnicos y jurídicos para una investigación cuasi detectivesca.

Son muchos los conflictos que surgen entre predios colindantes por la dificultad de determinar la propiedad de las paredes y muros que los delimitan. Estos muros pueden pertenecer exclusivamente a alguno de los vecinos o ser de propiedad compartida, apareciendo la servidumbre de medianería. Es incluso habitual, que un muro sea de propiedad compartida hasta una altura determinada (muro medianero), y pase a ser propiedad exclusiva de uno de los vecinos a partir del punto común de elevación (pared propia). El punto común de elevación es aquel a partir del cual sólo una de las edificaciones sigue creciendo en altura, por lo que no tiene sentido económico que el vecino cuya edificación no crece, sufrague la mitad de los gastos, pues no se ve beneficiado de la construcción de ese muro ( ver Dibujo 11).

Apoyándome en gráficos, en este artículo pretendo facilitar la comprensión de las distintas situaciones que se pueden dar entre dos vecinos, partiendo del momento en el que adquieren dos parcelas limítrofes en las que no hay nada construido (Dibujo 1)1.

A partir de este momento se pueden dar tres situaciones:

El vecino B,  se ve en la necesidad de cerrar la parcela y construye a su costa un muro divisorio en su propiedad. Cuando su vecino A necesite cerrar su parcela, se encontrará este lindero hecho con un muro que le sirve de división, pero no tendrá derecho a su utilización pues no es de su propiedad (Dibujo 2). Es posible que llegue a un acuerdo con su vecino y éste le permita utilizarlo (para colgar un abrevadero o atar los caballos por ejemplo), pero no tendrá la condición de medianero pues está construido íntegramente en la parcela de B (Dibujo 3).

 

Pero puede pasar que B, por los motivos que sean, quiera su propio muro divisorio en su parcela, construyéndose un muro adosado al de A en su propiedad que le pertenecerá y podrá hacer con él lo que quiera. Tenemos como resultado una pared doblada (Dibujo 4):

Si por el contrario ambos tienen la necesidad de cerrar sus propiedades a la vez, es lógico que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas parcelas que financiarán a medias, llegando a un acuerdo respecto su mantenimiento y régimen de utilización. De todos los ejemplos vistos hasta ahora, sólo en éste, el muro tiene la consideración medianero (Dibujo 5).

Supongamos ahora que el propietario B lo que quiere no es construir una valla, sino un edificio, mientras el otro no. Lo lógico es que lo construya en su propiedad y a su coste (Dibujo 6).

Si más adelante el vecino A quiere construirse un edificio, de nuevo podrán darse tres situaciones:

– Utiliza el muro de A sólo como cerramiento, no como muro de carga, por lo que adosa su construcción “casi” sin hacer uso del muro, para evitar así que B le obligue a llegar un acuerdo con él y a hacerse cargo de los costes que en su día incurrió construyéndolo (Dibujo 7).

 

– Si A pretende utilizar el muro ya construido por B como muro de carga, empotrando sus viguetas en él, y B lo admite, el acuerdo recogerá posiblemente el abono de parte del coste de la construcción y le impondrá unas normas de utilización. Este muro, aunque pueda utilizarlo A, no tendrá la condición de muro medianero, pues está construido íntegramente sobre la propiedad de B. (Dibujo 8).

 

– Si no hay acuerdo entre A y B, y A necesita construir su edificio, entonces tendrá que construir un muro en su propiedad, por lo que nos encontraremos con dos muros paralelos sin trabazón entre ellos (Dibujo 9).

Pero si ambos tienen la necesidad de construir sus edificios a la vez, es posible que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas propiedades que les sirva a ambos, llegando a un acuerdo recíproco de utilización. En este caso si nos encontramos con un muro medianero (Dibujo 10).

Si ocurre que el edificio de A es más bajo que el de B, parece lógico que B abone el exceso de muro, y se encargue del mantenimiento de manera exclusiva de esta elevación. Este recrecido de muro, independientemente de su espesor, tendrá consideración de pared propia de B y no de muro medianero. Es decir, el muro sólo tendrá la consideración de medianero hasta el punto común de elevación (PCE), altura desde la cual pasa a ser pared propia de B (Dibujo 11).

En el siguiente artículo abordaré qué pasa cuando con el paso del tiempo los edificios van ganando altura y quedan en el olvido los acuerdos iniciales que se suscribieron para la utilización de los muros limítrofes de sus propiedades: La servidumbre de medianería II: elevación de las construcciones (https://gumersindofernandez.com/blog/2018/10/05/la-servidumbre-de-medianeria-ii-elevacion-de-las-construcciones/).

Cádiz, 7 de septiembre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1. El límite entre ambas propiedades se representa en todos los dibujos con una línea discontinua y las iniciales L.P.

GF Arquitectos 7 septiembre, 2018

LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMO MODELO DE GOBERNANZA DE MUNICIPIOS

La incoherencia de tratar lo público y lo comunitario de manera distinta. Es un fenómeno curioso cómo muchas personas defensoras de la socialdemocracia como sistema de organización política y de administración de los recursos públicos, cambian diametralmente de posición cuando se integran en una Comunidad de Propietarios. Estas actitudes incoherentes conviven por la distinta apreciación que hacen de lo comunitario y lo público. Los dos umbrales en los que se percibe este cambio de actitud, son el portal de nuestro edificio, que separa lo público de lo comunitario1 y la puerta de nuestra casa, que separa lo comunitario de lo privado1. Comencemos indicando algunos de los factores que influyen en este cambio de percepción:

– La educación y su influencia en el sentimiento de propiedad. Solemos sentirnos copropietarios del portal, las escaleras, el patio, etc., pero en cuanto salimos a la vía pública, este sentimiento se diluye y desaparece, sin reparar que pertenecemos a otra comunidad más grande que sostenemos con nuestros impuestos. Es natural que nos preocupemos más de lo propio que de lo ajeno, así que mientras percibamos lo público como algo que no es de nadie, o que pertenece a un distante ente público, sólo mediante la educación se podrá modificar este comportamiento.

– La escala. Cuanto mayor es el tamaño de la comunidad y el número de comuneros, las zonas comunes se perciben progresivamente como más ajenas. Incluso en una urbanización privada o en un edificio de cientos de viviendas empezamos a sentir las zonas de comunicaciones interiores con la misma ajenidad que lo público.

– La proximidad. Es lógico que nos preocupe más el estado de conservación y mantenimiento de nuestro rellano, que el de tres plantas más arriba, pues frente a un eventual incidente no nos afectaría directamente.

Mientras que la escala y la proximidad son factores muy humanos vinculados a que nuestra capacidad de preocupación y atención es finita, la educación debe influir en que seamos capaces de sentir como propia la plazoleta de nuestra calle. Pero no nos sentimos responsables, pues “el benefactor Estado del Bienestar se encargará”, y al contrario de lo previsto, la prevalencia de lo público como paradigma de progreso social frente a lo privado o lo comunitario1, hace que nos despreocupemos, generando desapego hacia lo público e incoherencias a la hora de gestionarlo. De ahí mi interés por analizar el modelo de gobernanza de las Comunidades de Propietarios2 frente a los actuales sistemas de gestión y planificación de los municipios, y ver si es extrapolable.

Para ello, vamos a analizar sus órganos de gobierno, sus normas, su presupuesto de gastos y su sistema impositivo, haciendo especial hincapié en las diferencias respecto el sistema de gobernanza actual. Y veremos cómo lo que es natural y nadie cuestiona para regir las Comunidades de Propietarios, sería percibido como políticamente incorrecto en un ámbito municipal.

Los órganos de gobierno. La Junta de Propietarios es el órgano de gobierno soberano de una Comunidad de Propietarios, es la que toma todas las decisiones, siendo los cargos electos por esta asamblea los ejecutores de su voluntad. La Junta de Gobierno está compuesta por todos los propietarios de la comunidad, que podrán participar en las propuestas y deliberaciones que en ella se traten para que sean objeto de votación.

Esencialmente corresponde a la Junta de Propietarios3:

– Nombrar o remover cada año a los miembros del resto de órganos de gobierno (Presidente, Vicepresidente, Secretario y Administrador).

– Aprobar los presupuestos de gastos e ingresos anuales.

– Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras necesarias o de mejoras de la comunidad.

– Aprobar o reformar los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior por el que se rigen.

– Conocer y decidir sobre cualquier otro asunto de interés general para la Comunidad.

Para la aprobación de los asuntos de la Junta, todos los comuneros podrán votar con las siguientes particularidades:

– No podrán votar los comuneros que no estén al corriente del pago de sus cuotas.

– Según la importancia del asunto a tratar se exigirá unanimidad, mayoría simple y mayoría especial4.

– Las mayorías de votos exigidas para la aprobación de acuerdos,  tienen que ir  acompañadas de una mayoría de las cuotas de participación de los votantes. Es decir, no todos los votos son iguales.

– Los votos de los comuneros ausentes, y que no han mostrado su discrepancia en un plazo determinado, se consideran favorables, incentivando de esta manera qué estén presentes.

La Junta de Gobierno se reúne al menos una vez al año, pudiendo el Presidente o los propietarios convocarla más a menudo si es necesario5.

La función del Presidente6 está limitada a representar a la Comunidad y a ejecutar los acuerdos por ella adoptada. Las labores del Secretario6 son las labores administrativas propias de cualquier organización: realizar las citaciones, redactar las actas, emitir certificados, etc.

Por último vamos a hacer referencia a la figura del Administrador6, que es el único cargo que puede no ser ejercido por un comunero, ya que suele ser encomendado a profesionales o empresas especializadas. Ésta figura se encarga de velar por el buen régimen del edificio y de la comunidad, asumiendo las labores del Secretario y todas las que le encomiende la Junta para el correcto funcionamiento de todo. Con esta figura las Comunidades se permiten tener un asesor cualificado y limitarse a la toma de decisiones, sirviendo de apoyo al Presidente en la ejecución de los acuerdos adoptados.

Las normas que rigen la Comunidad de Propietarios: Estatutos y Reglamento de Régimen Interior. Dentro del marco legislativo que supone el Código Civil y le Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), las Comunidades se rigen por sus Estatutos y Reglamentos de Régimen Interior. Ambas regulaciones pueden ser modificadas por la Comunidad, exigiéndose unanimidad para cambiar los Estatutos y mayoría para el Reglamento.

La rigidez que supone la unanimidad para la modificación de los Estatutos, es compensada con el entorno de seguridad jurídica que proporciona, ya que la compra de un inmueble es una compra a largo plazo que necesita estabilidad.

Otro aspecto destacable es la libertad de adhesión, pues si no me gustan las normas de una Comunidad de Propietarios determinada, nadie me obliga a comprar un inmueble ahí.

Control del gasto: el presupuesto de la Comunidad. La confección de los presupuestos de una Comunidad parten de una estimación de los gastos necesarios para su mantenimiento y funcionamiento: limpieza, jardinería, personal7, mantenimiento de las instalaciones, mantenimiento del edificio, seguros, etc. Es un presupuesto claro y comprensible por todos los comuneros, normalmente ajustado al máximo y sin concesiones al despilfarro. Además, los comuneros son los primeros en advertir si cualquier servicio de los contratados no se ajusta a lo requerido, exigiendo su cumplimiento o  suspensión.

Estos presupuestos y sus modificaciones se someten todos los años a su aprobación democrática en la Junta de Propietarios, pudiendo los comuneros proponer intervenciones y mejoras en el edificio que tendrán que ser aprobadas con distintas mayorías en función de su naturaleza y alcance, yendo desde mayorías simples hasta la unanimidad4.

Si algún comunero propone realizar nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad del inmueble, y éstas son aprobadas por mayoría, los disidentes no tendrán que abonar la parte que les corresponda, pero tampoco se podrán beneficiar de ellas. Si en el futuro deciden hacerlo tendrán que abonarlo actualizado las cantidades con el interés legal del dinero. Dicho de otro modo, este sistema permite no sólo no estar de acuerdo con lo que diga la mayoría sino no asumir el coste de sus decisiones.

Por ejemplo, si en una comunidad deciden hacer un gimnasio o una piscina y se aprueba, los disidentes no tendrán que hacer frente a los gastos, pero tampoco podrán disfrutarla. Desaparece el principio de solidaridad ilimitada frente a determinados gastos e inversiones.

Podemos concluir que es un presupuesto comprensible, trasparente, próximo y participativo.

Sistema impositivo: aproximación al pago por uso. Los ingresos previstos vienen de las cuotas que han de pagar los comuneros en función de una cuota de participación. Esta cuota de participación se calcula generalmente en función de la superficie útil de cada inmueble, es decir, a mayor superficie más cuota. Esta forma de calcular la cuota tiene una doble explicación:

– La  primera es que si un departamento es más grande, supuestamente tiene más parte proporcional de cimentación, estructura, instalaciones, fachada, etc. y para hacer  frente a gastos relacionados con el mantenimiento de estos elementos parece lógico aportar más.

– La segunda es una aproximación al pago por uso, ya que se presupone que cuanto más grande es una vivienda, hay más habitantes y  van a hacer más gasto de las zonas comunes, por lo que frente a esta presunción parece lógico que aporten proporcionalmente a los gastos de limpieza, electricidad, mantenimiento del ascensor, etc.

Es decir, el sistema impositivo de una Comunidad de Propietarios es proporcional al uso que cada departamento haga de los servicios y zonas comunes, y a la parte proporcional que le corresponda de mantenimiento y reparación de los elementos comunes en función de su tamaño. Si aplicásemos los principios impositivos que defiende la socialdemocracia, cada propietario tendría que pagar proporcionalmente en función de sus ingresos y en función del precio de su inmueble. Es decir lo que es válido puertas a dentro en una comunidad no es válido una vez que pisamos la calle.

Volviendo al ejemplo de la piscina, si ésta es de una comunidad de propietarios, la pagaremos en función del uso que vayamos a hacer de ella, e incluso podemos negarnos a contribuir a su construcción si no la vamos a utilizar. Pero si esta piscina es municipal, entonces estoy obligado a contribuir la use o no, y además en función de mi sueldo, ¿no es contradictorio?

Urbanizaciones y complejos inmobiliarios: comunidades tan grandes como municipios. Cuando varios edificios constituidos en Comunidades de Propietarios comparten elementos como pueden ser calles, equipamientos o servicios, se convierten en Agrupaciones de Comunidades de Propietarios8. Para gestionarlas se forma una Junta de Propietarios cuyos componentes son los presidentes de las distintas Comunidades de Propietarios que forman tal agrupación. La competencia y alcance de las decisiones de estas Juntas se limitan a los viales, instalaciones, equipamientos y servicios comunes a las distintas comunidades, sin poder menoscabar las facultades de los órganos de gobiernos de las mismas.

Las urbanizaciones por otro lado son Comunidades de Propietarios de viviendas aisladas, cuyos elementos comunes son las calles y plazas, así como los equipamientos que compartan.  Esta tipología también puede hibridarse con los complejos inmobiliarios.

La dimensión de estas urbanizaciones y complejos inmobiliarios, son asimilables a las de pequeños municipios o barrios de ciudades más grandes, siendo totalmente operativas para autogestionarse sin necesidad de los gobiernos municipales.

Una aglomeración urbana puede ser subdividida en complejos inmobiliarios, haciéndose cada uno de ellos cargo de las infraestructuras y equipamientos locales, mientras que a su vez pueden constituirse en mancomunidades de complejos inmobiliarios para gestionar los equipamientos generales.

Estas asociaciones de comunidades podrían hacerse cargo de la mayoría de las competencias que tienen los municipios relacionadas con las infraestructuras y equipamientos: mantenimiento, abastecimiento, recogidas de basuras, equipamientos deportivos, etc. No habría necesidad de revertir la titularidad pública de calles y equipamientos, sino asignarlos a complejos inmobiliarios para su gestión.

Al igual que en una comunidad, habrá decisiones que en función de su alcance tengan que ser aprobadas por unanimidad u otro tipo de mayorías cualificadas, e incluso habrá decisiones de tal calado que sea necesario hacer referéndum entre todos los propietarios. Permaneciendo el criterio expuesto de que si no son estrictamente necesarias para el funcionamiento de la ciudad, habrá quien se niegue a contribuir a ellas, siempre que se puedan excluir de su uso.

Si este sistema de gobernanza propuesto conviviera con el actual, sería necesario detraer del presupuesto municipal los gastos de las que ya se hacen cargo las mancomunidades, adelgazando también la Administración y empresas públicas que se dedican a gestionar este presupuesto.

Conclusiones. Siendo consciente de las dificultades de implantar este sistema de gobierno en la ciudad existente, voy a enumerar las que para mí son las ventajas de organizarlas con los criterios que rigen las comunidades de propietarios, sirviéndonos de marco director al que deberíamos aproximarnos:

– Gestión despolitizada y en manos privadas.

– Eliminación de los monopolios de empresas de servicios públicos como las de recogida de basura y sus recurrentes “huelgas chantaje”.

– Mayor apego a las zonas de uso público, ya que la unidad básica es una comunidad no muy grande en la que estos elementos se sienten como propios, por proximidad, por escala y por tomar consciencia de que se está aportando directamente a su mantenimiento.

-Todos participan en la toma de decisiones a través de la Junta de Propietarios, existiendo distintos tipos de mayorías en función del alcance del asunto a aprobar. Se reúne al menos una vez al año, pudiendo los comuneros o el presidente convocarla con más frecuencia.

– Las votaciones que se desarrollan en las Juntas de Propietarios son para aprobar acuerdos y no para elegir gobernantes.

– Los cargos electos se limitan a representar y a ejecutar el mandato salido de las votaciones de la Junta de Propietarios. No es que estén obligados a cumplir un “programa electoral”, es que el programa se lo dicta la Junta de Gobierno. La duración de los cargos es anual, pudiendo en este plazo ratificarlos o removerlos sin necesidad de esperar más tiempo.

– No todos los votos son iguales, debiendo cumplirse la doble mayoría de votos y cuotas. Aunque parezca políticamente incorrecto, es el criterio razonable en cualquier otro ámbito, como en cualquier sociedad donde los mayores accionistas tienen mayor capacidad de decisión frente a los minoritarios. Si en un edificio de dos departamentos uno mide 1000 m2 y otro 10 m2, parece ilógico que tengan la misma capacidad de decisión.

– Quien no está al corriente de sus pagos no decide. Parece lógico que quien no cumple con sus obligaciones “tributarias” pueda decidir qué hacer con el dinero de los demás.

– Los ausentes en las votaciones se consideran que apoyan lo aprobado, desincentivando así la no participación.

– La gestión se pone en manos de profesionales cualificados que son los Administradores, asesorando y evitando salidas de tono de los cargos electos.

– Libertad para decidir y modificar las normas que regulan la Comunidad.

– Estabilidad y seguridad jurídica de los elementos esenciales de la regulación.

– Libre adhesión.

– El  presupuesto de gastos es comprensible, trasparente, próximo, participativo, y sin  concesiones al despilfarro. El dinero público lo sentimos menos nuestro que en una comunidad de propietarios.

– Los que deciden cuánto  y cómo gastar son los comuneros a través de la Junta de Propietarios.

– Gastos muy fiscalizados por la proximidad del vecino a la ejecución del mismo.

– Salvo las mejoras y servicios necesarios para el edificio, los comuneros no están obligados a asumir el coste de mejoras aprobadas por los demás. Esto dota de cierta libertad de actuación frente a las mayorías. Este sistema permite no sólo no estar de acuerdo con lo que diga la mayoría sino no asumir el coste de sus decisiones.

– Desaparece el sistema impositivo de quien más tenga o gane, más paga, pues las aportaciones económicas de los comuneros son proporcionales al uso y participación que cada departamento hace de los servicios y elementos comunes.

– Desaparece el principio de solidaridad impuesta, lo que deja de ser solidaridad.

Espero que este análisis sirva de reflexión.

Cádiz, 13 de julio de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. En este artículo lo comunitario también es propiedad privada, pero pertenece y es utilizado por un grupo de personas.

Nota 2. Este artículo no pretende ser una explicación exhaustiva del funcionamiento de una Comunidad de Propietarios sino un análisis del espíritu que las regula.

Nota 3. Artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal

Nota 4. Artículos 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal

Nota 5. La Junta de propietarios podrá ser convocada al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere el presidente o lo pidan una cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos un 25% de las cuotas de participación (Art. 16.1 LPH).

Nota 6. Artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal

Nota 7. El personal vinculado a una Comunidad de Propietarios suelen ser porteros, jardineros, guardas de seguridad, etc.

Nota 8. Artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal

GF Arquitectos 13 julio, 2018

LA “TURISTIFICACIÓN” DE BARRIOS Y CIUDADES II: ¿ES CONVENIENTE INTERVENIR?

Los colectivos que identifican la “turistificación” como un fenómeno perjudicial para nuestra sociedad, presionan a los gobernantes para que intervengan y modifiquen las reglas del juego con las que actualmente se está operando.

Ante este movimiento, lo primero que hay que cuestionar es que la “turistificación” sea nociva, sin negar que produce perjuicios o externalidades negativas y una transformación urbana que no a todos complace.

Lo segundo es explicar que no todas las “turistificaciones” son equivalentes, bien por intensidad, por estacionalidad o por tipo de turista. Tampoco lo son, porque los barrios y ciudades que la acogen no son iguales, ni sus vecinos reciben el fenómeno de igual manera. Son muchas las ciudades que en verano se “turistifican” y sus habitantes mayoritariamente lo celebran y asumen los perjuicios como un mal menor que compensa el beneficio que trae a la comunidad, e incluso buscan la manera de desestacionalizar y prolongar la temporada turística. Hay otras ciudades que su razón de ser es exclusivamente el turismo, como Benidorm, Marbella o Matalascañas, mientras otras, fuera de los circuitos turísticos, anhelan mayor afluencia de turistas. Por tanto, cualquier análisis que meta a todas las ciudades o barrios en el mismo saco es erróneo.

Identificación de los problemas.

Para decidir si es conveniente intervenir en un sector tan relevante para la economía como es el turístico, es necesario identificar las externalidades negativas que genera, ya que corremos el riesgo de tratar de igual manera problemas de naturaleza muy distinta por el mero hecho de que todos tengan como origen la afluencia de turistas. Una vez identificados, habría que discutir si la intervención es la mejor solución o si sus efectos son más perjudiciales, sobre todo, si las medidas propuestas son una decisión política bajo la presión de los colectivos que más ruido hacen, limitando la libertad de acción y empresa del resto de agentes implicados1.

Problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios. Ya fue analizado en un artículo anterior2, y claramente existe un conflicto entre el derecho de poder hacer en mi propiedad lo que quiera, pero siempre que no menoscabe el derecho de mis vecinos a disfrutar de su vivienda sin ser molestados. En cualquier caso es un problema que debe resolverse en el seno de la comunidad, vía modificación de estatutos, reglamento de régimen interno o mediante la introducción de medidas correctoras y compensatorias. Hay que destacar que un vecino con problemas de convivencia, no está necesariamente en contra de la turistificación del barrio, incluso puede estar a favor, lo único que quiere es estar tranquilo en su casa.

Problemas de convivencia: alteración del orden público en calles y plazas. Hay zonas en las que las concentraciones de turistas con un espíritu “festivo”, genera ruidos, suciedad, desperfectos en el mobiliario urbano, problemas de seguridad u otras molestias al vecindario. Son claros ejemplos de alteración del orden público, y como tal han de ser solucionados por la autoridad competente. El problema no es la turistificación, sino la laxitud o la incapacidad de las autoridades que permiten estos comportamientos. Valga como ejemplo la erradicación del “botellón” de las zonas residenciales cuando prevaleció la defensa del derecho al descanso y las autoridades así lo entendieron. Por tanto si los detractores de la turistificación lo son por este motivo, la solución no es prohibirla o regularla, sino que las fuerzas y cuerpos de seguridad hagan su trabajo.

Aglomeraciones pacíficas. Otro de los problemas por el que se levantan voces contra la «turistificación» es el de las aglomeraciones de personas en las calles con mayor atractivo turístico, lo que impide a los vecinos habituales desplazarse con la densidad de personas que ellos consideren óptima. Nadie niega que sea una incomodidad, pero mientras vengan en son de paz no se debe hacer nada, salvo que alguien tenga en mente limitar la libre circulación de las personas. Como nada les impide a estos detractores hacer turismo en otras ciudades, o ir a la playa en temporada alta.

Si de verdad quieren limitar las aglomeraciones pacíficas en base a una limitación de la libre circulación, deberían ser consecuentes y que prohíban también la navidad, los carnavales, la Semana Santa, o las manifestaciones. Es un atentado contra la libertad decirle a la gente por donde puede o no puede andar en una ciudad, sean turistas o no.

Dicho esto, desde hace tiempo y en función de la densidad de viandantes se peatonalizan calles y plazas, en perjuicio del tráfico y el acceso rodado a los inmuebles allí ubicados. Son soluciones que cuando están técnicamente y socialmente bien calibradas y justificadas pueden paliar el problema de las aglomeraciones, aunque a veces traen un nuevo incremento del tráfico peatonal.

Habría que apuntar también, que el aumento de turistas deambulando por una ciudad no es achacable exclusivamente a la aparición de los apartamentos turísticos, sino que habría que analizar las estadísticas de número de turistas que no pernoctan y llegan en excursiones procedentes de cruceros, autobuses, tren o en sus propios vehículos. Una vez analizados estos datos, en determinadas ciudades se evidenciaría que los detractores de los apartamentos turísticos como motor de la “turistificación”, estarían equivocados.

Disminución de la oferta de viviendas para residencia habitual. Hay un número determinado de viviendas existentes que dejan de ofrecerse como viviendas para residencia habitual, y pasan a ofrecerse como alojamiento turístico. Esta transformación del parque residencial se produce porque los propietarios de las viviendas prefieren dedicarlas al alojamiento turístico para obtener mayores rentas y evitar los problemas que un inquilino de vivienda habitual moroso supone para desahuciarlo. Si hubiese inquilinos dispuestos a igualar o superar las rentas que ofrece el alquiler turístico, seguro que encontrarían propietarios dispuestos a arrendarles el piso, y el fenómeno se revertiría.

Desde este enfoque, el problema se puede reducir a que los demandantes de viviendas de alquiler no pueden o no quieren pagar lo que pretenden sus propietarios. Lógicamente estos demandantes tendrán que buscar acomodo en zonas en las que sus ingresos sean acordes con los precios de alquiler. Zonas, que se verán beneficiadas de la turistificación de barrios o municipios vecinos.

Si el problema es que hay escasez de vivienda, entonces el causante no es el turismo, sino quién tiene el monopolio de la clasificación y calificación del suelo: los Ayuntamientos. Son éstos los que mediante sus potestades urbanísticas limitan el libre crecimiento de las ciudades, generando una presión al alza de los precios. Una liberalización del uso del suelo solucionaría el problema.

Cambio del tipo de comercio y de establecimientos de hostelería. Una de las quejas esgrimidas es que el tejido comercial y hostelero que surge en zonas “turistificadas” no atiende a las necesidades de los residentes habituales, o si lo hace, es más caro. Me puedo tomar en serio esta queja si se estuviera produciendo un problema de desabastecimiento o si se vieran avocados a adquirir bienes de primera necesidad más caros. Ante esto me pregunto ¿no pueden hacer la compra por internet? ¿no pueden hacer, como hacemos muchos, la compra en grandes superficies donde los precios son más baratos?, ¿alquien les obliga a vivir en ese barrio si de verdad les genera tantas incomodidades?

Perdida de autenticidad del destino “turistificado”. Es recurrente el argumento de que un barrio “turistificado”, pierde autenticidad, su alma, y se convierte en un parque temático o de atracciones, ¿y supone esto un problema? La ciudad, al igual que la sociedad, es algo en continua evolución. Si la sociedad quiere viajar tendrán que aparecer destinos donde hacerlo. Es innegable que se produce un cambio y que éste no tiene por qué gustar a todos. Lo que niego es que lo “auténtico” sea lo que había justo antes de ese cambio o unas décadas antes, pues  ¿por qué no remontarnos a hace un par de siglos o a cuando no había ciudad? No es más auténtico un barrio sin “turistificar” que uno “turistificado”, igual que no escucho críticas a las reconversiones que determinados barrios industriales han sufrido para convertirse en barrios residenciales ¿es más auténtico trabajar que estar de vacaciones? ¿no son caras de la misma moneda? Nadie está obligado a vivir o a visitar un barrio determinado.

Dicho esto, sí cabe la posibilidad de que determinados enclaves pueden morir de éxito si los agentes intervinientes no cuidan sus recursos y el tipo de turismo que quieren, y como ocurre en la tragedia de los comunes3, terminan sobre explotándolo. Por eso es conveniente que los empresarios afectados estén en contacto4 para realizar un seguimiento y debatir estrategias comunes.

Soluciones a los distintos perjuicios que provoca las “turistificación”.

Soluciones desde una perspectiva intervencionista. Esencialmente los movimientos “anti-turistificación”, lo que proponen es una limitación del número de turistas que puedan acceder a determinados barrios o ciudades. Este objetivo lo pretenden conseguir limitando la capacidad de alojamiento turístico, especialmente en apartamentos y viviendas. También se han escuchado voces a favor de limitar el número de cruceros que visitan las ciudades portuarias, lo cual lleva a la reflexión de que limitan lo que es factible limitar, ya que es difícil hacerlo con el número de excursionistas que no pernoctan que llegan por cualquier otro medio de transporte. Otra medida que propugnan es la creación de tasas turísticas, que no deja de ser un impuesto que engorda las arcas públicas a costa de las empresas turísticas.

Centrándonos en los alojamientos, las soluciones pasan por limitar la libertad de utilizar tu propiedad, prohibiendo o disminuyendo los apartamentos y viviendas con fines turísticos en los edificios de viviendas. Los intervencionistas articulan estas restricciones en base a unos ratios de densidad de unidades por zona o por edificio, o limitando el número de noches que se pueden dedicar a ofrecer el servicio de alojamiento por vivienda. También proponen restringir su implantación a ubicaciones en las que el acceso a los mismos no confluya con las zonas comunes de las viviendas, como pueden ser los locales comerciales, o partes independientes de un edificio. Estas limitaciones se pueden hacer modificando la regulación urbanística o la normativa sectorial de turismo.

Soluciones desde una perspectiva liberal. En el caso de los problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios, las soluciones pasan por la introducción de medidas correctoras y compensatorias, por la autorregulación de la actividad vía estatutos o reglamento de régimen interior de las comunidades de propietarios. En los casos extremos donde los problemas traspasen la frontera de lo penal,  siempre cabe la denuncia a la autoridad competente o tomar acciones legales.

Respecto a la alteración del orden público en calles y plazas,  al tratarse de actitudes punibles, sólo cabe que la autoridad pública restablezca la convivencia de manera coercitiva vía sanciones y con la intervención de las fuerzas y cuerpos de seguridad, haciendo cumplir las normativas de convivencia ciudadana que tienen los municipios. En el caso de que se traten de incomodidades causadas por aglomeraciones pacíficas en determinadas calles y plazas, no deben ser objeto de intervención ninguna.

La disminución de la oferta de viviendas para residencia habitual en una zona determinada, será una oportunidad para los barrios o municipios colindantes que podrán captar esa salida de habitantes. Si el problema es de escasez generalizada de vivienda, la solución está clara, construir o rehabilitar más. Pero para ello, se han de clasificar y calificar nuevos suelos, o permitir más densidad en los existentes, potestad de los Ayuntamientos, y por tanto responsables de la escasez. Una liberalización del uso del suelo solucionaría el problema.

Frente a la pérdida de autenticidad del destino “turistificado”, sólo en el caso de que los agentes intervinientes vean que el exceso de turistas o su condición esté perjudicando sus intereses, no está justificado intervenir sólo porque haya colectivos a los que no les complazca el cambio. Las propuestas irán encaminadas a mejorar la imagen del destino y a buscar un tipo de turista determinado. Paralelamente se mejorarán los establecimientos y servicios turísticos, los equipamientos,  así como cualquier otro recurso que haya hecho atractivo el destino.

En cuanto al cambio del tipo de comercio y establecimientos de hostelería, no se debe intervenir, pues sería una limitación a la libertad de empresa.

Conclusiones. Los movimientos críticos a la turistificación de barrios y ciudades elevan a la categoría de problema tanto perjuicios reales como apreciaciones subjetivas, atribuyendo unos derechos inexistentes a los vecinos, pero que astutamente han politizado para propugnar medidas intervencionistas. Si a esto le sumamos la cultura que frente a cualquier problema miramos a papá estado para que intervenga, en breve veremos que han ganado la batalla, y mientras nos meten la mano en el bolsillo, pondrán trabas a la generación de riqueza. Eso sí, a todos los que estén a favor de la intervención, habría que prohibirles hacer turismo para que no se convierta en el enésimo ejercicio de cinismo.

Nota 1. En el artículo La “turistificación” de barrios y ciudades I: definición y agentes intervinientes,  (https://gumersindofernandez.com/blog/2018/05/25/la-turistificacion-de-barrios-y-ciudades-i-definicion-y-agentes-intervinientes/) se identificaron a los agentes implicados en el proceso de “turistificación”.

Nota 2. Artículo: Apartamentos turísticos III: problemas de convivencia en un edificio de viviendas. https://gumersindofernandez.com/blog/2018/05/04/apartamentos-turisticos-iii-problemas-de-convivencia-en-un-edificio-de-viviendas/

Nota 3. La tragedia de los comunes es un dilema en el que se describe una situación en la cual varios individuos, motivados solo por el interés personal y actuando independiente pero racionalmente, terminan por destruir un recurso compartido limitado (el común) aunque a ninguno de ellos, ya sea como individuos o en conjunto, les convenga que tal destrucción suceda.

Nota 4. No es necesario, ni conveniente, que sea la Administración Pública quien lidere este tipo de acciones. Lo deseable es que los agentes implicados con intereses comunes se organicen vía asociaciones o clústeres para realizar acciones conjuntas.

Nota 5. Cuadro: Problemas reales y supuestos causados por la “turistificación”.

GF Arquitectos 15 junio, 2018

LA “TURISTIFICACIÓN” DE BARRIOS Y CIUDADES I: DEFINICIÓN Y AGENTES INTERVINIENTES .

Cuadro agentes intervinientes en la turistificación

Como decíamos en el artículo anterior1, en barrios y ciudades con un gran atractivo turístico, muchas de las viviendas que habitaban los residentes habituales se han transformado en apartamentos y viviendas turísticas. Esta disminución del parque residencial se ve agravada por las nuevas promociones inmobiliarias2, que en vez de construir viviendas, se están dedicando a la implantación de más establecimientos hoteleros.

Paralelamente, el comercio y la hostelería de estos lugares se adaptan para ofrecer bienes y servicios a los turistas, disminuyendo los establecimientos que atendían a la población local. A este fenómeno de transformación de barrios o ciudades en las que el turista se convierte en el protagonista, se denomina en la actualidad  “turistificación”.

Este neologismo identifica una situación que no es nueva en España, pues desde hace décadas, muchas ciudades costeras han sufrido transformaciones similares, trayendo prosperidad e introduciendo cambios en su cultura y costumbres. En la actualidad, el aumento del número de turistas y el cambio de sus preferencias a la hora de visitarnos, están transformando ciudades y barrios fuera del entorno de sol y playa. La relevancia mediática que este cambio ha tenido en ciudades como Madrid o Barcelona y la presión ejercida por los colectivos que se consideran perjudicados, han trasladado el debate de la “turistificación” a la escena política, con el consiguiente riesgo de la intervención pública en busca de réditos electorales.

La “turistificación” de un entorno urbano no cae del cielo, sino que es consecuencia de una serie de decisiones individuales al margen de cualquier planificación gubernamental3. La suma de estas decisiones concatenadas en el tiempo son las que en su conjunto provocan la transformación del barrio. Los agentes que contribuyen activamente a esta transformación, lo hacen en busca de su propio beneficio, lo obtengan o no. Y gracias a ellos, hay un segundo grupo que sin intervenir se ven directamente beneficiados por el mero hecho de estar ahí. Por último, están los que la turistificación les ha causado perjuicios, algunos claramente identificables como los problemas de convivencia y otros más intangibles como la pérdida de “autenticidad” del barrio.

Una vez hemos definido el fenómeno de la “turistificación”, veamos quiénes son los principales protagonistas, cómo se ven afectados y cuál es su papel:

Agentes claramente beneficiados.

– Turistas. Son los que en base a sus preferencias personales han decidido alojarse en una zona determinada. Los motivos pueden ser muy variados: precio, patrimonio histórico, gastronomía, ambiente, proximidad a determinados enclaves, etc., e igual que eligen el destino, también deciden en qué tipo de alojamiento hacerlo y los establecimientos dónde  comer o comprar. Son los primeros beneficiados ya que gracias a la nueva competencia entre los distintos tipos de alojamiento turístico, consiguen mejores precios y servicios. Los turistas son la condición indispensable del fenómeno y los que le dan nombre.

– Propietarios de solares o edificios vacíos2.  Estos agentes deciden vender sus inmuebles al mejor postor que, en entornos “turistificados”, son los promotores de establecimientos de alojamiento turístico4. Estos empresarios ofrecen más dinero ante unas mejores expectativas de ganancias y rentabilidad que las esperadas por los promotores de oficinas o viviendas.

– Propietarios de viviendas dispuestos a vender. Son los propietarios de viviendas que las tenían arrendadas o vacías y  deciden venderlas por la revalorización que han sufrido gracias al turismo. Los nuevos compradores, por lo general,  son particulares o empresas para su explotación como vivienda turística.

– Propietarios de viviendas dispuestos a explotarlas. Son los propietarios de viviendas en las que tienen su residencia habitual, pero deciden mudarse y explotar ellos mismos5 sus inmuebles para ofrecer servicios de alojamiento turístico. De esta manera, consiguen una fuente de ingresos que compensa su traslado a otras zonas. Gracias al alojamiento turístico muchos propietarios han podido hacer frente a sus hipotecas tras la llegada de la crisis.

– Propietarios arrendadores de viviendas.  Son los propietarios de viviendas que deciden dejar de alquilar sus inmuebles como vivienda habitual para ofrecerlos como viviendas turísticas. Este cambio les proporciona mayores ganancias y evita los problemas que supone el que un inquilino te deje de pagar y además, tener que sufrir los largos períodos necesarios para desahuciarlo.

– Propietarios arrendadores de viviendas habituales. Son los que dentro de los estrictos márgenes y  plazos legales que permite la Ley de Arrendamientos Urbanos6 para viviendas habituales, renegocian al alza el precio de los mismos con sus actuales inquilinos o buscan nuevos dispuestos a pagar más. Esta subida es posible gracias a que el alquiler de vivienda habitual convive en el mismo mercado que los alquileres de alojamiento turístico, que ofrecen mejores rentabilidades para el arrendador.

– Propietarios de viviendas que se convierten en anfitriones. Son los propietarios de viviendas que permaneciendo en ellas, ejercen de anfitriones ofreciendo sus habitaciones vacías a los turistas, consiguiendo de esta manera unos ingresos adicionales por su inmueble.

– Propietarios de locales dispuestos a vender. Son los propietarios de locales comerciales que deciden venderlos a empresarios que quieren abrir nuevos negocios enfocados parcial o totalmente a los turistas. Salvo zonas muy comerciales o turísticas, los locales se han devaluado mucho por la crisis y  por la aparición del comercio electrónico. Es gracias a la “turistificación” que se han vuelto a revalorizar.

– Propietarios de locales vacíos dispuestos a alquilar. Son propietarios que no conseguían alquilar sus locales y gracias a la “turistificación” de su barrio, consiguen hacerlo para dar cabida a los nuevos negocios que surgen.

– Propietarios de locales con inquilino habitual. Son propietarios de locales comerciales que dentro de los márgenes legales de negociación, suben las rentas de los mismos a sus actuales inquilinos gracias a la mejora del mercado de alquiler por la implantación de nuevos negocios enfocados al turismo. Por lo que, tanto si el actual inquilino accede, como si se va y lo alquila a otro empresario por más dinero, se ve beneficiado.

– Comerciantes y hosteleros propietarios, o no, de su local con negocios prósperos. Son los empresarios que ven como su negocio habitual consigue más ventas gracias al turismo, que cuando sus clientes eran sólo los vecinos habituales del barrio, o al menos no se ven afectados negativamente.

Agentes potencialmente beneficiados.

– Negocios de alojamiento turístico ya existentes. Los agentes implicados en la tenencia y explotación de establecimientos como hoteles, hostales, pensiones, apartamentos turísticos, etc. se ven claramente beneficiados por el aumento de los turistas que llegan al barrio. Aunque también tendrán que lidiar con un nuevo entorno de competencia con la creciente aparición de apartamentos y viviendas turísticas.

– Empresarios hoteleros. Son los que deciden implantarse en ese barrio por su creciente atractivo turístico, invirtiendo y poniendo en riesgo sus recursos en base a unas ganancias esperadas.

– Comerciantes y hosteleros afincados en el barrio que deciden transformar su negocio. Son empresarios que atentos a la transformación que está sufriendo el barrio, deciden transformar su negocio y enfocarlo al turismo. Estos empresarios pueden ser propietarios o no del local donde desarrollan su actividad.

– Nuevos comerciantes y hosteleros. Son nuevos empresarios que aparecen en estos barrios para abrir negocios enfocados parcial o totalmente al turismo y que están dispuestos a pagar mayores precios por la compra o alquiler de los locales que necesitan para ejercer su actividad.

Agentes perjudicados con posibilidades.

– Propietarios de viviendas, a disgusto, que se marchan del barrio. Son los propietarios de viviendas habituales que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio y deciden mudarse a otro lugar más acorde con su estilo de vida. Tanto si deciden vender como alquilar su posesión, se verán beneficiados por la subida de precios.

– Propietarios de viviendas, a disgusto, que no se marchan del barrio. Son los propietarios de viviendas habituales que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio, pero que libremente deciden no mudarse, bien por motivos sentimentales, económicos, de proximidad, logística, etc.

– Comerciantes y hosteleros propietarios de locales con negocios decadentes. Son empresarios que ven como su negocio habitual, debido al turismo o a otras causas, no genera los beneficios esperados o entra en pérdidas, por lo que deciden transformarlos o cerrarlos. En caso de cerrarlos pueden  vender o alquilar sus locales, lo que es posible gracias a la turistificación del barrio.

Agentes claramente perjudicados.

– Inquilinos de viviendas, contentos, que se marchan del barrio. Son los arrendatarios de inmuebles a los que sí les gusta la transformación que ha sufrido el barrio, pero frente a una subida del importe del alquiler, no pueden o no les compensa pagarlo, por lo que cambian su lugar de residencia a otra zona.

– Inquilinos de viviendas, a disgusto, que se marchan del barrio. Son los arrendatarios de viviendas a los que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio y deciden mudarse a otro lugar más acorde con su estilo de vida.

– Comerciantes y hosteleros que se marchan del barrio. En este caso, bien sean propietarios o no del local, deciden que es mejor para el tipo de negocio que desarrollan trasladarse a otro barrio, bien porque sus clientes potenciales ya no habitan allí, bien porque su negocio es independiente de la ubicación física del mismo, o simplemente porque trasladándose consiguen alquileres más baratos que mejora su cuenta de resultado.

– Propietarios de viviendas con problemas de convivencia en el edificio. Son los propietarios a los que les gusta el barrio donde viven y que por la implantación de viviendas dedicadas al alojamiento turístico, sufren problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios. Si los problemas persisten, es posible que decidan vender o alquilar y trasladarse a otro edificio o barrio, lo cual es factible gracias a la subida de precios de su inmueble por la “turistificación”.

– Inquilinos de viviendas con problemas de convivencia en el edificio. Son inquilinos de vivienda habitual, a los que les gusta el barrio donde viven y que por la implantación de viviendas dedicadas al alojamiento turístico, sufren problemas de convivencia en el seno de la comunidad de propietarios. Si los problemas persisten es posible que decidan rescindir sus contratos y trasladarse a otro edificio o barrio.

– El caso particular de los propietarios e inquilinos de oficinas. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística, por lo general, permiten que las oficinas u otros servicios terciarios se ubiquen en edificios de uso exclusivo, en locales a pie de calle, o en plantas bajas y primeras de edificios de viviendas. Las oficinas que se encuentren en edificios de viviendas sufrirán un proceso similar al explicado para las viviendas, ya que son susceptibles de ser transformadas en alojamientos turísticos. Mientras que las que se ubiquen en locales a pie de calle, su transformación, es la ya explicada para los establecimientos comerciales y de hostelería. Los edificios de uso exclusivo de oficinas se verán menos afectados por la presión turística, aunque surjan nuevas empresas de servicios asociadas al turismo que se ubiquen en este tipo de inmuebles.

Conclusión. En este artículo he intentado aproximarme a la casuística de los diferentes agentes implicados activa o pasivamente en un proceso de turistificación. Resumiendo, podemos definir las características más destacadas de los distintos grupos:

Los agentes claramente beneficiados son además de los turistas,  los que tienen como denominador común ser propieCuadro agentes intervinientes en la turistificacióntarios de inmuebles, lo que en un entorno “turistificado” es una clara ventaja.

Los agentes potencialmente beneficiados son los que perciben la afluencia de turistas como una oportunidad y emprenden o transforman negocios para sacarle partido. Como cualquier actividad empresarial tiene riesgos implícitos y no siempre cubren sus expectativas de beneficios.

Los agentes perjudicados con posibilidades,  son los que pese a los perjuicios que les haya supuesto la turistificación, al ser propietarios de sus inmuebles, se ven beneficiados por la revalorización de los mismos.

Los agentes claramente perjudicados son los que objetiva o subjetivamente consideran que la turistificación les perjudica. En este grupo es más difícil encontrar un denominador común ya que los motivos por los que se sienten perjudicados son distintos: problemas de convivencia en su edificio, incomodidades por las aglomeraciones en el espacio público o simplemente que no les gusta la transformación que ha sufrido el barrio. También tenemos los que se han marchado del barrio por no poder hacer frente a la subida de los alquileres, cuyo perjuicio es no poder quedarse en un entorno turistificado en el que estaban a gusto. Es decir,  dentro de este grupo podemos encontrar agentes a  favor de la turistificación pero que se han visto perjudicados, o por la subida de precios, o por los problemas de convivencia en su edificio.

Dentro de los agentes perjudicados han surgido movimientos en contra de la “turistificación”, pretendiendo imponer sus criterios sobre el resto de agentes beneficiados. La legitimidad de estos movimientos es cuestionable desde el momento que no existe un derecho reconocido que les permita residir en un barrio o calle determinada salvo si son propietarios. Tampoco existe potestad que les permita impedir que sus vecinos actúen libremente, siempre que respeten los derechos de los demás. Aunque, como ya vimos en otro artículo7, sobre el derecho de disponer libremente de nuestra  propiedad pende la espada del intervencionismo en base a la función pública y el interés general.

Cádiz, 25 de mayo de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo: Apartamentos turísticos III: Problemas de convivencia en un edificio de viviendas. Link: https://gumersindofernandez.com/blog/2018/05/04/apartamentos-turisticos-iii-problemas-de-convivencia-en-un-edificio-de-viviendas/.

Nota 2. Las nuevas promociones en entornos “turistificados” suelen realizarse en edificios existentes, rehabilitándolos o bien demoliéndolos y construyéndolos de nuevo. La escasez de edificios vacíos propicia la compra de inmuebles con pocos inquilinos que, son desahuciados o realojados en otros barrios, favoreciendo la salida de vecinos habituales.

Nota 3. Aunque existen casos en los que el origen de la turistificación es una mejora en los equipamientos culturales o infraestructuras de una ciudad promovida por los poderes públicos, lo interesante y relevante de la turistificación es el conjunto de acciones tomadas por los agentes implicados al margen de la planificación política. Como ejemplos de intervenciones públicas que han ejercido de polo de atracción para visitantes, podemos hablar de la transformación del puerto de Málaga o de la ría Nervión y el Guggenheim en Bilbao.

Nota 4.  Dentro de los establecimientos de alojamientos turísticos están los hoteles, pensiones, hostales, albergues, hoteles-apartamentos, y edificios completos de apartamentos o viviendas turísticas.

Nota 5. Cuando decimos que la explotan ellos mismos, nos referimos a que son los titulares de la explotación, independientemente de que lo hagan directamente o contratando a una empresa gestora. Ver el artículo: Apartamentos Turísticos II: Modelos de negocio. Link:  https://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/16/apartamentos-turisticos-ii-modelos-de-negocio/

Nota 6. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos concede medidas de protección al arrendatario frente al arrendador en el caso de que la vivienda satisfaga la necesidad de vivienda habitual del individuo y de su familia, distinguiéndolo de otro tipo de arrendamientos de carácter económico o recreativo (Exposición de Motivos 3).

Nota 7. Artículo: Derecho de propiedad privada y función social. Link: https://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/15/derecho-de-propiedad-privada-y-funcion-social/

 

GF Arquitectos 25 mayo, 2018

APARTAMENTOS TURÍSTICOS III: PROBLEMAS DE CONVIVENCIA EN UN EDIFICIO DE VIVIENDAS .

La proliferación de apartamentos y viviendas turísticas ha sido un dinamizador económico de vital importancia. No sólo ha permitido ganancias a los propietarios de los inmuebles, sino también a los negocios que se benefician de una mayor afluencia de turistas. Tal es el atractivo que estos tipos de alojamientos tienen para empresarios y turistas, que su implantación ha sido capaz de transformar barrios enteros, disminuyendo el peso del uso residencial respecto del uso turístico.

Pero como nunca llueve a gusto de todos, la potencia de éste fenómeno ha generado fricciones en dos ámbitos de distinta escala:

– En las comunidades de propietarios donde los turistas conviven con los residentes habituales.

– En el ámbito urbano, donde determinados movimientos vecinales protestan contra la “turistificación” de sus barrios.

Aunque el origen es el mismo, son problemas de distinta naturaleza. En este artículo voy a tratar las dificultades existentes en las comunidades de propietarios, mientras que la llamada “turistificación” será objeto de un análisis independiente.

Antecedentes y situación actual de los apartamentos y viviendas turísticas. Antes de nada, hay que aclarar que la explotación de apartamentos y viviendas turísticas no es un fenómeno nuevo. Tanto en la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 19641, como en la legislación vigente2, se reconoce la existencia del alquiler de temporada con fines vacacionales. Asimismo, desde el siglo pasado, la legislación sectorial en materia de turismo ha dado carta de naturaleza a las viviendas turísticas vacacionales, a la vez que ha permitido la coexistencia de apartamentos turísticos en edificios de otros usos3,  4 y 5.

La aparición en los últimos años de plataformas como Airbnb, Homeaway o Booking, ha permitido que los propietarios de viviendas las pongan en el mercado de manera sencilla, ofreciendo a los turistas una alternativa diferente y por lo general más económica que los establecimientos hoteleros. Además, estas plataformas facilitan el arrendamiento de los inmuebles para estancias cortas, permitiendo una mayor ocupación en base a una alta rotación de los turistas. Podemos decir que esta tecnología no sólo ha permitido que muchos propietarios ofrezcan sus inmuebles para alojamiento turístico, sino que ha permitido un tipo de alquiler intensivo de estancias cortas.

El incremento de inmuebles dedicados a ofrecer servicios de alojamiento turístico, también se ha visto favorecido por otros motivos:

– El aumento del número de turistas6.

– Un exceso de viviendas vacías consecuencia de la burbuja inmobiliaria.

– La necesidad de obtener ingresos para poder hacer frente a las hipotecas que cargan muchas de estas viviendas.

– El efecto llamada a invertir en apartamentos y viviendas turísticas por lo atractivo de las rentabilidades obtenidas.

Todo esto ha provocado que en las ciudades con atractivo turístico proliferen viviendas con fines turísticos y conjuntos de apartamentos turísticos7 en el seno de edificios residenciales, conviviendo con viviendas de uso habitual. En muchos casos llegan a ser mayoría y transforman de facto el uso residencial del edificio en un uso turístico.

Problemas de convivencia en una comunidad de propietarios. Dependiendo de la intensidad de uso del inmueble y de la educación de las personas alojadas, éstas podrán generar molestias al resto de los vecinos: voces, arrastre de maletas, horarios incompatibles con el descanso, etc. Incluso aunque el comportamiento sea exquisito, aparece el problema de la seguridad, ya que no sabemos con quién nos podemos encontrar en las zonas comunes de nuestros edificios. Es decir producen unas molestias o externalidades negativas al resto de los vecinos.

El problema de fondo es un conflicto de derechos de propiedad, ya que podríamos pensar que cada uno tiene derecho a hacer en su casa lo que quiera, con la limitación de que no menoscabe el derecho de sus vecinos a no ser molestado. El problema se agrava ya que en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal no sólo trasciende el uso que uno haga en el interior de su vivienda, sino el de las zonas comunes del edificio8. Ante ésto, por parte de los propietarios de las viviendas y apartamentos con fines turísticos cabría plantear las siguientes propuestas:

– No molestar, o al menos no molestar más de lo que haría un vecino habitual, introduciendo en la vivienda medidas correctoras como un mayor aislamiento acústico, detectores de sonido, limitación del número de personas que lo utilicen, obligar a unas determinadas normas de uso a los inquilinos, etc.

– Compensar por las molestias. Frente a los daños producidos por la mayor intensidad de uso que el resto de las viviendas, se podría compensar a la comunidad con una mayor aportación a los gastos de la misma. Por ejemplo los explotadores de viviendas con fines turísticos podrían aumentar la frecuencia de la limpieza de sus rellanos y del portal del edificio. Hoy en día gracias a la tecnología, se podría introducir el pago por uso de determinadas instalaciones como los ascensores.

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios, zonas y elementos comunes, la comunidad de propietarios podrá aprobar un Reglamento de Régimen Interior9, siempre dentro de los límites establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal10, el Título Constitutivo y los Estatutos (si es que existen, pues no es obligatorio tenerlos). La modificación del Reglamento de Régimen Interior no necesita ser aprobada por unanimidad11 y 11 bis, por lo que en ella se pueden introducir medidas que faciliten la convivencia o que compensen molestias o el uso intensivo de los elementos comunes.

¿Se puede prohibir la implantación de apartamentos o viviendas turísticas en un edificio de viviendas? La limitación de un uso determinado en un edificio puede emanar de la normativa urbanística y sectorial de aplicación, o de las limitaciones que en la constitución y división horizontal del inmueble se regularon en el Título Constitutivo y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Esto nos lleva a cuatro situaciones:

– Que la normativa urbanística y sectorial admita un uso determinado en determinadas zonas del edificio o en su totalidad y los Estatutos de la Comunidad no, con lo cual no se podría instalar.

– Que la normativa urbanística y sectorial prohíba un uso determinado en el inmueble, y los Estatutos lo permitan, por lo que tampoco sería posible instalar tal uso en el edificio.

– Que tanto la normativa urbanística y sectorial, como los Estatutos de la Comunidad prohíban el uso, por lo que no se podrá implantar.

– Que tanto la normativa urbanística y sectorial, como los Estatutos de la Comunidad permitan (o no prohíban) la implantación del uso, siendo esta combinación la única de las vistas que permiten la implantación de un uso determinado en el edificio.

Si nos centramos en lo que depende de la Comunidad de Propietarios, habrá que comprobar que el uso de apartamentos y viviendas turísticas esté prohibido expresamente en el Título Constitutivo y en los Estatutos de la Comunidad. Si no estuviesen prohibidos, para hacerlo sólo cabe la modificación de los mismos, para lo que se necesita unanimidad11.  Lógicamente con que hubiese un único propietario con la intención de explotar su vivienda con fines turísticos sería imposible tal modificación.

Lo que sí ha permitido la reciente modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre propiedad horizontal es limitar o condicionar esta actividad o establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Para ello es necesario contar con una mayoría reforzada de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación de la Junta de Propietarios11bis.

Otro camino que tienen las comunidades de propietarios es demostrar ante un juez que ésta actividad es molesta contraviniendo disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas12, con lo que cabría su cese. Pero no es sencillo ya que las molestias para que sean consideradas han de ser de suficiente entidad.

Por último también cabe comprobar que los apartamentos y viviendas turísticas cuentan con la correspondiente autorización administrativa para operar, y en caso de no ser así ponerlo en conocimiento de la administración competente para su cierre. Aquí cabe que el inmueble pueda llegar a cumplir los requisitos exigibles y el propietario vuelva a ejercer la actividad una vez obtenidos, o que el inmueble no los cumpla y consigamos su cese definitivo.

Y fuera del ámbito de las comunidades de propietarios, estamos a merced de los legisladores. Tanto en la legislación turística como en la urbanística pueden aparecer modificaciones que impidan la implantación de apartamentos y viviendas turísticas. Estas limitaciones pueden venir al establecer un tope máximo de viviendas turísticas en edificios de uso residencial, o de calificar el uso de estas viviendas como turístico, por lo que habrá que estar a la compatibilidad de este uso en el planeamiento urbanístico. Si hacen tal consideración, la mayoría de los planeamientos urbanísticos municipales limitan estos usos a planta baja y primera.

Conclusiones. Lo visto hasta ahora nos permite concluir, que si bien la figura de los apartamentos y viviendas turísticas no es nueva, sí ha habido un incremento notable en su número y ha cambiado la intensidad con la que se explotan. Cabe también afirmar que se podría haber limitado su implantación vía Título Constitutivo y Estatutos de una comunidad, aunque era difícil prever la deriva que han tomado en la actualidad. Existen comunidades que lo están regulando en ambos sentidos, prohibiéndolos y permitiéndolos, según sus intereses, al igual que en su día muchas limitaron el uso de sus locales comerciales, la implantación de pensiones y hostales o de oficinas en plantas de piso.

Entiendo que quien compró una vivienda en un edificio de viviendas de uso habitual con poca rotación, compró pensado que esta situación era inmutable, si no, no hubiese comprado o lo hubiese comprado a distinto precio. Tampoco sería justo cargar las tintas contra este tipo de inmuebles cuando sabemos que no todas las comunidades disfrutan de una convivencia idílica, existiendo propietarios más corrosivos que diez apartamentos turísticos.

Pero también es injusto que alguien gane dinero a costa de molestar a los demás. Por tanto, si están obligados a convivir en el mismo edificio el uso turístico y el residencial, se deberían implantar medidas correctoras para minimizar o eliminar las molestias, y medios para aumentar la seguridad y fomentar el pago por uso.

Cádiz, 4 de mayo de 2018 (modificado el 14/03/2021).

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. El Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su Artículo 2.1, reconoce la existencia de los arrendamientos de temporada, bien sea verano o cualquier otra, excluyéndolos del ámbito de esta Ley y remitiendo su regulación a lo pactado entre las partes y al Código Civil.

Nota 2. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su Artículo 3.2, reconoce bajo su ámbito de aplicación los arrendamientos de temporada, bien sea verano o cualquier otra, rigiéndose por lo pactado por ambas partes y por lo regulado en ésta Ley.

Nota 3. Orden de 17 de enero de 1967 por la que se aprueba la ordenación de los apartamentos, «bungalows» y otros alojamientos similares de carácter turístico, permitiendo la figura de “conjuntos” de apartamentos turísticos que son apartamentos que pueden ocupar sólo parte de un edificio, coexistiendo con inmuebles de otros usos (Art. 2.3).

Nota 4. Real Decreto 2877/1982 de 15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales: Al igual que la disposición anterior, reconoce la figura de “conjunto” de apartamentos turísticos (Art. 2.3) y la figura de las “viviendas turísticas vacacionales”.

Nota 5. En la anterior Ley 12/1999, de 15 de diciembre, del Turismo de Andalucía, también recogía en su Artículo 43 la figura de las “viviendas turísticas vacacionales”, figura que desapareció en la vigente Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.

Nota 6. No me refiero al incremento de turistas en un destino determinado, sino a que la posibilidad de hacer turismo es cada vez más asequible para una mayor parte de la población mundial, tanto por la reducción de los costes como por la mejora del nivel de vida.

Nota 7. En el artículo Apartamentos Turísticos I: Maraña legal (https://gumersindofernandez.com/blog/2018/03/02/apartamentos-turisticos-i-marana-legal/), vimos los distintos tipos de regímenes jurídicos que pueden aparecer bajo la denominación popular de “apartamento turístico” en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Entre estas destacamos por su mayor relevancia las viviendas con fines turísticos y los complejos de apartamentos turísticos, pudiendo ambos tipos convivir con viviendas habituales en un edificio de uso residencial.

Nota 8. Las zonas comunes de un edificio pueden ir desde el portal, la escalera y el ascensor, hasta zonas ajardinadas con piscina e instalaciones deportivas.

Nota 9. Artículo 6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 10. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 11. Artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Nota 11 bis. El apartado 12 del art. 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se añade por el art. 2.3 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

Nota 12. Artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

GF Arquitectos 4 mayo, 2018

DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE MERCADO DE UN INMUEBLE

1Denominamos precio de mercado de un bien inmueble a la cantidad de dinero pagada por él en una transacción de compra-venta. Cualquier decisión de compra se basa en considerar más valioso para nuestros fines el inmueble adquirido que la cantidad de dinero desembolsada, mientras que el vendedor considera más valioso para sus fines la cantidad de dinero recibida que el inmueble del que se desprende. Es decir, todo intercambio surge como consecuencia de dos valoraciones subjetivas desiguales en sentido contrario, teniendo mayor capacidad de intercambio quién de una menor valoración a sus propios bienes en comparación con los bienes que quiere adquirir. El deseo de intercambiar bienes por dinero lleva implícito tres factores:

– Sólo se emprende un intercambio cuando se estima que se mejora con él.

– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia mayor que una menor.

– A igualdad de circunstancias se prefiere una ganancia pequeña a ninguna.

Fruto de todas las transacciones que se realizan en un mercado determinado de bienes similares, aparecen unos precios monetarios que nos indican la cantidad que se ha pagado por cada uno de ellos en un pasado más o menos reciente. Tomando como punto de partida estos precios, los empresarios hacen sus cálculos económicos y proyectan en el futuro qué bienes serán los que demande el consumidor y cuánto estará dispuesto a pagar por ellos (precios futuros). Como conocer esta información es determinante para la acción empresarial, parece oportuno explicar brevemente la “Ley básica de determinación del precio” de  Eugen von Böhm-Bawerk,  mediante unos ejemplos aplicados al sector inmobiliario2  y en función del tipo de intercambio3:

1º. Determinación del precio en intercambios aislados. En este tipo de intercambio sólo hay un vendedor y un comprador potencial. Cada uno tiene una valoración subjetiva de lo que cuesta el bien, y habrá intercambio si la valoración que hace el comprador es superior a la que hace el vendedor, estando el precio entre ambos valores. Veamos un ejemplo:

Un comprador está interesado en un inmueble por motivos sentimentales (en él vivió su cantante favorito) y su propietario actual, acuciado por las deudas, está dispuesto a venderlo por 300.000 euros. Si el comprador está dispuesto a pagar hasta 500.000 euros, ¿cuál es el precio al que se producirá la transacción? Dependerá de la capacidad y habilidad negociadora de ambos. Si el comprador es mejor negociador se aproximará a los 300.000 y si es mejor negociador el vendedor se aproximará a los 500.000 euros. Si alguien comete la torpeza de enseñar sus cartas desde el inicio, conseguirá peor resultado en la negociación. En cualquier caso el precio siempre estará entre las valoraciones que ambos hacen del inmueble (mínimo 300.000- máximo 500.000).

2º. Determinación del precio en competencia unilateral entre compradores. En este segundo caso, hay un único bien y varios compradores interesados por él. Imaginemos la única vivienda que queda disponible con vistas al mar en una urbanización, o el último local comercial libre en una zona prime. Esta situación favorece al vendedor y es irrelevante lo que él quiera por su inmueble, pues el precio lo determinará la valoración más alta de los compradores potenciales. Es el equivalente a una subasta al alza en la que los potenciales compradores pujan por la vivienda. Las subastas favorecen al vendedor, ya que el precio de salida será el mínimo al que el vendedor está dispuesto a vender. En el ejemplo del cuadro tenemos 5 compradores potenciales con sus valoraciones del bien, y un único vendedor dispuesto a vender por 200.000 euros. El precio al que se produce la transacción es el del comprador que esté dispuesto a pagar más por el bien (A), siendo irrelevante lo que quiera el vendedor.

3º. Determinación del precio en competencia unilateral entre vendedores. Ahora nos encontramos en el caso contrario: un único comprador y varios vendedores. Supongamos un potencial comprador de villas de lujo en una urbanización donde hay varias similares a la venta, en un momento en el que escasean este tipo de compradores. Se trata de una subasta a la baja, en la que el vendedor que menos valore su propiedad será el que la venda. Este tipo de competencia favorece al comprador.

En el cuadro vemos que el vendedor Ba será el que conseguirá la venta, ya que la valoración subjetiva que hace de su inmueble es inferior que la que hacen los demás de los suyos. En este tipo de intercambios es irrelevante la valoración que de ese inmueble haga el comprador, siempre que las ofertas estén por debajo de lo que esté dispuesto a pagar.

4º. Determinación del precio en competencia bilateral (entre compradores y vendedores). Cuando hay muchos vendedores y muchos compradores en el mercado, el precio se fija mediante un proceso complejo y espontáneo en el que intervienen las subjetividades de todos los compradores y vendedores, decidiendo en cada momento por cuánto están dispuestos a comprar o vender. Para ilustrarlo veamos el siguiente ejemplo4 en el que encontramos 10 compradores y 8 vendedores potenciales, cada uno con distintas valoraciones subjetivas por las que están dispuestos a realizar la compra-venta:

La competencia entre los compradores dispuestos a gastar más y los vendedores a recibir menos, junto con la premisa de que ambas partes intentarán el mejor acuerdo, provoca lo siguiente:

– Los intervinientes con menor capacidad de intercambio se van excluyendo (los compradores dispuestos a gastar menos y los vendedores más caros), pues siempre habrá un vendedor y un comprador en mejor disposición de cerrar un trato.

– Los compradores aunque estén dispuestos a pagar más, siempre buscan la mayor ganancia, pagando lo menos posible si existen vendedores dispuestos a vender más barato.

– Los vendedores aunque estén dispuestos a vender más barato, siempre intentarán vender más caro que su precio de partida si ven que hay compradores dispuesto a ello.

Frente a esta dinámica de competencia en la que todos intentan defender mejor sus intereses, el precio de mercado queda fijado por lo que se denominan las parejas marginales, que delimitan un intervalo donde se encontrará el precio de mercado. Estos límites son:

– Límite superior: comprendido entre la valoración del primer comprador incluido (Ae) más el primer vendedor excluido (Bf). En nuestro ejemplo el tope del precio de mercado estará entre 215.000 y 220.000 euros.

– Límite inferior: comprendido entre el primer vendedor incluido (Be) y el primer comprador excluido (Af). Lo que en nuestro ejemplo nos lleva a la franja entre 200.000 y 210.000 euros.

Sólo las valoraciones realizadas por los compradores y vendedores de las parejas marginales determinan el precio de mercado. El resto de valoraciones de los demás compradores y vendedores son irrelevantes. Cuanto mayor sea el número de intervinientes en el mercado, el intervalo fijado por las parejas marginales será más pequeño.

Determinantes individuales del precio. A continuación vamos a explicar una serie de hechos que tienen influencia sobre el precio de mercado:

1. A igualdad de circunstancias, a más demandantes potenciales, el precio tenderá a ser más alto. Este hecho determina la importancia de la publicidad, ya que si puedo hacer llegar a un mayor número de potenciales compradores, podré vender más caro. Por otro lado, a igualdad de circunstancias, cuantos menos vendedores potenciales, el precio también tenderá a ser más alto.

2. La valoración subjetiva que compradores y vendedores hacen de los bienes influirá en los precios de mercado. Mediante la publicidad puedo aumentar el deseo de compra y aumentar las valoraciones subjetivas de los compradores.

3. No sólo es importante la valoración que los compradores hagan del bien, sino del dinero (medio de intercambio). En épocas de bonanza valoramos menos el dinero y estamos dispuestos comprar bienes que en tiempo de crisis no adquiríamos a ese precio. Igualmente en épocas de crisis estamos dispuestos a vender bienes por un precio, que en época de bonanza ni nos lo planteábamos.

Particularidades de la determinación del precio de mercado en el sector inmobiliario. En el ejemplo de la competencia bilateral, se parte de una homogeneidad en los bienes a la venta que es muy difícil de encontrar en el mercado inmobiliario. Si analizamos el mercado de viviendas en un barrio determinado, vemos que está compuesto de muchos inmuebles que no son comparables entre sí. Para conseguir un mercado lo más homogéneo posible, tendremos que buscar inmuebles con atributos similares como son el número de dormitorios, la antigüedad, el tamaño, la orientación, etc. Esta particularidad, inutiliza la utilización de muchos de los índices estadísticos de precios disponibles para fijar los precios de una promoción inmobiliaria

Otra de las particularidades para fijar el precio de mercado en el sector inmobiliario, son las negociaciones de “segunda ronda”. Aunque la competencia bilateral delimite el intervalo en el que se moverá el precio de mercado, una vez en contacto el comprador y el vendedor se produce una negociación para determinar el precio definitivo. Esta negociación es similar a la que se produce en los intercambios aislados y en competencia unilateral:

– Si la compra-venta es con un único candidato, el precio se determinará según lo explicado en los intercambios aislados.

– Si un único inmueble tiene varios interesados, el precio se determinará por competencia unilateral entre compradores.

– Si un único comprador duda entre varios inmuebles, el precio se determinará por competencia unilateral entre vendedores.

Conclusión: Aunque es vital para los empresarios conocer los  precios de mercado, éstos no dejan de ser una foto del pasado sobre el que hacer unas proyecciones. Tampoco nos informan sobre la motivación que subyace en las valoraciones subjetivas que los compradores hacen del inmueble. Por ello, hacer una promoción inmobiliaria basándonos sólo en estos números no sería prudente. La información obtenida de los precios de mercado hay que complementarla para saber qué están dispuestos a comprar nuestros clientes y por qué. Para averiguarlo, tendremos que recurrir a herramientas propias de disciplinas como la sociología, (encuestas, entrevistas, dinámicas de grupo, etc.), y utilizar metodologías como las propuestas por el Funcionalismo Inmobiliario5. Sólo así acotaremos algo más los riesgos empresariales, partiendo siempre de la base que nadie puede predecir el futuro.

Cádiz, 20 de abril de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo basado en la  “Ley básica de determinación del precio” desarrollada por  Eugen von Böhm-Bawerk en su libro Capital e Interés.

Nota 2. Esta ley vale para determinar los precios de cualquier bien. Dada la naturaleza del blog, en el artículo se han utilizado ejemplos relacionados con el sector de bienes inmuebles.

Nota 3. En realidad el  cambio aislado o unilateral (compradores/vendedores) es un caso particular de la explicación del intercambio bilateral, que es el general.

Nota 4. El  ejemplo utilizado es una personalización del de un mercado de caballos utilizado por von Böhm-Bawerk.

Nota 5. El Funcionalismo Inmobiliario es una nueva forma de aproximarse a la promoción inmobiliaria desde la identificación de necesidades existentes en la ciudadanía a través de métodos o técnicas propios de la sociología, junto con los métodos clásicos de los estudios de mercado. Esta escuela de pensamiento ha sido desarrollada por la Cátedra de Sociología Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (https://www.ipe-hn.com/).

GF Arquitectos 20 abril, 2018

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