PROPUESTAS Y CRÍTICAS AL ANTEPROYECTO DE LEY PARA UN URBANISMO SOSTENIBLE EN ANDALUCÍA.

Alegaciones LUSAArchivo adjunto: Alegaciones LUSA

La nacionalización del suelo como inspirador del intervencionismo actual.

Desde que se promulgó la ley del suelo de 19561, el gobierno se arrogó el poder de decidir qué podemos hacer y qué no en nuestra propiedad, estableciendo qué terrenos son edificables, los usos admisibles y las características de las edificaciones. Sin embargo, su verdadera intención fue nacionalizar el suelo necesario para la expansión de las poblaciones. Afortunadamente, la falta de fondos frustró tal intento2.

Herederas directas de ese espíritu intervencionista se han redactado todas las leyes del suelo y urbanísticas de este país. Se relega así a un plano residual la voluntad de los particulares frente al manipulable y  abstracto interés general, quedando al mando de la actividad urbanística los gobernantes y  las administraciones públicas.

El Anteproyecto de Ley para un Urbanismo Sostenible en Andalucía,  no es una excepción.

Una nueva Ley, ¿de verdad es necesaria?

Un marco legislativo estable en el que ejercer nuestra actividad siempre es deseable, pues  al menos sabemos cuáles son las reglas del juego aunque éstas no nos gusten. La posibilidad de ir remendando las imperfecciones que tengan los textos legislativos, permite que se vayan ajustando y adaptando a nuevas realidades sociales o jurídicas. Ocurre también, que incluso una buena ley no tiene el resultado deseado por falta de medios o un inadecuado funcionamiento de la Administración Pública3 encargada de su ejecución. Por todo esto, salvo que técnicamente sea insostenible seguir incorporando modificaciones, no soy partidario de nuevas leyes, sino de hacer  funcionar las existentes.

Pero la repercusión mediática que tiene la aprobación de una nueva ley, adjetivada como sostenible4 y que a nivel presupuestario es bastante más barato que inaugurar cualquier obra pública, miel sobre hojuelas para una clase política ávida de obtener réditos electorales. No olvidemos a las corporaciones locales suplicando medidas legislativas al ver como sus planes generales encallaban junto a sus promesas electorales en el laberinto de la tramitación administrativa. Por eso la simplificación y agilización de estos procedimientos es uno de los principales motivos que ha impulsado la formulación de esta nueva Ley.

Así que desconfío de una nueva ley, independientemente de que alguno de sus promotores y redactores tengan la mejor de las intenciones.

Y lo que sin duda me parece impresentable es que nos planteen una nueva ley cuando durante los más de 15 años que lleva en vigor la  actual legislación5, el Gobierno de la Junta de Andalucía no ha sido capaz de completar su desarrollo reglamentario6. Salvo el Reglamento de Disciplina Urbanística7, aprobado a los 8 años, nos han obligado a convivir con unos textos legales de 19788, con la dificultad de acoplamiento e interpretación que eso supone.

PROPUESTAS PARA LA NUEVA LEY.

Hasta final de enero estamos dentro del período de información pública del anteproyecto de Ley para un Urbanismo Sostenible en Andalucía. Las propuestas9 que he recogido en este artículo son un resumen de mis alegaciones a la nueva Ley. Éstas pretenden minimizar los daños del sistema imperante, cuestionándolo y sembrando la semilla del pensamiento liberal aplicado al urbanismo. Doy por hecho que serán desestimadas:

1.Protección del derecho de propiedad privada: limitación de las arbitrariedades ideológicas a la hora del justificar la función social y el interés general. Se alega a una serie de artículos que presuponen y prejuzgan aspectos del desarrollo de las ciudades en base a la corriente dominante de pensamiento y a lo políticamente correcto, pero que no justifican la bondad de esas decisiones para limitar algo tan importante como el derecho de propiedad privada.

De entre los principios rectores del desarrollo urbanístico se elimina la obligación de evitar los procesos de gentrificación, ya que desconozco por qué la regeneración de un barrio que surge de manera espontánea y libremente por sus nuevos moradores es nociva, salvo que quieran decidir por nosotros a dónde podemos mudarnos y por cuánto comprar o vender un inmueble.

Se elimina de los fines de la actividad urbanística la promoción de la igualdad de género, para evitar que gastemos recursos en algo que sabemos no es la herramienta adecuada para tratar ese tema. También se elimina de los criterios de ordenación la justificación de la “viabilidad social” por ser algo tan poco mesurable y objetivo que junto a la promoción de la igualdad de género va a ser fuente de arbitrariedades administrativas y batallas político-ideológicas.

Se incluye la posibilidad de implantar uso residencial en suelo rústico sin necesidad de estar vinculado a una explotación agrícola. Este uso se condiciona a la protección del medio rural y al mantenimiento del tamaño de parcela mínimo permitidos en la legislación agraria.

Se permite que en la ordenación detallada se puedan definir más de un uso pormenorizado por cada parcela, permitiendo mayor flexibilidad al propietario para destinarla al uso que mejor le convenga dentro los compatibles en la zona en que se encuentre.

Se tienen en cuenta los equipamientos privados a la hora de garantizar la proporcionalidad entre los usos lucrativos y los equipamientos a la hora de diseñar Planes Generales de Ordenación Estructural y que dentro de la definición de espacio verde urbano se incluyan los privados de carácter comunitario.  Es como si para el legislador los servicios que ofrecen los equipamientos privados no existiesen.

2.Protección del derecho de propiedad privada: limitación de pagos y cesiones al sector público. Se propone que se aumenten las plusvalías y aprovechamientos que los propietarios del suelo pueden obtener por la actividad urbanística, en vez de poner estos recursos en manos de la Administración Pública. Esta modificación provocaría un mayor dinamismo en la economía y desbloquearía muchas actuaciones urbanísticas hoy inviables. La cesión gratuita de suelos para dotaciones desaparecería o se disminuiría, quedando estos suelos dotacionales en manos de los propietarios, debiendo la Administración comprarlos o canjearlos por aprovechamiento si los necesita. En caso de no tener en cuenta esta propuesta y se siga obligando a realizar cesiones, estos suelos revertirán al propietario en caso de que en el plazo de 4 años la Administración no haya hecho uso de ellos.

Se limita al 5%9 las cesiones de suelos lucrativos libres de cargas y urbanizados, aumentando el aprovechamiento subjetivo al 95%. También se elimina el pago del 10% a la Administración como compensación por el uso y aprovechamiento de las actuaciones excepcionales  en el suelo rústico.

Se elimina la garantía que hay que constituir para cubrir los gastos de demolición tanto en las actuaciones excepcionales en suelo rústico como las obras y usos provisionales, ya que pueden ser sustituidos por otros mecanismos que tiene la Administración para asegurar su ejecución.

El aprovechamiento atribuido al subsuelo se presupondrá privado y no público.

3.Protección del derecho de propiedad privada: limitaciones a la expropiación. Considerando la expropiación la herramienta que más atenta contra el derecho de propiedad privada, se limita su utilización en el ámbito del urbanismo propuesto por esta Ley.

El sistema de actuación por expropiación sólo se podrá utilizar cuando sean inviable los sistemas de cooperación y compensación. Además, se propone que si se incumplen los plazos para la ejecución del planeamiento previstos por los sistemas de cooperación y expropiación, se podrá solicitar el cambio al sistema de compensación.

Se propone eliminar la facultad que tiene la Administración Pública para expropiar un inmueble por  incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, por incumplimiento del plazo para la ejecución de obras sobre edificaciones deficientes o inadecuadas, por incumplimiento del plazo previsto en el instrumento de planeamiento para el inicio o terminación de viviendas sometidas a algún régimen público de protección,  o para la incorporación de inmuebles en los patrimonios públicos del suelo.

Además, en el cobro del justiprecio, se elimina la obligación de cobrar en especie, sólo siendo posible este tipo de compensación si voluntariamente lo acepta el propietario.

4.Potenciar la iniciativa privada en la gestión de las ciudades. Como primer paso para potenciar una gestión de los espacios de uso público de manera privada o mixta, se propone que en los ámbitos donde operen las entidades privadas de conservación de urbanizaciones, se implemente una exención o bonificación en los impuestos. En la actualidad los propietarios de esas áreas están pagando por estos servicios doblemente: vía cuotas a la entidad de conservación y vía impuestos. Esta propuesta tendría que coordinarse con la legislación tributaria.

5.Reducción de las reservas para viviendas con algún régimen de protección. Se propone que la protección que el Estado o las Autonomías proporciona a las personas sin medios para acceder a una vivienda, sea mediante el régimen de alquiler, bien en viviendas protegidas o en viviendas de renta libre, lo que supone una reducción o eliminación progresiva del parque de viviendas protegidas. Esta propuesta se instrumenta eliminando dentro de los objetivos de la ordenación urbanística la formalización de una política de intervención en el mercado del suelo mediante el fomento de la construcción de viviendas protegidas, y convirtiendo el mínimo exigido por el TRLSRU10 de reserva para suelos para viviendas con algún tipo de protección en el máximo de la nueva Ley.

6.Límites a la intervención en el mercado del suelo y en la actividad empresarial. Se propone la eliminación de la capacidad de intervención en el mercado del suelo y la vivienda como una de las potestades que tienen las Administraciones Públicas. También se elimina la obligación que tiene de evitar la especulación urbanística, ya que especular es una forma lícita de hacer negocio reconocida en otros ámbitos económicos. Además, parece incoherente cuando es la propia Administración Pública la única responsable del bloqueo del suelo como materia prima de la ejecución urbanística en el ejercicio de su capacidad de clasificar y calificar terrenos.

7.Mayores competencias municipales. Aumentando las competencias municipales se pretende que cada municipio tienda a crear su propio modelo de ciudad, de manera que compitan entre ellos por atraer habitantes e inversiones. De esta manera, se crea un incentivo para mejorar el planeamiento y las normas urbanísticas.

También se pretende evitar la doble fiscalización de los instrumentos de planeamiento, eliminando los informes de la Junta de Andalucía, en los casos que considero innecesarios. Bastaría con comunicárselo en los períodos de exposición pública como interesado y nada más.

Por último se propone que los Planes Municipales de Ordenación Urbana (de aprobación municipal)  y no los Planes Generales de Ordenación Estructural (de aprobación autonómica) sean los que se encarguen de delimitar las categorías de los suelos, al no considerarlos parte de la ordenación estructural.

8.Mayor seguridad jurídica. En base a una mayor seguridad jurídica se reducen determinados plazos propuestos en la Ley, que son fruto de la incapacidad e incompetencia de la Administración de hacer su trabajo en un tiempo reducido, trasladando el problema al administrado. También se cambia el sentido del silencio de negativo a positivo para los actos presuntos que regula esta Ley.

Se propone dentro del derecho de consulta junto con la Cédula Urbanística, la posibilidad de consultar la viabilidad urbanística de intervenciones concretas.

Por otro lado, tendrán vigencia indefinida tanto de las licencias urbanísticas municipales, como las autorizaciones para usos excepcionales en suelo rústico, mientras no cambien las condiciones urbanísticas en base a las que fueron concedidas. También propone sustituir la licencia previa de ocupación y utilización por una declaración responsable, en cumplimiento de la Directiva Europea, tal y como ya han hecho algunas comunidades autónomas.

Cádiz, 23 de enero de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1.  Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana (LS1956).

Nota 2. Exposición de Motivos apartado III.c) de la LS 1956: “Si ideal en la empresa urbanística pudiera ser que todo el suelo necesario para la expansión de las poblaciones fuera de propiedad pública, mediante justa adquisición, para ofrecerle, una vez urbanizado, a quienes desearen edificar, la solución, sin embargo, no es viable en España. Requeriría fondos extraordinariamente cuantiosos, que no pueden ser desviados de otros objetivos nacionales, y causaría graves quebrantos a la propiedad y a la iniciativa privadas”.

Nota 3. El problema de la proliferación de edificaciones y asentamientos en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, no surge como resultado de una ineficaz regulación, sino de la no utilización deliberada de las herramientas de la inspección y la disciplina urbanística por parte de la Administración Pública.

Nota 4. Si buscamos en la página web del BOE utilizando como criterio de búsqueda el término sostenible, nos aparecen 188 disposiciones legales en cuyo título aparece el término sostenible.

Nota 5. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

Nota 6. Disposición final única y Disposición transitoria novena de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Nota 7. Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía (RDUA).

Nota 8. Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento. Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística. Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística.

Nota 9. En algunas propuestas no se ha ido más lejos por tener como límite los preceptos vinculantes de la ley estatal en materia de suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Nota 10. Mínimos exigidos por el Artículo 20.1.b del TRLSRU: 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 10 % en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.

 

GF Arquitectos 23 enero, 2018

DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADA Y FUNCIÓN SOCIAL

DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADA Y FUNCIÓN SOCIAL .

El derecho de propiedad privada y las limitaciones que al mismo se imponen en base al interés general están en guerra. El abuso de la función social de la propiedad, que es como se conocen estas limitaciones a su normal uso y disfrute, tiene consecuencias negativas en nuestro día a día como propietarios. Pero más devastadoras son las consecuencias del mismo a nivel social, consiguiendo un resultado opuesto al pretendido.

Para ilustrar veamos algunos ejemplos de limitaciones del derecho de propiedad basados en el interés general:

– El propietario de una explotación agraria en medio del campo quiere hacerse una vivienda para pasar los fines de semana con la familia  y la normativa urbanística se lo prohíbe.

– Un particular quiere alquilar su vivienda por fines de semanas y días sueltos y la normativa turística se lo limita o la urbanística se lo prohíbe.

– Una promotora tiene un solar en la ciudad que quiere destinar a un edificio de viviendas y la normativa urbanística le obliga a hacer oficinas.

– La comunidad de propietarios de un edificio en un Casco Histórico quiere pintar su fachada de un determinado color y la normativa de protección del patrimonio histórico se lo prohíbe.

– Una familia tiene una parcela junto al mar y no puede construir porque la ley de Costas marca unas servidumbres legales de protección que se lo impiden.

El derecho de propiedad privada me permite poseer cosas y disponer de ellas para su uso y disfrute. La propiedad de algo se obtiene habitualmente intercambiándola por dinero a su actual propietario, dinero conseguido con nuestro esfuerzo laboral o empresarial. Toda acción humana tiene como finalidad mejorar nuestra vida y en muchas ocasiones para alcanzarla necesitamos adquirir bienes en régimen de propiedad privada (casa, coche, ropa, comida, libros…).

El esfuerzo que hacemos por ofrecer bienes o servicios que cubran las necesidades de los demás y que me reporten beneficios para adquirir los que me ayuden a mejorar mi vida, es uno de los pilares fundamentales del desarrollo y bienestar de nuestra sociedad. Si no existiese la propiedad privada no habría que esforzarse para obtener esos bienes, pero no nos engañemos, tampoco existirían muchos de esos bienes y servicios porque nadie se habría esforzado en crearlos.

Por tanto, el derecho de propiedad privada debe ser mimado como pocos otros (junto a la libertad y el derecho de no agresión), pues su importancia transciende del mero uso y disfrute de la posesión en sí, para convertirse sin ser conscientes de ello, en un dinamizador económico y de bienestar social.

Honestamente os digo que, no me preocuparía tanto por mejorar la calidad de nuestros servicios y la atención a nuestros clientes si de ello no dependiera la adquisición de bienes que considero esenciales para mejorar mi vida y la de mi familia. La propiedad privada marca unas reglas del juego y unas relaciones de cooperación social en las que todos salimos ganando.

Límites y limitaciones al derecho de propiedad privada. Una vez expuesta la importancia del derecho de propiedad privada es necesario analizar sus límites y limitaciones para determinar si atentan perjudicialmente contra él. Los dividiremos en dos grupos:

– Límites y limitaciones por razón del interés privado.

– Limitaciones por razón del interés público.

Límites y limitaciones por razón del interés privado: Las relaciones de vecindad. Si nos centramos en la propiedad de inmuebles, podemos entender que este derecho a la propiedad privada puede tener unos límites que se generan en base a las relaciones de vecindad o el principio de no agresión.  Es decir, que el normal uso y disfrute de nuestra propiedad no afecte negativamente a las propiedades contiguas y viceversa (externalidades negativas). Estaríamos alterando el derecho de propiedad de nuestro vecino si sobre él vertemos aguas, desechos, emitimos humos, olores, ruidos, le impedimos el soleamiento, etc.

También existe un tipo de limitaciones al derecho de propiedad que son fruto de un acuerdo mutuo entre particulares como pueden ser las servidumbres de paso, vistas, iluminación, medianería, etc.

El Código Civil, parte de la legislación medioambiental y ciertas ordenanzas municipales son las que regulan, no sin dificultad, los conflictos que surgen entre particulares. En tanto que estas regulaciones se basen en normas consuetudinarias y no en ocurrencias de nuestros legisladores no son un riesgo para nuestra sociedad, pues no desvirtúan la esencia del derecho de propiedad.

Limitaciones por razón del interés público: Función Social de la propiedad. Hablemos de los límites del derecho de propiedad privada en base a los intereses generales de la comunidad. Desde la Constitución Española se recoge el derecho a la propiedad privada, pero delimitando su contenido en base a la función social:

Artículo 33 (Constitución Española).

  1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
  2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
  3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Es decir, el poder legislativo (nuestra clase política) podrá imponernos limitaciones a la forma de disponer y usar nuestras propiedades privadas en base a un interés general o comunitario.

El problema es que bajo el paraguas del interés general cabe casi cualquier cosa si nuestros gobernantes se ponen a ello, y además es muy vendible electoralmente. Bajo la grandilocuencia de la protección del medio ambiente, la sostenibilidad, la igualdad o la cultura se puede seguir inflando la burbuja legislativa hasta extremos en los que paralicen la actividad económica.

Habría que sumar un segundo problema: la soberbia del legislador y sus equipos técnicos de presumir que bajo sus análisis y sus recetas son capaces de saber lo que es mejor para todos. Esta capacidad planificadora de los poderes públicos también se recoge en la Constitución:

Artículo 131. 1. El Estado, mediante ley, podrá planificar la actividad económica general para atender a las necesidades colectivas, equilibrar y armonizar el desarrollo regional y sectorial y estimular el crecimiento de la renta y de la riqueza y su más justa distribución.

Determinada información económica que se genera en una sociedad es inalcanzable parar los poderes públicos, pues está dispersa en el pensamiento de todos nosotros, y hay que dejar que en base a ésta información, cada uno tome sus propias decisiones para disponer de sus propiedades y mejorar su vida. Es decir, hay que dejar más libertad de decisión a los ciudadanos y eliminar la ineficiente planificación e intervencionismo.

Las leyes redactadas al amparo de la función social que subordinan el derecho de propiedad son esencialmente, las agrarias, la de expropiación forzosa, la de minas, patrimonio histórico, medio ambiente y sobre todo las sucesivas leyes del suelo y ordenación urbana.

En estas líneas hemos apuntado la batalla que se libra entre la libre disposición de nuestras propiedades en base a nuestros criterios y conocimiento del entorno, frente a la limitación que de ella se nos hace desde la Administración en base al interés general. Pero aún hay más, lean este otro artículo de la Constitución Española:

Artículo 128. 1. Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general.

Es decir todo lo tuyo y lo mío si alguna Ley lo recoge, nos lo pueden quitar si se subordina al interés general… ¿y no hemos salido a manifestarnos a la calle a pedir que se modifique estos preceptos constitucionales?

Cuando hablo del poder legislativo, hagan el ejercicio de visualizar a nuestros políticos decidiendo qué es importante para todos y qué no, y disponiendo o limitando el uso de nuestras propiedades si lo consideran necesario. Ésta es la mejor forma de ganar adeptos a esta causa frente al abuso de las limitaciones del derecho de propiedad en base al interés general.

Gumersindo Fernández Reyes.

GF Arquitectos 15 septiembre, 2017

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