DECRETO DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA EN ANDALUCÍA.

Pdf adjunto: Cuadro Decreto medidas urgentes en materia de vivienda

Al amparo de sus competencias legislativas en materia de urbanismo y vivienda¹ y de su obligación de favorecer el ejercicio del derecho constitucional al acceso a una vivienda digna y adecuada², la Junta de Andalucía promulgó el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda (en adelante el Decreto) que entró en vigor el pasado 4 de marzo. Veamos en qué consisten estas medidas y sus características:

Voluntariedad de adopción de las medidas por parte de los Ayuntamientos. Las medidas propuestas por el Decreto son de adopción voluntaria, respetando así el principio de autonomía municipal. Por tanto, serán los equipos de gobierno de cada Ayuntamiento los que valorarán la necesidad y adecuación de las medidas propuestas por el Decreto para promover su implantación en su municipio sin necesidad de la concurrencia de otras condiciones para su adopción.

Cabe recordar que la necesidad y/o urgencia de agilizar la construcción de viviendas asequibles no afecta por igual a toda Andalucía, concentrándose en las grandes conurbaciones y en las zonas turísticas (hay municipios en los que su principal problema es la despoblación). Si bien, aunque no exista tal necesidad, si coyunturalmente le interesa a algún municipio adoptar las medidas por cualquier otro motivo, puede hacerlo, pues el Decreto no exige acreditar el problema de acceso a la vivienda.

Sin embargo, para una de las medidas del Decreto, además de la voluntariedad de la adopción del acuerdo por parte del Ayuntamiento, también es necesario que “concurran razones imperiosas de interés general, debidamente justificadas y declaradas por sus órganos competentes y previa justificación de la proporcionalidad de la medida”. Esta medida consiste en permitir la suspensión de las licencias y declaraciones responsables para viviendas de uso turístico en un ámbito determinado, antes de la aprobación inicial³ de la modificación del instrumento de ordenación en el que se recoja expresamente la compatibilidad de las viviendas de uso turístico con el uso residencial donde pretendan implantarse. Aunque la medida excepcional es “la suspensión de manera previa a la aprobación inicial del instrumento de ordenación”, lo que hace el Decreto es avalar a aquellos Ayuntamientos que quieran incorporar en sus instrumentos de ordenación urbanística la figura de las viviendas de uso turístico y regular su compatibilidad con el uso residencial y, como consecuencia, la necesidad de exigir para su implantación una declaración responsable o licencia. De manera previa a la aprobación del presente Decreto, ya existen Ayuntamientos que han innovado sus instrumentos de ordenación para incorporar las viviendas de uso turístico al uso hospedaje⁴.

Medidas propuestas por el Decreto y condiciones para su implantación. Las medidas propuestas por el Decreto consisten en favorecer la implementación de viviendas protegidas en suelos donde antes no era posible, y donde sí lo era, permitir un incremento de sus unidades. Todas las medidas son de aplicación en suelos urbanos con ordenación urbanística detallada (pormenorizada) y condición de solar, o para suelos que, proviniendo de una actuación de transformación urbanística, sólo les quede pendiente la ejecución de la urbanización que se deberá realizar simultáneamente. En el siguiente cuadro pormenorizo las distintas medidas, sus condiciones⁵ y características (las celdas resaltadas en amarillo se corresponden con las excepcionalidades que permite el Decreto y que serán explicadas en otro apartado):

Las viviendas o alojamientos dotacionales. Una de las medidas que recoge el Decreto en su Art. 3.2 es que, sin necesidad de modificar el instrumento de ordenación urbanística, se puedan dedicar a vivienda o alojamiento protegido las parcelas calificadas como equipamiento comunitario público que no tengan asignado un uso específico o que estén calificadas con el uso genérico de interés público y social. Esta previsión se corresponde con dos tipologías distintas:

– Los alojamientos protegidos como un tipo específico de dotación, que cuentan con una parte privativa, que debe permitir el desarrollo de todas las funciones que son propias a la vivienda, y por los servicios comunitarios que sirvan de apoyo a esas funciones⁶. Este tipo de alojamiento es lo que denominamos comúnmente residencias.

– Viviendas protegidas cuya finalidad sea atender necesidades temporales de colectivos con especiales dificultades de acceso a la vivienda⁷.

Las medidas que recoge el Decreto son un atajo para saltarse los procedimientos recogidos en la LISTA. Las medidas que propone el Decreto se pueden llevar a cabo sin la necesidad de su promulgación, pues la Disposición Transitoria Tercera del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (en adelante RGLISTA) ya recoge el régimen de las innovaciones de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento general vigentes. En concreto, la naturaleza de las medidas propuestas en el Decreto implica, o una actuación de transformación urbanística (en adelante ATU) en suelo urbano⁸, o una modificación en suelo urbano⁹. En los siguientes esquemas vemos, en base a los requisitos que ha de cumplir una ATU de mejora urbana, cuál sería el camino adecuado para cada medida del Decreto, en caso de que se tuviera que realizar por el procedimiento recogido en el RGLISTA:

A la vista de lo expuesto, lo extraordinario de las medidas¹⁰ del Decreto es que, para realizar las modificaciones propuestas, en vez de realizarse mediante la tramitación de la correspondiente innovación del instrumento de ordenación, se pueden hacer directamente en la solicitud de la licencia de obras. En el cuadro en el que mostraba las distintas medidas y sus condiciones, marqué en amarillo aquellas que contradecían a la LISTA y el RGLISTA pero que habilitaba el Decreto.

Las medidas del Decreto sirven sólo para aumentar el número de viviendas protegidas. Como hemos visto, las medidas que recoge el Decreto sólo son de aplicación para incrementar el número de viviendas protegidas, dejando de lado las posibilidades que su implementación tendría si se pudiera aplicar a las viviendas libres. Esta es una decisión política enmarcada en el pensamiento imperante influenciado por la ideología socialista, que propugna el control de precios (viviendas protegidas) como una medida eficiente para frenar la subida de precios de mercado vinculada a la escasez¹¹. Aunque las medidas del decreto pretenden atajar la subida de precios incrementando la oferta de vivienda, lo que es acertado, no es valiente para que al menos parte de este incremento (los que no provengan de la transformación de suelos dotacionales) sea de vivienda no sometido a ningún régimen de protección.

Si bien, los Ayuntamientos, al margen de las medidas recogidas en el Decreto, pueden modificar sus instrumentos de ordenación urbanística para que en las parcelas o edificios de oficinas o de alojamientos turísticos puedan ser transformados parcialmente en edificios residenciales de vivienda libre, alterando el régimen de compatibilidad de usos incluyendo el residencial.

Plazo para adoptar y ejecutar las medidas del Decreto. Este Decreto comprende una serie de medidas extraordinarias, urgentes y transitorias que el legislador pone a disposición de las entidades locales, las cuales potestativamente podrán adoptarlas mediante acuerdo del órgano municipal competente en el plazo de un año. Desde este acuerdo se establece un plazo de dos años para solicitar licencia de obras de los proyectos acogidos a estas medidas, y un plazo de tres años desde la concesión de la licencia para terminar las obras. En el siguiente cuadro vemos los plazos máximos que otorga el Decreto para la aplicación de las medidas:

Atendiendo a estos plazos, la celeridad de las medidas recae tanto en los Ayuntamientos (plazos marcados en verde: adopción del acuerdo y concesión de licencia) como en el promotor de la actuación (plazos marcados en azul: redacción del proyecto y solicitud de la licencia, y plazo de ejecución de las obras). Estos plazos abren una horquilla temporal para la materialización de las medidas recogidas en el Decreto que oscilan entre un mínimo de 2-3 años y un máximo de 6-7 años. Para conseguir que se ejecuten en el plazo mínimo, el Ayuntamiento tendría que adoptar las medidas en un plazo aproximado de tres meses desde la entrada en vigor del Decreto y conceder la licencia en el plazo legal de tres meses, mientras que el promotor debería tardar 3 meses en redactar el proyecto y solicitar la licencia y ejecutar la obra en un plazo de año y medio a dos años. El caso del plazo máximo puede incluso ser superado si se da la circunstancia, bastante frecuente, de que los plazos de concesión de licencia superen con creces los legales¹². El escenario más favorable es el que se muestra en la siguiente tabla:

Por tanto, la capacidad de implementar de manera urgente estas medidas depende en gran parte de los Ayuntamientos.

Conclusiones. Cualquier medida que aumente la oferta de vivienda va en el camino correcto para solucionar el problema de la escasez y la subida de precios, si bien, las propuestas del Decreto tendrán un alcance limitado, pues, aunque todos los suelos y edificios susceptibles de acogerse lo hicieran, se me hace insuficiente ante la alta demanda embalsada que existe. También echo en falta valor por dejar a las viviendas no protegidas fuera de la ecuación (medida que sí podrán tomar los Ayuntamientos complementariamente).

Cádiz a 30 de mayo de 2025.

Gumersindo Fernández Reyes

Abreviaturas utilizadas en el artículo.

ATU. Actuación de transformación urbanística.

EAA. Ley Orgánica 2/2007, de 19 de marzo, de reforma del Estatuto de Autonomía para Andalucía.

LISTA. Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

RGLISTA. Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

Decreto. Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda

Notas:

Nota 1. Art. 56 del EAA.

Nota 2. Art. 25 del EAA.

Nota 3. Art. 103 RGLISTA.

Nota 4. El Ayuntamiento de Cádiz, aprobó en octubre de 2022 una modificación del PGOU en la que incluía dentro del uso hospedaje las viviendas con fines turísticos.

Nota 5. Respecto las condiciones mostradas en el cuadro, los Ayuntamientos podrán contemplar condiciones adicionales (Art. 2.1 Decreto).

Nota 6. Definición 16.e.1ª del Anexo de definiciones del RGLISTA.

Nota 7. Art. 61.f LISTA.

Nota 8. Disposición Transitoria 3ª apartado 1 del RGLISTA.

Nota 9. Disposición Transitoria 3ª apartado 4 del RGLISTA.

Nota 10. La extraordinaria y urgente necesidad de las medidas del Decreto viene justificada en la Exposición de Motivos. En virtud del Art. 110 del EAA: “1. En caso de extraordinaria y urgente necesidad el Consejo de Gobierno podrá dictar medidas legislativas provisionales en forma de decretos-leyes, que no podrán afectar a los derechos establecidos en este Estatuto, al régimen electoral, ni a las instituciones de la Junta de Andalucía. No podrán aprobarse por decreto-ley los presupuestos de Andalucía”.

Nota 11. En el artículo del blog “Limitación precios de alquiler. Políticas de control de precios máximos de alquiler y el nuevo anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda”, traté sobre los efectos del control de precios: https://gumersindofernandez.com/blog/2020/11/27/politicas-de-control-de-precios-maximos-de-alquiler-y-el-nuevo-anteproyecto-de-ley-por-el-derecho-a-la-vivienda/

Nota 12. Desde la modificación introducida en el Art. 15 del RGLISTA por la cual los Ayuntamientos pueden acudir a las entidades urbanísticas certificadoras para que realicen el informe técnico en los procedimientos de concesión de licencia, no parece justificado que aquellos que sobrepasan con creces los plazos legales no se hayan acogido a esta medida (la modificación fue introducida por el Decreto-Ley 3/2024, de 6 de febrero, por el que se adoptan medidas de simplificación y racionalización administrativa para la mejora de las relaciones de los ciudadanos con la Administración de la Junta de Andalucía y el impulso de la actividad económica en Andalucía).