SUSPENSIÓN, REVISIÓN, ANULACIÓN, REVOCACIÓN Y CADUCIDAD DE LICENCIAS DE OBRAS CONCEDIDAS (ACTUALIZADO EL 24-02-2023)1.

Se entiende por disciplina urbanística el conjunto de medidas coercitivas y de control al servicio de las Administraciones Públicas para encauzar cualquier desviación del ordenamiento jurídico en materia de urbanismo. La aplicación de estas medidas de fuerza es necesaria desde el momento que nuestros gobernantes, legitimándose en un supuesto interés general, interfieren y limitan el normal uso y disfrute de nuestra propiedad inmobiliaria2. Esta socialización3 parcial de la propiedad privada, se conoce en nuestro ordenamiento jurídico como “función social de la propiedad”, siendo uno de los pilares sobre los que se sustenta el ineficiente sistema urbanístico español, como ya expuse en el artículo “Derecho de propiedad privada y función social”4.

La concesión de las licencias urbanísticas como medida preventiva de control de los actos de edificación y uso del suelo5, es una de las potestades que tanto la legislación de régimen local6 como la urbanística7 proporciona a los Ayuntamientos. Pero, incluso una vez concedida la licencia, existen mecanismos administrativos que limitan o anulan sus efectos, bien por ir en contra de la legalidad, o simplemente por motivos de conveniencia. Estas herramientas coactivas son la revisión, anulación, suspensión, revocación y caducidad de las licencias y de los actos que amparan, mostrándonos con más claridad el ejercicio de la fuerza por parte de los poderes públicos para imponer su modelo urbanístico. En este artículo describo cada una de ellas, cuál es su función y cuándo se utilizan:

1. Revisión y anulación de licencias contrarias a la legislación.

Mediante la revisión de oficio8 los Ayuntamientos tienen la potestad de rectificar sus actos y acuerdos dictados al margen de la legalidad, protegiendo así el interés público frente a estos errores. Los procedimientos de revisión de una licencia para su anulación se regirán por lo dispuesto en la legislación de procedimiento administrativo común9, existiendo dos caminos diferentes en función de que la infracción sea “nula de pleno derecho” o “anulable”10:

– Revisión de actos nulos11. Para el caso de los actos nulos de pleno derecho12, la Administración que haya otorgado la licencia13, por iniciativa propia o a solicitud de interesado, y previo dictamen favorable del Consejo Consultivo de Andalucía14, declarará de oficio la nulidad de los actos administrativos que hayan puesto fin a la vía administrativa o que no hayan sido recurridos en plazo. No hay un plazo límite para la revisión de actos nulos15, pero sólo se puede ejercer una sola vez, y, una vez incoado el expediente, hay 6 meses para resolver16.

– Declaración de lesividad de actos anulables17. Los Ayuntamientos podrán impugnar ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo los actos favorables para los interesados que sean anulables. Para ello, previamente el Alcalde18 propone la declaración de lesividad del acto para el interés general, teniendo ésta que ser aprobada por el Pleno del Ayuntamiento19. Una vez aprobada, se remite al juzgado de lo Contencioso-Administrativo, qué decidirá sobre la lesividad o no del acto y sobre su anulación. El plazo para declarar lesivo un acto es de 4 años20, siendo la caducidad de 6 meses21 una vez iniciado el procedimiento.

En cualquiera de los dos procedimientos expuestos de revisión de licencias, bien en la resolución administrativa para la revisión de actos nulos, o bien en la sentencia judicial tras la declaración de lesividad para los actos anulables, se podrán establecer las indemnizaciones por los perjuicios causados por la licencia defectuosa. Si dichas indemnizaciones no vienen expresamente recogidas, se podrán exigir si concurren los principios de responsabilidad de las Administraciones Públicas, y en ningún caso, habrá lugar a indemnización si existe dolo, culpa, o negligencia grave imputables al perjudicado22.

Cualquiera de los dos procedimientos para la revisión de licencias puede iniciarse independientemente de que las obras estén pendientes de comenzar, en curso o finalizadas. En el caso de que no hayan finalizado, el Ayuntamiento podrá suspender la ejecución de las obras hasta que se resuelva si considera que puedan causar perjuicios de imposible o difícil reparación23.

2. Suspensión de los efectos de una licencia que ampare determinados actos nulos de pleno derecho.

Cuando una licencia ampare intervenciones en zonas verdes o espacios libres contraviniendo las determinaciones previstas en los instrumentos de ordenación urbanística, tendrá la consideración de un acto administrativo nulo de pleno derecho24. Si estas actuaciones están en curso, el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma25 dependiendo de sus competencias, procederá a la suspensión de los efectos de la licencia y a la adopción de las demás medidas que procedan26.

Entre los efectos que produce una licencia está la ejecución de las obras, por lo que esta suspensión lleva implícita su paralización. Pero la suspensión de sus efectos también afecta a trámites para los que es necesario contar con una licencia de obras en vigor, como son la autorización de escrituras de obra nueva27 o la división horizontal del inmueble28 entre otros, además de operaciones contractuales. Por este motivo, no debemos confundir la suspensión de las obras como medida cautelar en los procedimientos de revisión, revocación, caducidad y restablecimiento de la legalidad urbanística con la suspensión de la licencia recogida en este apartado.

Una vez suspendida la licencia, se debe proceder a su revisión de oficio y a iniciar los expedientes de restablecimiento de la legalidad y el expediente sancionador. Si en el inicio del expediente sancionador se considera que hay indicio de delito29, el órgano competente para imponer la sanción lo pondrá en conocimiento del Ministerio Fiscal, o de la Autoridad Judicial30.

3. Revocación de licencias urbanísticas concedidas conforme a la legislación.

La legislación de régimen local permite a los Ayuntamientos dejar sin efecto las licencias urbanísticas concedidas legalmente cuando desaparecen las circunstancias que motivaron su otorgamiento o sobrevienen otras que, de haber existido, habrían justificado su denegación incluyendo el caso de que se adoptaren nuevos criterios de apreciación31.

Como reflejo de esta potestad municipal, las licencias urbanísticas concedidas legalmente en cumplimiento de un instrumento de planeamiento en vigor que ha sido innovado o sustituido por uno nuevo, podrán ser revocadas cuando los actos que amparen no hayan comenzado o concluido aún y su iniciación o finalización pudiera llegar a dificultar de forma apreciable la nueva ordenación32.

Previamente a la revocación, el Ayuntamiento declarará la disconformidad con la ordenación urbanística, declaración que conllevará la inmediata suspensión de la eficacia de la licencia cuando los actos no se hayan iniciado y la paralización inmediata de los actos de edificación amparados por la misma cuando éstos se hayan iniciado, en ambos casos por un plazo máximo de cuatro meses. Dentro de este período y previa audiencia a los interesados, se podrá declarar la revocación de la licencia en todo o en parte, determinándose los términos y las condiciones en los que los actos puedan ser iniciados o continuados y finalizados. Lógicamente, esta pérdida de eficacia de un acto obtenido legalmente puede causar perjuicios que serán convenientemente indemnizados.

No cabe la revocación cuando la edificación esté concluida y ésta resulte disconforme con la nueva ordenación, procediendo entonces declararla fuera de ordenación33 de manera totalmente incompatibles o sólo parcialmente34.

4. Caducidad de licencias.

Una vez concedida una licencia, la ley obliga a comenzar y a finalizar las obras en un plazo determinado. En el caso de que en la licencia no se indiquen expresamente estos plazos, el período para comenzar las obras será de un año y de tres para finalizarlas35.

Los plazos para iniciar y terminar las obras podrán prorrogarse justificadamente antes de su vencimiento y por un periodo no superior al inicialmente acordado mediante la presentación de una comunicación previa36. Sin embargo, si en el período que discurre entre la concesión de la licencia y el plazo de vencimiento para comenzar las obras se produce una modificación en la ordenación urbanística, la prórroga no podrá ejercitarse. En el caso de que la prórroga que se quiera ejercitar es para prolongar el vencimiento del plazo para la terminación de las obras, aunque se haya producido una modificación de planeamiento desde la concesión de la licencia, sí se podrá ejercitar la prórroga37.

El vencimiento del plazo habilita al Ayuntamiento para que declare la caducidad de la licencia, extinguiéndose la autorización e impidiendo iniciar o proseguir los actos38. Para proceder a la caducidad de una licencia de obras tienen que concurrir tres requisitos39:

  1. El primer requisito es que haya trascurrido el plazo acordado más las prórrogas ejercitadas mediante comunicación previa.

 

  1. El segundo requisito es que recaiga sobre la licencia una resolución expresa de caducidad40 por parte del órgano de la administración que concedió la licencia como resultado de un expediente de caducidad instado de oficio o de parte41. Es decir, da igual el tiempo que haya pasado desde la concesión de la licencia que, si no hay resolución expresa, la licencia sigue vigente42.

 

  1. Y el tercero es la necesidad de acreditar por parte de la Administración la inactividad y sus causas, es decir, el Ayuntamiento ha de probar que ha existido paralización de las obras y que esta inactividad es imputable al titular de la licencia.

Cautelarmente, en el procedimiento de declaración de la caducidad, la Administración puede paralizar las obras durante el plazo de tres meses, que es el plazo en el que debe resolver. Si no lo hace, se archivará el expediente41.

Una vez caducada, la licencia se puede volver a solicitar con el mismo proyecto

si no ha cambiado la normativa urbanística. Entonces, ¿por qué hay que caducar las licencias? La respuesta hay que buscarla en el miedo atávico a la especulación43, entendida como retención del suelo urbano sin edificar, que la legislación urbanística tiene desde la Ley de Ordenación de Solares de 15 de mayo de 1945, cuyos preceptos se refundieron en la Ley del Suelo de 195644. También podemos encontrar antecedentes y motivos para exigir plazos para edificar en la preocupación por la seguridad, salubridad u ornato de solares vacantes y edificios abandonados45, para lo que se ha incorporado en el estatuto jurídico de la propiedad del suelo la obligación a construir en un plazo determinado46.

5. Suspensión o paralización de las obras que contravengan los términos de una licencia concedida legalmente.

La suspensión vista en este apartado no supone la destrucción administrativa de la licencia como en los casos anteriores de este artículo, sino de una medida cautelar en los procedimientos de revisión, revocación, caducidad y restablecimiento de la legalidad urbanística.

Dentro del procedimiento de restablecimiento de la legalidad47 los Ayuntamientos pueden acordar la inmediata suspensión de las obras48 ante actuaciones que contravengan o excedan lo dispuesto en una licencia urbanística concedida de acuerdo con la ordenación urbanística y territorial. Se trata de una medida provisional que se acuerda en el inicio del procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística alterada para evitar que los actos en curso produzcan un daño mayor. Junto con el acuerdo de paralización o suspensión, se pueden tomar otras medidas cautelares como el precintado de las obras, la retirada de materiales y maquinaria, la prohibición de acceso, o la suspensión de los suministros49. En casos de urgencia inaplazable, y de forma motivada, la suspensión o paralización se podrán adoptar incluso con carácter previo al acuerdo de inicio del expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística50.

Esta potestad no deja sin efectos la licencia concedida, es decir, la licencia sigue en vigor, y una vez reconducida la ilegalidad de lo ejecutado, mediante la demolición o legalización, se pueden seguir ejecutando las obras por ella amparada. En el caso de la legalización, sí supondrá una alteración de los términos de la misma para que recoja las nuevas actuaciones.

6. ¿Qué ocurre con las construcciones realizadas al amparo de licencias que son anuladas, suspendidas o revocadas?

Una vez destruido el título que las amparaba, las construcciones realizadas que sean disconformes con la ordenación urbanística han de volver, total o parcialmente, al estado previo al de la licencia anulada, suspendida o revocada. Para ello, el Ayuntamiento incoará el expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística, cuya resolución determinará las medidas que se han de aplicar, persiguiendo el pleno restablecimiento del orden jurídico perturbado y la reposición de la realidad física alterada51.

Sólo en el caso de la revisión de licencias de obras ya terminadas, y ya vencidos los plazos de prescripción para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística52, no se podrá intervenir sobre lo edificado. En este caso, dichas construcciones se encuentran en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación53.

Como hemos visto a lo largo del artículo, salvo si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado54, el titular de la licencia podrá exigir indemnización.

En el siguiente cuadro vemos un resumen de lo visto en este artículo:

Cádiz, 24 de febrero de 2023.

Gumersindo Fernández Reyes.

Abreviaciones utilizadas en las Notas:

CP. Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal.

LBRL. Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local.

RSCL. Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales.

LPACAP. Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

TRLSRU. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

LOUA. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

RDUA. Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

LISTA. Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

RLISTA. Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

RLHANU. Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Nota 1. Este artículo es una actualización de otro homónimo publicado el 31/05/2019. Esta actualización se lleva a cabo por la derogación de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) y del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de  la Comunidad Autónoma de Andalucía (RDUA), y su sustitución por la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (en adelante LISTA) y por el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (en adelante RLISTA).

Nota 2. El artículo 33 de la Constitución Española dice respecto a la propiedad privada que:

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

3

Nota 3. La función social de la propiedad es una derivada de la socialización de los medios de producción propugnada por el ideario marxista. La “función social de la propiedad” es una confiscación de los derechos de propiedad de sus legítimos propietarios para beneficiar a la “sociedad” o, mejor dicho, una habilitación para que un gobierno que haya conseguido una mayoría suficiente tome decisiones sobre la propiedad de los demás en nombre del “interés general”.

Nota 4. El artículo “Derecho de propiedad privada y función social” trata sobre las limitaciones de este derecho basadas en un supuesto interés general, confrontándolas con las limitaciones propias del respeto a los derechos de propiedad de los predios colindantes dentro de las relaciones de vecindad: https://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/15/derecho-de-propiedad-privada-y-funcion-social/

Nota 5. En los artículos “Procedimiento de concesión de licencia de obras” y “La obligación de pedir licencia previa de obras ¿podría ser prescindible?”, trato con detenimiento la naturaleza de las licencias de obras:

https://gumersindofernandez.com/blog/2019/04/26/procedimiento-de-concesion-de-licencias-de-obras/

https://gumersindofernandez.com/blog/2018/02/16/la-obligacion-de-pedir-licencia-previa-de-obra-podria-ser-prescindible/

Nota 6. Art. 21.1.q y 84. 1.b LBRL y art. 21 RSCL.

Nota 7. Art. 11.3 TRLSRU, Art. 147.1.a) y 137.1 LISTA y Art. 338.1.a), 287.1 y 291 RLISTA (anteriores Art. 168.1 LOUA y Art. 4. 1.a RDUA).

Nota 8. La potestad de revisar los actos ilegales dictados por un Ayuntamiento viene recogida en la legislación de régimen local (Art. 4 g) y Art. 53. LBRL), en la legislación estatal en materia de suelo (Art. 60 TRLSRU), y en la legislación urbanística autonómica (Art 147.1.e) LISTA y Art. 338.1.e) RLISTA).

Nota 9. La remisión desde la legislación urbanística a la normativa de procedimiento administrativo común se hace en los artículos 156.1 LISTA y 368.1 RLISTA.

Nota 10. La diferencia entre actos nulos de pleno derecho y actos anulables viene recogida en los Art.47 y 48 de la LPACAP.

Nota 11. Art. 106 LPACAP Revisión de disposiciones y actos nulos.

Nota 12. Además de las causas previstas en el art. 47 de la LPACAP, el RLISTA en su Art. 305 dice que serán nulas de pleno derecho, conforme a lo dispuesto en el artículo 137.3 de la LISTA, las licencias y los actos administrativos que se otorguen contra las determinaciones de la ordenación territorial y urbanística cuando tengan por objeto la realización de los actos y usos contemplados en el artículo 153.2 de la Ley, que son: a) Las realizadas sobre dominio público y servidumbres de protección.

b) Las realizadas en suelo rústico preservado con riesgos ciertos de desprendimientos, corrimientos, inundaciones o similares o que los generen o incrementen, mientras subsistan dichos riesgos conforme al artículo 14.1 b).

c) Las realizadas en suelo rústico en zona de influencia del litoral.

d) Las que afecten a bienes inmuebles inscritos individualmente en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía.

e) Las que afecten a zonas verdes y espacios libres.

f) Las parcelaciones urbanísticas en suelo rústico, salvo las que afecten a parcelas sobre las que existan edificaciones para las que haya transcurrido la limitación temporal del apartado 1 de este artículo.

Nota 13. Art. 156.1 LISTA y Art. 368.1 RLISTA. La competencia para revisar sus propios actos es del órgano municipal que haya concedido la licencia, que será el Alcalde (Art.21.1.s LBRL) o la Junta de Gobierno Local (Art. 127.1.k LBRL) dependiendo de si se trata de un Ayuntamiento adscrito al régimen general o al régimen de gran población.

Nota 14. La exigencia de un dictamen favorable previo viene recogida en el Art. 106.1 de la LPACAP. En el caso de la Comunidad Autónoma de Andalucía, el responsable de emitir el dictamen es el Consejo Consultivo de Andalucía, regulado por la Ley 4/2005, de 8 de abril, del Consejo Consultivo de Andalucía. En su Art. 17.10.b) recoge su competencia para la consulta en materia de anulación de oficio de actos administrativos.

Nota 15. Art. 106.1 LPACAP.

Nota 16. Art. 106.5 LPACAP.

Nota 17. Art. 107 LPACAP Declaración de lesividad de actos anulables.

Nota 18. Art. 21.1.l LBRL. Para los municipios de gran población no viene recogida esta competencia expresamente a ningún órgano por lo que se aplica el Art. 124.4.ñ, por lo que será el Alcalde el competente.

Nota 19. Art. 22 K LBRL y Art. 107.5 LPACAP.

Nota 20. Art. 107.2 LPACAP.

Nota 21. Art. 107. 3 LPACAP.

Nota 22. Art. 48.d TRLSRU.

Nota 23. Art. 108 LPAC, Art. 156.2 LISTA, Art. 368.2 RLISTA.

Nota 24. Art. 55 TRLSRU.

Nota 25. El Art. 158.4 de la LISTA parece referirse al Art. 55 de la LISTA, aunque en su desarrollo reglamentario, el Art. 372.5 RLISTA lo enfoca desde la injerencia competencial entre administraciones locales y autonómicas.

Nota 26. Art. 55 y Art. 358 RLISTA.

Nota 27. Disposición Adicional Novena de la LISTA, Art. 314 RLISTA, Art. 28 TRLSRU y Art. 48 RLHANU.

Nota 28. Art. 53 RLHANU.

Nota 29. Art. 319 y 320 CP.

Nota 30. Art. 170.3 LISTA, Art. 352.3 y Art. 399 RLISTA.

Nota 31. Art. 16 RSCL.

Nota 32. Art. 306 RLISTA.

Nota 33. Art. 84.2.b LISTA.

Nota 34. Art. 84.3 LISTA.

Nota 35. Art. 141.1 LISTA y 307.1 RLISTA.

Nota 36. Art. 141.2 LISTA y 307.2 RLISTA. En la anterior legislación (Art. 173.2 LOUA y Art. 22.2 RDUA) la prórroga tenía que ser concedida expresamente por el Ayuntamiento, mientras que ahora, la novedad es que la prórroga podrá ejercitarse mediante la presentación de una comunicación previa.

Nota 37. Otra novedad que presenta la nueva legislación (Art. 141.2 LISTA y 307.2 RLISTA) frente al 173.2 LOUA , es la aclaración de que sí se podrá ejercer la prórroga para finalizar las obras aunque se haya producido una modificación de la ordenación urbanística respecto el momento de la concesión de la licencia.

Nota 38. Art. 141.3 LISTA y 307.6 RLISTA.

Nota 39. Sentencias del Tribunal Supremo que recogen lo dicho en el artículo: STS 29/06/1991, STS 18/07/1986, STS 4/11/1985, STS 10/05/1985, STS 24/07/1995, STS 17/06/1986, STSJ Baleares 11/10/1994, STS 13/05/1985, STS 14/03/1990, STS 28/05/1991, STS 2/11/1990, STS 30/05/1990, STS 22/03/1988.

Nota 40. Art. 21.1 y Art. 95 LPACAP y bastantes sentencias entre las que destacamos la STS 29/06/1991.

Nota 41. Art. 307.5 RLISTA.

Nota 42. 15.1 RSCL.

Nota 43. En mi artículo del Blog “La denigrada especulación y el derecho constitucional a la vivienda”, trato sobre la especulación urbanística e inmobiliaria:

https://gumersindofernandez.com/blog/2019/01/25/la-denigrada-especulacion-y-el-derecho-constitucional-a-la-vivienda/

Nota 44. Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana.

Nota 45. Sobre este tema profundizo en el artículo del Blog “¿Tiene sentido imponer unos plazos para edificar? Propuesta al Anteproyecto de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA)”: https://gumersindofernandez.com/blog/2020/09/25/tiene-sentido-imponer-unos-plazos-para-edificar-propuesta-al-anteproyecto-de-la-ley-de-impulso-para-la-sostenibilidad-del-territorio-de-andalucia-lista/

Nota 46. Art. 17.1 TRLSRU.

Nota 47. Entendemos por restablecimiento de la legalidad urbanística la potestad que tienen los municipios (Art. 147.1.c y 158.2 de la LISTA y 338.1.c y 371.1 RLISTA) para el restablecimiento del orden físico y jurídico perturbado por las actuaciones en curso o terminadas realizadas sin la correspondiente licencia o título habilitante legalmente exigible o contraviniendo sus condiciones. Este restablecimiento se realizará mediante la legalización, cuando sea posible, o mediante la reposición de la realidad física alterada a su estado originario (Art. 151.1 LISTA y Art. 357.1 RLISTA).

Nota 48. Art. 152.3 LISTA y Art. 358.1 RLISTA.

Nota 49. Art. 152.3 LISTA y Art. 358 RLISTA

Nota 50. Art. 152.3 LISTA y Art. 358.4 RLISTA.

Nota 51. Art. 353 RLISTA.

Nota 52. Art 153 LISTA y 354 RLISTA.

Nota 53. Art. 173.1 LISTA y 404 RLISTA.

Nota 54.  Art. 48.d.

JORNADA SOBRE CIUDAD, CLIMA Y BIENESTAR EN EL COLEGIO DE ARQUITECTOS DE CASTILLA LA MANCHA (CUENCA 15-12-2022).
SUSPENSIÓN Y REVOCACIÓN DE LICENCIAS DURANTE LA FORMULACIÓN DE UN NUEVO PLANEAMIENTO URBANÍSTICO (ACTUALIZADO EL 14-04-2023)1.

Comentarios

  1. TOMAS ATIENZA MANTERO
    24 febrero, 2023 - 13:46

    Buenos días Gumersindo )(Soy Tomás Atienza, compañero del Foro Buenas Practicas de urbanismo. Me gustaría comentarte una duda, tenemos una discusión entre varios compañeros acerca de la posibilidad o no de conceder licencias de Ocupación / Utilización en edificaciones en A.F.O. (Le he realizado consulta a Federico Romero que es el asesor jurídico del COAMálaga, pero me gusta en lo sucesivo compartir y discutir mis dudas contigo).

    Lo cierto es que antes en el D 2/2012 lo dejaba muy claro, pero todavía más rotundo era el artículo 9.1 del DL 3/2019 y además lo ponía taxativa y literalmente así.

    1. La declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no supone su legalización, ni produce efectos sobre aquellos otros procedimientos a los que hubiera dado lugar la actuación realizada en contra del ordenamiento jurídico. Para las edificaciones declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación no procederá la concesión de licencias de ocupación o de utilización.

    La pregunta es : ¿Porqué no aparece ni tan siquiera una alusión o un comentario ni en la LISTA ni en el D 550/2022 ?
    No aparece ningún comentario, tan solo dice vagamente que en edificaciones reconocidas en S.A.F.O. se permitirán o autorizarán …

    Yo creo que el «quiz de la cuestión» está en el artº 174.7, ya que dice literamente
    7. En las edificaciones declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación podrán autorizarse, a través de las correspondientes licencias, los cambios de uso que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y las obras de conservación y reforma, incluidas las de consolidación que no impliquen un incremento de la ocupación ni del volumen edificado, salvo que ello resulte necesario para la ejecución de elementos auxiliares exigidos por la normativa sectorial que resulte de aplicación.

    Y las únicas licencias que yo conozco para un «Cambio de Uso» y por lo tanto para una Utilización de una edificación (sea cualquiera el uso que tenga tras el Reconocimiento de AFO) es una Licencia de Ocupación / Utilización. No confundamos el tema con la Licencia de Apertura, que es otro expdte independiente.

    Además, de la lectura del artículo 410.4 el Rglmto LISTA amplia a las D.R. la opción de ciertas obras y usos, ya que literalmente nos dice:
    4. Una vez otorgado el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación podrán realizarse las obras de conservación, las obras de reforma y las de adecuación de las edificaciones para las actividades que en las mismas se desarrollan, así como la implantación de otros usos y actividades que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística. Estas obras están sujetas a licencia, salvo que constituyan actuaciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto conforme a la legislación vigente, en cuyo caso estarán sometidas a declaración responsable.

    Entonces, ¡¡¡¡ sácame de la duda Gumersindo !!!!. ¿Porqué no aparece en la LISTA ni en el Rglmto LISTA que una edificación con el Reconocimiento de A.F.O. NO PUEDE TENER ACCESO A LA LICENCIA DE OCUPACIÓN / UTILIZACIÓN tal como ponía el DL 3/2019 ?

    • GF Arquitectos
      17 abril, 2023 - 14:00

      Hola Tomás,

      Disculpa de nuevo por mi tardanza. Esta es mi opinión sobre lo que preguntas:

      Primero déjame que reflexione que mientras la situación legal de fuera de ordenación regula una transitoriedad con vocación de extinción para su adaptación al nuevo instrumento aprobado, el AFO lo que pretende es consolidar lo existente para solucionar el problema de las construcciones irregu-lares en Andalucía. Es decir, pese a la similitud de nombres, regulan construcciones y usos existen-tes con perspectivas opuestas: la extinción para los FO y la consolidación para los AFO.

      En ambos casos, en el momento inicial (aprobación de un nuevo instrumento para los FO o pasados los 6 años para los AFO) se reconoce no sólo la construcción o materialidad sino el uso que en ese momento se le esté dando al edificio. Es decir, para seguir albergando el uso existente, no es nece-saria una licencia de ocupación para el uso residencial, ni una licencia de utilización para otros usos. Por eso, tras la entrada en vigor de un nuevo instrumento que deje un edificio FO o tras la declara-ción de AFO, no es necesaria licencia de ocupación o utilización. De hecho, el RLISTA evidencia lo expuesto cuando exige para el DAFO acreditar “que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina”, sin las cuales no cabría su ocupación o utilización (405.b RLISTA).

      Dicho esto, aunque entiendo que es innecesaria en el momento de la declaración, no veo impedi-mento para que alguien la solicite (Art. 291.f RLISTA). Si bien, en el caso del AFO, necesitaría pre-viamente la declaración de asimilado a fuera de ordenación.

      Situación distinta es si se pretende modificar o cambiar el uso existente. En ese caso ya sí es nece-sario, además de la licencia para las obras (si es necesario hacer obras y si no es necesario para justificar técnicamente que la edificación es compatible con el nuevo uso o con la modificación del existente), la licencia para la ocupación o utilización tras la modificación o cambio del uso.

      Espero haber sido de ayuda.

  2. Oscar Muñoz
    9 marzo, 2024 - 19:53

    Estimado D. Gumersindo:

    ¡Magnífico artículo el suyo que encontramos buscando información sobre un caso de disciplina urbanística en nuestra finca!
    Se trata de un edificio de 150 viviendas de VPO en manzana cerrada en Madrid, construido en 1997, con un «espacio libre privado de uso colectivo» en el patio central destinado a ajardinamiento y zona de juegos infantil. La ordenanza del Plan parcial correspondiente indica que tales espacios «deberán mantenerse libres de edificación y NO podrán ser ocupados bajo rasante». Sin embargo, una parte de los vecinos han promovido la construcción de una piscina (con su cuarto de depuración) en ese espacio, ocupándolo lógicamente bajo rasante. Lo sorprendente es que han conseguido para ello una licencia del Ayuntamiento de Madrid y han comenzado las obras. Ahora, nos damos cuenta, según su artículo, que dicha licencia puede ser nula de pleno derecho al contravenir la ordenanza urbanística que era de aplicación a la parcela. ¿Estamos en lo cierto? ¿Podemos instar al Ayuntamiento a que declare de oficio la nulidad de la licencia y obligue a los promotores a cesar la obra y restituir el espacio a su estado original?

    Muchas gracias de antemano!

    P.D.: Como anécdota, decir que el arquitecto de nuestro edificio fue D. Juan de Ávalos Carballo, hijo de Juan de Ávalos García-Taborda, el escultor del Valle de los Caídos.

  3. Hola de nuevo, D. Gumersindo:

    Siguiendo con el mensaje anterior de la piscina, el pasado 24 de mayo, desde la Dirección General de la Edificación del Ayuntamiento de Madrid, se nos instó por email a presentar una solicitud de revisión de licencia a través de registro electrónico, después de que nuestro email al concejal José Antonio Martínez Páramo llegara a la DGE y presumiblemente a su máximo responsable, el Delegado de Urbanismo, Borja Carabante.

    Pues bien, presentamos esa solicitud y hace poco recibimos la notificación de que la inadmiten a trámite. Y lo hacen respondiendo con legalismos y formalismos absurdos; en esencia, porque, según ellos, ya impugnamos la licencia (alegaciones y recurso de reposición), se desestimaron esos recursos y no fuimos al contencioso-administrativo. Pero NO entran en absoluto en el fondo del asunto: si la construcción de la piscina y sus anexos bajo rasante en el espacio libre de la finca contraviene las propias ordenanzas del Ayuntamiento de Madrid aplicables a nuestra parcela. Lo cual nos hace pensar que estamos ante una licencia ilegal encubierta por el procedimiento administrativo. Apariencia de legalidad sin verdadera legalidad.

    Eso sí, nos dicen que contra esa resolución de inadmisión podemos ir al contencioso-administrativo.

    Siempre esa cínica respuesta administrativa que obliga al ciudadano a luchar contra la Administración en inferioridad de condiciones. Somos un grupo de gente que ya pasamos casi todos de los 60 y no tenemos ni fuerzas, ni moral, ni dinero para meternos en un pleito con la Administración. Y con eso cuentan y de eso se aprovechan…

    Me pregunto si sería posible denunciar este tema a través de la Fiscalía Anticorrupción u otra fiscalía para que ellos determinen si se ha cometido alguna ilegalidad o se ha prevaricado en este asunto, dado lo escandaloso que a simple vista nos parece.

    Un saludo!

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