LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA II: ELEVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES.
Una vez vistos los conceptos básicos sobre la servidumbre de medianería en el artículo anterior1, en éste, vamos a complicar un poco más las cosas, analizando los distintos escenarios que se dan cuando los propietarios deciden elevar sus edificaciones más de una planta:
Muro o pared propia. Si B ha construido una edificación con los muros en su propiedad, y su vecino A edifica posteriormente, éste podrá utilizar el muro de B como cerramiento sin cargar la estructura en él, por lo que no necesitará llegar a acuerdo alguno con B. Eso sí, si algún día B demuele su edificación, la de A quedará carente de este cerramiento lateral del que se aprovechó, y se verá obligado a construirlo en su propiedad.
Si con el paso del tiempo se diluye el límite de la propiedad entre ambas fincas, al no existir cargas sobre este muro por el lado de A, éste tendrá la presunción de pared propia de B, tal y como fue concebido. Según el Código Civil (Art. 573), las viguetas apoyando sólo en una de las caras del muro, supone un signo a favor de considerar ese muro como propio, mientras que si las viguetas cargan por ambas caras, entonces el muro tendrá la presunción de muro medianero.
Supongamos que B llega a un acuerdo con A y permite que carguen sus vigas sobre su muro. Si con el paso del tiempo no queda constancia de este acuerdo y se diluye el límite de propiedad, los signos aparentes atribuirán erróneamente a este muro la condición de medianero, perdiendo la condición de pared propia.
Muros doblados. Si dos vecinos han construido cada uno un muro en su propiedad, cuando decidan construir más plantas, lo normal es que sigan recreciendo su edificación sobre sus propios muros.
Pero también son posibles más variantes:
Variante1. Que decidan construir un muro a medias sobre los muros doblados, teniendo éste por tanto la condición de medianero sólo desde planta primera.
Variante 2. Que el muro doblado de planta, voluntariamente también quieran convertirlo en medianero, trabándolo para darle mayor estabilidad.
En ambos casos, si con el paso del tiempo se desvanecen los acuerdos, el muro se considerará medianero desde planta baja por los signos externos (cargas a ambos lados del muro), salvo que unas catas demuestren la condición de muro doblado en la variante 1.
Variante 3. Si sólo B remonta una planta sobre su propio muro, y posteriormente su vecino A lo utiliza sólo como cerramiento sin cargar y sin permiso alguno, estaríamos en el mismo caso que el visto en el caso de pared propia (Dibujo 1), solo que una planta por encima:
En este caso los signos externos en contra de la servidumbre de medianería serían claros desde planta primera, pero en planta baja habría que demostrar mediante catas que es un muro doblado para que con el paso del tiempo no se considere medianero.
Variante 4. Igualmente, que en el caso de pared propia visto en el Dibujo 2, puede que A llegue a un acuerdo con B, y éste permita que A cargue sus forjados sobre el muro:
Con el paso del tiempo, si se diluyen los acuerdos y el límite de propiedad, es posible que tanto el muro doblado de planta baja como el propio de planta primera pasen a considerarse medianeros por los signos externos, aunque ninguno lo sea realmente.
Muro medianero. Supongamos ahora dos edificaciones con la misma altura que comparten un muro medianero, y uno de los vecinos quiere remontar una planta más. Éste tiene derecho a hacerlo a su costa e indemnizando por los perjuicios que pueda causarle al vecino (Art. 577 CC). Este muro puede apoyarse sobre el inferior en todo su espesor, o hacerlo solo en parte, es irrelevante. Lo que sí tiene desde el punto común de elevación la consideración de pared propia. Si en el futuro, el vecino quiere remontar también su edificación, tendrá derecho a utilizar este muro, pero abonando al vecino el coste que incurrió en su día al construirlo.
Cabría la posibilidad de que B haya recrecido el muro utilizando sólo como base la mitad del muro, y el vecino A, al recrecer el suyo prefiera hacer lo mismo, con lo que pasarían a tener ambos la consideración de pared propia (muro doblado). Con el paso del tiempo, es posible que se desconozca este origen, y por los signos externos se terminen considerando un único muro medianero, salvo que una cata demuestre lo contrario. En este caso tanto A como B podrán utilizar su pared propia como muro de carga o solo de cerramiento.
Hasta aquí hemos vistos las relaciones de vecindad respecto los muros divisorios entre edificaciones de una y dos alturas, siendo suficiente para comprender el fenómeno aunque nos encontremos con edificios de más plantas.
En un próximo artículo profundizaré en algunos de los signos externos a favor y en contra de la servidumbre de medianería.
Cádiz, 5 de octubre de 2018.
Gumersindo Fernández Reyes
Abreviaciones utilizadas en los dibujos:
L.P. Límite de propiedad.
M.M. Muro medianero.
P.C.E. Punto común de elevación.
Nota 1. Referencia al artículo escrito el 7 de septiembre de 2018, titulado “La servidumbre de medianería I: Conceptos básicos” (https://gumersindofernandez.com/blog/2018/09/07/la-servidumbre-de-medianeria-i-conceptos-basicos/).
Francisco González
29 septiembre, 2019 - 11:37
Enhorabuena por las dos publicaciones sobre medianerías. Me parecen excelentes y muy completos.
Quisiera saber su opinión sobre la siguiente cuestión:
He adquirido una parcela con calificación de suelo urbano, en una zona reparcelada y urbanizada. Linda con tres parcelas y con el vial, en ninguna de las parcelas se ha construido, no están amojonadas ni hay valla alguna. Yo pretendo vallar la mia y no puedo contactar con los demás propietarios.
La primera duda es si es correcto que amojone yo con las medidas obtenidas del Catastro para evitar el costo de que un topógrafo marque en las coordenadas del propio catastro y que se recojen en la escritura de propiedad.
La segunda si puedo situar la valla o el muro, según convenga, en los linderos (medianeras) sin que tenga la aceptación de los propietarios de las otras parcelas.
Muchas gracias.
Francisco González
29 septiembre, 2019 - 11:39
Excelentes las publicaciones. Enhorabuena.
Nacho
2 junio, 2021 - 08:55
Buenos días, mi pregunta, si hay un solo muro entre dos fincas pero el terreno de uno de ellos está sobre elevado 1,50 m respecto al otro y por lo tanto soporta el peso de las tierras a quien pertenece la propiedad del muro? Gracias
Javier
4 junio, 2021 - 06:07
Qué bien explicado! Enhorabuena y muchas gracias.
Me gustaría consultar un caso particular. Se trata de dos edificaciones contiguas (desconozco si el origen es muro medianero o pared doblada); ambas divididas en propiedad horizontal. Uno de los edificios se eleva dos plantas más que el otro (la normativa urbanística actual en este momento no permite su elevación hasta igualar). Dentro de los límites del edificio más alto y cerrado por uno de sus lados por la pared medianera, existe un patio de luces de dimensiones reducidas (1,5m x 3m aprox). Aprovechando que vamos a hacer obras de mantenimiento en dicho patio, quiero proponer a mi comunidad el derribo de la parte de muro que está por encima del punto de elevación común a ambos edificios para que el patio reciba una iluminación y ventilación más adecuada. 1- Debemos solicitar permiso a la comunidad del edificio contiguo? 2- Sabrías qué cantidad de votos de mi comunidad son necesarios para que se autorice mi petición? 3- En caso de dificultad técnica, al menos me gustaría conseguir abrir huecos a modo de celosía, cambiaría esto el planteamiento en cuanto a la necesidad de permisos de las comunidades? Muchisimas gracias de antemano:)
Ana Fernández
6 diciembre, 2021 - 15:39
Buenas tardes,
He leído sus artículos y buscaba si había el referente a las servidumbre en caso de ventanas.
Tengo una casa. La casa de al lado ha subido un piso y ha hecho una ventana ( había una muy pequeña antigua y ésta la ha reformado ) Yo voy ha subir también un piso mi casa por lo que al subirla taparé su ventana. Ni la pequeña que había ni la nueva que han hecho, tenían permiso expreso mío. ¿ puedo tapársela al subir mi casa?
Gracias
Aday
11 febrero, 2022 - 11:03
Hola, mi vecino no tiene pared propia solo tiene los pilares y mi pared de un lateral de la casa le valio como cerramiento pero la pared es mia no es medianera esta construida en mi parcela el no tiene por esa cara su propia pared y a mi no me interesa ya que tenga mis bloques por su cara que puedo reclamar y que no a mi me interesa que el ponga su pared y no toque la mía
Aday
11 febrero, 2022 - 11:10
Hola mi vecino no tiene pared propia si no la de mi casa un lateral que le valió como cerramiento a él para ahorrarse poner bloques solo tiene los pilares que le puedo reclamar por que esa cara de la pared es mia propia no es medianera ya no me interesa que tenga mi pared y que el haga la suya
Susana Jiménez del Río
18 octubre, 2022 - 08:37
Buenos días,
¡Enhorabuena! Soy una compañera abogada de Madrid, que no suele llevar estos temas y me han encargado uno (no sé muy bien cómo afrontarlo), pero me ha ayudado mucho leerte. En mi caso es un muro entre parcelas, y uno ha decidido ejecutar un muro de más de 5 metros (si unes muro y valla), ¡una barbaridad!
De nuevo, gracias por compartir tu experiencia.
Un saludo
carlos pérez pérez
30 agosto, 2023 - 18:14
buenas tardes. mi vecino tiene desde la compra de la obra 2 plantas + tejado a dos aguas. yo sin embargo adquirí la vivienda continua que tiene 2 plantas( idénticas al vecino) + una tercera planta de azotea visitable plana con castillete para la salida. la azotea está rodeada de un muro de 1’20 metros de altura. el vecino ha fijado el mastil de su antena en la superficie medianera correspondiente a la azotea. esto es legal? puedo obligarle a quitarla?