LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMO MODELO DE GOBERNANZA DE MUNICIPIOS

La incoherencia de tratar lo público y lo comunitario de manera distinta. Es un fenómeno curioso cómo muchas personas defensoras de la socialdemocracia como sistema de organización política y de administración de los recursos públicos, cambian diametralmente de posición cuando se integran en una Comunidad de Propietarios. Estas actitudes incoherentes conviven por la distinta apreciación que hacen de lo comunitario y lo público. Los dos umbrales en los que se percibe este cambio de actitud, son el portal de nuestro edificio, que separa lo público de lo comunitario¹ y la puerta de nuestra casa, que separa lo comunitario de lo privado¹. Comencemos indicando algunos de los factores que influyen en este cambio de percepción:

– La educación y su influencia en el sentimiento de propiedad. Solemos sentirnos copropietarios del portal, las escaleras, el patio, etc., pero en cuanto salimos a la vía pública, este sentimiento se diluye y desaparece, sin reparar que pertenecemos a otra comunidad más grande que sostenemos con nuestros impuestos. Es natural que nos preocupemos más de lo propio que de lo ajeno, así que mientras percibamos lo público como algo que no es de nadie, o que pertenece a un distante ente público, sólo mediante la educación se podrá modificar este comportamiento.

– La escala. Cuanto mayor es el tamaño de la comunidad y el número de comuneros, las zonas comunes se perciben progresivamente como más ajenas. Incluso en una urbanización privada o en un edificio de cientos de viviendas empezamos a sentir las zonas de comunicaciones interiores con la misma ajenidad que lo público.

– La proximidad. Es lógico que nos preocupe más el estado de conservación y mantenimiento de nuestro rellano, que el de tres plantas más arriba, pues frente a un eventual incidente no nos afectaría directamente.

Mientras que la escala y la proximidad son factores muy humanos vinculados a que nuestra capacidad de preocupación y atención es finita, la educación debe influir en que seamos capaces de sentir como propia la plazoleta de nuestra calle. Pero no nos sentimos responsables, pues “el benefactor Estado del Bienestar se encargará”, y al contrario de lo previsto, la prevalencia de lo público como paradigma de progreso social frente a lo privado o lo comunitario¹, hace que nos despreocupemos, generando desapego hacia lo público e incoherencias a la hora de gestionarlo. De ahí mi interés por analizar el modelo de gobernanza de las Comunidades de Propietarios² frente a los actuales sistemas de gestión y planificación de los municipios, y ver si es extrapolable.

Para ello, vamos a analizar sus órganos de gobierno, sus normas, su presupuesto de gastos y su sistema impositivo, haciendo especial hincapié en las diferencias respecto el sistema de gobernanza actual. Y veremos cómo lo que es natural y nadie cuestiona para regir las Comunidades de Propietarios, sería percibido como políticamente incorrecto en un ámbito municipal.

Los órganos de gobierno. La Junta de Propietarios es el órgano de gobierno soberano de una Comunidad de Propietarios, es la que toma todas las decisiones, siendo los cargos electos por esta asamblea los ejecutores de su voluntad. La Junta de Gobierno está compuesta por todos los propietarios de la comunidad, que podrán participar en las propuestas y deliberaciones que en ella se traten para que sean objeto de votación.

Esencialmente corresponde a la Junta de Propietarios³:

– Nombrar o remover cada año a los miembros del resto de órganos de gobierno (Presidente, Vicepresidente, Secretario y Administrador).

– Aprobar los presupuestos de gastos e ingresos anuales.

– Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras necesarias o de mejoras de la comunidad.

– Aprobar o reformar los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior por el que se rigen.

– Conocer y decidir sobre cualquier otro asunto de interés general para la Comunidad.

Para la aprobación de los asuntos de la Junta, todos los comuneros podrán votar con las siguientes particularidades:

– No podrán votar los comuneros que no estén al corriente del pago de sus cuotas.

– Según la importancia del asunto a tratar se exigirá unanimidad, mayoría simple y mayoría especial⁴.

– Las mayorías de votos exigidas para la aprobación de acuerdos,  tienen que ir  acompañadas de una mayoría de las cuotas de participación de los votantes. Es decir, no todos los votos son iguales.

– Los votos de los comuneros ausentes, y que no han mostrado su discrepancia en un plazo determinado, se consideran favorables, incentivando de esta manera qué estén presentes.

La Junta de Gobierno se reúne al menos una vez al año, pudiendo el Presidente o los propietarios convocarla más a menudo si es necesario⁵.

La función del Presidente⁶ está limitada a representar a la Comunidad y a ejecutar los acuerdos por ella adoptada. Las labores del Secretario⁶ son las labores administrativas propias de cualquier organización: realizar las citaciones, redactar las actas, emitir certificados, etc.

Por último vamos a hacer referencia a la figura del Administrador⁶, que es el único cargo que puede no ser ejercido por un comunero, ya que suele ser encomendado a profesionales o empresas especializadas. Ésta figura se encarga de velar por el buen régimen del edificio y de la comunidad, asumiendo las labores del Secretario y todas las que le encomiende la Junta para el correcto funcionamiento de todo. Con esta figura las Comunidades se permiten tener un asesor cualificado y limitarse a la toma de decisiones, sirviendo de apoyo al Presidente en la ejecución de los acuerdos adoptados.

Las normas que rigen la Comunidad de Propietarios: Estatutos y Reglamento de Régimen Interior. Dentro del marco legislativo que supone el Código Civil y le Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), las Comunidades se rigen por sus Estatutos y Reglamentos de Régimen Interior. Ambas regulaciones pueden ser modificadas por la Comunidad, exigiéndose unanimidad para cambiar los Estatutos y mayoría para el Reglamento.

La rigidez que supone la unanimidad para la modificación de los Estatutos, es compensada con el entorno de seguridad jurídica que proporciona, ya que la compra de un inmueble es una compra a largo plazo que necesita estabilidad.

Otro aspecto destacable es la libertad de adhesión, pues si no me gustan las normas de una Comunidad de Propietarios determinada, nadie me obliga a comprar un inmueble ahí.

Control del gasto: el presupuesto de la Comunidad. La confección de los presupuestos de una Comunidad parten de una estimación de los gastos necesarios para su mantenimiento y funcionamiento: limpieza, jardinería, personal⁷, mantenimiento de las instalaciones, mantenimiento del edificio, seguros, etc. Es un presupuesto claro y comprensible por todos los comuneros, normalmente ajustado al máximo y sin concesiones al despilfarro. Además, los comuneros son los primeros en advertir si cualquier servicio de los contratados no se ajusta a lo requerido, exigiendo su cumplimiento o  suspensión.

Estos presupuestos y sus modificaciones se someten todos los años a su aprobación democrática en la Junta de Propietarios, pudiendo los comuneros proponer intervenciones y mejoras en el edificio que tendrán que ser aprobadas con distintas mayorías en función de su naturaleza y alcance, yendo desde mayorías simples hasta la unanimidad⁴.

Si algún comunero propone realizar nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad del inmueble, y éstas son aprobadas por mayoría, los disidentes no tendrán que abonar la parte que les corresponda, pero tampoco se podrán beneficiar de ellas. Si en el futuro deciden hacerlo tendrán que abonarlo actualizado las cantidades con el interés legal del dinero. Dicho de otro modo, este sistema permite no sólo no estar de acuerdo con lo que diga la mayoría sino no asumir el coste de sus decisiones.

Por ejemplo, si en una comunidad deciden hacer un gimnasio o una piscina y se aprueba, los disidentes no tendrán que hacer frente a los gastos, pero tampoco podrán disfrutarla. Desaparece el principio de solidaridad ilimitada frente a determinados gastos e inversiones.

Podemos concluir que es un presupuesto comprensible, trasparente, próximo y participativo.

Sistema impositivo: aproximación al pago por uso. Los ingresos previstos vienen de las cuotas que han de pagar los comuneros en función de una cuota de participación. Esta cuota de participación se calcula generalmente en función de la superficie útil de cada inmueble, es decir, a mayor superficie más cuota. Esta forma de calcular la cuota tiene una doble explicación:

– La  primera es que si un departamento es más grande, supuestamente tiene más parte proporcional de cimentación, estructura, instalaciones, fachada, etc. y para hacer  frente a gastos relacionados con el mantenimiento de estos elementos parece lógico aportar más.

– La segunda es una aproximación al pago por uso, ya que se presupone que cuanto más grande es una vivienda, hay más habitantes y  van a hacer más gasto de las zonas comunes, por lo que frente a esta presunción parece lógico que aporten proporcionalmente a los gastos de limpieza, electricidad, mantenimiento del ascensor, etc.

Es decir, el sistema impositivo de una Comunidad de Propietarios es proporcional al uso que cada departamento haga de los servicios y zonas comunes, y a la parte proporcional que le corresponda de mantenimiento y reparación de los elementos comunes en función de su tamaño. Si aplicásemos los principios impositivos que defiende la socialdemocracia, cada propietario tendría que pagar proporcionalmente en función de sus ingresos y en función del precio de su inmueble. Es decir lo que es válido puertas a dentro en una comunidad no es válido una vez que pisamos la calle.

Volviendo al ejemplo de la piscina, si ésta es de una comunidad de propietarios, la pagaremos en función del uso que vayamos a hacer de ella, e incluso podemos negarnos a contribuir a su construcción si no la vamos a utilizar. Pero si esta piscina es municipal, entonces estoy obligado a contribuir la use o no, y además en función de mi sueldo, ¿no es contradictorio?

Urbanizaciones y complejos inmobiliarios: comunidades tan grandes como municipios. Cuando varios edificios constituidos en Comunidades de Propietarios comparten elementos como pueden ser calles, equipamientos o servicios, se convierten en Agrupaciones de Comunidades de Propietarios⁸. Para gestionarlas se forma una Junta de Propietarios cuyos componentes son los presidentes de las distintas Comunidades de Propietarios que forman tal agrupación. La competencia y alcance de las decisiones de estas Juntas se limitan a los viales, instalaciones, equipamientos y servicios comunes a las distintas comunidades, sin poder menoscabar las facultades de los órganos de gobiernos de las mismas.

Las urbanizaciones por otro lado son Comunidades de Propietarios de viviendas aisladas, cuyos elementos comunes son las calles y plazas, así como los equipamientos que compartan.  Esta tipología también puede hibridarse con los complejos inmobiliarios.

La dimensión de estas urbanizaciones y complejos inmobiliarios, son asimilables a las de pequeños municipios o barrios de ciudades más grandes, siendo totalmente operativas para autogestionarse sin necesidad de los gobiernos municipales.

Una aglomeración urbana puede ser subdividida en complejos inmobiliarios, haciéndose cada uno de ellos cargo de las infraestructuras y equipamientos locales, mientras que a su vez pueden constituirse en mancomunidades de complejos inmobiliarios para gestionar los equipamientos generales.

Estas asociaciones de comunidades podrían hacerse cargo de la mayoría de las competencias que tienen los municipios relacionadas con las infraestructuras y equipamientos: mantenimiento, abastecimiento, recogidas de basuras, equipamientos deportivos, etc. No habría necesidad de revertir la titularidad pública de calles y equipamientos, sino asignarlos a complejos inmobiliarios para su gestión.

Al igual que en una comunidad, habrá decisiones que en función de su alcance tengan que ser aprobadas por unanimidad u otro tipo de mayorías cualificadas, e incluso habrá decisiones de tal calado que sea necesario hacer referéndum entre todos los propietarios. Permaneciendo el criterio expuesto de que si no son estrictamente necesarias para el funcionamiento de la ciudad, habrá quien se niegue a contribuir a ellas, siempre que se puedan excluir de su uso.

Si este sistema de gobernanza propuesto conviviera con el actual, sería necesario detraer del presupuesto municipal los gastos de las que ya se hacen cargo las mancomunidades, adelgazando también la Administración y empresas públicas que se dedican a gestionar este presupuesto.

Conclusiones. Siendo consciente de las dificultades de implantar este sistema de gobierno en la ciudad existente, voy a enumerar las que para mí son las ventajas de organizarlas con los criterios que rigen las comunidades de propietarios, sirviéndonos de marco director al que deberíamos aproximarnos:

– Gestión despolitizada y en manos privadas.

– Eliminación de los monopolios de empresas de servicios públicos como las de recogida de basura y sus recurrentes “huelgas chantaje”.

– Mayor apego a las zonas de uso público, ya que la unidad básica es una comunidad no muy grande en la que estos elementos se sienten como propios, por proximidad, por escala y por tomar consciencia de que se está aportando directamente a su mantenimiento.

-Todos participan en la toma de decisiones a través de la Junta de Propietarios, existiendo distintos tipos de mayorías en función del alcance del asunto a aprobar. Se reúne al menos una vez al año, pudiendo los comuneros o el presidente convocarla con más frecuencia.

– Las votaciones que se desarrollan en las Juntas de Propietarios son para aprobar acuerdos y no para elegir gobernantes.

– Los cargos electos se limitan a representar y a ejecutar el mandato salido de las votaciones de la Junta de Propietarios. No es que estén obligados a cumplir un “programa electoral”, es que el programa se lo dicta la Junta de Gobierno. La duración de los cargos es anual, pudiendo en este plazo ratificarlos o removerlos sin necesidad de esperar más tiempo.

– No todos los votos son iguales, debiendo cumplirse la doble mayoría de votos y cuotas. Aunque parezca políticamente incorrecto, es el criterio razonable en cualquier otro ámbito, como en cualquier sociedad donde los mayores accionistas tienen mayor capacidad de decisión frente a los minoritarios. Si en un edificio de dos departamentos uno mide 1000 m² y otro 10 m², parece ilógico que tengan la misma capacidad de decisión.

– Quien no está al corriente de sus pagos no decide. Parece lógico que quien no cumple con sus obligaciones “tributarias” pueda decidir qué hacer con el dinero de los demás.

– Los ausentes en las votaciones se consideran que apoyan lo aprobado, desincentivando así la no participación.

– La gestión se pone en manos de profesionales cualificados que son los Administradores, asesorando y evitando salidas de tono de los cargos electos.

– Libertad para decidir y modificar las normas que regulan la Comunidad.

– Estabilidad y seguridad jurídica de los elementos esenciales de la regulación.

– Libre adhesión.

– El  presupuesto de gastos es comprensible, trasparente, próximo, participativo, y sin  concesiones al despilfarro. El dinero público lo sentimos menos nuestro que en una comunidad de propietarios.

– Los que deciden cuánto  y cómo gastar son los comuneros a través de la Junta de Propietarios.

– Gastos muy fiscalizados por la proximidad del vecino a la ejecución del mismo.

– Salvo las mejoras y servicios necesarios para el edificio, los comuneros no están obligados a asumir el coste de mejoras aprobadas por los demás. Esto dota de cierta libertad de actuación frente a las mayorías. Este sistema permite no sólo no estar de acuerdo con lo que diga la mayoría sino no asumir el coste de sus decisiones.

– Desaparece el sistema impositivo de quien más tenga o gane, más paga, pues las aportaciones económicas de los comuneros son proporcionales al uso y participación que cada departamento hace de los servicios y elementos comunes.

– Desaparece el principio de solidaridad impuesta, lo que deja de ser solidaridad.

Espero que este análisis sirva de reflexión.

Cádiz, 13 de julio de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. En este artículo lo comunitario también es propiedad privada, pero pertenece y es utilizado por un grupo de personas.

Nota 2. Este artículo no pretende ser una explicación exhaustiva del funcionamiento de una Comunidad de Propietarios sino un análisis del espíritu que las regula.

Nota 3. Artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal

Nota 4. Artículos 16 y 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal

Nota 5. La Junta de propietarios podrá ser convocada al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere el presidente o lo pidan una cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos un 25% de las cuotas de participación (Art. 16.1 LPH).

Nota 6. Artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal

Nota 7. El personal vinculado a una Comunidad de Propietarios suelen ser porteros, jardineros, guardas de seguridad, etc.

Nota 8. Artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal de Propiedad Horizontal