LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA I: CONCEPTOS BÁSICOS.

Definimos muro o pared medianera como aquel elemento constructivo que separa dos propiedades y que pertenece y sirve por igual a ambos vecinos. La utilidad que estos muros proporcionan a sus copropietarios son dos:

– Servir de muro divisorio exclusivamente.

– O servir además como elemento estructural (muro de carga).

Los muros medianeros surgen como una solución que beneficia económicamente a ambos propietarios de fincas colindantes, ya que costean a medias la construcción del muro y ganan espacio, pues sólo la mitad del muro se cimenta en cada parcela. Que el muro esté construido a caballo entre ambas propiedades, es una de las características indispensables para que exista servidumbre de medianería.

Aunque viene regulada como una servidumbre en el Código Civil, no podemos entenderla exactamente como tal, pues no hay un predio dominante y uno sirviente, sino que se trata de una  servidumbre recíproca en la que ambos predios están en situación de igualdad. Los muros medianeros constituyen una comunidad de bienes especial o un condominio, en el que cada partícula del muro pertenece por igual a ambos propietarios. Este régimen de copropiedad obliga al consentimiento del otro para hacer cualquier acción que altere el muro medianero.

La constitución de la servidumbre de medianería tiene lugar mediante un acto voluntario, expresado bajo la forma de negocio jurídico entre ambos propietarios. El problema surge cuando tal acuerdo no quedó convenientemente documentado o se ha perdido con el paso del tiempo, dificultando determinar si los muros divisorios entre fincas son medianeros o no. En estos casos hay que recurrir a la presunción de medianería y a los signos a favor y en contra, tal y como recoge el Código Civil (art. 572 y 573),  requiriéndose conocimientos técnicos y jurídicos para una investigación cuasi detectivesca.

Son muchos los conflictos que surgen entre predios colindantes por la dificultad de determinar la propiedad de las paredes y muros que los delimitan. Estos muros pueden pertenecer exclusivamente a alguno de los vecinos o ser de propiedad compartida, apareciendo la servidumbre de medianería. Es incluso habitual, que un muro sea de propiedad compartida hasta una altura determinada (muro medianero), y pase a ser propiedad exclusiva de uno de los vecinos a partir del punto común de elevación (pared propia). El punto común de elevación es aquel a partir del cual sólo una de las edificaciones sigue creciendo en altura, por lo que no tiene sentido económico que el vecino cuya edificación no crece, sufrague la mitad de los gastos, pues no se ve beneficiado de la construcción de ese muro ( ver Dibujo 11).

Apoyándome en gráficos, en este artículo pretendo facilitar la comprensión de las distintas situaciones que se pueden dar entre dos vecinos, partiendo del momento en el que adquieren dos parcelas limítrofes en las que no hay nada construido (Dibujo 1)1.

A partir de este momento se pueden dar tres situaciones:

El vecino B,  se ve en la necesidad de cerrar la parcela y construye a su costa un muro divisorio en su propiedad. Cuando su vecino A necesite cerrar su parcela, se encontrará este lindero hecho con un muro que le sirve de división, pero no tendrá derecho a su utilización pues no es de su propiedad (Dibujo 2). Es posible que llegue a un acuerdo con su vecino y éste le permita utilizarlo (para colgar un abrevadero o atar los caballos por ejemplo), pero no tendrá la condición de medianero pues está construido íntegramente en la parcela de B (Dibujo 3).

 

Pero puede pasar que B, por los motivos que sean, quiera su propio muro divisorio en su parcela, construyéndose un muro adosado al de A en su propiedad que le pertenecerá y podrá hacer con él lo que quiera. Tenemos como resultado una pared doblada (Dibujo 4):

Si por el contrario ambos tienen la necesidad de cerrar sus propiedades a la vez, es lógico que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas parcelas que financiarán a medias, llegando a un acuerdo respecto su mantenimiento y régimen de utilización. De todos los ejemplos vistos hasta ahora, sólo en éste, el muro tiene la consideración medianero (Dibujo 5).

Supongamos ahora que el propietario B lo que quiere no es construir una valla, sino un edificio, mientras el otro no. Lo lógico es que lo construya en su propiedad y a su coste (Dibujo 6).

Si más adelante el vecino A quiere construirse un edificio, de nuevo podrán darse tres situaciones:

– Utiliza el muro de A sólo como cerramiento, no como muro de carga, por lo que adosa su construcción “casi” sin hacer uso del muro, para evitar así que B le obligue a llegar un acuerdo con él y a hacerse cargo de los costes que en su día incurrió construyéndolo (Dibujo 7).

 

– Si A pretende utilizar el muro ya construido por B como muro de carga, empotrando sus viguetas en él, y B lo admite, el acuerdo recogerá posiblemente el abono de parte del coste de la construcción y le impondrá unas normas de utilización. Este muro, aunque pueda utilizarlo A, no tendrá la condición de muro medianero, pues está construido íntegramente sobre la propiedad de B. (Dibujo 8).

 

– Si no hay acuerdo entre A y B, y A necesita construir su edificio, entonces tendrá que construir un muro en su propiedad, por lo que nos encontraremos con dos muros paralelos sin trabazón entre ellos (Dibujo 9).

Pero si ambos tienen la necesidad de construir sus edificios a la vez, es posible que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas propiedades que les sirva a ambos, llegando a un acuerdo recíproco de utilización. En este caso si nos encontramos con un muro medianero (Dibujo 10).

Si ocurre que el edificio de A es más bajo que el de B, parece lógico que B abone el exceso de muro, y se encargue del mantenimiento de manera exclusiva de esta elevación. Este recrecido de muro, independientemente de su espesor, tendrá consideración de pared propia de B y no de muro medianero. Es decir, el muro sólo tendrá la consideración de medianero hasta el punto común de elevación (PCE), altura desde la cual pasa a ser pared propia de B (Dibujo 11).

En el siguiente artículo abordaré qué pasa cuando con el paso del tiempo los edificios van ganando altura y quedan en el olvido los acuerdos iniciales que se suscribieron para la utilización de los muros limítrofes de sus propiedades.

Cádiz, 7 de septiembre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1. El límite entre ambas propiedades se representa en todos los dibujos con una línea discontinua y las iniciales L.P.


RECLAMACIONES IV: DILEMA DE LA ASIMETRÍA DE INFORMACIÓN ¿QUIÉN DEBE PROTEGER AL CONSUMIDOR?

En una operación de compra-venta, el vendedor1 conoce exactamente las características del inmueble objeto de transacción pero el comprador no. Salvo que éste sea un experto en la materia, lo habitual es que carezca de los conocimientos técnicos o jurídicos para analizar y verificar sus características y prestaciones (solidez, aislamiento, calidad de las instalaciones, bondad de los estatutos de la comunidad, etc.).

Esta situación de asimetría de la información que ambas partes tienen sobre el bien ofertado es habitual en cualquier compraventa2 y 3, y supone un dilema para los compradores a la hora de tomar una decisión.

Identificado el problema, veamos las soluciones que desde el sector público o el privado se instrumentan para proporcionar tranquilidad al consumidor4, y cuáles, en mi opinión son las que deberían prevalecer:

¿CÓMO NOS PROTEGE EL SECTOR PÚBLICO?

Unas de las múltiples promesas que ofrece el “Estado de bienestar” es proteger al consumidor5 presumiendo su incapacidad de defenderse por sí mismo e identificándolo como la parte débil frente a los empresarios. En el momento que asumimos esas premisas, nuestros gobernantes se erigen como la solución, que no es otra que intervenir el sector mediante regulaciones y controles. Sin ánimo de ser exhaustivo, estas son:

Regulación de los requisitos y prestaciones mínimas que han de cumplir los edificios. La Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) “con el fin de garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad”, establece unos requisitos básicos que han de cumplir las edificaciones, relativos a la funcionalidad, la seguridad y la habitabilidad6. Estos requisitos son desarrollados y detallados en el Código Técnico de la Edificación7.

Además, los edificios vinculados a determinados usos como el hospedaje, los espectáculos, la restauración, la sanidad, etc., tienen que cumplir con una normativa sectorial, que suele cambiar de una comunidad autónoma a otra.

Para finalizar, también desde los Planes Generales de Ordenación Urbanística o desde las Ordenanzas Municipales, se regulan las condiciones que han de cumplir los edificios. Estas regulaciones, además del control de los parámetros urbanísticos (usos admisibles, alineaciones, ocupación, edificabilidad o alturas), entran a regular la distribución interior de los distintos usos, los tamaños de patios, las condiciones de habitabilidad, salubridad, etc.

Regulación de los requisitos mínimos y estándares de calidad que han de cumplir los productos, equipos y materiales empleados en la edificación. Tanto los productos como equipos y materiales de construcción que se incorporen con carácter permanente a los edificios construidos en España (y en la Comunidad Económica Europea), en función de su uso previsto, llevarán el marcado CE8. El marcado CE es el proceso mediante el cual el fabricante/importador informa a los usuarios y autoridades competentes de que el equipo comercializado cumple con la legislación obligatoria en materia de requisitos esenciales. Esta regulación obligatoria abarca las innumerables normativas que les afecta y las regula exhaustivamente: equipos e instalaciones eléctricas, de contra incendios, ascensores, cualquier material de construcción, ventanas, instalaciones de telecomunicaciones, antenas…

Regulación de los agentes que pueden intervenir en el sector inmobiliario. Otra herramienta que tiene el Estado es no permitir actuar en el proceso edificatorio a agentes que no tengan una formación certificada oficialmente. Así, en función de la formación que ha recibido un técnico, éste podrá proyectar y dirigir distintos tipos de edificios. El régimen de competencias persigue la seguridad del consumidor y usuario, previendo que alguien sin titulación o con una titulación inadecuada no pueda hacer determinados trabajos porque supondría un peligro. El control de que los técnicos tienen la titulación oficial adecuada lo hacen los Ayuntamientos en el procedimiento de concesión de licencia y los colegios profesionales a través de los visados.

Regulación de la publicidad. Independientemente de las  disposiciones legales9 que rigen cómo ha de ser la publicidad en general,  son las Comunidades Autónomas las que regulan la información comercial que obligatoriamente se debe poner a disposición del comprador o arrendador de una vivienda10. Estas normas dotan a la información publicitaria de carácter contractual. Desde el ámbito de la disciplina urbanística se tipifica como infracción publicitar edificios que incumplan la normativa urbanística11.

Regulación de la capacidad de defensa de los consumidores y usuarios: garantías y seguros obligatorios. En los artículos anteriores12 ya hemos hablado extensamente de las reclamaciones que el comprador puede poner por los distintos tipos de daños aparecidos en un inmueble y por los perjuicios sufridos, amparados por la legislación de protección al consumidor13. Además de la posibilidad de reclamar, también se han descrito las distintas garantías y seguros obligatorios que por ley han de suscribir los agentes intervinientes, entre los que además de proteger frente a los daños sufridos, también está el de afianzamiento de las cantidades abonadas a cuenta14 por un comprador sobre planos.

Controles: Parte de la regulación a la que hemos hecho referencia es controlada por la Administración preventivamente mediante autorizaciones previas, o posteriormente mediante controles e inspecciones. Entre las autorizaciones previas más conocidas están las licencias de obra y las de apertura, pero hay muchas más dependiendo del tipo de edificio y de la normativa de aplicación (autorizaciones previas de la normativa sectorial). Los visados obligatorios de los colegios profesionales también son controles previos a los proyectos técnicos y otros documentos que precisan de la intervención de técnicos colegiados.

¿CÓMO SE PROTEGE EL CONSUMIDOR POR SÍ MISMO?

No siempre ha existido un Estado protector, ¿estábamos indefensos entonces? No, no sólo no estábamos indefensos, sino que el mercado había articulado un sistema de protección más eficiente que el del sector público, y algo muy importante, nos hacía responsables de nuestras decisiones de compra, no bajando la guardia frente a los vendedores. A continuación os detallo algunos de los principales sistemas que empresarios y consumidores utilizaban para hacer transacciones con total confianza:

Reputación. Todos sabemos lo que es, lo difícil que es conseguirla y lo fácil que es perderla. Es el bien más preciado que debe conservar una empresa o profesional y se adquiere ofreciendo bienes y servicios de buena calidad, con una buena imagen y una impecable atención al cliente. La buena reputación podría sustituir, por sí sola, todos los mecanismos con los que nos protege el sector público. La forma más común de extender la reputación de un profesional o empresario es el boca a boca, aunque hoy día internet y las redes sociales nos permiten conocer la reputación de empresas aunque estén lejos de nuestro entorno.

Garantías y seguros voluntarios. Si desconocemos la reputación de un empresario o profesional, o pese a ella necesitamos más seguridad, ésta se puede suplir o apuntalar con garantías o seguros voluntarios que nos protejan frente a cualquier daño o perjuicio. Igual que hay fabricantes de automóviles que ofrecen 7 años de garantía para sus vehículos, otros de mayor reputación  la limitan a un período inferior.

Los contratos. Un contrato con un clausulado adecuado, recoge las medidas de resarcimiento cuando hay problemas o incumplimientos. Es otra de las herramientas con la que cuenta el sector privado para garantizar una correcta compraventa. En los contratos se pueden recoger muchas de las medidas que hemos expuesto en este apartado (seguros, garantías, controles, certificados…).

Certificaciones o sellos de calidad del vendedor o de los productos. Los empresarios, los profesionales, y los fabricantes de materiales y equipos, pueden obtener sellos de calidad privados que certifiquen y controlen la calidad de sus productos o servicios. Los consumidores también pueden contratar los servicios de técnicos o empresas para que certifiquen y controlen la calidad de lo que compran. Estos servicios de certificación y control los ofrecen distintos tipos empresas entre las que se encuentran los laboratorios, las entidades de control de calidad, las tasadoras o los organismos de control técnico (OCT). Como ejemplo de estos controles privados tenemos las empresas tasadoras y de Project Monitoring que trabajan para las entidades financieras, o los Organismos de Control Técnico que trabajan para las empresas aseguradoras.

Registros o asociaciones autorregulados. Los empresarios y profesionales pueden voluntariamente formar parte de registros o asociaciones, en las que se obliga al cumplimiento de una regulación y código deontológico propio. La pertenencia a ellos proyecta al consumidor una forma de actuar que está alineada con los intereses del mismo. A veces, estas asociaciones también ofrecen garantías o seguros adicionales a los clientes que contraten con ellas.

Publicidad e información. Mediante la publicidad los empresarios y profesionales ponen a disposición de los consumidores información de los productos que ofrecen, donde se explican y detallan las prestaciones y memorias de calidades de los inmuebles. La disponibilidad de una adecuada información, facilita la toma de decisiones de los consumidores, protegiéndoles de compras a ciegas.

CONCLUSIONES.

Como hemos visto, sin la necesidad de la intervención del sector público existen mecanismos para que los consumidores tengan garantías a la hora de adquirir un inmueble. Todas las medidas que instrumenta el sector privado tienen un coste que voluntariamente asumiremos o no, en función de la confiabilidad que nos proporcione el vendedor o el producto.

Por el contrario las medidas que instrumenta el sector público tienen un coste impuesto sobre la edificación que no sólo se limita al edificio en sí, sino al aparato administrativo que regula, controla, inspecciona y sanciona, y que obligatoriamente paga el consumidor final, independientemente de que las exija o no.

Además del coste, otros son los inconvenientes del exceso de legislación que supone la protección del consumidor por parte del Estado. Uno es el enorme esfuerzo que los distintos intervinientes hacen por cumplir todas las regulaciones, lo que no implica que obtengan por ello un mejor producto de cara al cliente. Además, el encarecimiento que supone el cumplimiento de determinadas legislaciones, que por genéricas, obsoletas u otros motivos, no sirven para nada, inviabilizan determinadas promociones. Por último, la rigidez de muchas de ellas  supone un freno a la innovación.

Por todo esto, si hay dos formas de conseguir un mismo objetivo, siempre me decantaré por las soluciones que libremente hayan articulado empresarios y consumidores, que son quienes en cada momento tienen la información de lo que pasa en el mercado. Y aunque parezca contra-intuitivo, cuanta menor protección se establezca por parte de las Administraciones Públicas, mejor. Nos debemos enfrentar a cualquier compra como si estuviésemos solos el mundo y poner los medios para que sea un éxito, de manera responsable y perdiendo la candidez infantil con la que abordamos determinadas adquisiciones por pensarnos protegidos por “papá Estado”.

Cuanto más confiemos en la Administración y en nuestros gobernantes, más crecerá su capacidad de interferir en nuestras vidas, perdiendo libertad y  control de nuestro futuro.

Cádiz, 2 de febrero de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. A efectos del artículo entendemos por vendedor al promotor o promotor-constructor, bajo cuyos criterios se ha construido el inmueble, independientemente de los medios que utilice para su comercialización.

Nota 2. En la venta de inmuebles de segunda mano entre particulares, también existe asimetría de la información entre ambas partes. El vendedor-propietario, aunque no tenga conocimientos técnicos, sí conoce las prestaciones que tiene el inmueble le ha ofrecido como usuario.

Nota 3. La asimetría de la información en un proceso de compra-venta no es exclusiva del sector inmobiliario, sino que es un problema común a cualquier transacción. En este artículo hablamos del caso particular de la adquisición de inmuebles.

Nota 4. Identificaremos en éste artículo el término consumidor y comprador, por lo que lo utilizaremos indistintamente.

Nota 5. Artículo 51 de la Constitución Española.

Nota 6. Artículo3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 7. Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

Nota 8. Artículo 5.2 del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

Nota 9. La publicidad está regulada de manera general por las siguientes disposiciones:

– Legislación general Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.

– Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal.

– Ley 7/2010, de 31 de marzo, General de la Comunicación Audiovisual.

Nota 10. Las Comunidades Autónomas cuentan con legislación que regula la información comercial que se debe poner a disposición del comprador de una vivienda. En el caso de Andalucía es regulado por el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.

Nota 11. Artículos  29.7 y 97  del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y  artículo 178.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Nota 12. Enlace a los artículos anteriores:

http://gumersindofernandez.com/blog/2017/12/08/reclamaciones-parte-i-naturaleza-de-los-danos-y-perjuicios-que-pueden-aparecer-en-un-edificio/

http://gumersindofernandez.com/blog/2017/12/23/reclamaciones-parte-ii-garantias-y-proteccion-del-consumidor-frente-a-danos-y-perjuicios-en-la-adquisicion-de-inmuebles/

http://gumersindofernandez.com/blog/2018/01/08/reclamaciones-iii-incumplimientos-contractuales-en-la-entrega-de-inmuebles/

Nota 13. Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 14. Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.


RECLAMACIONES PARTE III: INCUMPLIMIENTOS CONTRACTUALES EN LA ENTREGA DE INMUEBLES.

Cuando adquirimos un inmueble de primera mano, lo habitual es suscribir un contrato de compraventa con la empresa promotora del edificio1. Un contrato es un documento en el que ambas partes se comprometen a cumplir lo pactado: el promotor entregará un inmueble en un plazo y con unas características determinadas, mientras que el comprador se compromete a pagar su precio según un plan de pagos.

El incumplimiento de las cláusulas dispuestas en este contrato puede dar lugar a acciones legales. El Código Civil2 (a partir de ahora CC), es la norma que regula las relaciones contractuales entre ambas partes. En este artículo veremos cuales son los daños y perjuicios causados por un incumplimiento contractual que pueden dar lugar a una reclamación.

Además del clausulado de los contratos, la información comercial suministrada por el promotor tiene valor contractual, por lo que se podrá exigir lo recogido en ella. Tanto el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas (legislación estatal), como el Decreto 218/2005 de 11 de octubre por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, regulan la información mínima que se debe dar en la compraventa de  viviendas.

A continuación vamos a ver cuales son las acciones que puede ejercer el comprador del inmueble frente al promotor-vendedor, cuando lo prometido en el contrato no se corresponde con lo recibido:

1.Variaciones de calidad o superficie respecto a lo expresado en contrato.

 La promotora tiene la obligación de entregar al comprador todo cuanto se ha recogido en el contrato3. Por tanto, el adquiriente tiene derecho a recibir un inmueble con las dimensiones, calidades y prestaciones que aparecen tanto en el contrato como en la documentación descriptiva que tenga naturaleza contractual (documento de información abreviado, memoria de calidades, folletos informativos, carteles de venta…).

Si ésto no fuera posible, el comprador optará entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato. La rescisión del contrato sólo es una opción cuando la superficie del inmueble se haya disminuido en más de un 10% ó si la disminución de las calidades se valora en más del 10% del precio del inmueble adquirido4.

Una bajada de calidad en el inmueble adquirido, no es necesariamente un daño material, pues que la solería sea de una marca distinta que la recogida en la memoria de calidades, no supone que no sea adecuada para su uso. Una bajada de las prestaciones puede no ser un daño material pero si un perjuicio, como no poner un sistema de climatización en la vivienda previamente pactado, lo que me obliga a pasar frío o calor, o a gastarme dinero en colocar uno. Respecto a la disminución de la superficie del inmueble tampoco tiene por qué ser un daño material, pero en ocasiones si un perjuicio, como puede ser una plaza de garaje en la que no me cabe un automóvil de determinado tamaño.

El plazo para ejercer las acciones que nacen por diferencias de calidades en lo contratado, prescriben a los 6 meses contados desde el día de la entrega5.

 2. Vicios o defectos ocultos en el inmueble vendido.

La aparición de vicios o defectos ocultos tras la compra de un inmueble, obliga3 al vendedor a sanear6 o reparar tal circunstancia al comprador. Existen vicios ocultos cuando el inmueble padece defectos no manifiestos en el momento de la compra7. Para que proceda el saneamiento por vicios ocultos se requiere que estos hagan impropio el inmueble para el uso a que se destina o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él8. Las acciones que se pueden ejercer frente al vendedor son9:

– Resolver el contrato (acción redhibitoria).

– Bajar el precio (acción estimatoria o quanti minoris).

La aparición de defectos ocultos en el inmueble, en puridad, no es un incumplimiento de contrato, pero si obliga o a la resolución del mismo o a reducir su valor en función de tales defectos mediante acuerdo o peritaje (acciones edilicias). Es decir, no obliga al vendedor a la reparación material, sino a resolver o a bajar el precio. En caso de que el vendedor tuviese conocimiento de los defectos antes de la venta, el comprador podrá exigir además una indemnización por los perjuicios como consecuencia del engaño9.

El plazo para ejercer las acciones por saneamiento por vicios o gravámenes  ocultos es de 6 meses 10.

3. Reclamación por daños y perjuicios.

Si en el cumplimiento de las obligaciones contractuales se incurriese en dolo, negligencia, morosidad, o se contraviniesen tales obligaciones produciendo daños y perjuicios a la otra parte, ésta tendrá derecho a ser indemnizada o a resolver el contrato11 y 12.

Estas acciones típicamente contractuales de cumplimiento de forma específica y de indemnización11, así como la de resolución por incumplimiento12, no son aplicables en tanto que los daños y perjuicios que protegen estén cubiertos por la legislación de protección de consumidores y usuarios y la LOE13. Antes de la existencia de esta legislación si se utilizó por el sistema legal español para proteger a los adquirientes de vivienda, pero no tiene sentido aplicarlo ahora cuando existe una legislación específica para ello.

Diferente es el caso de reclamación de algún incumplimiento que no quede protegido por la legislación de protección al consumidor, en el que sí se podrán aplicar. Es el caso del retraso en el plazo de entrega de la vivienda, si dicho plazo  viene recogido en contrato.

El plazo de prescripción de estas acciones es de 5 años14.

Conclusiones.

En el caso de que nos entreguen un inmueble con distintas calidades o dimensiones de las pactadas en un contrato, si aparecen defectos o vicios ocultos en el inmueble tras la entrega, o si por incumplimiento del contrato nos causasen daños o perjuicios, no protegidos por la legislación de protección al consumidor15, podemos ejercer acciones legales contra el promotor-vendedor16 para defender nuestros intereses. Además estas acciones se pueden ejercer sin perjuicio de las que hayamos tomado de manera general en base a la legislación de consumidores y usuarios, o específicamente “vía LOE”16.

Cádiz, 8 de enero de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Cuando se compra una vivienda nueva estaríamos hablando de contratos de compraventa de primera transmisión. También existen contratos de compraventa de segunda o ulteriores transmisiones que se dan cuando compramos un inmueble de segunda mano. En el caso de la adquisición de viviendas en régimen de cooperativas, éstas no se adquieren mediante un contrato de compraventa, sino que el adjudicatario se convierte en autopromotor.

Nota 2. Título V Del Contrato de Compra y Venta, del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.

Nota 3. Artículo 1461 del Código Civil: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”.

Nota 4. Artículo 1469 del Código Civil.

Nota 5. Artículo 1472 del Código Civil.

Nota 6. El término saneamiento en este contexto significa reparación, remedio o satisfacción de un daño sobrevenido.

Nota 7. Artículo 1474 del Código Civil.

Nota 8. Artículo 1484 del Código Civil.

Nota 9. Artículo 1486 del Código Civil.

Nota 10. Artículo 1490 del Código Civil.

Nota 11. Artículo 1101 del Código Civil.

Nota 12. Artículo 1124 del CC del Código Civil.

Nota 13. LOE. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 14. Artículo 1964 del CC del Código Civil.

Nota 15.  Artículo del 23 de diciembre de 2017: “Reclamaciones Parte II: Garantías y protección del consumidor frente a daños y perjuicios en la adquisición de inmuebles”.

Nota 16. Diferenciamos las acciones a ejercer contra la figura del vendedor o promotor-vendedor en el ámbito de un contrato de compraventa, de las que se puedan ejercer contra un constructor o promotor-constructor en el caso en al ámbito de un contrato de ejecución de obras, de las que no es objeto este artículo.

 


RECLAMACIONES PARTE II: GARANTÍAS Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR FRENTE A DAÑOS Y PERJUICIOS EN LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES.

El ordenamiento jurídico español protege al adquiriente de un inmueble frente a los posibles daños materiales que surjan en el edificio, así como por los perjuicios ocasionados por éstos.

Esta protección emana directamente de la Constitución Española1 y se desarrolla con la legislación de protección de consumidores y usuarios, tanto a nivel estatal con el  Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, como a nivel autonómico con la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

Ambas legislaciones recogen como derechos de los consumidores y usuarios la protección de sus legítimos intereses económicos y la indemnización y reparación de los perjuicios sufridos2.

Aparte de ésta legislación general, existen normativas específicas para la protección de los consumidores y usuarios casi en todos los ámbitos de la actividad económica (seguridad alimentaria, hospedaje, servicios financieros, sanidad, transporte, etc.). En el ámbito de la edificación contamos con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (a partir de ahora LOE), que establece un régimen de garantías específico en la adquisición de inmuebles para determinados supuestos.

Empecemos por ver el régimen específico de protección de los consumidores y usuarios de la LOE, para después ver cómo el régimen general se encarga de los daños y perjuicios fuera de su ámbito.

1.Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) desde la perspectiva de la protección de los consumidores y usuarios.

Como legislación específica en el sector de la edificación contamos con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación que, entre otros cometidos, nace con el  compromiso de fijar las garantías suficientes a los compradores frente a los posibles daños, como una aportación más a la legislación de protección de los consumidores y usuarios3.

La LOE regula la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación frente a los propietarios y terceros adquirientes de los edificios, y exclusivamente respecto los daños materiales producidos en el mismo, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales4. Las responsabilidades frente a los daños materiales que regula la LOE, no se limita sólo a la primera transmisión, siempre que éstos estén dentro de los plazos de garantía y prescripción. Quedan excluidos de su ámbito de aplicación  los daños materiales producidos en el edificio que sean causados por un mal uso y mantenimiento del edificio, caso fortuito, causa mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado de los mismos5.

Plazos de garantía y prescripción según el tipo de daños. El plazo de garantía es el período de tiempo dentro del cual, si se produce alguno de los daños materiales mencionados, se puede exigir su reparación a favor del comprador. Una vez aparecido el daño, el perjudicado dispone de un plazo de dos años para reclamar la reparación, lo que se conoce como  plazo de prescripción de las acciones6. Los plazos de garantía comienzan desde la fecha de la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de las mismas4.

En función de los plazos de garantía, los daños materiales frente a los que se puede presentar una reclamación en aplicación de la LOE, se clasifican de la siguiente manera4:

Plazo de garantía de diez años. Daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Plazo de garantía de tres años. Daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos relativos a la habitabilidad. Por requisitos de habitabilidad se entienden la salubridad, estanqueidad, no deterioro del medioambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico y aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio7.

Plazo de garantía de un año. Daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Ventajas de una reclamación “vía LOE”. Reclamar “vía LOE” es hacerlo contra los agentes de la edificación por incumplimiento de sus obligaciones y por sus responsabilidades dentro de los plazos de garantías recogidos en  esta Ley.

La ventaja de una reclamación vía LOE frente al promotor del inmueble, es que demostrando la existencia de los daños en el edificio y acreditando que se han manifestado dentro del plazo de garantía, no se tendrá que probar ni la culpa, ni la relación de causalidad entre la intervención del promotor y los daños sufridos para obtener la condena de éste (salvo que se demuestre lo contrario por parte del demandado). Después el promotor podrá llamar en el mismo juicio al resto de los agentes, pero en caso de que alguno de ellos sea el responsable y sea insolvente, responderá solidariamente el promotor8.

¿A quién se puede y a quién se debe reclamar “vía LOE”?: Los agentes de la edificación.  Los agentes de la edificación son  todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación, y cuyas obligaciones vienen dispuestas en la LOE  y demás disposiciones legales vigentes así como por el contrato que origina su intervención. La LOE reconoce expresa o incidentalmente a los siguientes agentes de la edificación:

– El promotor.

– El proyectista.

– El constructor.

– El jefe de obra.

– Los subcontratistas.

– El director de obra.

– El director de la ejecución de la obra.

– El coordinador de seguridad y salud.

– Las entidades y los laboratorios de control de la calidad de la edificación.

– Los suministradores de productos.

– Los propietarios y usuarios.

En una reclamación “vía LOE” podemos reclamar a cualquiera de los agentes de la edificación que consideremos responsables del daño. Pero como puede haber dificultad a la hora de delimitar las responsabilidades de cada uno o incluso éstas pueden ser concurrentes, lo más beneficioso es reclamar al promotor que tiene la responsabilidad de responder en “todo caso” solidariamente con el resto de los agentes intervinientes. Cualquier agente demandado puede notificar en el proceso a los otros agentes para que intervengan como demandados en litisconsorcio9, si piensa que han tenido responsabilidad en los daños10.

Además de lo expuesto hasta ahora, la LOE11 delimita una  responsabilidad “directa” de determinados agentes de la edificación para facilitar la subsanación o resarcimiento de determinados  daños. Éstos son:

– El constructor, que responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por el jefe de obra, los subcontratistas y los productos de la construcción adquiridos o aceptados por él.  Asimismo también es responsable de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

– Los proyectistas, que responderán de los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales.

– El director de obra que asuma un proyecto redactado por un proyectista distinto de él, asume las responsabilidades  derivadas de sus defectos. También será responsable junto con el director de la ejecución de la obra de la veracidad y exactitud del certificado final de obra.

 2. Daños y perjuicios excluidos del ámbito de responsabilidades de la LOE.

El amparo que da la legislación de protección de consumidores y usuarios no se agota con las reclamaciones “vía LOE”, que son exclusivas para los daños materiales acaecidos en el edificio durante los plazos de garantía y prescripción definidos. Para el resto de daños y perjuicios, estas legislaciones recogen como derechos de los consumidores y usuarios la protección de sus legítimos intereses económicos y la indemnización y reparación de los perjuicios sufridos2.

Por tanto, en base a esté régimen jurídico se pueden reclamar los daños y perjuicios sufridos distintos de los daños materiales en el edificio (daños en muebles, daños morales, personales, económicos, etc.).

De manera específica para el caso de viviendas,  el TRLCU en su art. 149  “Responsabilidad por daños causados por la vivienda” diseña un régimen de responsabilidad objetiva al constructor y al promotor (a quien comercialice viviendas en el marco de una actividad empresarial)  por los daños y perjuicios causados a los usuarios en el uso correcto de la vivienda, que no sean resarcibles por un régimen legal específico. La responsabilidad que objetiva este artículo se limita a los daños materiales y personales (no morales), y que no estén recogidos por la LOE.

Respecto a los servicios de rehabilitación y reparación de viviendas, los prestadores de tales servicios también serán responsables de los daños y perjuicios causados, salvo que prueben que han cumplido las exigencias y requisitos reglamentariamente establecidos y los demás cuidados y diligencias que exige la naturaleza del servicio13.

Por último, y siempre que lo reclamado tampoco esté amparado por la LOE, se podrá exigir responsabilidades por daños y perjuicios que tengan su origen en un defecto en los productos o materiales de construcción incorporados al edificio14.

Conclusiones. Para la reclamación de daños materiales aparecidos en un edificio tras su adquisición, la LOE establece unos determinados plazos de garantía en los que no tendremos dificultad aparente para que sean reparados. Respecto a los daños y perjuicios no recogidos en la LOE, tendremos que recurrir a la legislación general de protección de consumidores y usuarios para su resarcimiento. Falta por explicar la posibilidad de reclamar daños y perjuicios provocados por un incumplimiento contractual entre el vendedor y el adquiriente del inmueble, de la que hablaremos en el siguiente artículo.

Cádiz, 23 de diciembre de 2017.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo 51 de la Constitución Española.

Nota 2.  Artículo 8 del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Artículos 4 y 13 de  la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

Nota 3. Exposición de Motivos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 4.  Artículo 17.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 5.  Artículo 17.8 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 6.  Artículo 18 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 7. Artículo 3.1.c de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 8. Artículo 17.3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 9. Litisconsorcio: Pluralidad de partes que se constituyen desde el comienzo de un proceso como demandados para serles reclamada una única pretensión, que afecta directa o reflejamente a todas las partes de un proceso.

Nota 10. Disposición Adicional Séptima de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 11. Artículo 17.1, 5, 6, 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 12. Los agentes con responsabilidad “directa” que amparan al consumidor y usuario frente a los posibles fallos de otros agentes, podrán exigir responsabilidades a los mismos.

Nota 13. Artículo 147 del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Nota 14. Artículos 135 y siguientes del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

 

 


RECLAMACIONES PARTE I: NATURALEZA DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE PUEDEN APARECER EN UN EDIFICIO.

La vivienda es posiblemente el bien de consumo que más esfuerzo económico supone en la vida de una persona. Proporcionalmente a este coste, se incrementa la exigencia de calidad del producto adquirido. Los distintos profesionales implicados en la producción y venta de un inmueble deben procurar, no sólo de que cumpla con la normativa de aplicación, sino que se corresponda con las expectativas creadas en la comercialización y acordadas contractualmente. Si no lo consiguen serán responsables de ello, cada uno en su ámbito de responsabilidad.

Para abordar el tema de las reclamaciones en la adquisición de viviendas, voy a dedicar una serie de cuatro artículos en los que pretendo familiarizar al lector con los conocimientos básicos necesarios.

Lo primero es familiarizarnos con los daños y perjuicios que pueden aparecer en un edificio. Éstos según su naturaleza estarán cubiertos por las distintas garantías que frente a ellos protegen a los adquirientes. Comencemos explicando conceptos para posteriormente hacer una clasificación:

Distinción entre daño material y perjuicio causado por ese daño. Es importante diferenciar ambos conceptos ya que el régimen jurídico es distinto a la hora de reclamar. Entendemos por daño material un defecto o desperfecto que tenga el edificio, y por perjuicio el daño (material o no)  causado por ese daño material. Por ejemplo, una impermeabilización mal ejecutada en un edificio provoca humedades en un salón, este sería el daño material en el edificio, mientras que un mueble dañado por esa humedad sería el perjuicio. Los perjuicios no son sólo materiales, también pueden ser económicos, personales o morales (esa misma humedad puede haber provocado un problema de salud, o una pérdida económica al no poderse alquilar el inmueble).

Para ver la importancia que tiene esta distinción a la hora de reclamar pongamos un ejemplo de la vida cotidiana: si compramos una batidora y por un defecto en el producto se salen las aspas (daño material) mientras preparamos una salsa, si está en garantía, es fácil que nos la reparen o nos la cambien, pero no será tan fácil conseguir que nos paguen el coste de la lavandería de la ropa que se nos ha manchado (perjuicio material) o que nos indemnicen por el corte que nos produjo en la mano (perjuicio personal).

Diferencia entre responsabilidad legal y contractual. Otro concepto importante a tener claro a la hora de analizar los daños o defectos en un edificio y sus perjuicios, es saber si estos surgen por incumplimiento de alguna ley o nacen del incumplimiento del contrato de compraventa. Por ejemplo: si en el contrato de compraventa viene especificado que las tomas de electricidad son de un modelo determinado y las que se colocan son de una gama inferior, estaríamos hablando de un incumplimiento contractual, pese a que las tomas funcionan y cumplen la legislación. Otra cosa distinta sería que estas tomas no tengan toma de tierra, o sean un producto no homologado, entonces el incumplimiento sería legal, al no cumplir la normativa de aplicación. Defectos derivados de no cumplir con las exigencias básicas de calidad establecidas en el Código Técnico de la Edificación, u otra normativa aplicable a la construcción son incumplimientos legales. Puede ocurrir que se den ambos incumplimientos, el contractual y el legal a la vez.

Clasificación de la naturaleza de los distintos daños y perjuicios que pueden aparecer en un edificio.

Enumerémoslos para a continuación explicarlos:

  1. Daños materiales en la construcción.
  2. Perjuicios causados por daños materiales en la construcción.
  3. Defectos de naturaleza contractual.
  4. Perjuicios causados por incumplimiento contractual.

1.Daños materiales en la construcción, son vicios o defectos que aparecen en un edificio causados por una mala ejecución de la obra, un mal diseño del edificio o el incumplimiento de la normativa técnica de aplicación. También pueden aparecer por un mal uso y mantenimiento por parte de los usuarios, por causas fortuitas o fuerza mayor, por acto de un tercero ajeno a los agentes implicados en la construcción y promoción del edificio, o incluso por el propio perjudicado por el daño. Veamos algunos ejemplos:

Mala ejecución: una tubería mal colocada, un acabado defectuoso, humedades por mala ejecución de la impermeabilización…

Mal diseño del edificio: ejecución de una solución constructiva según diseño del proyecto que no prevé la impermeabilización de una zona por donde se produce la entrada de agua; una estructura mal calculada que produce flechas excesivas y provoca la fisuración de la tabiquería…

Incumplimiento de la normativa técnica de aplicación: instalación de un aislamiento acústico entre viviendas insuficiente que produce niveles de ruido mayores que los admitidos por la legislación; construcción del cerramiento de fachada sin aislamiento térmico; portal de un edificio con escalones que lo hacen inaccesible a personas de movilidad reducida…

Mal uso y mantenimiento del edificio: el suelo pierde el brillo por la utilización inadecuada de productos de limpieza; no realización de las revisiones o reparaciones periódicas indicadas en el Libro de Uso y Mantenimiento del Edificio respecto a la limpieza de bajantes, sellado de juntas, mantenimiento de maquinaria…

Causas fortuitas o fuerza mayor: terremotos, tempestades, guerras, atentados…

Acto de un tercero: Vandalismo, obras en la finca vecina que afectan al edificio…

Acto del propio perjudicado: un usuario o propietario que,  deliberadamente o no, causa daños en el edificio modificando algún elemento estructural que está en su piso al hacer una obra de reforma; tapa la salida de las chimeneas de ventilación por miedo a la entrada de insectos…

2.Perjuicios causados por daños materiales en la construcción. Los perjuicios causados por los daños materiales en la construcción son los daños, bien materiales, o de otro tipo (corporales, morales…), que los daños materiales del edificio han provocado. Pueden ser de muy distinta naturaleza, desde un mueble que se ha estropeado por una humedad, daños en la salud al provocar alergia o enfermedades por la mala ventilación, gastos en alquileres por desalojo temporal o hasta daños morales.

3.Defectos de naturaleza contractual. Los defectos de naturaleza contractual, surgen del incumplimiento por parte del promotor de sus obligaciones en la entrega del edificio, al carecer éste de algunas de las prestaciones que aparecen en el contrato de compraventa y sus anexos. Como ejemplo tendríamos que en la memoria de calidades aparece un sistema de climatización en la vivienda y se entrega sin éste. Es decir, no hay un daño material en el edificio debido a una mala ejecución, sino simplemente hay elementos que faltan o son de una calidad diferente a lo pactado en el contrato de compraventa.

4.Perjuicios causados por incumplimiento contractual. Son perjuicios que no conllevan ningún daño material o defecto en el edificio, sino que han producido un perjuicio en los adquirientes de la vivienda al no haberse cumplido las cláusulas del contrato de compraventa. Un ejemplo puede ser el prejuicio causado por un retraso en la fecha de entrega que ha obligado a estar más meses de alquiler en otro inmueble.

En el siguiente artículo veremos las garantías y protección del consumidor frente a los daños materiales y perjuicios producidos por estos en la adquisición de viviendas.

Gumersindo Fernández Reyes.