PROCEDIMIENTO DE CONCESIÓN DE LICENCIA DE OBRAS.

Documento adjunto en pdf: Esquema Procedimiento Licencia de Obras

La licencia de obras1 es uno de los trámites administrativos que más quebraderos de cabeza causan tanto a los administrados como a las Administraciones Públicas. Con el ánimo de ayudar a los implicados en este proceso, en este artículo adjunto un esquema gráfico donde se pueden ver los pasos y acciones necesarios para conseguir la ansiada licencia y la posterior autorización para el comienzo de las obras de edificación.

La especificidad de este procedimiento administrativo2 viene regulada en la normativa urbanística de cada Comunidad Autónoma, que ha de ajustarse a los principios generales recogidos en legislación estatal de procedimiento administrativo común (LPACAP)3 y a la legislación sobre régimen local4, ambas con carácter supletorio y complementario. Además, cada Ayuntamiento podrá aprobar ordenanzas municipales reguladoras para la concesión de licencias, que tendremos que tener en cuenta. En el caso de Andalucía, la legislación urbanística de aplicación es:

– Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

– Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de  la Comunidad Autónoma de Andalucía (RDUA).

Información para la comprensión del gráfico. En el esquema gráfico que adjunto como guía, se diferencian tres agentes intervinientes, identificados cada uno con un color distinto:

El administrado (color ocre): que representa la figura del promotor, incluidos los servicios propios o ajenos que utiliza para conseguir su objetivo de obtener licencia.

El Ayuntamiento5 (color amarillo), dentro del que se engloban los diferentes servicios o departamentos que intervienen en el procedimiento, y que tienen asignadas las competencias para la instrucción, ordenación y resolución del expediente.

Las Administraciones Sectoriales6 (color verde), que aparecerán en la tramitación sólo en el caso de que la edificación proyectada requiera autorización o informe previo según la legislación sectorial (art. 5.2 RDUA). En función de la normativa que las regule, estos informes o autorizaciones, se pueden incorporar junto con la solicitud de la licencia (de manera previa), o bien es el Ayuntamiento quien se encarga de solicitarlos a la Administración Sectorial que corresponda. Cabe también la posibilidad de que sea el mismo Ayuntamiento el que se encargue de comprobar la legislación sectorial, en el caso de que ésta así se lo encomiende (art. 12.3 RDUA). La tramitación de estos informes o autorizaciones, se representan de manera esquemática, pues cada Administración Sectorial tendrá un procedimiento específico para su tramitación.

Dentro de cada agente especificamos por columnas la acción o tarea que desarrolla y el documento que genera. Cada documento mantendrá el color del agente que lo ha redactado. Las líneas rojas continuas representan los registros de entrada o salida, bien del Ayuntamiento, o de la Administración Sectorial.

Respecto al plazo máximo de 3 meses7 que tiene la administración para resolver, éste puede ser suspendido (siempre que se notifique al interesado) en el período de subsanación de la solicitud (indicado como T2 en el esquema), en el período que transcurra entre la solicitud de informes o autorizaciones sectoriales hasta su resolución (T3), y en período de subsanación de deficiencias (T5). Según la  nomenclatura utilizada en el esquema gráfico, ésto, nos lleva a la siguiente fórmula:

Plazo máximo para resolver (3 meses) = T1+T4+T6-T2-T3-T5

En el esquema adjunto se ha solicitado la licencia de obra con el proyecto básico8, por lo que una vez concedida la licencia, será necesario presentar el proyecto de ejecución junto con la documentación complementaria8 para el comienzo de las obras.

Espero que os sea de utilidad.

Cádiz, 26 de abril de 2019.

Gumersindo Fernández Reyes

Nota 1: La licencia de edificación, obras e instalaciones es una tipología de licencia urbanística. En Andalucía el Reglamento de Disciplina Urbanística (art. 7 RDUA) reconoce 7 tipologías distintas:

  1. a) De parcelación.
  2. b) De urbanización.
  3. c) De edificación, obras e instalaciones.
  4. d) De ocupación y de utilización.
  5. e) De otras actuaciones urbanísticas estables.
  6. f) De usos y obras provisionales.
  7. g) De demolición.

Nota 2: En el artículo del Blog: “Sobrevivir a la Administración Pública: la importancia de conocer el procedimiento administrativo”, introduje los conceptos generales de lo que es el procedimiento administrativo.

http://gumersindofernandez.com/blog/2017/11/24/sobrevivir-a-la-administracion-publica-la-importancia-de-conocer-el-procedimiento-administrativo/

Nota 3: Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LPACAP).

Nota 4: La normativa de régimen local de aplicación es:

– Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (LBRL).

– Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales (RSCL).

– Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía (LALA).

– Ley 57/2003, de 16 de diciembre, de medidas para la modernización del gobierno local (LMMGL).

Nota 5: Los Ayuntamientos son los organismos de gobierno y gestión de los municipios, y ostentan las competencias en materia de concesión de licencias urbanísticas.

Nota 6: Las legislaciones sectoriales afectan al ámbito del urbanismo y de la edificación en tanto se encargan de regular aspectos concurrentes con ellas como: el patrimonio histórico, el medio ambiente, las costas, las carreteras, la defensa, los ferrocarriles, los puertos, los establecimientos comerciales, los establecimientos turísticos, etc. Las Administraciones Sectoriales son los organismos públicos encargados de su tutela y gestión.

Nota 7: Artículo 20 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de  la Comunidad Autónoma de Andalucía (RDUA).

Nota 8: A efectos de su tramitación administrativa, todo proyecto de edificación podrá desarrollarse en dos etapas: la fase de proyecto básico y la fase de proyecto de ejecución, definidos sus contenidos en el art. 6.1.3 de la Parte I del Código Técnico de la Edificación.

Nota 9: Artículo 21 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de  la Comunidad Autónoma de Andalucía (RDUA).


PROPUESTAS PARA UN NUEVO URBANISMO.

Hace aproximadamente un año, escribí un artículo1 en el que explicaba las alegaciones que había presentado al Anteproyecto de Ley para un Urbanismo Sostenible en Andalucía (LUSA), dando por hecho que iban a ser desestimadas. La Ley no fue aprobada antes de terminar la legislatura, y las elecciones, de manera imprevista, nos ha dejado un gobierno en Andalucía de signo contrario y supuestamente de un perfil más liberal.

Desde la Federación Andaluza, que agrupa a las asociaciones de promotores inmobiliarios2, se nos ha pedido a sus integrantes que propongamos cambios a la política urbanística y de vivienda vigente. La omnipresente ideología socialdemócrata en la que hemos sido educados y el desconocimiento de otros modelos urbanísticos, ha conseguido con éxito que, incluso en las organizaciones empresariales, se acepte el colectivismo y la intervención gubernamental como el único camino para el bienestar de la sociedad, limitándose a proponer un mejor funcionamiento de las políticas existentes, en vez de nuevas políticas marcadamente liberales. Desde el liberalismo, estas organizacione empresariales, no sólo estarían defendiendo mejor sus intereses, sino los de toda la sociedad que se vería beneficiada con los resultados.

En mi labor de Pepito Grillo3, no he dejado pasar esta oportunidad para trasladar mis propuestas, que paso a enumerar a continuación. Aunque con más esperanzas que las alegaciones a la LUSA, intuyo que pocas de ellas prosperarán. Veámoslas:

1. URBANISMO: MODIFICACIÓN URGENTE DE LA LEY ACTUAL Y REDACCIÓN DE UNA NUEVA.

La ventana temporal que tiene el nuevo gobierno para hacer cambiar la opinión de los electores, es de una legislatura. Por eso, mis propuestas recogen una serie de modificaciones urgentes de la legislación actual para que sus efectos se vean a corto plazo. Si además tienen interés en dejar su impronta en una nueva Ley de Urbanismo, la podrían redactar paralelamente, ya que su complejidad y tramitación consumiría casi toda la legislatura. En otro apartado apuntaré las que en mi opinión serían las líneas de actuación de una nueva ley urbanística.

Paso a enumerar las modificaciones que propongo de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante LOUA):

1.1. Modificaciones propuestas a la LOUA de aplicación directa:

1.1.01. Limitación de la participación de la comunidad en las plusvalías que genera el urbanismo al mínimo permitido por el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante TRLSRU) para todas las clases de suelo. La cesión de suelo libre de cargas de urbanización pasa a ser del 5% frente al 10% actual (art. 18 TRLSRU). Esta medida no debe ser potestativa de los municipios para incluirlas en su planeamiento, sino de aplicación directa a todas las unidades de ejecución y suelos pendiente de desarrollar que aún no hayan hecho las cesiones.

1.1.02. Limitación de las reservas de suelo para viviendas con algún tipo de protección pública al mínimo permitido por TRLSRU que es del 30% de la edificabilidad residencial en urbanizable y 10% en urbano no consolidado (art. 20 TRLS). Al igual que en el caso anterior, esta medida no debe ser potestativa de los municipios para incluirlas en su planeamiento, sino  de aplicación directa a todas las unidades de ejecución y suelos pendientes de desarrollar.

1.1.03. En las actuaciones de interés público, en el suelo no urbanizable, eliminar tanto la prestación de garantía del 10%, como de la prestación compensatoria de otro 10% adicional (art. 52 LOUA).

1.1.04. Limitar la cesión gratuita de suelo para dotaciones docentes, deportivas, culturales y sociales, etc. (art. 54 y 55 LOUA y art. 18.1.a TRLSRU) a 5 años4. Si en este plazo la Administración no les ha dado uso, los propietarios podrán ejercer el derecho de reversión como suelo dotacional privado.

1.1.05. En la cesión de viales y espacios públicos, permitir la división entre aprovechamiento bajo rasante que puede ser privado, y en superficie, que pasa a ser público. Reservándose la Administración las servidumbres de las infraestructuras públicas que deban ir soterradas.

1.1.0.6. Se incluye la posibilidad de implantar el uso residencial unifamiliar en suelo no urbanizable sin necesidad de estar vinculado a una explotación agrícola. Este uso, se condiciona a la protección del medio rural y al mantenimiento del tamaño de parcela mínima permitida en la legislación agraria.

1.2. Propuestas para la redacción e innovación de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

1.2.01. Antes de enumerar las propuestas, se insta a redactar los reglamentos de gestión y planeamiento armonizados con la LOUA y su terminología, facilitando su comprensión y aplicación.

1.2.02. Eliminar la obligación de cumplir los estándares propuestos en la LOUA y en el Reglamento de Planeamiento Urbanístico (RPU)5. Que cada municipio decida y justifique qué modelo de ciudad quiere (densidad, edificabilidad, dotaciones, zonas verdes, etc.) atendiendo a sus características, necesidades y posibilidades.

1.2.03. No definir pormenorizadamente los usos urbanísticos para cada clase de suelo, limitándose el planeamiento a designar solamente los usos prohibidos por cuestiones de incompatibilidad con el uso dominante. De esta manera se dota de flexibilidad al planeamiento para adaptarse a las necesidades que la sociedad demande, y se da libertad a los propietarios para decidir cuál consideran más oportuno implantar.

1.2.04. En la ordenación pormenorizada y ordenanzas de edificación, limitar la edificabilidad exclusivamente por motivos de salubridad e higiene, delimitándola mediante un sólido capaz y dimensiones mínimas de patio,  dando libertad en el resto de los parámetros (tipología, alineaciones interiores, vuelos, condiciones estéticas, etc.).

1.2.05. Prohibir, en el planeamiento o en las ordenanzas de zona, las condiciones de distribución o tipológicas de los distintos usos pormenorizados, como la de vivienda mínima o tamaño mínimo de las diferentes estancias. Para los usos que estén regulados por normativa sectorial, no añadirle más limitaciones desde el planeamiento local.

1.2.06. En el ámbito de la ordenación territorial, se eliminará la limitación al crecimiento de los municipios del 40% del suelo urbano existente y del 30% de la población, impuestos por el artículo 45.4.a del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA).

1.3. Disciplina urbanística.

1.3.01. Concesión de las diferentes licencias urbanísticas, incluidas las de obra6 y ocupación o utilización, mediante declaración responsable.

1.3.02. Participación de entidades colaboradoras privadas en la tramitación de licencias urbanísticas y de apertura.

1.3.03. El incumplimiento por parte de la Administración de los plazos de resolución en los trámites de licencias u otras autorizaciones, supondrá la autorización de lo solicitado (silencio positivo). En el caso de solicitud de informes, igualmente se entenderán como favorables.

1.3.04. Limitar a 4 años el plazo de prescripción de las medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado, incluidas las recogidas para los supuestos del punto 2 del artículo 185 de la LOUA7.

1.4. Asentamientos urbanísticos en el no urbanizable.

1.4.01.  Permitir el autoabastecimiento en asentamientos urbanísticos. Si el problema que subyace es medioambiental, legalizar pozos y fosas sépticas es la mejor manera de controlar el daño que estas instalaciones ilegales están haciendo. Exigir la máxima calificación ambiental a estas viviendas para minimizar consumos y residuos.

1.4.02. Permitir urbanizaciones “blandas” y obligar a que se autogestionen los servicios mediante comunidades de propietarios.

2. PROPUESTAS PARA UNA NUEVA LEY DE URBANISMO.

2.1. Limitar la función pública del urbanismo a las determinaciones estructurales del planeamiento. Las restantes fases de la actividad urbanística podrán ser planificadas,  gestionadas y ejecutadas por entes privados, salvo convenios voluntarios de colaboración público-privada.

2.2. Conceder mayor autonomía a los municipios para diseñar y aprobar su planeamiento, quitando competencias a la Junta de Andalucía. Eliminar o convertir todos los informes preceptivos de las Consejería en materia de urbanismo y ordenación del territorio en no vinculantes.

2.3. Permitir la creación de sectores o unidades de ejecución que gestionen, de manera privada, todos o gran parte de los servicios urbanos (limpieza, recogida de basura, mantenimiento, alumbrado, etc.), eximiéndoles del pago de los impuestos municipales vinculados a la oferta pública de esos servicios.

2.4. Permitir que todo el suelo sea urbanizable excepto el protegido. Facultando que sea la iniciativa privada la que proponga el desarrollo de nuevos sectores, siempre que justifique su viabilidad.

2.5. Limitación de las arbitrariedades ideológicas a la hora de justificar la función social y el interés general para regular el suelo (ideología de género, gentrificación, turismofobia, viabilidad social, etc.). Evitar que todos los principios rectores de las políticas públicas recogidos en la Constitución y en el Estatuto de Autonomía, tomen el urbanismo como una herramienta sobre la que proyectar sus deseos cuando no es adecuada para los fines que persiguen.

2.6. Permitir la existencia de ciudades privadas con libertad para determinar sus propias normas urbanísticas y libertad para gestionar privadamente todos sus servicios públicos, eximiéndoles de los impuestos cuya razón de ser sea la prestación de dichos servicios.

3. VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA.

Se propone la eliminación de las viviendas de protección pública. El sistema de ayudas a las familias que necesiten una vivienda, se articulará mediante el subsidio de alquileres en el mercado de vivienda libre. Con este sistema, se consigue suprimir toda la administración autonómica y municipal dedicada a la construcción de viviendas protegidas, dedicando sus presupuestos y patrimonio a la subvención de los alquileres de las personas que cumplan los requisitos, durante el tiempo que lo necesiten.

Cádiz, 28 de marzo de 2019.

Gumersindo Fernández Reyes

Nota 1. Artículo del blog: “Propuestas y críticas al Anteproyecto de Ley para un Urbanismo Sostenible”:

http://gumersindofernandez.com/blog/2018/01/23/propuestas-y-criticas-al-anteproyecto-de-ley-para-un-urbanismo-sostenible-en-andalucia/

Nota 2. Fadeco Promotores es la regional andaluza de los Promotores Inmobiliarios, constituida como Asociación Empresarial sin ánimo de lucro, con personalidad jurídica y plena capacidad de obrar y cuyo ámbito territorial es la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Nota 3. Pepito Grillo era el fiel acompañante de Pinocho que ejercía de conciencia del personaje.

Nota 4. Para la determinación de este plazo se ha tomado como referencia el Artículo 54.3. b de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre Expropiación Forzosa, donde regula el derecho de reversión:

b) Cuando hubieran transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho expropiados sin iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del servicio.” Esto es así porque la LOUA remite a la legislación estatal en caso de reversiones en su artículo 167.

Nota 5. RPU: abreviación del Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Nota 6. Artículo del blog: “La obligación de pedir licencia previa de obra ¿Podría ser prescindible?”:

http://gumersindofernandez.com/blog/2018/02/16/la-obligacion-de-pedir-licencia-previa-de-obra-podria-ser-prescindible/

Nota 7. Este apartado segundo del artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), no pone plazo de prescripción a los supuestos de parcelaciones ilegales en suelo no urbanizable, y a los que afecten a los siguientes actos y usos:

a) Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección, terrenos incluidos en la Zona de Influencia del Litoral o terrenos incluidos en parcelaciones urbanísticas en suelos que tengan la consideración de no urbanizable, con la salvedad recogida en el apartado A) anterior.

b) Bienes o espacios catalogados.

c) Parques, jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas para dotaciones, en los términos que se determinen reglamentariamente.

d) Las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural de los Planes Generales de Ordenación Urbanística o de los Planes de Ordenación Intermunicipal, en los términos que se determinen reglamentariamente.


LA OBLIGACIÓN DE PEDIR LICENCIA PREVIA DE OBRA, ¿PODRÍA SER PRESCINDIBLE?

España es un Estado de Derecho1, lo que implica que todos sus ciudadanos, incluidos funcionarios y autoridades, están obligados al cumplimiento de la ley2.

En el desarrollo de nuestra vida, tanto a nivel personal como empresarial, para el cumplimiento del ordenamiento jurídico no basta con no hacer cosas prohibidas (p. ej. robar, matar, extorsionar, etc.), sino que la ley nos obliga a hacer determinadas cosas (p. ej. respetar las normas de circulación, escolarizar a nuestros hijos, etc.). Dentro de las “obligaciones de hacer” están las de pedir autorizaciones a la Administración Pública para realizar determinadas actividades, como construir un edificio, abrir un negocio o poder conducir un coche. Estas acciones no están prohibidas, lo que está prohibido es hacerlas sin autorización previa.

Que la ley considere nocivo para la sociedad ejecutar estas acciones sin autorización previa, entra en conflicto con la libertad de acción y de empresa3, ya que la ausencia de autorización no supone que sean dañinas. Además, implica una burocratización que genera costes directos a los promotores de la acción e indirectos a toda la sociedad, debido a los medios de los que hay que disponer para ejercer tal control.

Puedo entender que como sociedad queramos que para conducir un coche se acredite tener conocimientos y capacidad para no poner en riesgo la seguridad de los demás, otra discusión será cuál es la mejor manera de acreditarlo. Pero recordemos: que yo conduzca sin el carnet de conducir no quiere decir que no vaya a respetar las normas de circulación, y que tenga carnet no asegura que no vaya a ser un peligro al volante.

Uno de los regímenes de autorización previa instalados en nuestro ordenamiento jurídico es el de las licencias urbanísticas. Este tipo de licencias controlan que determinados actos de construcción o edificación y de uso del suelo, sean conforme con la legislación urbanística. En el caso de Andalucía tienen la consideración de licencias urbanísticas las siguientes4:

– Licencias de  parcelación.

– Licencias de urbanización.

– Licencias de edificación, obras e instalaciones.

– Licencias de ocupación y de utilización.

– Licencias de otras actuaciones urbanísticas estables.

– Licencias de usos y obras provisionales

– Licencias de demolición.

En este tipo de licencias, la Administración lo único que hace es comprobar que los actos solicitados se ajustan a la ordenación territorial y urbanística vigente5,  es decir, no tiene capacidad discrecional alguna respecto a lo solicitado salvo decir si cumple o no6. Es lo que se conoce como un acto reglado, en el que la Administración lo único que hace es reconocer un derecho previo que ya tiene quien solicita la licencia. Además, la Administración también se encarga de comprobar que las construcciones se atienen a  las condiciones de  seguridad7 para no poner en peligro a sus usuarios o a terceros, control que ejerce comprobando la competencia del técnico redactor y la suficiencia documental del  proyecto.

Entonces, si realizo cualquiera de los actos sujetos a licencia urbanística según proyecto redactado por técnico competente y de acuerdo al ordenamiento jurídico, ¿a quién perjudico si no solicito licencia previa? Es decir, si construyo un edificio según un proyecto de un arquitecto, respetando las alineaciones, altura, ocupación y usos que me regula el Plan de General de Ordenación Urbanística ¿qué problema hay? ¿Qué daño causo a la sociedad si además las licencias urbanísticas se otorgan al margen de las cuestiones de propiedad y de los prejuicios que podamos causar a terceros8, cuya salvaguarda corresponde a los Tribunales de jurisdicción ordinaria?

Obviamente, la respuesta es que no causo ningún daño ni perjudico a nadie, igual que si soy un experto y prudente conductor sin carnet de conducir. Por tanto, podríamos hacernos responsables de nuestras acciones y construir sin licencia previa, eso sí, si posteriormente nos comprueban lo ejecutado bien de oficio o por una denuncia y no nos ajustamos al ordenamiento jurídico, también seremos responsables del daño patrimonial que supondría la restitución de lo ejecutado a un estado compatible con la legalidad.

Comprendo que para la Administración pasar de controlar previamente a hacerlo posteriormente sólo en caso de denuncia puede ser un poco traumático, por lo que cabe la posibilidad de que se instaure que el promotor declare responsablemente frente a la Administración lo que va a hacer, y comience las obras9. Posteriormente dentro de un plazo tasado se controlará su idoneidad, y en caso de no ajustarse a la legalidad se exigirán las correspondientes responsabilidades, llegando incluso a la demolición si las obras se han comenzado.

Las figuras de la declaración responsable o de los actos comunicados tienen cobertura en nuestro ordenamiento jurídico tras la entrada en escena de la Directiva de Servicios10 promulgada por la Unión Europea, de manera que “en ningún caso, el acceso a una actividad de servicios o su ejercicio se sujetarán a un régimen de autorización cuando sea suficiente una comunicación o una declaración responsable del prestador mediante la que se manifieste, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos y se facilite la información necesaria a la autoridad competente para el control de la actividad11”.

La trasposición de la Directiva de Servicios, incluyó el régimen de la declaración responsable y de los actos comunicados tanto en la Ley de Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas12, como en la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, permitiendo que sean utilizados por la Entidades Locales como medios para intervenir en la actividad de los ciudadanos13. Si bien, ambas leyes hacen la salvedad de que este control posterior no deberá generar daños irreversibles en el medio ambiente, en el dominio público o en el patrimonio histórico.

Teniendo en cuenta que las competencias en materia de urbanismo las ostentan las Comunidades Autónomas, son éstas las que en su legislación urbanística tendrían que recoger el régimen de la declaración responsable o de comunicación previa para las licencias urbanísticas. Las Comunidades Autónomas de Canarias, Valencia, Murcia, Aragón y  Cataluña, ya han dado un paso adelante y permiten la declaración responsable para las licencias de ocupación. Asimismo, en el ámbito de las licencias de actividad o apertura14 y 15 y para las obras menores o intervenciones de escasa entidad, las ordenanzas de la mayoría de los municipios han regulado la utilización de la declaración responsable o de los actos comunicados como herramienta de autorización administrativa.

Por tanto, si existe una legislación que unívocamente regula cómo puedo ejercer mi derecho de hacer un edificio en una parcela de manera que no sea perjudicial para la sociedad, no podemos permitirnos que por un exceso de celo de los gobernantes y Administraciones tengamos que esperar  que la autoricen, sufriendo plazos excesivos e incluso arbitrariedades. Haciendo la salvedad de no permitir ningún acto urbanístico sin control previo que pueda provocar daños irreversibles en el medio ambiente, en el dominio público o en el patrimonio histórico, no veo objeción ninguna para que la Comunidades Autónomas amplíen el régimen de la declaración responsable para poder conceder licencias urbanísticas de cualquier tipo, incluidas las de obras. De esta manera eliminaríamos de un plumazo los retrasos en la concesión de licencias, y una de las principales fuentes de corrupción que ha habido en nuestros Ayuntamientos.

Hagámonos responsables de nuestros actos a cambio de más libertad y prosperidad.

Cádiz, 16 de febrero de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo 1.1 de la Constitución Española.

Nota 2. Las leyes serán promulgadas por el poder legislativo sin vulnerar los derechos y deberes recogidos en la Constitución y de acuerdo con sus principios rectores.

Nota 3. Artículo 38 de la Constitución Española: “Se reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado. Los poderes públicos garantizan y protegen su ejercicio y la defensa de la productividad, de acuerdo con las exigencias de la economía general y, en su caso, de la planificación”.

Nota 4. Artículo 7 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de  la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Nota 5. Artículo 6 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Nota 6. La única discrecionalidad permitida a la Administración es la potestad de interpretación de las mismas, en el caso de que su redacción sea confusa.

Nota 7. Artículo 21.2 del Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales.

Nota 8. Artículo 12 del Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales.

Nota 9. Aunque me refiera a las licencias de obras, el análisis es válido para cualquiera de las licencias urbanísticas enumeradas en el artículo.

Nota 10. Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior.

Nota 11. Artículo 5.c. de la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.

Nota 12. Artículo 69 de la Ley de Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Nota 13. Artículos 84, 84 bis y 84 ter de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, modificados por el Artículo 1 de la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, y por el Artículo 41 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

Nota 14. Título I y Anexo de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios.

Nota 15. Disposición adicional decimocuarta de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.


SOBREVIVIR A LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA: LA IMPORTANCIA DE CONOCER EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

Nos guste o no, desde que nacemos hasta que morimos estamos obligados a entendernos con la Administración Pública, y el único lenguaje que entiende es el procedimiento administrativo (dejando al margen las prácticas ilícitas).

El maleable e intangible “interés general” invita a nuestros dirigentes a gobernar regulando hasta el infinito cualquier actividad, inundándonos anualmente con cientos de miles de páginas en los boletines oficiales. Esta vorágine legislativa alimenta los quehaceres del ejército de burócratas que habitan un sobredimensionado sector público.

Pero en este artículo no vamos a hablar de cambiar el mundo, sino de cómo sobrellevarlo. Para ello, hemos de saber que la Administración Pública está obligada a actuar de una manera tasada y bajo ciertos principios generales loables de los que intenta escabullirse frecuentemente. Este cauce formal es el procedimiento administrativo, y sus finalidades son esencialmente dos: La garantía del derecho de los administrados y la garantía del interés público. Nos centraremos en la primera.

Los derechos de los ciudadanos frente a la actuación de las Administraciones Públicas se encuentran protegidos a través de una serie de instrumentos tanto de carácter reactivo, entre los que destaca el sistema de recursos administrativos o el control realizado por jueces y tribunales, como preventivo, a través del procedimiento administrativo1.

Un expediente administrativo constituye el conjunto ordenado de documentos y actuaciones que sirven de antecedente y fundamento a una resolución administrativa, así como las diligencias encaminadas a ejecutarla2. De la correcta instrucción de un expediente administrativo depende la legalidad y acierto de la resolución administrativa.

A continuación desarrollaré brevemente algunos de los aspectos de la Administración Pública y sus procedimientos que considero nos pueden ser de gran ayuda:

– La sujeción al ordenamiento jurídico. Las Administraciones Públicas en su funcionamiento e interacción con los ciudadanos están sujetas tanto en el fondo como en las formas al ordenamiento jurídico. Es decir, sus actos no son válidos aún cuando teniendo razón en el fondo, no han seguido escrupulosamente el cauce legalmente establecido para hacerlo. Tampoco son válidos sus actos si el fondo del asunto es contrario al ordenamiento jurídico pese a haber seguido formalmente el procedimiento. Tampoco son válidos si aún siendo correctos en forma y fondo, la resolución emana de un órgano que no tiene facultad para ello3.

– La objetividad, o la prohibición de la arbitrariedad. Tanto en el fondo como en las formas las Administraciones Públicas deben actuar con objetividad, es decir no cabe arbitrariedad en sus actos ni en sus resoluciones4. Los problemas surgen cuando para la aplicación de la legislación cabe interpretación, y ahí entran en juego los funcionarios5. En estos casos la objetividad de la Administración está en función de la conducta de sus empleados públicos, pues las apreciaciones de éstos se convierten en las apreciaciones de la Administración. Incido en los funcionarios y no en las autoridades ya que es difícil que éstas se desvíen de la objetividad requerida si el procedimiento se ha realizado correctamente.

– Los funcionarios son responsables de sus actos. Vista la correlación entre la objetividad de la Administración Pública y la imparcialidad de sus funcionarios, debemos aparcar la visión de la Administración como un ente abstracto, y verla como un conjunto de personas que en el desempeño de su trabajo pueden cumplir con objetividad o no su función, y que son responsables de ello. La responsabilidad de los funcionarios o autoridades puede ser exigida indirectamente tanto en el ámbito laboral (responsabilidad administrativa o disciplinaria),  como en el civil si ocasiona daños o perjuicios a la Administración o a terceros y directamente en el ámbito penal, en el caso de que su actuación suponga un delito o una falta que puede estar castigada incluso con la cárcel. La legislación permite al interesado en un procedimiento administrativo a identificar a las autoridades y al personal al servicio de las Administraciones Públicas bajo cuya responsabilidad se tramiten los procedimientos6.

– Los plazos. Esta es la bestia negra para cualquier particular o empresario. Hay retrasos que son debidos simplemente al mal funcionamiento de la Administración o dejadez de sus funcionarios. Pero hay ocasiones en las que deliberadamente se dilata un procedimiento en el tiempo con alguna finalidad determinada, loable o no a ojos de quien lo hace, pero en cualquier caso ilegal. Otra forma de dilatar los procedimientos es emitir resoluciones contra el ordenamiento jurídico, a sabiendas de que  para enmendarla hay que recurrir a los tribunales con lo que  eternizan la resolución. En ambos casos hablamos de desviación de poder.

Todos los procedimientos administrativos deben resolverse en unos plazos determinados, que en caso de no cumplirse, comienza a operar la herramienta de los silencios administrativos. Si el silencio es estimatorio o positivo, problema resuelto, aunque para hacerlo valer frente a terceros tendremos que dar muchas explicaciones. Si es desestimatorio o negativo y no compartimos tal resolución, entonces comienza la batalla de recursos administrativos y/o la judicial en el Contencioso Administrativo, lo que hará que los plazos se eternicen.

Para el empresario o consultor inmobiliario el “cuándo” es uno de los elementos esenciales a la hora de proyectar las necesidades que cree va a satisfacer de sus clientes en el futuro. Una distorsión de esta previsión temporal puede llevar al traste muchos negocios, o causar perjuicios que si se pueden medir objetivamente y difícilmente se le pueden reclamar a la administración (intereses bancarios, pérdida de ingresos por retraso en la apertura de un negocio, pérdida de clientes, gasto en alquiler por no poderme mudar a una vivienda…).

– Regulación de los distintos procedimientos. Cada Administración Pública puede regular todos los procedimientos administrativos que le afecten, pero esta regulación está sujeta a los principios generales recogidos en La  Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas,  que a su vez tendrá carácter supletorio y complementario de cualquier procedimiento. Por ejemplo, los procedimientos administrativos en el ámbito de la Disciplina Urbanística en Andalucía están regulados por legislación sectorial y la de régimen local:

– Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

– Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de  la Comunidad Autónoma de Andalucía.

– Ordenanzas municipales si las hubiese.

– Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local.

– Y de manera complementaria y supletoria el Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales (art.9).

Conclusiones. La actividad inmobiliaria está altamente intervenida y regulada por la Administración Pública. Conocer su organización, funcionamiento y su modo de interactuar con nosotros es esencial para poder sobrevivir en nuestro sector. Hacer valer nuestros derechos con firmeza y pedir responsabilidades cuando se vulneren es, en mi opinión, el único camino para conseguir nuestros objetivos.

Nota 1. Exposición de Motivos de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LPACAP).

Nota 2. Definición extraída del art. 164 del  Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales

Nota 3. Además de la legislación que regula los diferentes procedimientos administrativos es importante conocer el régimen jurídico y la organización y funcionamiento de la Administraciones Públicas. Estas están reguladas de manera general por la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, y de manera particular por la legislación sectorial a la que pertenezca la administración frente a la que actuamos.

Nota 4. Artículos 9.3 y 103 de la Constitución Española (CE).

Nota 5. A efectos de este artículo entendemos por funcionario cualquier empleado público independientemente de cual sea su régimen laboral.

Nota 6. Artículo 53.1.b de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas LPACAP sobre los Derechos del interesado en el procedimiento administrativo.


DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADA Y FUNCIÓN SOCIAL

DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADA Y FUNCIÓN SOCIAL .

El derecho de propiedad privada y las limitaciones que al mismo se imponen en base al interés general están en guerra. El abuso de la función social de la propiedad, que es como se conocen estas limitaciones a su normal uso y disfrute, tiene consecuencias negativas en nuestro día a día como propietarios. Pero más devastadoras son las consecuencias del mismo a nivel social, consiguiendo un resultado opuesto al pretendido.

Para ilustrar veamos algunos ejemplos de limitaciones del derecho de propiedad basados en el interés general:

– El propietario de una explotación agraria en medio del campo quiere hacerse una vivienda para pasar los fines de semana con la familia  y la normativa urbanística se lo prohíbe.

– Un particular quiere alquilar su vivienda por fines de semanas y días sueltos y la normativa turística me lo limita o la urbanística se lo prohíbe.

– Una promotora tiene un solar en la ciudad que quiere destinar a un edificio de viviendas y la normativa urbanística le obliga a hacer oficinas.

– La comunidad de propietarios de un edificio en un Casco Histórico quiere pintar su fachada de un determinado color y la normativa de protección del patrimonio histórico se lo prohíbe.

– Una familia tiene una parcela junto al mar y no puede construir porque la ley de Costas marca unas servidumbres legales de protección que se lo impiden.

El derecho de propiedad privada me permite poseer cosas y disponer de ellas para su uso y disfrute. La propiedad de algo se obtiene habitualmente intercambiándola por dinero a su actual propietario, dinero conseguido con nuestro esfuerzo laboral o empresarial. Toda acción humana tiene como finalidad mejorar nuestra vida y en muchas ocasiones para alcanzarla necesitamos adquirir bienes en régimen de propiedad privada (casa, coche, ropa, comida, libros…).

El esfuerzo que hacemos por ofrecer bienes o servicios que cubran las necesidades de los demás y que me reporten beneficios para adquirir los que me ayuden a mejorar mi vida, es uno de los pilares fundamentales del desarrollo y bienestar de nuestra sociedad. Si no existiese la propiedad privada no habría que esforzarse para obtener esos bienes, pero no nos engañemos, tampoco existirían muchos de esos bienes y servicios porque nadie se habría esforzado en crearlos.

Por tanto, el derecho de propiedad privada debe ser mimado como pocos otros (junto a la libertad y el derecho de no agresión), pues su importancia transciende del mero uso y disfrute de la posesión en sí, para convertirse sin ser conscientes de ello, en un dinamizador económico y de bienestar social.

Honestamente os digo, que no me preocuparía tanto por mejorar la calidad de nuestros servicios y la atención a nuestros clientes si de ello no dependiera la adquisición de bienes que considero esenciales para mejorar mi vida y la de mi familia. La propiedad privada marca unas reglas del juego y unas relaciones de cooperación social en las que todos salimos ganando.

Límites y limitaciones al derecho de propiedad privada. Una vez expuesta la importancia del derecho de propiedad privada es necesario analizar sus límites y limitaciones para determinar si atentan perjudicialmente contra él. Los dividiremos en dos grupos:

– Límites y limitaciones por razón del interés privado

– Limitaciones por razón del interés público.

Límites y limitaciones por razón del interés privado: Las relaciones de vecindad. Si nos centramos en la propiedad de inmuebles, podemos entender que este derecho a la propiedad privada puede tener unos límites que se generan en base a las relaciones de vecindad o el principio de no agresión.  Es decir, que el normal uso y disfrute de nuestra propiedad no afecte negativamente a las propiedades contiguas y viceversa. Estaríamos alterando el derecho de propiedad de nuestro vecino si sobre él vertemos aguas, desechos, emitimos humos, olores, ruidos, le impedimos el soleamiento, etc.

También existe un tipo de limitaciones al derecho de propiedad que son fruto de un acuerdo mutuo entre particulares como pueden ser las servidumbres de paso, vistas, iluminación, medianería, etc.

El Código Civil, parte de la legislación medioambiental y ciertas ordenanzas municipales son las que regulan, no sin dificultad, los conflictos que surgen entre particulares. En tanto que estas regulaciones se basen en normas consuetudinarias y no en ocurrencias de nuestros legisladores no son un riesgo para nuestra sociedad, pues no desvirtúan la esencia del derecho de propiedad.

Limitaciones por razón del interés público: Función Social de la propiedad. Hablemos de los límites del derecho de propiedad privada  en base a los intereses generales de la comunidad. Desde la Constitución Española se recoge el derecho a la propiedad privada, pero delimitando su contenido en base a la función social:

Artículo 33 (Constitución Española).

  1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
  2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
  3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Es decir, el poder legislativo (nuestra clase política) podrá imponernos limitaciones a la forma de disponer y usar nuestras propiedades privadas en base a un interés general o comunitario.

El problema es que bajo el paraguas del interés general cabe casi cualquier cosa si nuestros gobernantes se ponen a ello, y además es muy vendible electoralmente. Bajo la grandilocuencia de la protección del medio ambiente, la sostenibilidad, la igualdad o la cultura se puede seguir inflando la burbuja legislativa hasta extremos en los que paralicen la actividad económica.

Habría que sumar un segundo problema: la soberbia del legislador y sus equipos técnicos de presumir que bajo sus análisis y sus recetas son capaces de saber lo que es mejor para todos. Esta capacidad planificadora de los poderes públicos también se recoge en la Constitución:

Artículo 131. 1. El Estado, mediante ley, podrá planificar la actividad económica general para atender a las necesidades colectivas, equilibrar y armonizar el desarrollo regional y sectorial y estimular el crecimiento de la renta y de la riqueza y su más justa distribución.

Determinada información económica que se genera en una sociedad es inalcanzable parar los poderes públicos, pues está dispersa en el pensamiento de todos nosotros, y hay que dejar que en base a ésta información, cada uno tome sus propias decisiones para disponer de sus propiedades y mejorar su vida. Es decir, hay que dejar más libertad de decisión a los ciudadanos y eliminar la ineficiente planificación e intervencionismo.

Las leyes redactadas al amparo de la función social que subordinan el derecho de propiedad son esencialmente, las agrarias, la de expropiación forzosa, la de minas, patrimonio histórico, medio ambiente y sobre todo las sucesivas leyes del suelo y ordenación urbana.

En estas líneas hemos apuntado la batalla que se libra entre la libre disposición de nuestras propiedades en base a nuestros criterios y conocimiento del entorno, frente a la limitación que de ella se nos hace desde la Administración en base al interés general. Pero aún hay más, lean este otro artículo de la Constitución Española:

Artículo 128. 1. Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general.

Es decir todo lo tuyo y lo mío si alguna Ley lo recoge, nos lo pueden quitar si se subordina al interés general… ¿y no hemos salido a manifestarnos a la calle a pedir que se modifique estos preceptos constitucionales?

Cuando hablo del poder legislativo, hagan el ejercicio de visualizar a nuestros políticos decidiendo qué es importante para todos y qué no, y disponiendo o limitando el uso de nuestras propiedades si lo consideran necesario. Ésta es la mejor forma de ganar adeptos a esta causa frente al abuso de las limitaciones del derecho de propiedad en base al interés general.

Gumersindo Fernández Reyes.