SUSPENSIÓN Y REVOCACIÓN DE LICENCIAS DURANTE LA FORMULACIÓN DE UN NUEVO PLANEAMIENTO URBANÍSTICO.

Adjunto pdf: Cuadro suspensión y revocación por nuevo planeamiento

Aunque parezca extraño, comenzaré este artículo comparando la legislación urbanística con el clima1. Da igual en qué rincón del planeta nos encontremos, que el hombre se ha adaptado a él por muy extremo que sea. Su previsibilidad, ha permitido que la arquitectura, los cultivos, la industria, la gastronomía, etc., evolucionen y se optimicen para satisfacer las distintas necesidades humanas, adaptándose a sus condiciones atmosféricas.

Al igual que el clima, el planeamiento urbanístico crea unas condiciones bajo las cuales el resto de la actividad económica tiene que desenvolverse. Y como el clima, esta legislación puede ser buena, mala o regular. Una buena legislación favorecerá el desarrollo y la riqueza, como si de un clima mediterráneo se tratase, o podrá dificultarlo como un clima desértico o polar. Independientemente de sus dificultades y gracias a su previsibilidad, el hombre se adaptará y planificará sus decisiones en función de aquel. Esta previsibilidad no es más que la ansiada seguridad jurídica, y es determinante para el progreso de la sociedad.

Imaginad que de repente en vuestra ciudad, un año tenéis un clima polar, otro año tropical, y otro desértico, o que cada estación fuese aleatoriamente distinta. Sería imposible planificarse, y no sabríamos si fabricar helados o bufandas para ganarnos la vida.

Algo parecido pasa cuando nuestros gobernantes bajo la promesa electoral de mejorar nuestras condiciones de vida, deciden cambiar las reglas del juego, introduciendo una nueva legislación que altera todo el esfuerzo de adaptación que durante la vigencia de la ley que se va a derogar han hecho empresarios, funcionarios y  particulares.

Ante el anuncio de revisión o modificación del planeamiento general2 de un municipio, no sólo quedamos desvalidos por la incertidumbre que genera, sino que además, las certezas que teníamos se ven vulneradas. Esta vulneración es causada por dos herramientas que protegen al planeamiento futuro del aún vigente, para que los administrados no puedan entorpecerlo. Las dos potestades que la legislación otorga a los Ayuntamientos son:

– La suspensión del otorgamiento de nuevas licencias urbanísticas.

– La revocación de las licencias ya concedidas que contravengan la nueva ordenación.

Veámoslas:

1. SUSPENSIÓN DEL OTORGAMIENTO DE NUEVAS LICENCIAS URBANÍSTICAS.

Cuando se formula la innovación de un instrumento de planeamiento vigente, la Administración tiene la potestad de suspender la concesión de licencias en el área o municipio afectado. De esta manera, evita que las obras amparadas por el planeamiento existente impidan la ejecución del nuevo planeamiento. Estos plazos de suspensión de licencias están limitados temporalmente a un plazo máximo de 2 años, distribuidos de la siguiente manera:

Potestativamente el Ayuntamiento3 podrá suspender las licencias durante un año desde la adopción del acuerdo de formulación para la innovación del instrumento de planeamiento4.

Potestativamente el Ayuntamiento podrá suspender las licencias durante un año desde la aprobación del Avance4 del instrumento de planeamiento. Esta suspensión excluye la anterior y viceversa.

Obligatoriamente, desde el acuerdo de aprobación inicial del instrumento de planeamiento, las licencias se suspenderán por un año. Si previamente no se ha adoptado ninguna de las suspensiones potestativas al acuerdo de formulación o a la aprobación del Avance, la paralización obligatoria será de dos años5.

En el siguiente cuadro vemos lo expuesto:

El acuerdo de suspensión no tendrá validez hasta su publicación en los Boletines Oficiales de la provincia o provincias afectadas y en uno de los periódicos de mayor difusión de cada una de ellas6, donde debe venir delimitada el área de suspensión. Los efectos de la suspensión se extinguen con la publicación de la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento7, o por el transcurso del plazo, sin que se haya aprobado definitivamente.

El tiempo medio para aprobar la revisión de un planeamiento general en Andalucía, es de 8 a 10 años, por lo que se superan con creces los plazos mencionados de suspensión de licencias. Una vez finalizados, vuelve a operar el planeamiento vigente, ya que no se puede volver a decretar una nueva suspensión de licencias hasta transcurridos 5 años8 desde la anterior. En el caso de que el nuevo planeamiento nos perjudique, la finalización del período de suspensión sin que se haya aprobado el nuevo instrumento de planeamiento, nos abre una ventana de oportunidad hasta la  aprobación del mismo o hasta que se inicie otro período de suspensión a los 5 años.

Licencias a las que no afecta la suspensión. La suspensión obligatoria tras la aprobación inicial del instrumento de planeamiento, no afectará a las licencias basadas en el régimen vigente, siempre que se respeten las determinaciones del nuevo planeamiento, es decir, se podrán conceder licencias que cumplan las determinaciones urbanísticas de ambos planes: el vigente y el innovado9. Tampoco afectará la suspensión de licencias para aquellas áreas del territorio en las que las determinaciones del nuevo planeamiento no supongan modificación del régimen urbanístico vigente9.

Cuando la suspensión emana de la formulación del acuerdo de innovación, o de la aprobación del Avance, la indefinición e incertidumbres que conllevan, hacen que la suspensión no tenga las excepciones descritas en el párrafo anterior.

¿Qué pasa con las licencias pedidas justo antes del período de suspensión? Cuando aún no haya vencido el plazo legal10 para resolver la licencia solicitada, justo antes de la entrada en vigor de un acuerdo de suspensión de licencias, el órgano municipal competente ordenará la interrupción del procedimiento de otorgamiento y se lo notificará a los solicitantes11. Éstos, tendrán derecho a ser indemnizados por el coste de los proyectos, o de la parte de los mismos que tuviera que ser rectificada, y también tendrán derecho a la devolución de las tasas municipales12, salvo que la propuesta presentada fuera manifiestamente contraria al ordenamiento urbanístico o al planeamiento en vigor13. Este procedimiento también opera para las licencias solicitadas justo antes de la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento.

Las licencias solicitadas antes del período de suspensión, que hayan superado el plazo preceptivo que tienen la Administración para resolver, pero que no han sido resueltas, se regirán por lo regulado para el silencio administrativo. En el caso de que el silencio sea positivo, y la edificación aprobada perjudique el desarrollo del nuevo planeamiento, la Administración podrá revocar la licencia como veremos en el próximo punto.

2. REVOCACIÓN DE LAS LICENCIAS YA CONCEDIDAS QUE CONTRAVENGAN LA NUEVA ORDENACIÓN14.

Además de la potestad de la suspensión de licencias, la legislación de régimen local permite a los Ayuntamientos dejar sin efecto las licencias urbanísticas concedidas legalmente en ejecución del planeamiento vigente, cuando desaparecen las circunstancias que motivaron su otorgamiento o sobrevienen otras que, de haber existido, habrían justificado su denegación15.

Como reflejo de esta potestad municipal, las licencias urbanísticas concedidas legalmente en cumplimiento de un instrumento de planeamiento en vigor que ha sido innovado o sustituido por uno nuevo podrán ser revocadas16. Sólo cabe la revocación cuando los actos que amparen no hayan comenzado o concluido aún y su iniciación o finalización pudiera llegar a dificultar de forma apreciable la nueva ordenación.

Previamente a la revocación, el Ayuntamiento declarará la disconformidad con la ordenación urbanística, declaración que conllevará la inmediata suspensión de la eficacia de la licencia cuando los actos no se hayan iniciado, y la paralización inmediata de los actos de edificación amparados por la misma cuando éstos se hayan iniciado, en ambos casos por un plazo máximo de tres meses. Dentro de este período y previa audiencia a los interesados, se podrá declarar la revocación de la licencia en todo o en parte, determinándose los términos y las condiciones en los que los actos puedan ser iniciados o continuados y finalizados. Lógicamente, esta pérdida de eficacia de un acto obtenido legalmente, puede causar perjuicios que serán convenientemente indemnizados.

No cabe la revocación de licencias cuando se acuerde un período de suspensión de licencias por la formulación de un nuevo planeamiento, sino cuando éste, esté definitivamente aprobado. Tampoco cabe la revocación cuando la edificación esté concluida y ésta resulte disconforme con la nueva ordenación, procediendo entonces declararla fuera de ordenación17, bien en su totalidad o parcialmente.

En el siguiente cuadro18 vemos de manera esquemática que ocurre cuando se solicita una licencia de obras, y en los siguientes meses se suspenden las licencias o entra en vigor un nuevo planeamiento. Para facilitar la comprensión se ha supuesto que el plazo para resolver las licencias es de tres meses sin interrupciones:

Conclusión: Nuestros gobernantes se han arrogado la potestad de planificar nuestra vida, limitando nuestra libertad de decisión y quitándonos nuestros recursos. En el ámbito del urbanismo, esta planificación se materializa en los distintos instrumentos de planeamiento, a los que como si del clima se tratase, nos hemos terminado adaptando. Y una vez que nos hemos adaptado, deciden cambiarlo, aduciendo que es por nuestro bien. Cuando se producen estos cambios, además, se dotan de herramientas para que nuestras decisiones legítimas y libres, no les perjudiquen en sus objetivos. Estas herramientas, analizadas en este artículo, son: la suspensión de licencias por innovación de un instrumento de planeamiento, y la revocación de licencias.

Cádiz, 28 de junio de 2019.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Abreviaciones utilizadas en las Notas:

RSCL. Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones locales.

LOUA. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

RPU 1978. Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

RDUA. Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de  la Comunidad Autónoma de Andalucía

Art. Artículo.

Nota 1. No debemos confundir tiempo atmosférico con clima. El primero identifica condiciones meteorológicas que definen el estado de la atmósfera en un momento y lugar determinado, mientras que el clima es el tiempo atmosférico que predomina en un lugar durante un largo periodo de tiempo.

Nota 2. Aunque en el artículo hagamos referencia al planeamiento general o  Planes Generales de Ordenación Urbanística, la suspensión de licencias es aplicable para cualquier instrumento de planeamiento (art. 27 LOUA) de los recogidos en el art. 7 y Capítulo 2 de la LOUA.

Nota 3. La normativa menciona en su art. 27 de la LOUA “la Administración competente”, que habitualmente suele ser el Ayuntamiento.

Nota 4. Art. 27.1 de la LOUA.

Nota 5. Art. 27. 2 de la LOUA.

Nota 6. Art. 117. 2  RPU 1978.

Nota 7. Art. 27.3 de la LOUA.

Nota 8. Art. 122 RPU 1978.

Nota 9. Art. 120 RPU 1978.

Nota 10. Como dijimos en el artículo del Blog: “Procedimiento de concesión de licencia de obras “(http://gumersindofernandez.com/blog/2019/04/26/procedimiento-de-concesion-de-licencias-de-obras/), respecto al plazo máximo de 3 meses que tiene la administración para resolver (Art. 20 del RDUA), éste puede ser suspendido (siempre que se notifique al interesado) en el período de subsanación de la solicitud, en el período que transcurra entre la solicitud de informes o autorizaciones sectoriales hasta su resolución, y en el período de subsanación de deficiencias.

Nota 11. Art. 121.1 RPU 1978.

Nota 12. Art. 121.2 RPU 1978.

Nota 13. Art. 121.3 RPU 1978.

Nota 14. La revocación de licencias forma parte del grupo de herramientas dentro de la disciplina urbanística que permiten a la administración anular los efectos de licencias ya concedidas, y que fueron analizadas en el artículo del Blog: “Suspensión, revisión, anulación, revocación y caducidad de licencias de obras concedidas” (http://gumersindofernandez.com/blog/2019/05/31/suspension-revision-anulacion-revocacion-y-caducidad-de-licencias-de-obras-concedidas/)

Nota 15. Art. 16 RSCL.

Nota 16. Art. 23 RDUA.

Nota 17. Art. 34.b LOUA.

Nota 18. El cuadro se adjunta en Pdf para su descarga y mejor visualización.