PROPUESTAS Y CRÍTICAS AL ANTEPROYECTO DE LEY PARA UN URBANISMO SOSTENIBLE EN ANDALUCÍA.

Alegaciones LUSAArchivo adjunto: Alegaciones LUSA

La nacionalización del suelo como inspirador del intervencionismo actual.

Desde que se promulgó la ley del suelo de 19561, el gobierno se arrogó el poder de decidir qué podemos hacer y qué no en nuestra propiedad, estableciendo qué terrenos son edificables, los usos admisibles y las características de las edificaciones. Sin embargo, su verdadera intención fue nacionalizar el suelo necesario para la expansión de las poblaciones. Afortunadamente, la falta de fondos frustró tal intento2.

Herederas directas de ese espíritu intervencionista se han redactado todas las leyes del suelo y urbanísticas de este país. Se relega así a un plano residual la voluntad de los particulares frente al manipulable y  abstracto interés general, quedando al mando de la actividad urbanística los gobernantes y  las administraciones públicas.

El Anteproyecto de Ley para un Urbanismo Sostenible en Andalucía,  no es una excepción.

Una nueva Ley, ¿de verdad es necesaria?

Un marco legislativo estable en el que ejercer nuestra actividad siempre es deseable, pues  al menos sabemos cuáles son las reglas del juego aunque éstas no nos gusten. La posibilidad de ir remendando las imperfecciones que tengan los textos legislativos, permite que se vayan ajustando y adaptando a nuevas realidades sociales o jurídicas. Ocurre también, que incluso una buena ley no tiene el resultado deseado por falta de medios o un inadecuado funcionamiento de la Administración Pública3 encargada de su ejecución. Por todo esto, salvo que técnicamente sea insostenible seguir incorporando modificaciones, no soy partidario de nuevas leyes, sino de hacer  funcionar las existentes.

Pero la repercusión mediática que tiene la aprobación de una nueva ley, adjetivada como sostenible4 y que a nivel presupuestario es bastante más barato que inaugurar cualquier obra pública, miel sobre hojuelas para una clase política ávida de obtener réditos electorales. No olvidemos a las corporaciones locales suplicando medidas legislativas al ver como sus planes generales encallaban junto a sus promesas electorales en el laberinto de la tramitación administrativa. Por eso la simplificación y agilización de estos procedimientos es uno de los principales motivos que ha impulsado la formulación de esta nueva Ley.

Así que desconfío de una nueva ley, independientemente de que alguno de sus promotores y redactores tengan la mejor de las intenciones.

Y lo que sin duda me parece impresentable es que nos planteen una nueva ley cuando durante los más de 15 años que lleva en vigor la  actual legislación5, el Gobierno de la Junta de Andalucía no ha sido capaz de completar su desarrollo reglamentario6. Salvo el Reglamento de Disciplina Urbanística7, aprobado a los 8 años, nos han obligado a convivir con unos textos legales de 19788, con la dificultad de acoplamiento e interpretación que eso supone.

PROPUESTAS PARA LA NUEVA LEY.

Hasta final de enero estamos dentro del período de información pública del anteproyecto de Ley para un Urbanismo Sostenible en Andalucía. Las propuestas9 que he recogido en este artículo son un resumen de mis alegaciones a la nueva Ley. Éstas pretenden minimizar los daños del sistema imperante, cuestionándolo y sembrando la semilla del pensamiento liberal aplicado al urbanismo. Doy por hecho que serán desestimadas:

1.Protección del derecho de propiedad privada: limitación de las arbitrariedades ideológicas a la hora del justificar la función social y el interés general. Se alega a una serie de artículos que presuponen y prejuzgan aspectos del desarrollo de las ciudades en base a la corriente dominante de pensamiento y a lo políticamente correcto, pero que no justifican la bondad de esas decisiones para limitar algo tan importante como el derecho de propiedad privada.

De entre los principios rectores del desarrollo urbanístico se elimina la obligación de evitar los procesos de gentrificación, ya que desconozco por qué la regeneración de un barrio que surge de manera espontánea y libremente por sus nuevos moradores es nociva, salvo que quieran decidir por nosotros a dónde podemos mudarnos y por cuánto comprar o vender un inmueble.

Se elimina de los fines de la actividad urbanística la promoción de la igualdad de género, para evitar que gastemos recursos en algo que sabemos no es la herramienta adecuada para tratar ese tema. También se elimina de los criterios de ordenación la justificación de la “viabilidad social” por ser algo tan poco mesurable y objetivo que junto a la promoción de la igualdad de género va a ser fuente de arbitrariedades administrativas y batallas político-ideológicas.

Se incluye la posibilidad de implantar uso residencial en suelo rústico sin necesidad de estar vinculado a una explotación agrícola. Este uso se condiciona a la protección del medio rural y al mantenimiento del tamaño de parcela mínimo permitidos en la legislación agraria.

Se permite que en la ordenación detallada se puedan definir más de un uso pormenorizado por cada parcela, permitiendo mayor flexibilidad al propietario para destinarla al uso que mejor le convenga dentro los compatibles en la zona en que se encuentre.

Se tienen en cuenta los equipamientos privados a la hora de garantizar la proporcionalidad entre los usos lucrativos y los equipamientos a la hora de diseñar Planes Generales de Ordenación Estructural y que dentro de la definición de espacio verde urbano se incluyan los privados de carácter comunitario.  Es como si para el legislador los servicios que ofrecen los equipamientos privados no existiesen.

2.Protección del derecho de propiedad privada: limitación de pagos y cesiones al sector público. Se propone que se aumenten las plusvalías y aprovechamientos que los propietarios del suelo pueden obtener por la actividad urbanística, en vez de poner estos recursos en manos de la Administración Pública. Esta modificación provocaría un mayor dinamismo en la economía y desbloquearía muchas actuaciones urbanísticas hoy inviables. La cesión gratuita de suelos para dotaciones desaparecería o se disminuiría, quedando estos suelos dotacionales en manos de los propietarios, debiendo la Administración comprarlos o canjearlos por aprovechamiento si los necesita. En caso de no tener en cuenta esta propuesta y se siga obligando a realizar cesiones, estos suelos revertirán al propietario en caso de que en el plazo de 4 años la Administración no haya hecho uso de ellos.

Se limita al 5%9 las cesiones de suelos lucrativos libres de cargas y urbanizados, aumentando el aprovechamiento subjetivo al 95%. También se elimina el pago del 10% a la Administración como compensación por el uso y aprovechamiento de las actuaciones excepcionales  en el suelo rústico.

Se elimina la garantía que hay que constituir para cubrir los gastos de demolición tanto en las actuaciones excepcionales en suelo rústico como las obras y usos provisionales, ya que pueden ser sustituidos por otros mecanismos que tiene la Administración para asegurar su ejecución.

El aprovechamiento atribuido al subsuelo se presupondrá privado y no público.

3.Protección del derecho de propiedad privada: limitaciones a la expropiación. Considerando la expropiación la herramienta que más atenta contra el derecho de propiedad privada, se limita su utilización en el ámbito del urbanismo propuesto por esta Ley.

El sistema de actuación por expropiación sólo se podrá utilizar cuando sean inviable los sistemas de cooperación y compensación. Además, se propone que si se incumplen los plazos para la ejecución del planeamiento previstos por los sistemas de cooperación y expropiación, se podrá solicitar el cambio al sistema de compensación.

Se propone eliminar la facultad que tiene la Administración Pública para expropiar un inmueble por  incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, por incumplimiento del plazo para la ejecución de obras sobre edificaciones deficientes o inadecuadas, por incumplimiento del plazo previsto en el instrumento de planeamiento para el inicio o terminación de viviendas sometidas a algún régimen público de protección,  o para la incorporación de inmuebles en los patrimonios públicos del suelo.

Además, en el cobro del justiprecio, se elimina la obligación de cobrar en especie, sólo siendo posible este tipo de compensación si voluntariamente lo acepta el propietario.

4.Potenciar la iniciativa privada en la gestión de las ciudades. Como primer paso para potenciar una gestión de los espacios de uso público de manera privada o mixta, se propone que en los ámbitos donde operen las entidades privadas de conservación de urbanizaciones, se implemente una exención o bonificación en los impuestos. En la actualidad los propietarios de esas áreas están pagando por estos servicios doblemente: vía cuotas a la entidad de conservación y vía impuestos. Esta propuesta tendría que coordinarse con la legislación tributaria.

5.Reducción de las reservas para viviendas con algún régimen de protección. Se propone que la protección que el Estado o las Autonomías proporciona a las personas sin medios para acceder a una vivienda, sea mediante el régimen de alquiler, bien en viviendas protegidas o en viviendas de renta libre, lo que supone una reducción o eliminación progresiva del parque de viviendas protegidas. Esta propuesta se instrumenta eliminando dentro de los objetivos de la ordenación urbanística la formalización de una política de intervención en el mercado del suelo mediante el fomento de la construcción de viviendas protegidas, y convirtiendo el mínimo exigido por el TRLSRU10 de reserva para suelos para viviendas con algún tipo de protección en el máximo de la nueva Ley.

6.Límites a la intervención en el mercado del suelo y en la actividad empresarial. Se propone la eliminación de la capacidad de intervención en el mercado del suelo y la vivienda como una de las potestades que tienen las Administraciones Públicas. También se elimina la obligación que tiene de evitar la especulación urbanística, ya que especular es una forma lícita de hacer negocio reconocida en otros ámbitos económicos. Además, parece incoherente cuando es la propia Administración Pública la única responsable del bloqueo del suelo como materia prima de la ejecución urbanística en el ejercicio de su capacidad de clasificar y calificar terrenos.

7.Mayores competencias municipales. Aumentando las competencias municipales se pretende que cada municipio tienda a crear su propio modelo de ciudad, de manera que compitan entre ellos por atraer habitantes e inversiones. De esta manera, se crea un incentivo para mejorar el planeamiento y las normas urbanísticas.

También se pretende evitar la doble fiscalización de los instrumentos de planeamiento, eliminando los informes de la Junta de Andalucía, en los casos que considero innecesarios. Bastaría con comunicárselo en los períodos de exposición pública como interesado y nada más.

Por último se propone que los Planes Municipales de Ordenación Urbana (de aprobación municipal)  y no los Planes Generales de Ordenación Estructural (de aprobación autonómica) sean los que se encarguen de delimitar las categorías de los suelos, al no considerarlos parte de la ordenación estructural.

8.Mayor seguridad jurídica. En base a una mayor seguridad jurídica se reducen determinados plazos propuestos en la Ley, que son fruto de la incapacidad e incompetencia de la Administración de hacer su trabajo en un tiempo reducido, trasladando el problema al administrado. También se cambia el sentido del silencio de negativo a positivo para los actos presuntos que regula esta Ley.

Se propone dentro del derecho de consulta junto con la Cédula Urbanística, la posibilidad de consultar la viabilidad urbanística de intervenciones concretas.

Por otro lado, tendrán vigencia indefinida tanto de las licencias urbanísticas municipales, como las autorizaciones para usos excepcionales en suelo rústico, mientras no cambien las condiciones urbanísticas en base a las que fueron concedidas. También propone sustituir la licencia previa de ocupación y utilización por una declaración responsable, en cumplimiento de la Directiva Europea, tal y como ya han hecho algunas comunidades autónomas.

Cádiz, 23 de enero de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1.  Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana (LS1956).

Nota 2. Exposición de Motivos apartado III.c) de la LS 1956: “Si ideal en la empresa urbanística pudiera ser que todo el suelo necesario para la expansión de las poblaciones fuera de propiedad pública, mediante justa adquisición, para ofrecerle, una vez urbanizado, a quienes desearen edificar, la solución, sin embargo, no es viable en España. Requeriría fondos extraordinariamente cuantiosos, que no pueden ser desviados de otros objetivos nacionales, y causaría graves quebrantos a la propiedad y a la iniciativa privadas”.

Nota 3. El problema de la proliferación de edificaciones y asentamientos en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, no surge como resultado de una ineficaz regulación, sino de la no utilización deliberada de las herramientas de la inspección y la disciplina urbanística por parte de la Administración Pública.

Nota 4. Si buscamos en la página web del BOE utilizando como criterio de búsqueda el término sostenible, nos aparecen 188 disposiciones legales en cuyo título aparece el término sostenible.

Nota 5. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

Nota 6. Disposición final única y Disposición transitoria novena de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Nota 7. Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía (RDUA).

Nota 8. Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento. Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística. Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística.

Nota 9. En algunas propuestas no se ha ido más lejos por tener como límite los preceptos vinculantes de la ley estatal en materia de suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Nota 10. Mínimos exigidos por el Artículo 20.1.b del TRLSRU: 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 10 % en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.

 


RECLAMACIONES PARTE III: INCUMPLIMIENTOS CONTRACTUALES EN LA ENTREGA DE INMUEBLES.

Cuando adquirimos un inmueble de primera mano, lo habitual es suscribir un contrato de compraventa con la empresa promotora del edificio1. Un contrato es un documento en el que ambas partes se comprometen a cumplir lo pactado: el promotor entregará un inmueble en un plazo y con unas características determinadas, mientras que el comprador se compromete a pagar su precio según un plan de pagos.

El incumplimiento de las cláusulas dispuestas en este contrato puede dar lugar a acciones legales. El Código Civil2 (a partir de ahora CC), es la norma que regula las relaciones contractuales entre ambas partes. En este artículo veremos cuales son los daños y perjuicios causados por un incumplimiento contractual que pueden dar lugar a una reclamación.

Además del clausulado de los contratos, la información comercial suministrada por el promotor tiene valor contractual, por lo que se podrá exigir lo recogido en ella. Tanto el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas (legislación estatal), como el Decreto 218/2005 de 11 de octubre por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, regulan la información mínima que se debe dar en la compraventa de  viviendas.

A continuación vamos a ver cuales son las acciones que puede ejercer el comprador del inmueble frente al promotor-vendedor, cuando lo prometido en el contrato no se corresponde con lo recibido:

1.Variaciones de calidad o superficie respecto a lo expresado en contrato.

 La promotora tiene la obligación de entregar al comprador todo cuanto se ha recogido en el contrato3. Por tanto, el adquiriente tiene derecho a recibir un inmueble con las dimensiones, calidades y prestaciones que aparecen tanto en el contrato como en la documentación descriptiva que tenga naturaleza contractual (documento de información abreviado, memoria de calidades, folletos informativos, carteles de venta…).

Si ésto no fuera posible, el comprador optará entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato. La rescisión del contrato sólo es una opción cuando la superficie del inmueble se haya disminuido en más de un 10% ó si la disminución de las calidades se valora en más del 10% del precio del inmueble adquirido4.

Una bajada de calidad en el inmueble adquirido, no es necesariamente un daño material, pues que la solería sea de una marca distinta que la recogida en la memoria de calidades, no supone que no sea adecuada para su uso. Una bajada de las prestaciones puede no ser un daño material pero si un perjuicio, como no poner un sistema de climatización en la vivienda previamente pactado, lo que me obliga a pasar frío o calor, o a gastarme dinero en colocar uno. Respecto a la disminución de la superficie del inmueble tampoco tiene por qué ser un daño material, pero en ocasiones si un perjuicio, como puede ser una plaza de garaje en la que no me cabe un automóvil de determinado tamaño.

El plazo para ejercer las acciones que nacen por diferencias de calidades en lo contratado, prescriben a los 6 meses contados desde el día de la entrega5.

 2. Vicios o defectos ocultos en el inmueble vendido.

La aparición de vicios o defectos ocultos tras la compra de un inmueble, obliga3 al vendedor a sanear6 o reparar tal circunstancia al comprador. Existen vicios ocultos cuando el inmueble padece defectos no manifiestos en el momento de la compra7. Para que proceda el saneamiento por vicios ocultos se requiere que estos hagan impropio el inmueble para el uso a que se destina o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él8. Las acciones que se pueden ejercer frente al vendedor son9:

– Resolver el contrato (acción redhibitoria).

– Bajar el precio (acción estimatoria o quanti minoris).

La aparición de defectos ocultos en el inmueble, en puridad, no es un incumplimiento de contrato, pero si obliga o a la resolución del mismo o a reducir su valor en función de tales defectos mediante acuerdo o peritaje (acciones edilicias). Es decir, no obliga al vendedor a la reparación material, sino a resolver o a bajar el precio. En caso de que el vendedor tuviese conocimiento de los defectos antes de la venta, el comprador podrá exigir además una indemnización por los perjuicios como consecuencia del engaño9.

El plazo para ejercer las acciones por saneamiento por vicios o gravámenes  ocultos es de 6 meses 10.

3. Reclamación por daños y perjuicios.

Si en el cumplimiento de las obligaciones contractuales se incurriese en dolo, negligencia, morosidad, o se contraviniesen tales obligaciones produciendo daños y perjuicios a la otra parte, ésta tendrá derecho a ser indemnizada o a resolver el contrato11 y 12.

Estas acciones típicamente contractuales de cumplimiento de forma específica y de indemnización11, así como la de resolución por incumplimiento12, no son aplicables en tanto que los daños y perjuicios que protegen estén cubiertos por la legislación de protección de consumidores y usuarios y la LOE13. Antes de la existencia de esta legislación si se utilizó por el sistema legal español para proteger a los adquirientes de vivienda, pero no tiene sentido aplicarlo ahora cuando existe una legislación específica para ello.

Diferente es el caso de reclamación de algún incumplimiento que no quede protegido por la legislación de protección al consumidor, en el que sí se podrán aplicar. Es el caso del retraso en el plazo de entrega de la vivienda, si dicho plazo  viene recogido en contrato.

El plazo de prescripción de estas acciones es de 5 años14.

Conclusiones.

En el caso de que nos entreguen un inmueble con distintas calidades o dimensiones de las pactadas en un contrato, si aparecen defectos o vicios ocultos en el inmueble tras la entrega, o si por incumplimiento del contrato nos causasen daños o perjuicios, no protegidos por la legislación de protección al consumidor15, podemos ejercer acciones legales contra el promotor-vendedor16 para defender nuestros intereses. Además estas acciones se pueden ejercer sin perjuicio de las que hayamos tomado de manera general en base a la legislación de consumidores y usuarios, o específicamente “vía LOE”16.

Cádiz, 8 de enero de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Cuando se compra una vivienda nueva estaríamos hablando de contratos de compraventa de primera transmisión. También existen contratos de compraventa de segunda o ulteriores transmisiones que se dan cuando compramos un inmueble de segunda mano. En el caso de la adquisición de viviendas en régimen de cooperativas, éstas no se adquieren mediante un contrato de compraventa, sino que el adjudicatario se convierte en autopromotor.

Nota 2. Título V Del Contrato de Compra y Venta, del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.

Nota 3. Artículo 1461 del Código Civil: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”.

Nota 4. Artículo 1469 del Código Civil.

Nota 5. Artículo 1472 del Código Civil.

Nota 6. El término saneamiento en este contexto significa reparación, remedio o satisfacción de un daño sobrevenido.

Nota 7. Artículo 1474 del Código Civil.

Nota 8. Artículo 1484 del Código Civil.

Nota 9. Artículo 1486 del Código Civil.

Nota 10. Artículo 1490 del Código Civil.

Nota 11. Artículo 1101 del Código Civil.

Nota 12. Artículo 1124 del CC del Código Civil.

Nota 13. LOE. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 14. Artículo 1964 del CC del Código Civil.

Nota 15.  Artículo del 23 de diciembre de 2017: “Reclamaciones Parte II: Garantías y protección del consumidor frente a daños y perjuicios en la adquisición de inmuebles”.

Nota 16. Diferenciamos las acciones a ejercer contra la figura del vendedor o promotor-vendedor en el ámbito de un contrato de compraventa, de las que se puedan ejercer contra un constructor o promotor-constructor en el caso en al ámbito de un contrato de ejecución de obras, de las que no es objeto este artículo.