FINANCIACIÓN DE UNA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA .

En un artículo anterior1, explicamos que los costes necesarios para realizar un edificio en  régimen de cooperativa, se financian con las aportaciones económicas que realizan los socios cooperativistas. Si éstos no disponen de ahorros suficientes para afrontar estos pagos, al menos deben tener capacidad de endeudamiento2 para convencer a un particular o a un banco para que le preste ese dinero. Veamos cómo se articulan estas dos situaciones utilizando como ejemplo una promoción de tres viviendas con los siguientes costes y precios por inmueble:

Cooperativistas con ahorros. Si los cooperativistas disponen de la totalidad del dinero, las aportaciones se harán según un plan de pagos que permitirá a la Cooperativa hacer frente a los gastos en los que incurra mes a mes. Supongamos que en el plan de pagos acordado por la Cooperativa se solicita una entrada del 30% del precio de la vivienda mientras que el 70% restante se divide en 18 mensualidades:

Si partimos de una hipotética distribución temporal de gastos de la promoción, en la que se hace un desembolso inicial de 300.000 euros para la compra del suelo y posteriormente unos gastos constantes de 40.000 euros mensuales durante 20 meses, y lo cruzamos con los ingresos previstos en los planes de pago, tendremos como resultado un flujo de tesorería (cash flow) favorable en el que no se produce ningún descubierto. En esta situación, la Cooperativa siempre tendrá liquidez para hacer  frente a sus compromisos económicos como vemos en el gráfico:

Cooperativistas sin ahorros suficientes. Lo habitual es que los cooperativistas no dispongan de la totalidad del dinero que cuesta su vivienda, y tengan que pedirlo a una entidad financiera. Ésta les pedirá el inmueble como  garantía para prestarle el dinero, constituyendo lo que se conoce como  préstamo hipotecario3 o hipoteca. El problema que tiene este tipo de préstamos, es que hasta que no le entreguen la vivienda al cooperativista, el banco no abonará el dinero.

Supongamos una cooperativa en la que los socios pueden aportar sólo el 35% del precio de la vivienda, teniendo que financiar el 65% restante. Ajustándonos a estas circunstancias, la Asamblea puede aprobar un plan de pagos en el que se abone un 30% de entrada y el otro 5% distribuido en 18 cuotas:

La cooperativa sólo podrá disponer del 35% para hacer frente a los gastos de la promoción, por lo que no podrá pagar a todos los proveedores, ya que sólo a la entrega de las viviendas recibirá el 65% restante. Si aplicamos a estos ingresos el mismo esquema de gastos anterior tenemos que la Cooperativa no tiene tesorería suficiente para hacer frente a los costes de la promoción, pues sólo al final recibirá el dinero necesario para hacer frente a la totalidad:

El crédito promotor. Para solucionar este problema, la Cooperativa tiene que pedir dinero prestado. Las entidades financieras ofrecen un producto conocido como crédito promotor4 que se adecúa a las necesidades de financiación de las promociones inmobiliarias. Este tipo de producto aporta el dinero necesario para completar la promoción, disponiéndose de manera progresiva5 según se justifiquen los gastos. Una de las características de este crédito, es que hay un período de carencia, en el que no se devuelve el capital prestado, pero sí se abonan los intereses del capital dispuesto. Habitualmente el período de carencia es de dos años, tiempo que debería ser suficiente para terminar el edificio y adjudicar las viviendas.

La cantidad que se solicita en el crédito promotor es igual a la suma de las necesidades de financiación de todos los cooperativistas, que en el ejemplo utilizado sería del 65%:

Por tanto, a las aportaciones hechas por los cooperativistas, sumaríamos las disposiciones de capital hecha por la entidad financiera con la que se ha contratado el crédito promotor, salvando así los problemas de liquidez de la Cooperativa.

La devolución del capital prestado en el crédito promotor se produce una vez se hayan entregado las viviendas y los cooperativistas hayan liquidado su deuda con la cooperativa. Si bien éstos tienen dos posibilidades:

– Constituir el préstamo hipotecario con una entidad financiera distinta a la que dio el crédito promotor, por lo que saldará su deuda con la cooperativa y ésta a su vez cancelará el crédito promotor.

– Constituir el préstamo hipotecario con la misma entidad financiera que concedió el crédito promotor, subrogándose en la deuda que contrajo la cooperativa. En esta opción, el crédito promotor se “transforma” en un préstamo hipotecario por cada cooperativista subrogado.

En su contratación y durante su duración, el crédito promotor tiene unos gastos que debe abonar la Cooperativa,  y que se conocen como gastos financieros, entre los que están:

– Comisión de estudio y apertura.

– Gastos de notaría y registro.

– Tasación.

– Intereses.

– Honorarios de la gestoría impuesta por el banco.

– Honorarios por la monitorización del proyecto o Project Monitoring (según el tamaño de la promoción).

– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en el caso de que no esté exento).

Conclusión: Salvo que los cooperativistas cuenten con la totalidad del dinero que cuestan sus viviendas, éstos necesitarán que una entidad financiera les preste el dinero, contratando un préstamo hipotecario en el momento de la adjudicación. Asimismo, la Cooperativa hasta el momento de la adjudicación necesitará también pedir dinero prestado para poder realizar el edificio. Para sortear esta situación, las entidades financieras ofrecen el crédito promotor.

Cádiz, 26 de octubre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes

Nota 1. Artículo “Promoción de viviendas en régimen de cooperativa1”, publicado el 30/09/2017: http://gumersindofernandez.com/blog/2017/09/29/promocion-de-viviendas-en-regimen-de-cooperativa/

Nota 2. La capacidad de endeudamiento es el capital por el que una persona se puede endeudar con una probabilidad alta de poder devolverlo y sin poner en peligro su integridad financiera. Depende esencialmente de la cuota de devolución períodica que, en el caso de la adquisición de inmuebles, se estima entre el 25 y 35% de los ingresos mensuales.

Nota 3. El préstamo hipotecario es el producto que le permite disponer de la cantidad necesaria para comprar una vivienda u otro inmueble, cuya principal característica es que el titular del préstamo pone de garantía (hipoteca) el propio inmueble, que pasará a la entidad financiera en caso de impago. Además de la garantía hipotecaria -el imueble- las entidades financieras estudiarán la capacidad de pago del cooperativista para asegurarse los cobros de las mensualidades.

Nota 4. El crédito promotor también tiene garantía hipotecaria y permite que los compradores finales se subroguen en él, ahorrándoles gastos pero obligándoles a aceptar las condiciones que el promotor contrae en el momento de obtener el crédito.

Nota 5. Las disposiciones del crédito promotor se suelen distribuir con un pago inicial a la firma,  otro a la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, y el resto mes a mes justificándolo con las certificaciones de obra.

 

 

 


RIESGOS A LA HORA DE ADQUIRIR UNA VIVIENDA. PARTICULARIDADES DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS.

Supongamos que se nos presentan distintas formas de adquirir una vivienda:

– Vivienda terminada nueva.

– Vivienda terminada de segunda mano.

– Vivienda sobre plano de una empresa promotora.

– Vivienda sobre plano en régimen de cooperativa.

Y suponemos que en todos los casos el comprador está convenientemente asesorado1 por un profesional del sector y se le ofrece la documentación informativa que exige la legislación2. Pasemos a analizar sus riesgos:

Compra de vivienda terminada. Sin duda la forma más segura de adquirir una vivienda es comprarla terminada y salir con las llaves de la notaría directo a disfrutarla. Si además la vivienda es nueva aúna la posibilidad de estrenarla con la ventaja de disfrutar de las garantías que la legislación recoge  frente a determinados daños materiales (garantía anual, trianual y decenal3).

Sin embargo la compra de una vivienda terminada de segunda mano tiene el riesgo de que existan defectos no manifiestos o vicios ocultos, sin la posibilidad de garantía salvo que sean graves y durante un plazo corto (6 meses). Dependiendo de la antigüedad y estado de conservación también podemos encontrarnos problemas en los elementos comunes del edificio. Ayuda mucho averiguar el motivo por el que los propietarios actuales venden el piso.

Por tanto en el caso de decidirnos por una vivienda terminada, el riesgo no está en la operación de compra, sino en la calidad del producto adquirido. La información mínima que el vendedor está obligado a darnos no nos protege frente a la existencia de vicios ocultos.

Compra sobre planos. Garantía de las cantidades entregadas a cuenta. Cualquier adquisición sobre plano nos obliga a adelantar sumas de dinero para el pago de la vivienda. Por ley4, estas cantidades entregadas tendrán que estar garantizadas por el promotor o por la sociedad cooperativa mediante un seguro de caución o por un aval solidario emitido por entidad financiera. Esta garantía debe estar en vigor desde la obtención de la licencia de obra. Es posible que antes de la licencia se hayan adelantado cantidades que por tanto no estarán aseguradas hasta la suscripción del seguro o el aval.

Por tanto, para la adquisición de una vivienda sobre planos hay que asegurarse de la existencia y correcta suscripción de esta garantía, lo que no quita que el comprador habrá fracasado en su objetivo primigenio de adquirir una vivienda en un plazo determinado si la promoción no llega a buen puerto.

Veamos a continuación los riesgos de comprar una vivienda sobre planos a un promotor inmobiliario o de incorporarme a una cooperativa de viviendas, en el caso, cada vez más infrecuente, de que no exista o sea defectuosa la garantía de las cantidades entregadas a cuenta:

Compra de vivienda sobre planos a un promotor inmobiliario. Cuando compramos una vivienda sobre plano, lo que tenemos es un contrato cuyo valor dependerá de lo bueno o malo que sea tal contrato y sobre todo de la solvencia del promotor. En este contrato vienen definidas tanto las calidades y características de la vivienda, como el plazo y el precio que será cerrado.

En caso de que el promotor quiebre y no se entregue la promoción en las condiciones pactadas, debemos hacer valer ese contrato para poder recuperar las cantidades aportadas, posiblemente en instancias judiciales y compitiendo con el resto de acreedores que tenga el promotor (entidades financieras, constructora, técnicos, etc.).

Por tanto, debemos preocuparnos por el buen nombre comercial  y la trayectoria de la empresa promotora, pero además es conveniente investigar su solvencia financiera, que esté al corriente de sus deudas con la Seguridad Social y Hacienda y que no esté en algún registro de morosos como el RAI (Registro de Aceptaciones Impagadas).

Adquisición de vivienda en régimen de Cooperativa5. En este caso, no compramos una vivienda, sino que promovemos nosotros mismos junto con el resto de los miembros de la cooperativa. Las condiciones y características de la vivienda pueden venir recogidas en un contrato de preadjudicación que firmemos con la sociedad cooperativa, pero más importante es conocer los Estatutos y los acuerdos de Asamblea y Consejo Rector, pues nos vinculan tanto como el contrato. Entre los riesgos que existen en éste sistema de adquisición de viviendas nos encontramos con los siguientes:

El precio  no es cerrado. El precio de las viviendas es el resultado de un presupuesto estimado por la Cooperativa. Un error en esta estimación o la aparición de imponderables durante la obra pueden hacer que varíe el precio final de la vivienda. Los mismos cooperativistas pueden aumentar deliberadamente el precio si deciden en Asamblea modificar el proyecto o mejorar las calidades. También es posible que el precio disminuya respecto lo estimado inicialmente.

Promociones no vendidas en su totalidad. Puede ocurrir que los cooperativistas decidan comenzar una promoción sin que esté preadjudicada al 100%, es decir que hay más inmuebles que cooperativistas interesados. Se comienzan las obras con la esperanza de que se preadjudiquen antes de la terminación del edificio. Si al final esto no ocurre, los cooperativistas tendrán que hacerse cargo del coste de los inmuebles no vendidos, generalmente asumiendo la cuota del préstamo promotor hasta que por fin se venda. Dependiendo del precio total que tengan los inmuebles no vendidos, podemos ir desde una anécdota a una catástrofe para los cooperativistas.

Ciertamente, vender viviendas en régimen de cooperativa sobre planos es más difícil que hacerlo una vez que se ha comenzado la obra, y es más fácil cuanto más cerca de la finalización del edificio se esté.

Bajas de miembros de la Cooperativa. Aunque una promoción comience con todos sus inmuebles adjudicados, a mitad de camino puede ocurrir que se den de baja algunos de los cooperativistas. Es una variante de la situación anterior. La única ventaja es que la legislación permite unos plazos cómodos para la devolución del dinero aportado (3 años si la baja es justificada y 5 años si no lo es), pues la Ley protege a la Cooperativa.

Plazos de entrega. Las causas de los retrasos en la entrega de las viviendas son las mismas que en el caso de una promoción nueva, por lo que aquí no hay diferencia, salvo la de tener la información real de lo que está pasando. Desaconsejo constituir cooperativas en suelos que no sean urbanos consolidados, por el grado de incertidumbre temporal que supone la gestión urbanística de otro tipo de suelos.

Control de riesgos en cooperativas de viviendas. Como una sociedad cooperativa se crea ex profeso para cada promoción, no es posible como en el caso de las promotoras investigar la trayectoria y solvencia de la misma, pero si es posible comprobar la seriedad y profesionalidad de la empresa gestora de la cooperativa que la va a asesorar, ya que en su gestión está implícita gran parte del éxito de la promoción.

Respecto a la promoción no vendida en su totalidad, la solución es fácil, no apuntarse a una cooperativa que no esté vendida al 100% o casi, y analizar el escenario de no venta de esos inmuebles y las distintas salidas como puede ser el alquiler de los mismos. En cuanto a las bajas voluntarias una vez comenzada la cooperativa, la barrera de entrada que es pedir una aportación importante (para la compra del suelo), también es una barrera de salida por ser una forma de medir el compromiso de los cooperativistas con el proyecto. Es una buena práctica mantener los canales de comercialización abiertos para apuntar suplentes a los que llamar en el caso de que se produzca una baja.

La transparencia que lleva implícita el sistema de promoción en régimen de cooperativa supone que ante cualquiera de las vicisitudes que hemos explicado, permite reaccionar y tomar medidas para solucionarlas. También es importante señalar que el objetivo empresarial de una cooperativa de viviendas es claro y único, construir el edificio, mientras que en el caso de una promotora puede haber intereses cruzados o problemas ajenos a la promoción.

Conclusión. Lo ideal es tener suerte y encontrar exactamente lo que queremos en una promoción recién terminada.  Si no es así y si decidimos comprar sobre plano, primero hay que asegurarse de que nos garantizan las cantidades entregadas a cuenta y segundo contrastar la solvencia, profesionalidad y buen nombre comercial del promotor o de la empresa gestora de la cooperativa. Si se cumplen estas condiciones el riesgo está muy acotado y la decisión dependerá más de si el producto nos gusta independientemente del sistema utilizado. Si nos decidimos por la cooperativa de vivienda tened en cuenta los consejos de este artículo para minimizar los riesgos. Otro factor importante es que en el caso de la cooperativa somos propietarios del suelo y de lo que se vaya construyendo en él, mientras que en el caso del promotor lo que tenemos es un contrato.

Nota 1. El asesoramiento de un consultor o agente inmobiliario en cualquier operación de compra de vivienda es siempre aconsejable. Los notarios también cuentan entre sus cometidos el asesoramiento jurídico gratuito a la hora de la adquisición de una vivienda. Las áreas de consumo de las Administraciones Públicas cuentan con guías prácticas que también pueden ser de ayuda.

Nota 2. Las Comunidades Autónomas cuentan con legislación que regula la información comercial que se debe poner a disposición del comprador de una vivienda. En el caso de Andalucía es regulado por el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.

Nota 3. Art. 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 4. Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

 Nota 5. En el artículo publicado en este Blog “Promoción de viviendas en régimen de cooperativa” se explica brevemente cómo funciona este sistema de promoción de viviendas.

Gumersindo Fernández Reyes


PROMOCIÓN DE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA.

Descripción y funcionamiento. Esencialmente una cooperativa consiste en un grupo de personas (cooperativistas) que se ponen de acuerdo para auto-promover un edificio de viviendas para su posterior adjudicación y disfrute. De esta manera desaparece la figura del promotor, lo que puede suponer un ahorro en el precio final de las viviendas.

Para ello crean una empresa con personalidad jurídica propia (Sociedad Cooperativa), se dotan de unas normas de funcionamiento (Estatutos de la Cooperativa) y de un órgano de dirección elegido democráticamente mediante Asamblea (Consejo Rector).

Se consigue con este sistema que los cooperativistas sean quienes tomen las decisiones dentro del proceso de promoción y construcción de sus viviendas, acordadas democráticamente a través de la Asamblea y el Consejo Rector elegido por ellos.

Los cooperativistas, por lo general, no tienen los conocimientos necesarios para llevar esta empresa a su fin, por lo que contratan el asesoramiento de una Gestora de Cooperativas para que se encargue de la gestión y administración de la misma. La Gestora elaborará y proporcionará a los Socios la documentación necesaria para que puedan llevar a cabo eficientemente su labor como autopromotores.

Entre los principios generales que rigen las cooperativas se encuentran:

– La libre adhesión y baja voluntaria de los socios.

– Estructura, gestión y control democráticos, todos los aspectos de la Cooperativa estarán regidos de forma democrática por sus socios.

– Igualdad de derechos y obligaciones de las personas socias. Todos los socios serán iguales entre ellos sin ninguna preferencia, pudiendo cualquiera de ellos ocupar los cargos que les correspondan en el órgano de administración.

La voluntad de la Cooperativa se manifiesta a través de la Asamblea General, que estará formada por todos y cada uno de los socios, donde cada Socio tendrá derecho a votar en igualdad de condiciones al resto. A la Asamblea General le corresponderá aprobar todas las directrices de la Cooperativa, por mayoría de votos salvo en los casos en los que necesite mayoría reforzada y siempre respetando los derechos individuales de cada cooperativista.

La Cooperativa contará con un órgano de Administración, el Consejo Rector, que será quien ejecute los acuerdos alcanzados en Asamblea General y quien participará en todas y cada una de las decisiones de la promoción, los miembros del Consejo Rector serán elegidos por y de entre los socios.

La legislación que regula las cooperativas es similar en todas las Comunidades Autónomas. Existe una legislación estatal que funciona con carácter supletorio a las autonómicas que es la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas.

En Andalucía, el funcionamiento de las cooperativas de viviendas está regulado por la siguiente legislación:

– Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

– Decreto 123/2014, de 2 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

Asimismo existe un Registro de Cooperativas Andaluzas, dependiente de la Junta de Andalucía, en el que se inscriben los documentos esenciales de la gestión cooperativa, velando por su adecuación a la normativa.

Financiación de las viviendas. La promoción y construcción del edificio se financia con las aportaciones económicas de los cooperativistas. La totalidad de las aportaciones económicas que hace cada cooperativista se corresponden con el precio de su vivienda. Si sumamos los precios de todas las viviendas y de otros departamentos como garajes, locales o trasteros, el resultado debe ser igual a la suma de todos los costes necesarios para la promoción y construcción del edificio.

El presupuesto de costes de una Cooperativa es una estimación detallada que no tiene la consideración de presupuesto cerrado. Las variaciones que se puedan producir en él supondrían un abaratamiento o encarecimiento del precio de las viviendas. En cualquier caso, un aumento de la cuantía total de las aportaciones para financiar las viviendas en más de un 5%, legitimará al Socio a darse de baja de la Cooperativa de forma justificada, lo que le dará derecho a un reintegro total de sus aportaciones.

Es habitual que la compra del suelo se realice con recursos propios de los cooperativistas, por lo que hay de contar con ahorros suficientes para ello. El resto hasta completar el precio de la vivienda, se suele financiar mediante un crédito que solicita la Sociedad Cooperativa a una entidad financiera. Una vez adjudicadas las viviendas los cooperativistas se subrogarán en la parte del crédito que recaiga sobre su inmueble, o si es el caso cancelarla.

En la Comunidad Autónoma de Andalucía, una de las ventajas de hacer una promoción en régimen de cooperativa es la exención fiscal que tiene del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) en el ejercicio y cumplimiento de sus fines sociales.

Por todo lo expuesto en el artículo, vemos que la promoción en régimen de cooperativa es un sistema de adquisición de viviendas muy interesante para un perfil determinado de comprador.

Gumersindo Fernández Reyes.