LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA I: CONCEPTOS BÁSICOS.

Definimos muro o pared medianera como aquel elemento constructivo que separa dos propiedades y que pertenece y sirve por igual a ambos vecinos. La utilidad que estos muros proporcionan a sus copropietarios son dos:

– Servir de muro divisorio exclusivamente.

– O servir además como elemento estructural (muro de carga).

Los muros medianeros surgen como una solución que beneficia económicamente a ambos propietarios de fincas colindantes, ya que costean a medias la construcción del muro y ganan espacio, pues sólo la mitad del muro se cimenta en cada parcela. Que el muro esté construido a caballo entre ambas propiedades, es una de las características indispensables para que exista servidumbre de medianería.

Aunque viene regulada como una servidumbre en el Código Civil, no podemos entenderla exactamente como tal, pues no hay un predio dominante y uno sirviente, sino que se trata de una  servidumbre recíproca en la que ambos predios están en situación de igualdad. Los muros medianeros constituyen una comunidad de bienes especial o un condominio, en el que cada partícula del muro pertenece por igual a ambos propietarios. Este régimen de copropiedad obliga al consentimiento del otro para hacer cualquier acción que altere el muro medianero.

La constitución de la servidumbre de medianería tiene lugar mediante un acto voluntario, expresado bajo la forma de negocio jurídico entre ambos propietarios. El problema surge cuando tal acuerdo no quedó convenientemente documentado o se ha perdido con el paso del tiempo, dificultando determinar si los muros divisorios entre fincas son medianeros o no. En estos casos hay que recurrir a la presunción de medianería y a los signos a favor y en contra, tal y como recoge el Código Civil (art. 572 y 573),  requiriéndose conocimientos técnicos y jurídicos para una investigación cuasi detectivesca.

Son muchos los conflictos que surgen entre predios colindantes por la dificultad de determinar la propiedad de las paredes y muros que los delimitan. Estos muros pueden pertenecer exclusivamente a alguno de los vecinos o ser de propiedad compartida, apareciendo la servidumbre de medianería. Es incluso habitual, que un muro sea de propiedad compartida hasta una altura determinada (muro medianero), y pase a ser propiedad exclusiva de uno de los vecinos a partir del punto común de elevación (pared propia). El punto común de elevación es aquel a partir del cual sólo una de las edificaciones sigue creciendo en altura, por lo que no tiene sentido económico que el vecino cuya edificación no crece, sufrague la mitad de los gastos, pues no se ve beneficiado de la construcción de ese muro ( ver Dibujo 11).

Apoyándome en gráficos, en este artículo pretendo facilitar la comprensión de las distintas situaciones que se pueden dar entre dos vecinos, partiendo del momento en el que adquieren dos parcelas limítrofes en las que no hay nada construido (Dibujo 1)1.

A partir de este momento se pueden dar tres situaciones:

El vecino B,  se ve en la necesidad de cerrar la parcela y construye a su costa un muro divisorio en su propiedad. Cuando su vecino A necesite cerrar su parcela, se encontrará este lindero hecho con un muro que le sirve de división, pero no tendrá derecho a su utilización pues no es de su propiedad (Dibujo 2). Es posible que llegue a un acuerdo con su vecino y éste le permita utilizarlo (para colgar un abrevadero o atar los caballos por ejemplo), pero no tendrá la condición de medianero pues está construido íntegramente en la parcela de B (Dibujo 3).

 

Pero puede pasar que B, por los motivos que sean, quiera su propio muro divisorio en su parcela, construyéndose un muro adosado al de A en su propiedad que le pertenecerá y podrá hacer con él lo que quiera. Tenemos como resultado una pared doblada (Dibujo 4):

Si por el contrario ambos tienen la necesidad de cerrar sus propiedades a la vez, es lógico que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas parcelas que financiarán a medias, llegando a un acuerdo respecto su mantenimiento y régimen de utilización. De todos los ejemplos vistos hasta ahora, sólo en éste, el muro tiene la consideración medianero (Dibujo 5).

Supongamos ahora que el propietario B lo que quiere no es construir una valla, sino un edificio, mientras el otro no. Lo lógico es que lo construya en su propiedad y a su coste (Dibujo 6).

Si más adelante el vecino A quiere construirse un edificio, de nuevo podrán darse tres situaciones:

– Utiliza el muro de A sólo como cerramiento, no como muro de carga, por lo que adosa su construcción “casi” sin hacer uso del muro, para evitar así que B le obligue a llegar un acuerdo con él y a hacerse cargo de los costes que en su día incurrió construyéndolo (Dibujo 7).

 

– Si A pretende utilizar el muro ya construido por B como muro de carga, empotrando sus viguetas en él, y B lo admite, el acuerdo recogerá posiblemente el abono de parte del coste de la construcción y le impondrá unas normas de utilización. Este muro, aunque pueda utilizarlo A, no tendrá la condición de muro medianero, pues está construido íntegramente sobre la propiedad de B. (Dibujo 8).

 

– Si no hay acuerdo entre A y B, y A necesita construir su edificio, entonces tendrá que construir un muro en su propiedad, por lo que nos encontraremos con dos muros paralelos sin trabazón entre ellos (Dibujo 9).

Pero si ambos tienen la necesidad de construir sus edificios a la vez, es posible que lleguen a un acuerdo y construyan un muro entre ambas propiedades que les sirva a ambos, llegando a un acuerdo recíproco de utilización. En este caso si nos encontramos con un muro medianero (Dibujo 10).

Si ocurre que el edificio de A es más bajo que el de B, parece lógico que B abone el exceso de muro, y se encargue del mantenimiento de manera exclusiva de esta elevación. Este recrecido de muro, independientemente de su espesor, tendrá consideración de pared propia de B y no de muro medianero. Es decir, el muro sólo tendrá la consideración de medianero hasta el punto común de elevación (PCE), altura desde la cual pasa a ser pared propia de B (Dibujo 11).

En el siguiente artículo abordaré qué pasa cuando con el paso del tiempo los edificios van ganando altura y quedan en el olvido los acuerdos iniciales que se suscribieron para la utilización de los muros limítrofes de sus propiedades: La servidumbre de medianería II: elevación de las construcciones (http://gumersindofernandez.com/blog/2018/10/05/la-servidumbre-de-medianeria-ii-elevacion-de-las-construcciones/).

Cádiz, 7 de septiembre de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

 

Nota 1. El límite entre ambas propiedades se representa en todos los dibujos con una línea discontinua y las iniciales L.P.

LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMO MODELO DE GOBERNANZA DE MUNICIPIOS
LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA II: ELEVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES.

Comments

  1. Buenas tardes:

    Excelente artículo! Muy bien explicado lo he entendido genial.Tengo una pregunta: mi situación es justo el dibujo 9 (cada uno tenemos nuestro muro propio) El vecino quiere poner rejillas de ventilación en su muro, que está aprovechando para el lateral de la casa. Si yo quiero construir, ¿podría tapar con mi muro esas rejillas?

    Gracias

    Un saludo!

    • administradorblog
      26 junio, 2020 - 5:50 pm

      Efectivamente, puede tapar esos huecos elevando el muro que es de su propiedad, sin tocar el del vecino. Saludos.

      • Muchas gracias por la respuesta!

        Solo un inciso: me indica que sin tocar el del vecino, es decir, ¿tendría que dejar espacio entre los dos muros?

        Gracias de nuevo por responder.

        Un saludo!

  2. Hola!

    Muy bien explicado! Yo tengo una pregunta: en el caso del dibujo 9, es decir, no hay muro medianero, sino que cada uno tiene su propio muro: si el vecino no pone ventanas pero sí rejas de ventilación, ¿supondrá un problema cuando yo quiera levantar mi muro? porque al levantarlo se taparían y según el código civil podría hacerlo pero no lo tengo claro.

    Gracias

    Un saludo!

  3. Gema Rodríguez Carrero
    14 julio, 2020 - 3:11 pm

    Muchas gracias por su artículo, me queda una duda que a lo mejor usted me podía aclarar:
    hemos hecho un muro justo en la medianera donde antes habían setos plantados, los setos los quitamos porque siempre estaban llenos de oído, cochinilla y mosquitos.
    Ahora bien, por el otro lado de los setos nuestro vecino ya tenía una valla de madera, dejando evidencia de que no quería los setos.
    Al quitar los setos, hemos construido un muro de 30cm justo a mitad de la medianera 15cm ocupa de mi terreno y 15cm del suyo, su valla deteriorada y medio derribada por las riadas ha sido reparada de nuestro bolsillo y su lado del muro ha sido enlucido.
    El está en su país y nos manda una carta amenazante y nos pide que derribemos el muro. ¿ Tenemos que derribarlo?
    Muchas gracias.

  4. Gema Rodríguez Carrero
    14 julio, 2020 - 3:29 pm

    Estupendo su artículo, me queda una duda.
    Hemos construido un muro justo en la medianera donde antes había setos plantados, los setos los hemos quitado porque crecían dentro de nuestro lado y siempre llenos de oído, cochinilla y mosquitos. El vecino, puso valla dentro de su terreno dejando los setos en nuestro lado.
    El viene una o dos veces al año, este año no ha venido todavía por el covid y desde su país nos manda una carta amenazante y nos dice que lo derribemos.
    El muro ocupa 15cm de su lado y 15cm del nuestro, le hemos enlucido el muro por su lado y además arreglado su valla y recolocado después de enlucir, esta estaba ya medio suelta por las riadas que hemos tenido en Murcia. ¿ Hemos hecho mal, tenemos que derribarlo?

  5. Buenas. Mi pregunta es la siguiente: entre mi vecina y yo hay una valla de medianería de las de obra, en mi parte había arizonicas (que estaban secándose) y mi vecina se aprovechaba de ello. Ahora he quitado las arizonicas y he construido un muro de 2m de alto, se le dijo que se iba a construir pero que sería en la parte de nuestra parcela y no quitabamos la valla en ningún momento y ella no puso ninguna pega al respecto. Bien al sacar arizonicas se ha estropeado un poco su suelo y ya se ha arreglado, mi sorpresa viene cuando ella ahora me dice que va a quitar la valla delimitadora y que va a pintar el /mi muro(puesto que nunca ha querido pagarlo a medias). Yo entiendo que si no hemos pagado juntos dicho muro, éste es únicamente mío y ella no tiene derecho alguno sobre él y mucho menos quitar la valla divisoria. Esto es así, por que ella insiste en que lo va a hacer.
    Muchas gracias

  6. Buenas tardes, mi vecina quito la medianera que teníamos y levantó un muro de 2 metros y lo aprovechó para construir un trastero, ahora el ayuntamiento le sanciona por ello. Esto me afecta por estar en la mediana. Si se lo derriban o le sancionan puede el ayuntamiento reclamarme a mí.
    Un saludo

  7. En un chareado/adosado, mi vecino incorporó la terraza de su buhardilla a la casa con tabique de obra, hará unos 17 años, ocupó toda la medianera. Ahora yo no puedo cerrar la mia salvo perdiendo espacio habitable para el muro de soporte de las vigas. ¿Puedo apoyarlas en el muro que ha levantado él dado que es medianera? ¿Puedo reclamarle que tetranquee su obra? ¿Ha pasado algún plazo y ha adquirido derecho alguno?
    Gracias

Deja un comentario

Your email address will not be published / Required fields are marked *