RECLAMACIONES PARTE III: INCUMPLIMIENTOS CONTRACTUALES EN LA ENTREGA DE INMUEBLES.

Cuando adquirimos un inmueble de primera mano, lo habitual es suscribir un contrato de compraventa con la empresa promotora del edificio1. Un contrato es un documento en el que ambas partes se comprometen a cumplir lo pactado: el promotor entregará un inmueble en un plazo y con unas características determinadas, mientras que el comprador se compromete a pagar su precio según un plan de pagos.

El incumplimiento de las cláusulas dispuestas en este contrato puede dar lugar a acciones legales. El Código Civil2 (a partir de ahora CC), es la norma que regula las relaciones contractuales entre ambas partes. En este artículo veremos cuales son los daños y perjuicios causados por un incumplimiento contractual que pueden dar lugar a una reclamación.

Además del clausulado de los contratos, la información comercial suministrada por el promotor tiene valor contractual, por lo que se podrá exigir lo recogido en ella. Tanto el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas (legislación estatal), como el Decreto 218/2005 de 11 de octubre por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, regulan la información mínima que se debe dar en la compraventa de  viviendas.

A continuación vamos a ver cuales son las acciones que puede ejercer el comprador del inmueble frente al promotor-vendedor, cuando lo prometido en el contrato no se corresponde con lo recibido:

1.Variaciones de calidad o superficie respecto a lo expresado en contrato.

 La promotora tiene la obligación de entregar al comprador todo cuanto se ha recogido en el contrato3. Por tanto, el adquiriente tiene derecho a recibir un inmueble con las dimensiones, calidades y prestaciones que aparecen tanto en el contrato como en la documentación descriptiva que tenga naturaleza contractual (documento de información abreviado, memoria de calidades, folletos informativos, carteles de venta…).

Si ésto no fuera posible, el comprador optará entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato. La rescisión del contrato sólo es una opción cuando la superficie del inmueble se haya disminuido en más de un 10% ó si la disminución de las calidades se valora en más del 10% del precio del inmueble adquirido4.

Una bajada de calidad en el inmueble adquirido, no es necesariamente un daño material, pues que la solería sea de una marca distinta que la recogida en la memoria de calidades, no supone que no sea adecuada para su uso. Una bajada de las prestaciones puede no ser un daño material pero si un perjuicio, como no poner un sistema de climatización en la vivienda previamente pactado, lo que me obliga a pasar frío o calor, o a gastarme dinero en colocar uno. Respecto a la disminución de la superficie del inmueble tampoco tiene por qué ser un daño material, pero en ocasiones si un perjuicio, como puede ser una plaza de garaje en la que no me cabe un automóvil de determinado tamaño.

El plazo para ejercer las acciones que nacen por diferencias de calidades en lo contratado, prescriben a los 6 meses contados desde el día de la entrega5.

 2. Vicios o defectos ocultos en el inmueble vendido.

La aparición de vicios o defectos ocultos tras la compra de un inmueble, obliga3 al vendedor a sanear6 o reparar tal circunstancia al comprador. Existen vicios ocultos cuando el inmueble padece defectos no manifiestos en el momento de la compra7. Para que proceda el saneamiento por vicios ocultos se requiere que estos hagan impropio el inmueble para el uso a que se destina o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él8. Las acciones que se pueden ejercer frente al vendedor son9:

– Resolver el contrato (acción redhibitoria).

– Bajar el precio (acción estimatoria o quanti minoris).

La aparición de defectos ocultos en el inmueble, en puridad, no es un incumplimiento de contrato, pero si obliga o a la resolución del mismo o a reducir su valor en función de tales defectos mediante acuerdo o peritaje (acciones edilicias). Es decir, no obliga al vendedor a la reparación material, sino a resolver o a bajar el precio. En caso de que el vendedor tuviese conocimiento de los defectos antes de la venta, el comprador podrá exigir además una indemnización por los perjuicios como consecuencia del engaño9.

El plazo para ejercer las acciones por saneamiento por vicios o gravámenes  ocultos es de 6 meses 10.

3. Reclamación por daños y perjuicios.

Si en el cumplimiento de las obligaciones contractuales se incurriese en dolo, negligencia, morosidad, o se contraviniesen tales obligaciones produciendo daños y perjuicios a la otra parte, ésta tendrá derecho a ser indemnizada o a resolver el contrato11 y 12.

Estas acciones típicamente contractuales de cumplimiento de forma específica y de indemnización11, así como la de resolución por incumplimiento12, no son aplicables en tanto que los daños y perjuicios que protegen estén cubiertos por la legislación de protección de consumidores y usuarios y la LOE13. Antes de la existencia de esta legislación si se utilizó por el sistema legal español para proteger a los adquirientes de vivienda, pero no tiene sentido aplicarlo ahora cuando existe una legislación específica para ello.

Diferente es el caso de reclamación de algún incumplimiento que no quede protegido por la legislación de protección al consumidor, en el que sí se podrán aplicar. Es el caso del retraso en el plazo de entrega de la vivienda, si dicho plazo  viene recogido en contrato.

El plazo de prescripción de estas acciones es de 5 años14.

Conclusiones.

En el caso de que nos entreguen un inmueble con distintas calidades o dimensiones de las pactadas en un contrato, si aparecen defectos o vicios ocultos en el inmueble tras la entrega, o si por incumplimiento del contrato nos causasen daños o perjuicios, no protegidos por la legislación de protección al consumidor15, podemos ejercer acciones legales contra el promotor-vendedor16 para defender nuestros intereses. Además estas acciones se pueden ejercer sin perjuicio de las que hayamos tomado de manera general en base a la legislación de consumidores y usuarios, o específicamente “vía LOE”16.

Cádiz, 8 de enero de 2018.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Cuando se compra una vivienda nueva estaríamos hablando de contratos de compraventa de primera transmisión. También existen contratos de compraventa de segunda o ulteriores transmisiones que se dan cuando compramos un inmueble de segunda mano. En el caso de la adquisición de viviendas en régimen de cooperativas, éstas no se adquieren mediante un contrato de compraventa, sino que el adjudicatario se convierte en autopromotor.

Nota 2. Título V Del Contrato de Compra y Venta, del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.

Nota 3. Artículo 1461 del Código Civil: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”.

Nota 4. Artículo 1469 del Código Civil.

Nota 5. Artículo 1472 del Código Civil.

Nota 6. El término saneamiento en este contexto significa reparación, remedio o satisfacción de un daño sobrevenido.

Nota 7. Artículo 1474 del Código Civil.

Nota 8. Artículo 1484 del Código Civil.

Nota 9. Artículo 1486 del Código Civil.

Nota 10. Artículo 1490 del Código Civil.

Nota 11. Artículo 1101 del Código Civil.

Nota 12. Artículo 1124 del CC del Código Civil.

Nota 13. LOE. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 14. Artículo 1964 del CC del Código Civil.

Nota 15.  Artículo del 23 de diciembre de 2017: “Reclamaciones Parte II: Garantías y protección del consumidor frente a daños y perjuicios en la adquisición de inmuebles”.

Nota 16. Diferenciamos las acciones a ejercer contra la figura del vendedor o promotor-vendedor en el ámbito de un contrato de compraventa, de las que se puedan ejercer contra un constructor o promotor-constructor en el caso en al ámbito de un contrato de ejecución de obras, de las que no es objeto este artículo.

 

RECLAMACIONES PARTE II: GARANTÍAS Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR FRENTE A DAÑOS Y PERJUICIOS EN LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES.
PROPUESTAS Y CRÍTICAS AL ANTEPROYECTO DE LEY PARA UN URBANISMO SOSTENIBLE EN ANDALUCÍA.

Comments

  1. José Blas Fernandez
    8 enero, 2018 - 3:17 pm

    Me gusta porque acerca mucho al ciudadano las materias que son de actualidad y muy necesarias en la vida real.

Deja un comentario

Your email address will not be published / Required fields are marked *