RECLAMACIONES PARTE II: GARANTÍAS Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR FRENTE A DAÑOS Y PERJUICIOS EN LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES.

El ordenamiento jurídico español protege al adquiriente de un inmueble frente a los posibles daños materiales que surjan en el edificio, así como por los perjuicios ocasionados por éstos.

Esta protección emana directamente de la Constitución Española1 y se desarrolla con la legislación de protección de consumidores y usuarios, tanto a nivel estatal con el  Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, como a nivel autonómico con la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

Ambas legislaciones recogen como derechos de los consumidores y usuarios la protección de sus legítimos intereses económicos y la indemnización y reparación de los perjuicios sufridos2.

Aparte de ésta legislación general, existen normativas específicas para la protección de los consumidores y usuarios casi en todos los ámbitos de la actividad económica (seguridad alimentaria, hospedaje, servicios financieros, sanidad, transporte, etc.). En el ámbito de la edificación contamos con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (a partir de ahora LOE), que establece un régimen de garantías específico en la adquisición de inmuebles para determinados supuestos.

Empecemos por ver el régimen específico de protección de los consumidores y usuarios de la LOE, para después ver cómo el régimen general se encarga de los daños y perjuicios fuera de su ámbito.

1.Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) desde la perspectiva de la protección de los consumidores y usuarios.

Como legislación específica en el sector de la edificación contamos con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación que, entre otros cometidos, nace con el  compromiso de fijar las garantías suficientes a los compradores frente a los posibles daños, como una aportación más a la legislación de protección de los consumidores y usuarios3.

La LOE regula la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación frente a los propietarios y terceros adquirientes de los edificios, y exclusivamente respecto los daños materiales producidos en el mismo, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales4. Las responsabilidades frente a los daños materiales que regula la LOE, no se limita sólo a la primera transmisión, siempre que éstos estén dentro de los plazos de garantía y prescripción. Quedan excluidos de su ámbito de aplicación  los daños materiales producidos en el edificio que sean causados por un mal uso y mantenimiento del edificio, caso fortuito, causa mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado de los mismos5.

Plazos de garantía y prescripción según el tipo de daños. El plazo de garantía es el período de tiempo dentro del cual, si se produce alguno de los daños materiales mencionados, se puede exigir su reparación a favor del comprador. Una vez aparecido el daño, el perjudicado dispone de un plazo de dos años para reclamar la reparación, lo que se conoce como  plazo de prescripción de las acciones6. Los plazos de garantía comienzan desde la fecha de la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de las mismas4.

En función de los plazos de garantía, los daños materiales frente a los que se puede presentar una reclamación en aplicación de la LOE, se clasifican de la siguiente manera4:

Plazo de garantía de diez años. Daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Plazo de garantía de tres años. Daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos relativos a la habitabilidad. Por requisitos de habitabilidad se entienden la salubridad, estanqueidad, no deterioro del medioambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico y aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio7.

Plazo de garantía de un año. Daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Ventajas de una reclamación “vía LOE”. Reclamar “vía LOE” es hacerlo contra los agentes de la edificación por incumplimiento de sus obligaciones y por sus responsabilidades dentro de los plazos de garantías recogidos en  esta Ley.

La ventaja de una reclamación vía LOE frente al promotor del inmueble, es que demostrando la existencia de los daños en el edificio y acreditando que se han manifestado dentro del plazo de garantía, no se tendrá que probar ni la culpa, ni la relación de causalidad entre la intervención del promotor y los daños sufridos para obtener la condena de éste (salvo que se demuestre lo contrario por parte del demandado). Después el promotor podrá llamar en el mismo juicio al resto de los agentes, pero en caso de que alguno de ellos sea el responsable y sea insolvente, responderá solidariamente el promotor8.

¿A quién se puede y a quién se debe reclamar “vía LOE”?: Los agentes de la edificación.  Los agentes de la edificación son  todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación, y cuyas obligaciones vienen dispuestas en la LOE  y demás disposiciones legales vigentes así como por el contrato que origina su intervención. La LOE reconoce expresa o incidentalmente a los siguientes agentes de la edificación:

– El promotor.

– El proyectista.

– El constructor.

– El jefe de obra.

– Los subcontratistas.

– El director de obra.

– El director de la ejecución de la obra.

– El coordinador de seguridad y salud.

– Las entidades y los laboratorios de control de la calidad de la edificación.

– Los suministradores de productos.

– Los propietarios y usuarios.

En una reclamación “vía LOE” podemos reclamar a cualquiera de los agentes de la edificación que consideremos responsables del daño. Pero como puede haber dificultad a la hora de delimitar las responsabilidades de cada uno o incluso éstas pueden ser concurrentes, lo más beneficioso es reclamar al promotor que tiene la responsabilidad de responder en “todo caso” solidariamente con el resto de los agentes intervinientes. Cualquier agente demandado puede notificar en el proceso a los otros agentes para que intervengan como demandados en litisconsorcio9, si piensa que han tenido responsabilidad en los daños10.

Además de lo expuesto hasta ahora, la LOE11 delimita una  responsabilidad “directa” de determinados agentes de la edificación para facilitar la subsanación o resarcimiento de determinados  daños. Éstos son:

– El constructor, que responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por el jefe de obra, los subcontratistas y los productos de la construcción adquiridos o aceptados por él.  Asimismo también es responsable de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

– Los proyectistas, que responderán de los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales.

– El director de obra que asuma un proyecto redactado por un proyectista distinto de él, asume las responsabilidades  derivadas de sus defectos. También será responsable junto con el director de la ejecución de la obra de la veracidad y exactitud del certificado final de obra.

 2. Daños y perjuicios excluidos del ámbito de responsabilidades de la LOE.

El amparo que da la legislación de protección de consumidores y usuarios no se agota con las reclamaciones “vía LOE”, que son exclusivas para los daños materiales acaecidos en el edificio durante los plazos de garantía y prescripción definidos. Para el resto de daños y perjuicios, estas legislaciones recogen como derechos de los consumidores y usuarios la protección de sus legítimos intereses económicos y la indemnización y reparación de los perjuicios sufridos2.

Por tanto, en base a esté régimen jurídico se pueden reclamar los daños y perjuicios sufridos distintos de los daños materiales en el edificio (daños en muebles, daños morales, personales, económicos, etc.).

De manera específica para el caso de viviendas,  el TRLCU en su art. 149  “Responsabilidad por daños causados por la vivienda” diseña un régimen de responsabilidad objetiva al constructor y al promotor (a quien comercialice viviendas en el marco de una actividad empresarial)  por los daños y perjuicios causados a los usuarios en el uso correcto de la vivienda, que no sean resarcibles por un régimen legal específico. La responsabilidad que objetiva este artículo se limita a los daños materiales y personales (no morales), y que no estén recogidos por la LOE.

Respecto a los servicios de rehabilitación y reparación de viviendas, los prestadores de tales servicios también serán responsables de los daños y perjuicios causados, salvo que prueben que han cumplido las exigencias y requisitos reglamentariamente establecidos y los demás cuidados y diligencias que exige la naturaleza del servicio13.

Por último, y siempre que lo reclamado tampoco esté amparado por la LOE, se podrá exigir responsabilidades por daños y perjuicios que tengan su origen en un defecto en los productos o materiales de construcción incorporados al edificio14.

Conclusiones. Para la reclamación de daños materiales aparecidos en un edificio tras su adquisición, la LOE establece unos determinados plazos de garantía en los que no tendremos dificultad aparente para que sean reparados. Respecto a los daños y perjuicios no recogidos en la LOE, tendremos que recurrir a la legislación general de protección de consumidores y usuarios para su resarcimiento. Falta por explicar la posibilidad de reclamar daños y perjuicios provocados por un incumplimiento contractual entre el vendedor y el adquiriente del inmueble, de la que hablaremos en el siguiente artículo.

Cádiz, 23 de diciembre de 2017.

Gumersindo Fernández Reyes.

Nota 1. Artículo 51 de la Constitución Española.

Nota 2.  Artículo 8 del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Artículos 4 y 13 de  la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

Nota 3. Exposición de Motivos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 4.  Artículo 17.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 5.  Artículo 17.8 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 6.  Artículo 18 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 7. Artículo 3.1.c de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 8. Artículo 17.3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 9. Litisconsorcio: Pluralidad de partes que se constituyen desde el comienzo de un proceso como demandados para serles reclamada una única pretensión, que afecta directa o reflejamente a todas las partes de un proceso.

Nota 10. Disposición Adicional Séptima de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 11. Artículo 17.1, 5, 6, 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Nota 12. Los agentes con responsabilidad “directa” que amparan al consumidor y usuario frente a los posibles fallos de otros agentes, podrán exigir responsabilidades a los mismos.

Nota 13. Artículo 147 del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Nota 14. Artículos 135 y siguientes del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

 

 


RECLAMACIONES PARTE I: NATURALEZA DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE PUEDEN APARECER EN UN EDIFICIO.

La vivienda es posiblemente el bien de consumo que más esfuerzo económico supone en la vida de una persona. Proporcionalmente a este coste, se incrementa la exigencia de calidad del producto adquirido. Los distintos profesionales implicados en la producción y venta de un inmueble deben procurar, no sólo de que cumpla con la normativa de aplicación, sino que se corresponda con las expectativas creadas en la comercialización y acordadas contractualmente. Si no lo consiguen serán responsables de ello, cada uno en su ámbito de responsabilidad.

Para abordar el tema de las reclamaciones en la adquisición de viviendas, voy a dedicar una serie de cuatro artículos en los que pretendo familiarizar al lector con los conocimientos básicos necesarios.

Lo primero es familiarizarnos con los daños y perjuicios que pueden aparecer en un edificio. Éstos según su naturaleza estarán cubiertos por las distintas garantías que frente a ellos protegen a los adquirientes. Comencemos explicando conceptos para posteriormente hacer una clasificación:

Distinción entre daño material y perjuicio causado por ese daño. Es importante diferenciar ambos conceptos ya que el régimen jurídico es distinto a la hora de reclamar. Entendemos por daño material un defecto o desperfecto que tenga el edificio, y por perjuicio el daño (material o no)  causado por ese daño material. Por ejemplo, una impermeabilización mal ejecutada en un edificio provoca humedades en un salón, este sería el daño material en el edificio, mientras que un mueble dañado por esa humedad sería el perjuicio. Los perjuicios no son sólo materiales, también pueden ser económicos, personales o morales (esa misma humedad puede haber provocado un problema de salud, o una pérdida económica al no poderse alquilar el inmueble).

Para ver la importancia que tiene esta distinción a la hora de reclamar pongamos un ejemplo de la vida cotidiana: si compramos una batidora y por un defecto en el producto se salen las aspas (daño material) mientras preparamos una salsa, si está en garantía, es fácil que nos la reparen o nos la cambien, pero no será tan fácil conseguir que nos paguen el coste de la lavandería de la ropa que se nos ha manchado (perjuicio material) o que nos indemnicen por el corte que nos produjo en la mano (perjuicio personal).

Diferencia entre responsabilidad legal y contractual. Otro concepto importante a tener claro a la hora de analizar los daños o defectos en un edificio y sus perjuicios, es saber si estos surgen por incumplimiento de alguna ley o nacen del incumplimiento del contrato de compraventa. Por ejemplo: si en el contrato de compraventa viene especificado que las tomas de electricidad son de un modelo determinado y las que se colocan son de una gama inferior, estaríamos hablando de un incumplimiento contractual, pese a que las tomas funcionan y cumplen la legislación. Otra cosa distinta sería que estas tomas no tengan toma de tierra, o sean un producto no homologado, entonces el incumplimiento sería legal, al no cumplir la normativa de aplicación. Defectos derivados de no cumplir con las exigencias básicas de calidad establecidas en el Código Técnico de la Edificación, u otra normativa aplicable a la construcción son incumplimientos legales. Puede ocurrir que se den ambos incumplimientos, el contractual y el legal a la vez.

Clasificación de la naturaleza de los distintos daños y perjuicios que pueden aparecer en un edificio.

Enumerémoslos para a continuación explicarlos:

  1. Daños materiales en la construcción.
  2. Perjuicios causados por daños materiales en la construcción.
  3. Defectos de naturaleza contractual.
  4. Perjuicios causados por incumplimiento contractual.

1.Daños materiales en la construcción, son vicios o defectos que aparecen en un edificio causados por una mala ejecución de la obra, un mal diseño del edificio o el incumplimiento de la normativa técnica de aplicación. También pueden aparecer por un mal uso y mantenimiento por parte de los usuarios, por causas fortuitas o fuerza mayor, por acto de un tercero ajeno a los agentes implicados en la construcción y promoción del edificio, o incluso por el propio perjudicado por el daño. Veamos algunos ejemplos:

Mala ejecución: una tubería mal colocada, un acabado defectuoso, humedades por mala ejecución de la impermeabilización…

Mal diseño del edificio: ejecución de una solución constructiva según diseño del proyecto que no prevé la impermeabilización de una zona por donde se produce la entrada de agua; una estructura mal calculada que produce flechas excesivas y provoca la fisuración de la tabiquería…

Incumplimiento de la normativa técnica de aplicación: instalación de un aislamiento acústico entre viviendas insuficiente que produce niveles de ruido mayores que los admitidos por la legislación; construcción del cerramiento de fachada sin aislamiento térmico; portal de un edificio con escalones que lo hacen inaccesible a personas de movilidad reducida…

Mal uso y mantenimiento del edificio: el suelo pierde el brillo por la utilización inadecuada de productos de limpieza; no realización de las revisiones o reparaciones periódicas indicadas en el Libro de Uso y Mantenimiento del Edificio respecto a la limpieza de bajantes, sellado de juntas, mantenimiento de maquinaria…

Causas fortuitas o fuerza mayor: terremotos, tempestades, guerras, atentados…

Acto de un tercero: Vandalismo, obras en la finca vecina que afectan al edificio…

Acto del propio perjudicado: un usuario o propietario que,  deliberadamente o no, causa daños en el edificio modificando algún elemento estructural que está en su piso al hacer una obra de reforma; tapa la salida de las chimeneas de ventilación por miedo a la entrada de insectos…

2.Perjuicios causados por daños materiales en la construcción. Los perjuicios causados por los daños materiales en la construcción son los daños, bien materiales, o de otro tipo (corporales, morales…), que los daños materiales del edificio han provocado. Pueden ser de muy distinta naturaleza, desde un mueble que se ha estropeado por una humedad, daños en la salud al provocar alergia o enfermedades por la mala ventilación, gastos en alquileres por desalojo temporal o hasta daños morales.

3.Defectos de naturaleza contractual. Los defectos de naturaleza contractual, surgen del incumplimiento por parte del promotor de sus obligaciones en la entrega del edificio, al carecer éste de algunas de las prestaciones que aparecen en el contrato de compraventa y sus anexos. Como ejemplo tendríamos que en la memoria de calidades aparece un sistema de climatización en la vivienda y se entrega sin éste. Es decir, no hay un daño material en el edificio debido a una mala ejecución, sino simplemente hay elementos que faltan o son de una calidad diferente a lo pactado en el contrato de compraventa.

4.Perjuicios causados por incumplimiento contractual. Son perjuicios que no conllevan ningún daño material o defecto en el edificio, sino que han producido un perjuicio en los adquirientes de la vivienda al no haberse cumplido las cláusulas del contrato de compraventa. Un ejemplo puede ser el prejuicio causado por un retraso en la fecha de entrega que ha obligado a estar más meses de alquiler en otro inmueble.

En el siguiente artículo veremos las garantías y protección del consumidor frente a los daños materiales y perjuicios producidos por estos en la adquisición de viviendas.

Gumersindo Fernández Reyes.